轉(zhuǎn)型是大勢(shì)所趨，這是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外的共識(shí)。轉(zhuǎn)型如何轉(zhuǎn)？轉(zhuǎn)型之路如何走？答案還得從新城鎮(zhèn)化大背景中找。

新型城鎮(zhèn)化下的房地產(chǎn)市場(chǎng)空間在哪里

按照不久前召開(kāi)的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議和《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》，新型城鎮(zhèn)化是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動(dòng)、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化，是大中小城市、小城鎮(zhèn)、新型農(nóng)村社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展、互促共進(jìn)的城鎮(zhèn)化。新城鎮(zhèn)化是以人為核心的城鎮(zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化不等于房地產(chǎn)化。那么，新城鎮(zhèn)化下的房地產(chǎn)市場(chǎng)空間在哪里呢？這需要我們從城鎮(zhèn)化的現(xiàn)狀和發(fā)展目標(biāo)的差距中去尋找。

城鎮(zhèn)化率提高意味著城鎮(zhèn)常住人口和城鎮(zhèn)戶(hù)籍人口增加。2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率53.37%，實(shí)際戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率為35%左右，遠(yuǎn)低于2011年世界52%的平均水平，也與80％的世界發(fā)達(dá)標(biāo)準(zhǔn)有著巨大的差距。3月16日新華社授權(quán)發(fā)布的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》顯示，新型城鎮(zhèn)化目標(biāo)之一是到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右，戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右?？梢?jiàn)，到2020年的未來(lái)7年間，常住人口城鎮(zhèn)化率將提高7個(gè)百分點(diǎn)左右，城市常住人口由此將增加9000萬(wàn)至1億人，而戶(hù)籍人口的增長(zhǎng)規(guī)模和總量只會(huì)更大。去年12月召開(kāi)的中央農(nóng)村工作會(huì)議首次提出、今年全國(guó)人代會(huì)《政府工作報(bào)告》再次明確：“今后一個(gè)時(shí)期，著重解決好現(xiàn)有‘三個(gè)1億人’問(wèn)題，促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化?！边@“三個(gè)1億人”就是房地產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展空間。

具體地講，第一個(gè)“1億人”是新城鎮(zhèn)化下住房市場(chǎng)“蛋糕”的增量。若按照3口之家、戶(hù)均80平方米算，這“1億人”將使城鎮(zhèn)產(chǎn)生增量住房需求約3300萬(wàn)戶(hù)、26億平方米。

其次，第2個(gè)“1億人”對(duì)象是城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城中村。那么這部分人住房現(xiàn)狀又是怎么樣呢？據(jù)2012年公布的人口普查結(jié)果，2010年中國(guó)城鎮(zhèn)居民有1700萬(wàn)戶(hù)，人均居住面積少于8平方米。此外，有數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)有2800萬(wàn)戶(hù)住宅沒(méi)有自來(lái)水，5000多萬(wàn)戶(hù)住宅廚房廁所不全。由此粗略估計(jì)，有1.6億至1.7億城鎮(zhèn)居民住房不具備基本居住條件，需要改造和升級(jí)。這又是一個(gè)巨大的住房升級(jí)需求空間?？吹竭@一需求并進(jìn)入和滿(mǎn)足這一市場(chǎng)，各地均不乏參與此類(lèi)業(yè)務(wù)而獲得良好成長(zhǎng)空間的房企案例。

此外，筆者此前曾經(jīng)撰文提及，在以人為核心的新城鎮(zhèn)化理念下，新城鎮(zhèn)化的一個(gè)重要著力點(diǎn)將是充分規(guī)劃和利用好現(xiàn)有城鎮(zhèn)土地資源，通過(guò)舊城改造提升城市功能和城市建設(shè)水平，有效釋放城市現(xiàn)有土地資源空間。因此舊城改造將會(huì)是一塊巨大的誘人“蛋糕”。例如深圳規(guī)劃到2015年，用于城市更新改造的用地規(guī)模將達(dá)到35平方公里，預(yù)計(jì)總投資達(dá)1800億元。深圳作為一個(gè)改革開(kāi)放中成長(zhǎng)起來(lái)的新興城市，其舊城改造的規(guī)模如此之大，可見(jiàn)新城鎮(zhèn)化下全國(guó)舊城改造的市場(chǎng)“蛋糕”之大了。而棚戶(hù)區(qū)和城中村改造，只是舊城改造的一個(gè)方面。

第3個(gè)“1億人”強(qiáng)調(diào)推進(jìn)中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，機(jī)遇是均等的。此處不予贅述。

（未完待續(xù)） 

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開(kāi)發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫(xiě)的。載《城市開(kāi)發(fā)》2014年第4期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專(zhuān)家。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專(zhuān)家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專(zhuān)家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專(zhuān)家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com  Blog： https://tusq647.chinaceot.com