昨日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》。藍(lán)皮書分析認(rèn)為，從2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況分析，今年房?jī)r(jià)仍有較大上漲壓力。

限購(gòu)政策：作用減弱

從全國(guó)范圍看，2012年房?jī)r(jià)增速基本得到控制，商品房銷售均價(jià)為5791元/平方米，同比增長(zhǎng)8.1%。北京等16個(gè)省份商品房均價(jià)平穩(wěn)上升，漲幅低于10%。

另外，2011年由于限購(gòu)政策的實(shí)施，北京、江蘇和浙江的商品房成交量大幅度下降，跌幅超過10%。但是在2012年，三省份的商品房成交量飛速上升，漲幅均高于10%，北京的商品房成交量增速超過30%。

20%個(gè)稅推高房?jī)r(jià)

如果嚴(yán)格執(zhí)行20%個(gè)稅政策，將可能造成房?jī)r(jià)大幅攀升。一方面，在剛性需求推動(dòng)下，二手住房?jī)r(jià)格將在原有價(jià)位上稅負(fù)加成直接推高二手房?jī)r(jià)，而二手房?jī)r(jià)增長(zhǎng)對(duì)新建住房定價(jià)形成參照上漲效應(yīng)；另一方面，部分原本在存量住房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的剛性購(gòu)房需求被迫進(jìn)入新建住房市場(chǎng)，造成新建住房供需壓力，形成需求拉動(dòng)型的新建住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)。

新開工面積負(fù)增長(zhǎng)

近兩年樓市成交低迷，導(dǎo)致土地市場(chǎng)持續(xù)冷清，開發(fā)商拿地不積極，房屋新開工面積和土地購(gòu)置面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，專家認(rèn)為這在一些區(qū)域可能會(huì)形成新的供不應(yīng)求。據(jù)了解，北京2012年住宅新開工面積也出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。其中房屋新開工面積減少24.1%，住宅新開工面積減少37.3%。

市場(chǎng)：剛性需求強(qiáng)勁

與新開工住宅面積減少相對(duì)的是年輕人自住房的剛性需求非常明顯。

調(diào)查報(bào)告顯示，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，而在英國(guó)為37歲，在德國(guó)和日本為42歲。年輕人急于買房的原因首先是“結(jié)婚需要”，其次是“住房保障體系不到位，缺乏安全感”以及“租房?jī)r(jià)格貴，居住條件不穩(wěn)定”、“房?jī)r(jià)漲得太快”等。過早購(gòu)房致使住房需求提前釋放，也對(duì)住房?jī)r(jià)格的上漲產(chǎn)生了一定的刺激作用。在限購(gòu)政策下，也有部分購(gòu)房者為規(guī)避購(gòu)房套數(shù)限制，或者考慮到換房交易稅費(fèi)的提高，選擇了購(gòu)買超過當(dāng)前需求的住房。過早、過大購(gòu)房的行為，一定程度上不必要地?cái)U(kuò)大了自住性住房的需求。

專家認(rèn)為，近兩年市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，自住性需求逐步積累，在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的影響下，積累可能釋放。剛性需求將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

宏觀：復(fù)蘇提高需求

受國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的影響，2013年中國(guó)GDP增速有望高于2012年。另外，受美國(guó)日本量化寬松貨幣政策的影響，今年中國(guó)可能面臨較高的通脹壓力。

經(jīng)濟(jì)增速回穩(wěn)形成居民收入增長(zhǎng)預(yù)期，有利于消費(fèi)性購(gòu)房需求積累，經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)增加了準(zhǔn)備購(gòu)房家庭的購(gòu)房款儲(chǔ)蓄積累，也有利于增強(qiáng)對(duì)未來收入增長(zhǎng)的預(yù)期，同時(shí)也增強(qiáng)了銀行對(duì)購(gòu)房家庭按揭房貸的信心，這些均有利于消費(fèi)性購(gòu)房需求積累的釋放。另外，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有利于引導(dǎo)限制資本進(jìn)入生產(chǎn)性領(lǐng)域，緩解為保值增值形成的房地產(chǎn)投機(jī)性需求增長(zhǎng)壓力。

專家分析，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)性購(gòu)房會(huì)減少，而消費(fèi)性自住購(gòu)房需求會(huì)加大。

北京：本地居民是買二手房主力

從北京市場(chǎng)看，自2011年開始受到“限購(gòu)”政策影響，兩年來北京戶籍居民購(gòu)買比例逐年上升，成為京城二手房住宅市場(chǎng)主力軍。2012年京籍購(gòu)房者已經(jīng)占二手房市場(chǎng)的82.6%，比2011年提高6個(gè)百分點(diǎn)。而外省市居民、國(guó)內(nèi)企事業(yè)以及境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人的購(gòu)房比例均下降。今年本地居民仍將是二手房市場(chǎng)的主力。

展望：城鄉(xiāng)建設(shè)用地有望統(tǒng)籌調(diào)控

可以預(yù)期，2013年調(diào)控的難度加大。房?jī)r(jià)漲跌對(duì)于住房持有者和潛在購(gòu)房者帶來明顯不同的福利效應(yīng)，住房持有和交易的市場(chǎng)利益分化加劇。房地產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)不同開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式的企業(yè)影響完全不同，對(duì)于快速開發(fā)的企業(yè)，房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)使其成長(zhǎng)劇增。

房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)向促進(jìn)城鎮(zhèn)化和改善民生主題傾斜?？紤]民生主題，住房的居住消費(fèi)功能將被強(qiáng)調(diào)，住房投資和投機(jī)性需求將被進(jìn)一步打壓?？紤]城鎮(zhèn)化主題，城鄉(xiāng)建設(shè)用地有望統(tǒng)籌調(diào)控，一些人口快速增長(zhǎng)的城鎮(zhèn)化地區(qū)建設(shè)用地，特別是居住用地供應(yīng)控制有望減輕，部分住房嚴(yán)重供不應(yīng)求的城市，可能加快居住用地的入市供應(yīng)。

建議：適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)

2013年房?jī)r(jià)仍有較大的上漲壓力，調(diào)控政策應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持遏制投機(jī)、投資性需求不動(dòng)搖，堅(jiān)持實(shí)施限購(gòu)、限貸、限價(jià)、征收利得稅等措施，適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，以鞏固前期調(diào)控成果，防止房?jī)r(jià)大幅度反彈。

這些制度建設(shè)提了幾點(diǎn)：

防止城鎮(zhèn)化淪為房地產(chǎn)化，一些城市錯(cuò)誤理解城市化，特別是一些中小城市盲目規(guī)劃所謂“新城”，把居民區(qū)當(dāng)作工業(yè)化來開發(fā)規(guī)劃，殊不知房地產(chǎn)與工業(yè)制造品不同，其最終的消費(fèi)需求具有嚴(yán)重的本地市場(chǎng)依賴，結(jié)果導(dǎo)致鬼城、空城層出不窮。因此要對(duì)各級(jí)城市官員加強(qiáng)城鎮(zhèn)化學(xué)習(xí)培訓(xùn)，使全社會(huì)了解新型城鎮(zhèn)化的科學(xué)含義，防止對(duì)城鎮(zhèn)化的片面理解甚至肆意曲解。

科學(xué)編制城市規(guī)劃，同時(shí)配套編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。

建立面向城市層面甚至項(xiàng)目層面的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估平臺(tái)。

官員的GDP政績(jī)考核，應(yīng)剔除房地產(chǎn)和建筑業(yè)的GDP貢獻(xiàn)。

要努力確保保障房住房的分配公平，比如構(gòu)建公開透明的機(jī)制，建立多部門的家庭住房和經(jīng)濟(jì)狀況聯(lián)動(dòng)審核和信息共享機(jī)制。

因地制宜制定土地供給計(jì)劃，一線城市、熱點(diǎn)城市、區(qū)域中心城市及其他房?jī)r(jià)上漲速度過快的城市應(yīng)該增加新增土地供給，盤活存量土地利用，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程，在庫(kù)存高、房?jī)r(jià)泡沫明顯的三四線城市，應(yīng)該科學(xué)規(guī)劃土地供應(yīng)，既要防止以盲目發(fā)展房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的沖動(dòng)，又要保持市場(chǎng)供求的基本平衡和穩(wěn)定。

探索解決農(nóng)民工住房問題的多種途徑：如探索推進(jìn)和健全涵蓋農(nóng)民工的城鎮(zhèn)住房保障體系，建立農(nóng)民工公共租賃房制度。又如探索推進(jìn)農(nóng)民工住房公積金制度，再如探索農(nóng)民農(nóng)村土地關(guān)系退出與城鎮(zhèn)住房保障掛鉤機(jī)制。

（2013年04月26日  北京晚報(bào)）