文∕涂山青

“‘十八大’利好”攪熱樓市預(yù)期

假如評選2012房地產(chǎn)年度關(guān)鍵詞，“回暖”、“地王”、“暖冬”、“翹尾”等幾個(gè)詞匯肯定當(dāng)仁不讓地入選。樓市在中央“調(diào)控堅(jiān)決不放松”的一再警告中走過了調(diào)控的第3個(gè)年頭。市場從局部“回暖”到全面“回暖”再到年底翹尾，開發(fā)商又一次享受了市場回暖、放量成交的饕餮大餐。

又是一個(gè)新年到。與前兩年辭舊迎新之際的悲觀彷徨不同，今年行業(yè)和市場顯得十分樂觀。特別是“十八大”和中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“十年收入翻番”和“城鎮(zhèn)化”，這些“利好”的傳出，明顯攪熱了各方對樓市的預(yù)期，業(yè)界信心爆棚。幾位行業(yè)大佬甚至放言：2013年將是樓市新一輪復(fù)蘇的起點(diǎn)。

2013樓市須邁幾道坎

那么，今年房地產(chǎn)市場會有怎樣的表現(xiàn)，真的還會延續(xù)2012的市場傳奇嗎？

回答這個(gè)問題，需要分析和理清當(dāng)前及今后一個(gè)時(shí)間內(nèi)影響房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵因素。個(gè)人認(rèn)為，2013年的房地產(chǎn)市場發(fā)展存在重大利好，但不確定因素風(fēng)險(xiǎn)也在發(fā)酵。新的一年，行業(yè)征途上將要“翻山越嶺”，邁過幾道坎。

2013年房地產(chǎn)行業(yè)最大的利好當(dāng)數(shù)“城鎮(zhèn)化”。“十八大”和中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，這讓業(yè)界歡欣鼓舞，甚至馬上就有人發(fā)出“中國房地產(chǎn)業(yè)剛剛告別黃金十年，馬上又將迎來白銀十年”的歡呼。特別是中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出要“提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，因勢利導(dǎo)、趨利避害，積極引導(dǎo)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展”，其實(shí)里面蘊(yùn)含了豐富的涵義。限于篇幅，本文不對“城鎮(zhèn)化”與房地產(chǎn)的關(guān)系作過多分析?！俺擎?zhèn)化”總體上利好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但筆者也要提醒：中央提出的是“新型城鎮(zhèn)化”概念，“城鎮(zhèn)化”絕非“房地產(chǎn)化”，也不是“大城市化”。有興趣的朋友可以尋找專門資料研讀。業(yè)界不應(yīng)把“城鎮(zhèn)化”簡單看成是企業(yè)利好，畫上一個(gè)臆想的大餅給自己充饑是不切實(shí)際和危險(xiǎn)的。全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽(yù)會長聶梅生也表示，城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)的救命稻草。

地方政府的“GDP崇拜”情結(jié)和官員出政績的需要，使持續(xù)20多年的“開發(fā)區(qū)熱”、“招商引資熱”高燒不退，各地大規(guī)模的舊城改造轟轟烈烈，而近幾年則現(xiàn)造城沖動(dòng)，使“睡城”、“空城”、“鬼城”紛紛出現(xiàn)。以湖北十堰市為例。車城十堰提出“向山要地”15萬畝，眼下正在老城區(qū)的東、西兩面大規(guī)模造城，其“東部新城”和“西部新城”規(guī)模將分別達(dá)到40和60平方公里，而目前的十堰城區(qū)面積也僅80平方公里，這相當(dāng)于再造一個(gè)十堰。開發(fā)商似乎認(rèn)定，地方政府造城熱情如此，房地產(chǎn)市場又能差到哪兒去！

那么，2013年行業(yè)和企業(yè)需要邁過哪幾道坎呢？

第一，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不容樂觀。

世界性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)仍在深層次發(fā)酵，出口增長銳減，中國外向型經(jīng)濟(jì)大受打擊，人民幣升值壓力巨大。今年樓市將要面對的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，有一個(gè)嚴(yán)峻的問題就是巨大的輸入型通脹壓力及其向國內(nèi)市場的傳導(dǎo)。2012年全球主要央行新一輪“印鈔大冒險(xiǎn)”行動(dòng)此起彼伏。繼美聯(lián)儲推出第四輪量化寬松政策（QE4）之后，歐洲央行實(shí)施了“無上限債券購買計(jì)劃”(OMT)，全球第三大經(jīng)濟(jì)體日本也開啟“無限量寬松”貨幣政策；還有英國、瑞士都已實(shí)行“無限量”貨幣政策……，全球流動(dòng)性面臨泛濫的危險(xiǎn)。輸入型通脹2013年更多的將傳導(dǎo)到國內(nèi)市場，從而放大通脹風(fēng)險(xiǎn)，增加宏觀調(diào)控的難度。

所謂“大河有水小河滿”，所謂“皮之不存，毛將焉附”。整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的困難局面無疑將拖累房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。有專家說“中國股市已跌回十年前”，那么樓市呢？

第二，不會放松的政策調(diào)控。

2013年是“十八大”之后的開局之年，社會充滿期待。3月初的人大會后政府將完成換屆。新的黨政決策層將駕馭中國經(jīng)濟(jì)列車駛上新征程。新領(lǐng)導(dǎo)層首先需要面對的是去年樓市在“調(diào)控絕不放松”背景下全面反彈的現(xiàn)實(shí)。12月中旬召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議幾無懸念地定下了2013年“房地產(chǎn)調(diào)控不放松”的基調(diào)。12月25日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部姜偉新部長再次強(qiáng)調(diào)“2013年要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施?！?/span>

而高層關(guān)于“保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”和“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”、“本屆政府任期內(nèi)可以管好房價(jià)”等信誓旦旦，言猶在耳。剛剛過去的2012年，普通百姓對房價(jià)合理回歸的期待被市場現(xiàn)實(shí)擊得粉碎。所以，可以預(yù)料的是，今年樓市政策上，完成決策層去年“未競的事業(yè)”──房產(chǎn)稅擴(kuò)容，還有推行主要城市住房信息聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管，當(dāng)是勢在必行。這也是新的最高層挽回政府公信力的必要之舉。

面對樓市調(diào)控結(jié)果再一次與普通百姓的預(yù)期漸行漸遠(yuǎn)的趨勢，出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控儲備政策的呼聲，在專家和智囊機(jī)構(gòu)中再次高漲，而商品房預(yù)售制度再一次被推到了風(fēng)口浪尖。鑒于樓市全面反彈使調(diào)控再一次面臨“空調(diào)”的形勢，中國社科院2012年12月13日發(fā)布的《住房綠皮書》提出要防止市場整體反彈和局部崩盤，爭取房地產(chǎn)市場理性回歸，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有進(jìn)?！毒G皮書》從決策智囊角度鄭重建議“從嚴(yán)調(diào)控不動(dòng)搖，及時(shí)有針對性出臺相關(guān)儲備調(diào)控政策”，并提出了諸多建議，其中就包括取消商品房預(yù)售制度?？梢韵胂?，市場如果真的“逼”得決策層下狠手，商品房預(yù)售一旦取消，將極大地抬高房地產(chǎn)行業(yè)門檻，加快行業(yè)洗牌和整合的力度，房企迫于資金壓力不得不降價(jià)售房，局部市場房價(jià)應(yīng)聲而跌甚至大幅急跌就是可以想見的。

第三，庫存壓力。

數(shù)據(jù)顯示，2012年11月底，全國待售房3.2億平方米；超過2011年底的2.7億平方米，增幅達(dá)18.5％。2012年12月7日《中國證券報(bào)》報(bào)道：近幾年不少三四線城市在大規(guī)?！霸斐沁\(yùn)動(dòng)”推動(dòng)下，當(dāng)?shù)貥鞘泄?yīng)量急劇放大，供給過剩，部分三四線城市樓市存貨消化周期達(dá)6年以上。這已遠(yuǎn)超企業(yè)所能承受的極限。所以筆者提醒業(yè)界，2011年以來鄂爾多斯、溫州、貴陽、海南等地樓市崩盤或?yàn)l臨崩盤的局面當(dāng)令行業(yè)警惕。

第四，房價(jià)仍在高位運(yùn)行。

樓市調(diào)控三年來，房價(jià)并未真正下降，只是房價(jià)漲幅下降。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2010年全國新售商品房平均價(jià)為5033元/平方米，2011年5381元/平方米；而據(jù)幸福人壽董事長、原中房集團(tuán)總裁孟曉蘇的統(tǒng)計(jì)測算，2012年1至11月平均為5837元/平米，同比增長8.5%。房價(jià)頑抗不降，是社會詬貶“樓市調(diào)控不力”的最直接靶子，嚴(yán)重挑戰(zhàn)了中央政府的威信。新一屆政府很可能下狠手促使房價(jià)真正“合理回歸”，因?yàn)榉績r(jià)不降不足以平民憤。

第五，“反腐降房價(jià)”已成社會的一種強(qiáng)烈期待。

近來網(wǎng)絡(luò)上動(dòng)不動(dòng)就曝出擁有十幾二十幾套房的“房叔”“房嬸”“房妹”。聯(lián)想到社會財(cái)富占有上的“二八規(guī)律”（即20％的人占有社會80％的財(cái)富），由此揣測，中國權(quán)貴階層和腐敗分子手中擁有的房產(chǎn)占比也許真的不可低估。近幾個(gè)月來，就連官媒也有報(bào)道說，“十八大”吹響強(qiáng)力反腐號角，很多地方出現(xiàn)官員大量拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象。那么，我們有理由猜想：隨著新高層霹靂“亮劍”展開反腐敗行動(dòng)，加之今年可以預(yù)見的房產(chǎn)稅加碼和較大范圍地?cái)U(kuò)容，以及主要城市住房信息聯(lián)網(wǎng)后進(jìn)入管理應(yīng)用（住房信息聯(lián)網(wǎng)兩個(gè)顯而易見的“功能”就是：一方面會為“限購”政策執(zhí)行提供便利，另一方面將使“腐敗房”無處遁形），是否會引發(fā)投資房和“腐敗房”的拋售潮，從而形成由于二手房大量低價(jià)拋售進(jìn)而影響和拉低一手房房價(jià)的多米諾骨牌效應(yīng)呢？也或未可知。

綜合分析，筆者對2013年樓市的基本判斷是：政策保持高壓態(tài)勢，但仍將延續(xù)上年的差別化調(diào)控，總體上穩(wěn)中趨嚴(yán)，決策層將視市場走勢適時(shí)出臺新的調(diào)控政策；行業(yè)內(nèi)部的分化進(jìn)一步明顯，資源整合步伐加快，市場逐步呈競爭合作態(tài)勢；房價(jià)高位盤整，穩(wěn)中趨降，基本上不可能大漲大跌，三四線城市降價(jià)沖動(dòng)大于一二線城市。

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發(fā)》2013年第1期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會高級顧問，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團(tuán)成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機(jī)構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.comBlog：https://tusq647.chinaceot.com