我們同時也看了商品房的上市，對比土地的成交面積來看，如果小于1，就說明大量成交入地，但還沒入市，像天津、沈陽、青島、大連等等，全部小于1，就證明了土地淤積在開發(fā)商手里的量還是挺大的，但是這些城市的商品房的批售比是什么情況呢，大于1的話，說明已上市的部分已經(jīng)開始積壓，比如天津，商品房上市對比土地成交是0.65，但是商品房的批售比已經(jīng)到了1.48，說明了地還沒完全上市，但是批售的房子已經(jīng)開始積壓了；

　　我們再看溢價房價差，我們判斷，如果小于5000元，就很難有盈利空間，我們列舉了十幾個城市，這里面只有北京是10824元，天津是8419元，沈陽4847元(沈陽現(xiàn)在想賺錢已經(jīng)很難了)，青島7000元，大連8000元，濟南6000元，常春5000元，唐山4800元，鞍山4900元，撫順3500元。

　　3年新增庫存的存消比，多數(shù)城市，僅新增的庫存就已達(dá)到足以銷售1年以上，3年庫存的存消比，比較嚴(yán)重的，如：天津17，沈陽7，青島16，煙臺38，鞍山20，唐山22等等；唐山是個比較鮮明的例子，萬科和華潤，在唐山是屬于比較大的，好歹很多企業(yè)沒進(jìn)去，進(jìn)去的都陷進(jìn)去了，唐山是河北省GDP第一的城市，比石家莊還要高不少，3年多的城市建設(shè)導(dǎo)入人口幾乎沒有增長，城市的基本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷，這些企業(yè)絕大多數(shù)是政府壟斷和國有，少有的幾個大礦也是和政府勾著，調(diào)查唐山的有錢人很多，但是再看，發(fā)現(xiàn)有錢人不在唐山買房，基本上都在北京買房。

　　重點中學(xué)也沒有，三甲醫(yī)院就2個，是一個很傳統(tǒng)的北方城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，政府壟斷的經(jīng)濟體，民營資本和民營企業(yè)幾乎都沒有發(fā)展起來，再加上搞環(huán)保，要推到各種爐子，萬科在唐山已轉(zhuǎn)不動了，停止?fàn)顟B(tài)。這樣的城市在國內(nèi)不在少數(shù)，加上政府玩命的賣地，基本上只有賣地是政府財政的唯一來源，在此情況下，這些城市的銷售、這半年以來，基本是處于急劇惡化的速度狀態(tài)。

　　現(xiàn)在庫存的問題事實上是挺尖銳的，萬科也做了統(tǒng)計，與往年的3月去化加快不同，27個主要的城市中，多數(shù)的存消比在上漲，21個城市超過12個月，9個城市超過24個月，比如：廣深區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域、成都區(qū)域來看，深圳存消比29個月，長沙24個月(我們是以平均21個月為一個風(fēng)險警戒線，但每個公司的看法不同，萬科對自己公司的管理，萬科是按照每個公司資金來源的成本和我們基本對我們股東的收益率進(jìn)行倒算，我們對于一個城市的存消比到了多少以后可以忍受，高過以后就有危險了)，每個公司算法和衡量不同，無錫在上海區(qū)域中，57個月，很嚴(yán)重，寧波36個月，杭州33個月，上海33個月，天津39個月，唐山28個月(唐山整個城市加起來計算，已超過100個月，28個月是城區(qū)里)，沈陽23個月，西安30個月，鄭州23個月。

　　總的狀況，商品房的環(huán)比供應(yīng)在大幅上漲，但成交的反彈乏力，庫存總量增加，絕大部分城市的存消比在上升，沒有真正感受到小陽春的味道。一線城市的土地成交，除了北京、上海少有的幾個地方之外，其他城市土地成交已經(jīng)進(jìn)入到一個下行通道里了，是比較明顯的。只有讓人非常難以理解的是北京，有市場的保險性，但事實上，昨天下午(指恒大地產(chǎn)(03333.HK)子公司北京正浩置業(yè)有限公司以41.6億元總價，配建3.68萬平方米自住房和1.57萬平方米限價房的條件拿下大興區(qū)黃村DX00-0101-0201地塊，溢價率高達(dá)179.95%。，同日出讓的北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0101-0801 等地塊C2商業(yè)金融用地，并沒有進(jìn)行現(xiàn)場競價，被萬科(000002.SZ/200002.SZ)和首開聯(lián)合體以7.63億元的網(wǎng)上最高報價拿下，溢價率僅為0.53%。樓面價為8048.85元/平方米，遠(yuǎn)低于恒大獲得的黃村地塊)。

　　兩塊地一街之隔，不知道恒大如何賣；但由于每一快地出來，都有一個這樣的企業(yè)出來挑頭，使得北京市場勾勒出的狀態(tài)就是：價格還在飛快上漲。但是看現(xiàn)在拍賣土地的結(jié)構(gòu)，參與結(jié)構(gòu)已發(fā)生重大變化，原來是上市公司、大公司和央企以及一群名企在一起競爭，競爭力很實，都在舉牌。但現(xiàn)在情況不同，現(xiàn)在基本報名企業(yè)數(shù)量已經(jīng)急劇衰減，但是總有這樣的企業(yè)，別人都不舉了，他們還在舉，一直爭到最后，每次都能冒出這樣的一對冤家，到最后，甭管這兩個企業(yè)怎么舉的，但是價格就很高，所以總體看起來，從投標(biāo)、報名到拿地，事實上有這嚴(yán)重的衰減，像北京市比較成熟的一些長時間在北京開發(fā)的企業(yè)，比方最早的首創(chuàng)、城建、住總、萬科等等，目前基本處于相對來講比較溫和的狀態(tài)。

（未完待續(xù)）