在此也說下萬科對(duì)北京市場到今年年底和明年年初的一個(gè)判斷：因?yàn)槲乙矃⑴c了市政府的一些會(huì)，大致到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的這些都比較貴的土地，都會(huì)要上市的時(shí)候，北京大概會(huì)出現(xiàn)42個(gè)樓面地價(jià)5萬-12萬之間的樓盤，這40多個(gè)樓盤分布的位置，那里都有，但是有一個(gè)現(xiàn)象，基本上沒一個(gè)在5環(huán)路里邊的，套數(shù)依據(jù)容積率估算，大致在4萬-5萬套數(shù)之間，但這里面還不包括商改住，如果恒大最近拿的這塊地要商改住的話，還有一大批房子要入市，因?yàn)楸本┰?013年賣的地，已經(jīng)有一半以上不是住宅用地了，是商業(yè)用地，但這些拿了商業(yè)地塊的企業(yè)，基本上沒什么想做商業(yè)，都在想商改住。

　　如果這樣，就要再加上一批住宅入市，而且這些商改住的樓面價(jià)不比住宅低，所以，在2014年年底，北京，將會(huì)有一批以4-5萬元的房子，非常有代表行，是否是主流，還不敢說。這些價(jià)格區(qū)間的房子，將成為一個(gè)相當(dāng)大的一批量出現(xiàn)在市場上。我對(duì)這批房子，我本人是持一個(gè)相對(duì)悲觀的態(tài)度，因?yàn)槲矣X得，北京取消限購，幾乎無望，繼習(xí)大來了以后，親自制定了北京未來的發(fā)展方向，基本上對(duì)北京是一個(gè)嚴(yán)厲的限制政策，我不認(rèn)為在未來的3-5年內(nèi)，北京有可能取消限購；如果不能夠取消限購，再加上這么多房子涌向市場，再加上反腐敗。

　　我作為一個(gè)從業(yè)人士，是非常看重的?，F(xiàn)在北京市年情好的時(shí)候，一年7-8萬套，加上二手房，13-14萬套，大約就是20萬套，這樣的一個(gè)穩(wěn)定數(shù)字。因此，如果突然間在這個(gè)市場中跑進(jìn)來5萬多套都是5萬元左右的房子，我不知道這個(gè)剛需是什么人，剛到樓面地價(jià)都是5萬的人，我覺得我自己都不剛(指毛大慶本人)，不知道誰還那么剛，在做的有多少人覺得5萬元的價(jià)格很容易(會(huì)場有很多人都笑)，我個(gè)人認(rèn)為萬科的職工，在房地產(chǎn)圈里，收入還算可以，我看也沒有什么人能買得起這樣的房子，以上是市場目前的分析。

　　下面是我的另一個(gè)觀點(diǎn)，對(duì)于中國房地產(chǎn)未來，還是有一些值得我們小心的地方(個(gè)人在萬科內(nèi)部，一直都是分析劣勢和風(fēng)險(xiǎn))，觀點(diǎn)之一：住房供應(yīng)是不是還嚴(yán)重不足，過去一年多，我們一直在研究，對(duì)于這個(gè)問題，發(fā)達(dá)國家有一個(gè)數(shù)字，穩(wěn)定城市的房地產(chǎn)市場在戶均1.1套，人均1.1間，就說明這個(gè)市場比較穩(wěn)定。這個(gè)戶均和人均，不是指城市人口的人均，是指常住人口的人均。以這樣的均法來看，北京顯然還是不足的，但很多城市，把現(xiàn)在的庫存都算上，事實(shí)上已經(jīng)很足了，這是一個(gè)值得觀察的數(shù)據(jù)。那么這個(gè)數(shù)據(jù)用什么尺子來量呢，我們現(xiàn)在有一個(gè)尺子，叫城市的年千人套數(shù)，它代表住宅水平和推斷市場供應(yīng)容量，它是國際上用來衡量的一個(gè)重要指標(biāo)(會(huì)場沒有一家企業(yè)用此尺子衡量)。

　　在此給大家分下：中國千人建設(shè)套數(shù)，按照竣工口徑來看，2009-2011年，我們?nèi)鐣?huì)住房竣工面積，年均18.5億平方，折合每年平均建設(shè)1627萬套，千人的建設(shè)套數(shù)為12.1套；同期住房人均面積均值為9.05億平方米，折合套數(shù)801萬套，千人的套數(shù)為12，按照竣工口徑來看，近幾年中國的千人套數(shù)相當(dāng)于其他國家的峰值水平，已經(jīng)觸頂，但尚可接受，這個(gè)結(jié)論忽略兩個(gè)未考慮因素：一個(gè)我國目前的竣工遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開工，大量的違章建房、單位建房、小產(chǎn)權(quán)房、私人建房并沒有統(tǒng)計(jì)在數(shù)據(jù)之內(nèi)，我們看了主要國家的經(jīng)歷，美國、加拿大、德國、澳大利亞、英國、日本、韓國、瑞典，即使在城市化的高度進(jìn)程之中或者全球房地產(chǎn)最高景氣年代，除了韓國、日本以外，一般沒有超過12的，所有國家都沒有超過14。

　　按照商品房開工口徑來看，中國千人建設(shè)套數(shù)本世紀(jì)以來，其實(shí)在不斷攀升，從世紀(jì)初的5(2000年的5)到2011年已經(jīng)突破20，近年來的保障房，如果加在一起計(jì)算，年開工均在千萬套左右，仍然不考慮在建的違章建房、單位建房、小產(chǎn)權(quán)房、私人建房等等，2011年中國的千人建設(shè)套數(shù)，已經(jīng)達(dá)到了35套，這是人類歷史上從未出現(xiàn)過的高端，說明我們的建設(shè)量和未來的再投資源從量上講，是相當(dāng)不少的。

（未完待續(xù)）