近十年來，國內(nèi)房價一漲再漲，動輒上百萬的買房開支，使房子成為普通老百姓一生最重要的消費。就在百姓跳腳期盼房價能有一些下行趨勢的時候，政府卻突然打出了一套“救市組合拳”，面對宏觀經(jīng)濟下行和全國樓市新房庫存量居高不下的壓力，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合釋放兩記“救市重拳”。
       對于中國老百姓來講是生活必需品的房子，到底是買漲還是買跌？其實不管你買漲還是買跌，你都占不到房地產(chǎn)商的便宜。房地產(chǎn)商賣夢想、賣焦慮、賣稀缺、賣跟風、賣后悔，就是不賣物有所值，更不會賣物超所值。
高房價我們似乎難以避免，那么如何讓自己的每一分買房錢物有所值？我們要學會識破房地產(chǎn)商的營銷詭計。
        一，缺點變優(yōu)點
        ---房地產(chǎn)商如何把有缺陷的房子賣給我們？
        在開發(fā)商的嘴里，每個樓盤都是一個夢想的天堂。因為每一個樓盤的缺點都已經(jīng)被開發(fā)商變成了不可多得的優(yōu)勢。
       常用的一些說法如下：房子在偏遠地段，可以是“遠離鬧市喧囂”；地處郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，可以是“回歸自然，享受田園風光”；挨著個臭水溝，就是“絕版水岸名邸，風水絕佳”；地勢高就是“視野開闊，俯瞰全城”，地勢低就是“招財領地，聚福納寶”；旁邊有家學校，吹成了“學術氛圍，人文景觀”等等。歸結起來，就是要將房子的缺陷變成優(yōu)勢，然后高價賣給你。
萬科是把缺點變優(yōu)點的高手。
機場旁邊的房子大多不好賣，因為誰都怕吵，也怕頭頂上的飛機萬一掉下來……而上海萬科城市花園卻被稱之為“飛機下的奇跡”,一座溫馨和諧的大型社區(qū)。
       “城市花園”樓盤距飛機跑道只有1300米，飛機離航線下方的“城市花園”最低高度為120米。但這個樓盤賣的卻不錯。除了“城市花園”是一個集居住、商業(yè)、教育、娛樂和休閑為一體的郊區(qū)大型社區(qū)，定位得當。
        萬科在現(xiàn)場銷售時可謂頗費心機。據(jù)說，當年為賣房子，只要蘇聯(lián)制造的圖—154型號的飛機飛過，因為噪聲太大，在售樓處馬上要交錢的客戶都說要再考慮考慮。于是，許多受過美聲訓練的銷售人員，陪同客戶看房子的時候，一旦預感到會有圖—154型號的飛機飛過，就張開雙臂，放聲高唱帕瓦羅蒂的《我的太陽》。再后來，就不停的放交響樂。
另外，開發(fā)商在地理位置上也是做足功夫，所謂的距某某地10分鐘車程，是指時速120公里以上，且沒有紅綠燈的情況下。更讓人防不勝防的是改地圖，大多數(shù)人在看房之前會先在網(wǎng)上看好具體的位置，進行一些在線的測距。而某些開發(fā)商甚至會買通搜索網(wǎng)站等在線地圖網(wǎng)站，將樓盤的位置篡改數(shù)百米到更加有利的位置，而消費者卻通常很難覺察，不知不覺中就會上當。
         二，“一房不二賣”
         ---你為什么占不到房地產(chǎn)商的便宜
很多人認為如果有關系的話，就能拿到一些購房優(yōu)惠條款甚至折扣，所以好像看好后并不著急要買。不過，如果你去開發(fā)商或中介那里看房子，一套房子是不會帶你去看兩次的。
銷售小姐都會在帶你看的幾天內(nèi)詢問你的意向和決定并極力促成你購買，但在這個期限過后，下次看房時銷售小姐會告訴你：上次帶你看的房子已經(jīng)以多少價格賣掉了。然后極力推薦另一個房子，比前一個性價比略低的。
這樣，你得到信息永遠是：好房子就是不中留，即使價格再高也是有人買的，無形當中使你形成焦慮、緊張。當然，你看的越多，這中焦慮和緊張就會更強，這樣在后續(xù)看房的過程中，作為購房者的你，往往很容易在這種情緒支配下匆忙做出無奈購買的決定！
   此外，一些買主總希望通過找關系能得到一個折扣價，精明的房地產(chǎn)商自然是有對策的。曾有傳言說，有人找到潘石屹，希望得到SOHO旗下某樓盤的折扣，潘石屹聞后大喊：“你怎么不早點來?。磕莻€樓盤早賣完了，我推薦你去xxx地的樓盤看看吧，那個更好！”
然后給了一個莫須有的“內(nèi)部折扣價”。
        三，“一房二賣”
         ---“無理由退房”真的有價值嗎？
       1995年的時候，潘石屹在SOHO現(xiàn)代城銷售時首次提出了“無理由退房”。 20世紀90年代正是中國房地產(chǎn)經(jīng)歷飛速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)呈現(xiàn)出一年一個樣的升值潛力，而處于城市CBD絕佳地理位置的現(xiàn)代城投資價值已經(jīng)顯現(xiàn)，升值空間巨大。
2003年，潘石屹看到這一點，策劃了一個《SOHO現(xiàn)代城批判》事件，收錄了媒體對SOHO現(xiàn)代城的抨擊，自曝家丑。還跟任志強玩了一個雙簧。任志強寫了一篇迄今為止所有批判SOHO現(xiàn)代城文章里批評分量最重的文章。
        “在商言商”的潘石屹在這種市場行情下提出“無理由退房”意圖自然很明顯，就好像買股票一樣，期房時購買，現(xiàn)房時退回，那其中增長的一部分就等于白白退給了開發(fā)商，精明的潘石屹正是看到這點，才提出了“無理由退房”，當時一些真的退掉房子的客戶，后來應該是悔青了腸子。因為當年7000多塊錢的房價，很快就翻翻了。潘石屹將這些房子重新出售，又大賺了一筆，正所謂“一房二賣”
        從潘石屹開始逐漸流行的“無理由退房”的條款，就是開發(fā)商很好地抓到了中國人的弱點。這一招看起來是開發(fā)商冒著掉腦袋的風險為消費者著想，但是，房子不同于一般小件消費品，真要退起來又談何容易。
         首先，裝修入住幾年后，房子成為“家”的物質(zhì)外殼，寄托著濃厚情感。而且當你花了十來萬把你自已的房裝修了一翻，你還愿意退嗎？
         其次，中國式買房是“寬進嚴出”，想退房，開發(fā)商也讓你填寫一大堆表格，蓋各種公章，東扣扣西扣扣，房錢也沒有多少了，至于你要拿到錢，估計你得等上好幾個月甚至一年之后才能拿得到。而那時你的錢已經(jīng)因為通貨膨脹的而縮水很多，而開發(fā)商也用你的錢解了燃眉之急。
最后，開發(fā)商都是項目公司，房子賣完后可能項目公司就不存在了，如承諾期過長，屆時即使想退房也怕找不到主。
        四，期房期什么、現(xiàn)房現(xiàn)什么
        ---看房選房的那些事兒
        很多人不明白為什么期房通常比先放好賣。其實中國人的消費心理是很感性的，消費者喜歡買什么樣的產(chǎn)品，很大程度上取決于你是不是給他一個他想要的夢。有一位售樓小姐說得好，世界上只有一件事一個人能做，兩個人不能做，就是做夢。你知道賣期房是做什么的嗎？就是賣夢想給你的，賣期房的工作就是陪你一塊做夢。
但無論開發(fā)商給你看了一個多么美的夢，也要想清楚一座還沒有建設甚至建設中的樓盤，對其的了解只能通過側面的渠道。倘若決定購買，勢必要承擔相應的“資金風險”、“工程預期風險”、“設計變化風險”、“價格風險”、“市場下行風險”等等。即使你要投資，也必須承認現(xiàn)房的確比買期房更適合，因為就算房價穩(wěn)定賺不了差價，至少現(xiàn)房還能出租收租金，期房卻只能“吃月供”。
        關于看房的季節(jié)，冬季看房可以更通透、更徹底。相比冬季只能通過圖紙發(fā)揮想象力，夏秋季節(jié)枝繁葉茂，很多小區(qū)環(huán)境上的瑕疵通過綠草等景觀掩蓋起來，而到了冬季，綠色轉(zhuǎn)枯，購房人可以更清晰地發(fā)現(xiàn)環(huán)境的優(yōu)劣和物業(yè)管理的漏洞。
因此，冬季是對“熱炒環(huán)境”的一個冷處理，無論開發(fā)商怎么對小區(qū)進行“綠色環(huán)抱”的宣傳，這時都會顯出其本來面目。
        所以期房買的是預期，既然是預期，就要在那些利好因素未完全釋放前購買。比如路修而未通，地鐵建而未成……等利好完全實現(xiàn)了，價格則會大幅上漲。而買現(xiàn)房則要對所有不利因素都考慮周全，變電站、高速路都是不可更改的，任憑售樓小姐巧舌如簧，你也要有定力。
        網(wǎng)上曾經(jīng)有一個段子：98年馬化騰湊了50萬創(chuàng)辦騰訊，沒買房；98年史玉柱向朋友借了50萬搞腦白金，沒買房；99年丁磊用50萬創(chuàng)辦163，沒買房；99年陳天橋借了丈母娘的50萬創(chuàng)辦盛大，也沒買房；99年馬云湊了50萬，注冊阿里巴巴，沒買房.... 如果當年買了房，現(xiàn)在可能貸款都沒還完。
        聽完一笑，但是想一想還是非常有深意的，在英國首次購房者的平均年齡已由33歲上升至37歲，日本和德國為42歲，美國首次購房年齡也達到30歲以上。然而，數(shù)據(jù)顯示在中國的首套房貸者的平均年齡只有27歲，比發(fā)達國家要快一代人的時間。越來越多的年輕人加入買房大軍，在對19869人進行一項調(diào)查中顯示，84.1%的受訪者確認身邊存在畢業(yè)即買房的年輕人。當國外的年輕人都在享受青春年華的大好時光時，我們國家的年輕人卻背負著“房奴”、“孩奴”等各種重壓踽踽獨行。
也許，國家救市或者不救市，房價就在那里，總也買不起……