文∕涂山青

“‘十八大’利好”攪熱樓市預(yù)期

假如評選2012房地產(chǎn)年度關(guān)鍵詞，“回暖”、“地王”、“暖冬”、“翹尾”等幾個詞匯肯定當(dāng)仁不讓地入選。樓市在中央“調(diào)控堅決不放松”的一再警告中走過了調(diào)控的第3個年頭。市場從局部“回暖”到全面“回暖”再到年底翹尾，開發(fā)商又一次享受了市場回暖、放量成交的饕餮大餐。

又是一個新年到。與前兩年辭舊迎新之際的悲觀彷徨不同，今年行業(yè)和市場顯得十分樂觀。特別是“十八大”和中央經(jīng)濟工作會議提出“十年收入翻番”和“城鎮(zhèn)化”，這些“利好”的傳出，明顯攪熱了各方對樓市的預(yù)期，業(yè)界信心爆棚。幾位行業(yè)大佬甚至放言：2013年將是樓市新一輪復(fù)蘇的起點。

2013樓市須邁幾道坎

那么，今年房地產(chǎn)市場會有怎樣的表現(xiàn)，真的還會延續(xù)2012的市場傳奇嗎？

回答這個問題，需要分析和理清當(dāng)前及今后一個時間內(nèi)影響房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵因素。個人認(rèn)為，2013年的房地產(chǎn)市場發(fā)展存在重大利好，但不確定因素風(fēng)險也在發(fā)酵。新的一年，行業(yè)征途上將要“翻山越嶺”，邁過幾道坎。

2013年房地產(chǎn)行業(yè)最大的利好當(dāng)數(shù)“城鎮(zhèn)化”。“十八大”和中央經(jīng)濟工作會議提出大力推進城鎮(zhèn)化建設(shè)，這讓業(yè)界歡欣鼓舞，甚至馬上就有人發(fā)出“中國房地產(chǎn)業(yè)剛剛告別黃金十年，馬上又將迎來白銀十年”的歡呼。特別是中央經(jīng)濟工作會議提出要“提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，因勢利導(dǎo)、趨利避害，積極引導(dǎo)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展”，其實里面蘊含了豐富的涵義。限于篇幅，本文不對“城鎮(zhèn)化”與房地產(chǎn)的關(guān)系作過多分析。“城鎮(zhèn)化”總體上利好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但筆者也要提醒：中央提出的是“新型城鎮(zhèn)化”概念，“城鎮(zhèn)化”絕非“房地產(chǎn)化”，也不是“大城市化”。有興趣的朋友可以尋找專門資料研讀。業(yè)界不應(yīng)把“城鎮(zhèn)化”簡單看成是企業(yè)利好，畫上一個臆想的大餅給自己充饑是不切實際和危險的。全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生也表示，城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)的救命稻草。

地方政府的“GDP崇拜”情結(jié)和官員出政績的需要，使持續(xù)20多年的“開發(fā)區(qū)熱”、“招商引資熱”高燒不退，各地大規(guī)模的舊城改造轟轟烈烈，而近幾年則現(xiàn)造城沖動，使“睡城”、“空城”、“鬼城”紛紛出現(xiàn)。以湖北十堰市為例。車城十堰提出“向山要地”15萬畝，眼下正在老城區(qū)的東、西兩面大規(guī)模造城，其“東部新城”和“西部新城”規(guī)模將分別達(dá)到40和60平方公里，而目前的十堰城區(qū)面積也僅80平方公里，這相當(dāng)于再造一個十堰。開發(fā)商似乎認(rèn)定，地方政府造城熱情如此，房地產(chǎn)市場又能差到哪兒去！

那么，2013年行業(yè)和企業(yè)需要邁過哪幾道坎呢？

第一，經(jīng)濟大環(huán)境不容樂觀。

世界性的經(jīng)濟危機仍在深層次發(fā)酵，出口增長銳減，中國外向型經(jīng)濟大受打擊，人民幣升值壓力巨大。今年樓市將要面對的經(jīng)濟大環(huán)境中，有一個嚴(yán)峻的問題就是巨大的輸入型通脹壓力及其向國內(nèi)市場的傳導(dǎo)。2012年全球主要央行新一輪“印鈔大冒險”行動此起彼伏。繼美聯(lián)儲推出第四輪量化寬松政策（QE4）之后，歐洲央行實施了“無上限債券購買計劃”(OMT)，全球第三大經(jīng)濟體日本也開啟“無限量寬松”貨幣政策；還有英國、瑞士都已實行“無限量”貨幣政策……，全球流動性面臨泛濫的危險。輸入型通脹2013年更多的將傳導(dǎo)到國內(nèi)市場，從而放大通脹風(fēng)險，增加宏觀調(diào)控的難度。

所謂“大河有水小河滿”，所謂“皮之不存，毛將焉附”。整個經(jīng)濟大環(huán)境的困難局面無疑將拖累房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。有專家說“中國股市已跌回十年前”，那么樓市呢？

第二，不會放松的政策調(diào)控。

2013年是“十八大”之后的開局之年，社會充滿期待。3月初的人大會后政府將完成換屆。新的黨政決策層將駕馭中國經(jīng)濟列車駛上新征程。新領(lǐng)導(dǎo)層首先需要面對的是去年樓市在“調(diào)控絕不放松”背景下全面反彈的現(xiàn)實。12月中旬召開的中央經(jīng)濟工作會議幾無懸念地定下了2013年“房地產(chǎn)調(diào)控不放松”的基調(diào)。12月25日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部姜偉新部長再次強調(diào)“2013年要堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施。”

而高層關(guān)于“保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”和“促進房價合理回歸”、“本屆政府任期內(nèi)可以管好房價”等信誓旦旦，言猶在耳。剛剛過去的2012年，普通百姓對房價合理回歸的期待被市場現(xiàn)實擊得粉碎。所以，可以預(yù)料的是，今年樓市政策上，完成決策層去年“未競的事業(yè)”──房產(chǎn)稅擴容，還有推行主要城市住房信息聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管，當(dāng)是勢在必行。這也是新的最高層挽回政府公信力的必要之舉。

面對樓市調(diào)控結(jié)果再一次與普通百姓的預(yù)期漸行漸遠(yuǎn)的趨勢，出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控儲備政策的呼聲，在專家和智囊機構(gòu)中再次高漲，而商品房預(yù)售制度再一次被推到了風(fēng)口浪尖。鑒于樓市全面反彈使調(diào)控再一次面臨“空調(diào)”的形勢，中國社科院2012年12月13日發(fā)布的《住房綠皮書》提出要防止市場整體反彈和局部崩盤，爭取房地產(chǎn)市場理性回歸，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有進?！毒G皮書》從決策智囊角度鄭重建議“從嚴(yán)調(diào)控不動搖，及時有針對性出臺相關(guān)儲備調(diào)控政策”，并提出了諸多建議，其中就包括取消商品房預(yù)售制度?？梢韵胂螅袌鋈绻娴摹氨啤钡脹Q策層下狠手，商品房預(yù)售一旦取消，將極大地抬高房地產(chǎn)行業(yè)門檻，加快行業(yè)洗牌和整合的力度，房企迫于資金壓力不得不降價售房，局部市場房價應(yīng)聲而跌甚至大幅急跌就是可以想見的。

第三，庫存壓力。

數(shù)據(jù)顯示，2012年11月底，全國待售房3.2億平方米；超過2011年底的2.7億平方米，增幅達(dá)18.5％。2012年12月7日《中國證券報》報道：近幾年不少三四線城市在大規(guī)?！霸斐沁\動”推動下，當(dāng)?shù)貥鞘泄?yīng)量急劇放大，供給過剩，部分三四線城市樓市存貨消化周期達(dá)6年以上。這已遠(yuǎn)超企業(yè)所能承受的極限。所以筆者提醒業(yè)界，2011年以來鄂爾多斯、溫州、貴陽、海南等地樓市崩盤或瀕臨崩盤的局面當(dāng)令行業(yè)警惕。

第四，房價仍在高位運行。

樓市調(diào)控三年來，房價并未真正下降，只是房價漲幅下降。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2010年全國新售商品房平均價為5033元/平方米，2011年5381元/平方米；而據(jù)幸福人壽董事長、原中房集團總裁孟曉蘇的統(tǒng)計測算，2012年1至11月平均為5837元/平米，同比增長8.5%。房價頑抗不降，是社會詬貶“樓市調(diào)控不力”的最直接靶子，嚴(yán)重挑戰(zhàn)了中央政府的威信。新一屆政府很可能下狠手促使房價真正“合理回歸”，因為房價不降不足以平民憤。

第五，“反腐降房價”已成社會的一種強烈期待。

近來網(wǎng)絡(luò)上動不動就曝出擁有十幾二十幾套房的“房叔”“房嬸”“房妹”。聯(lián)想到社會財富占有上的“二八規(guī)律”（即20％的人占有社會80％的財富），由此揣測，中國權(quán)貴階層和腐敗分子手中擁有的房產(chǎn)占比也許真的不可低估。近幾個月來，就連官媒也有報道說，“十八大”吹響強力反腐號角，很多地方出現(xiàn)官員大量拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象。那么，我們有理由猜想：隨著新高層霹靂“亮劍”展開反腐敗行動，加之今年可以預(yù)見的房產(chǎn)稅加碼和較大范圍地擴容，以及主要城市住房信息聯(lián)網(wǎng)后進入管理應(yīng)用（住房信息聯(lián)網(wǎng)兩個顯而易見的“功能”就是：一方面會為“限購”政策執(zhí)行提供便利，另一方面將使“腐敗房”無處遁形），是否會引發(fā)投資房和“腐敗房”的拋售潮，從而形成由于二手房大量低價拋售進而影響和拉低一手房房價的多米諾骨牌效應(yīng)呢？也或未可知。

綜合分析，筆者對2013年樓市的基本判斷是：政策保持高壓態(tài)勢，但仍將延續(xù)上年的差別化調(diào)控，總體上穩(wěn)中趨嚴(yán)，決策層將視市場走勢適時出臺新的調(diào)控政策；行業(yè)內(nèi)部的分化進一步明顯，資源整合步伐加快，市場逐步呈競爭合作態(tài)勢；房價高位盤整，穩(wěn)中趨降，基本上不可能大漲大跌，三四線城市降價沖動大于一二線城市。

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發(fā)》2013年第1期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會高級顧問，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.comBlog：https://tusq647.chinaceot.com