金巖石,金巖石講師,金巖石聯(lián)系方式,金巖石培訓(xùn)師-【中華講師網(wǎng)】
南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位
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金巖石:金巖石:北上廣合理房?jī)r(jià)為每平方米4000多
2016-01-20 703
金巖石表示,用房?jī)r(jià)收入比來(lái)計(jì)算合理房?jī)r(jià),國(guó)際貨幣基金組織提供的2012年數(shù)據(jù)是:新加坡4.4倍,紐約6.2倍,而中國(guó)的上海和北京高達(dá)15.9倍和22.3倍。另外,有人用2011年的公開(kāi)數(shù)據(jù),根據(jù)家庭可支配收入和每戶(hù)90平方米來(lái)計(jì)算合理的房?jī)r(jià)水平,北京、上海和廣州的合理房?jī)r(jià)分別僅僅為每平方米4387元、4831元和4573元。 這兩個(gè)理論公式在多數(shù)國(guó)家的實(shí)證性研究都被證明行之有效,為什么在中國(guó)就不適用了? 金巖石認(rèn)為,首先因?yàn)橹袊?guó)是人口大國(guó)和貨幣大國(guó),中國(guó)的城市化史無(wú)前例。這兩個(gè)理論公式的前提是:第一,人口不流動(dòng);第二,貨幣不增長(zhǎng)。但在中國(guó)的城市化浪潮中,這兩個(gè)前提根本不存在。尤其是在中心城市,人口和貨幣在流動(dòng)中積聚集中,這是城市化進(jìn)程中不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。 另外,從財(cái)富理論看城市,看似不合理的高房?jī)r(jià)卻是提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的經(jīng)濟(jì)杠桿。因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)以三種方式調(diào)節(jié)著人口的流動(dòng):其一,高房?jī)r(jià)補(bǔ)償原住民,購(gòu)房者用現(xiàn)金贖買(mǎi)稀缺空間,并讓一部分原住民自愿退出競(jìng)爭(zhēng);其二,高房?jī)r(jià)延緩?fù)鈦?lái)人口的流入,并讓競(jìng)爭(zhēng)力較弱者被迫放棄競(jìng)爭(zhēng);其三,高房?jī)r(jià)提升城市人口的整體素質(zhì),讓更具競(jìng)爭(zhēng)力的人持續(xù)流入從而提升城市的競(jìng)爭(zhēng)力。 金巖石認(rèn)為,合理房?jī)r(jià)、合理的住宅體系與合理的城市化布局三者之間的關(guān)系應(yīng)該是相互制約,共同決定著“人的城市化”。據(jù)此判斷,中國(guó)城市化可謂大局已定,未來(lái)10年城市人口將逐漸達(dá)到總計(jì)10億,區(qū)域分布將呈現(xiàn)“二八”格局:50%以上進(jìn)入特大型城市群,30%左右進(jìn)入二線中心城市,其余20%分布在若干中小城鎮(zhèn)。而政府真正的挑戰(zhàn)則是:如何經(jīng)營(yíng)、管理億萬(wàn)人口級(jí)別的特大型城市群。
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