文∕涂山青

全面回暖，年底翹尾──剛過(guò)去的2012年又是房地產(chǎn)享受狂歡盛宴的一年。今年1、2月份則是“開(kāi)門紅”?！笆飞献顕?yán)樓市調(diào)控”持續(xù)三年，在高層“調(diào)控堅(jiān)決不放松”的反復(fù)警告中，樓市的如此表現(xiàn)無(wú)疑大大刺激了業(yè)界“賭漲”、“賭贏”的心理（例如任志強(qiáng)的“三月暴漲論”）。然而，很快一瓢政策的冷水潑向市場(chǎng)，那就是趕在“兩會(huì)”召開(kāi)前出臺(tái)的第五輪調(diào)控新政（前四次升級(jí)分別是2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十條”、9月的“9.29新政”和2011年1月的“新國(guó)八條”）。那么，這第五輪新政能給市場(chǎng)哪些想象的空間，給業(yè)界哪些期待？

一、新“國(guó)五條”：調(diào)控升級(jí)與政策效應(yīng)

毫無(wú)疑問(wèn)，新“國(guó)五條”是調(diào)控政策的升級(jí)，新政較之以前調(diào)控力度更大，范圍更廣。筆者認(rèn)為，“國(guó)五條”及其實(shí)施細(xì)則至少會(huì)帶來(lái)這樣幾個(gè)效應(yīng)：

一是二手房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)暫時(shí)恐慌和躁動(dòng)效應(yīng)。為規(guī)避20％個(gè)稅，還因?yàn)閾?dān)心購(gòu)房首付比例和銀行利率都會(huì)提高，而趕在政策落地前搶購(gòu)、搶簽和搶過(guò)戶?！皣?guó)五條”效應(yīng)刺激下武漢市創(chuàng)出一天賣新房676套新記錄，而2月份武漢平均每天成交的商品住房為335套。

二是二手房和新商品房市場(chǎng)微妙的傳導(dǎo)效應(yīng)。由于目前多數(shù)城市二手房總體上處于供不應(yīng)求狀態(tài)，市場(chǎng)博弈中的賣強(qiáng)買弱將導(dǎo)致賣方向買方轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，從而抬高二手房?jī)r(jià)，進(jìn)而傳導(dǎo)到新商品房市場(chǎng)，整體上拉升房?jī)r(jià)。這里面還存在著一、二手房客戶轉(zhuǎn)換上的互動(dòng)。即隨著 “國(guó)五條”細(xì)則在各地的落地和執(zhí)行，新房市場(chǎng)由于沒(méi)有交易環(huán)節(jié)20％差額個(gè)稅的優(yōu)勢(shì)，可能促使部分購(gòu)房者回歸新房市場(chǎng)，從而帶動(dòng)新房市場(chǎng)交易量回漲。新“國(guó)五條”也招致?tīng)?zhēng)議。有人批評(píng)說(shuō)，這樣的調(diào)控政策是“撓癢撓錯(cuò)了腿子”，效果可能適得其反。地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)在微博中戲言“只讓一個(gè)人滿意？”引發(fā)網(wǎng)友圍觀和附和。針對(duì)“國(guó)五條”細(xì)則的20%個(gè)稅新規(guī)，新浪網(wǎng)進(jìn)行了網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，有35萬(wàn)網(wǎng)民參加，結(jié)果顯示72%的人認(rèn)為此舉不合理，67%的人認(rèn)為將推高房?jī)r(jià)。

當(dāng)然，整頓二手房市場(chǎng)，提高其交易門檻和交易成本，總體上有利于打擊購(gòu)房的投資性需求。所以，新“國(guó)五條”從長(zhǎng)期看，只要政策落實(shí)到位，20％個(gè)稅將是橫亙?cè)谕顿Y者面前的一個(gè)利益鴻溝，將能有效阻擊樓市投資和投機(jī)。但是這又可能造成相當(dāng)多的二手房沉淀于租房市場(chǎng)，壓抑了二手房的換手率。

三是“誤傷”效應(yīng)。正如有專家擔(dān)心的，二手房首付繼續(xù)加碼、房貸利率再提高，特別是假如“一刀切”的嚴(yán)格執(zhí)行交易差額20％個(gè)稅的措施，客觀上也可能誤傷幾類換房的“剛需”群體。例如，小房換大房的改善型需求，買不起新商品房而試圖購(gòu)買稍便宜的二手房者，還有因工作變動(dòng)需要“賣一買一”的購(gòu)房者等。對(duì)此，有專家建議，交易環(huán)節(jié)個(gè)稅宜實(shí)行因地、因?qū)ο蟛顒e化，這樣才符合差別化調(diào)控的政策原則。例如熱點(diǎn)城市稅率高，二三線城市低；多套房到二套房稅率由高到低，而惟一自住房交易免稅率低或免稅等。

二、樓市猜想：2013年調(diào)控政策及市場(chǎng)走向

可以說(shuō)，“國(guó)五條”及其實(shí)施細(xì)則定下了今年以至今后一個(gè)時(shí)期樓市調(diào)控的準(zhǔn)心。我們可以大致猜想今年樓市調(diào)控的這樣幾個(gè)方面的政策走向：

一是以穩(wěn)為主。

經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，百姓要求降房?jī)r(jià)。如何平衡行業(yè)發(fā)展與百姓訴求，一直是決策層操作調(diào)控“閥門”的兩難選擇。

目前我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，所以支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。調(diào)控的目的并不是要打壓房?jī)r(jià)，而是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。地方政府因GDP崇拜和錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系，更是明推暗助房地產(chǎn)發(fā)展。更何況在全球金融危機(jī)尚未根本性好轉(zhuǎn)，宏觀經(jīng)濟(jì)困難重重的形勢(shì)下，決策層不可能出狠手打壓房地產(chǎn)。這是今年樓市調(diào)控將以穩(wěn)為主的大環(huán)境背景。

今年政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述看似新意不多，老調(diào)重彈，只有總結(jié)性的一句話“堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”。在對(duì)新一年政府工作的建議中，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)調(diào)控和保障性建設(shè)，堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系等等。并提出了今年保障房建設(shè)目標(biāo)470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套和繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造。但如果仔細(xì)研讀“國(guó)五條”及其實(shí)施細(xì)則，其中就有“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”、“保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則”等表述。大家還記得2011年初中央也曾要求全國(guó)各地公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，結(jié)果絕大部分地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)是房?jī)r(jià)漲幅不超過(guò)本地區(qū)GDP增幅或人均收入增幅，被網(wǎng)友戲稱為“漲價(jià)目標(biāo)”。即便是 20％個(gè)稅政策也不是新東西。如果回顧一下樓市政策的歷史，其實(shí)這只是重申了2006年7月國(guó)稅總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定。只是此前各地多以交易總額的1~2％為征稅標(biāo)準(zhǔn)。

那么此番政策的出臺(tái)，目的是給再一次發(fā)熱的市場(chǎng)降降溫，防止房?jī)r(jià)失控。因?yàn)闆Q策層很清楚，現(xiàn)階段的中國(guó)國(guó)情決定了市場(chǎng)具有推動(dòng)房?jī)r(jià)頑強(qiáng)上漲的巨大沖動(dòng)。新政為何年年出？調(diào)控為何難見(jiàn)效？最根本的是還沒(méi)有建立起促使房?jī)r(jià)回歸合理的市場(chǎng)機(jī)制。如果交易環(huán)節(jié)的20％個(gè)稅落地，持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅擴(kuò)容，大中城市住房信息聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管到位，房產(chǎn)真正去投資化而回歸居住的本質(zhì)屬性，中央政策文件一再?gòu)?qiáng)調(diào)的“房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展”才有可能。可以預(yù)計(jì)，新“國(guó)五條”如果能得到很好的落實(shí)，對(duì)市場(chǎng)的影響將是長(zhǎng)期和深遠(yuǎn)的。

二是適度從嚴(yán)。

為什么今年的調(diào)控將是適度從嚴(yán)？首先說(shuō)從嚴(yán)。本輪調(diào)控如果從2009年11月29日溫總理上海講話算起，已歷時(shí)3年多。出臺(tái)的政策、措施不下百條，但調(diào)控的成果正如今年的《政府工作報(bào)告》所講的，也只是“遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”，離“本屆政府任期內(nèi)能管好房?jī)r(jià)”、“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”等承諾相距遙遠(yuǎn)。這一現(xiàn)實(shí)嚴(yán)重透支了政府公信力。所以面對(duì)眼下樓市再熱的勢(shì)頭，決策層只有迎難而上從嚴(yán)調(diào)控，沒(méi)有退路也沒(méi)有折中的道路?！皣?guó)五條”及其實(shí)施細(xì)則的發(fā)文級(jí)別、政策指向，以及出臺(tái)時(shí)機(jī)的選擇，本身都包含了從嚴(yán)的意味。再說(shuō)適度。如何才是適度，是最讓決策層撓頭的。下狠手打垮房地產(chǎn)不行，松一點(diǎn)放任樓市瘋狂也不行。

此次樓市調(diào)控政策細(xì)則升級(jí)加強(qiáng)，更具有操作性，釋放出政策加碼的信號(hào)。應(yīng)該說(shuō)，“國(guó)五條”及細(xì)則的政策力度是比較大的，涉及土地供應(yīng)、保障房建設(shè)、二套房貸、限購(gòu)、限價(jià)、預(yù)售資金監(jiān)管、問(wèn)責(zé)等諸多環(huán)節(jié)，最引人關(guān)注的二手房交易按差額20%征收個(gè)稅。新華社官方微博稱其為十年來(lái)最犀利狠招，無(wú)論是政策出臺(tái)的效率，還是政策本身的力度，都超出了市場(chǎng)預(yù)期和公眾想象。有人說(shuō)3月1日（周五）晚間發(fā)布的《細(xì)則》尤如一枚重磅炸彈，導(dǎo)致3月4日股市開(kāi)市后滬深兩市大跌，地產(chǎn)股暴跌，重創(chuàng)了樓市預(yù)期。

三是震蕩下行。

可以預(yù)計(jì)，今年的調(diào)控將以新“國(guó)五條”為基調(diào)，深化和落實(shí)現(xiàn)有政策。如無(wú)特別情況，去年列入工作目標(biāo)但未啟動(dòng)的房產(chǎn)稅擴(kuò)容，制定和落實(shí)住房信息四十個(gè)城市聯(lián)網(wǎng)后的監(jiān)管辦法，今年應(yīng)該付諸實(shí)施。這些調(diào)控措施到位，調(diào)控力度肯定超過(guò)去年。所以在穩(wěn)的基礎(chǔ)上，房?jī)r(jià)漲幅視政策的落地而出現(xiàn)回落，尤其在二、三季度局部市場(chǎng)震蕩下行的可能性較大。但房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性基本不存在。至少現(xiàn)階段指望房?jī)r(jià)大幅下跌是不可能的。只要維持中國(guó)高房?jī)r(jià)的大環(huán)境沒(méi)有根本改變（例如地方土地財(cái)政死結(jié)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式、官員考核評(píng)價(jià)方式，以及普通百姓“有房才有家”的觀念等），靠市場(chǎng)規(guī)律讓房?jī)r(jià)“回歸合理價(jià)位”，幾乎是不可能的。那么剩下的惟一可能就是寄希望于政策打壓房?jī)r(jià)。這同樣是不可能的。這一點(diǎn)前文已有分析。

調(diào)控將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。某一項(xiàng)政策的出臺(tái)不可能讓調(diào)控一蹴而就。這從調(diào)控三年多來(lái)上百項(xiàng)政策也未使房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性的下降就足以說(shuō)明。

 （本文是應(yīng)中房協(xié)《城市開(kāi)發(fā)》雜志邀請(qǐng)撰寫(xiě)的，載《城市開(kāi)發(fā)》2013年第3期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com