進(jìn)入2014年以來(lái)，關(guān)于中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)的“拐點(diǎn)”、“泡沫”甚至“崩盤(pán)”之說(shuō)甚囂塵上，市場(chǎng)籠罩在不安的氣氛中。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮卻宣稱(chēng)：“未來(lái)8-10年，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍將是全世界規(guī)模最大、增長(zhǎng)速度最快的市場(chǎng)?！?br />　　4月16日，2014城市觀點(diǎn)論壇沈陽(yáng)行圓滿(mǎn)落幕。陳淮在論壇上發(fā)表了“市場(chǎng)的回歸，中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題與思考”的主旨演講，較為詳細(xì)地闡釋了三個(gè)問(wèn)題，包括新興城市化、新的市場(chǎng)變化帶來(lái)的思考和挑戰(zhàn)以及短期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。
　　相比于較為悲觀的普遍觀點(diǎn)，陳淮對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀以及未來(lái)預(yù)測(cè)都較為積極。而讓陳淮如此有底氣的，是中國(guó)目前在大力推進(jìn)的城鎮(zhèn)化。面對(duì)一季度全線(xiàn)下滑的成交數(shù)字，陳淮認(rèn)為較為正常，“不可能年年的成交量不斷放大，年年成交量保持一致的，那就不是房地產(chǎn)市場(chǎng)了?！?br />　　城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)力
　　“中國(guó)城鎮(zhèn)一共需要多少房，北上廣深需要多少房，沈陽(yáng)、哈爾濱、長(zhǎng)春東北需要多少房，完全不取決于這些城市城鎮(zhèn)有多少獨(dú)生子女家庭。”
　　陳淮指出，這個(gè)問(wèn)題根本取決于中國(guó)的城市城鎮(zhèn)的總?cè)丝谑窃鲩L(zhǎng)還是不增長(zhǎng)，是較快的增長(zhǎng)還是較慢的增長(zhǎng)?！爸灰磥?lái)十年、二十年中國(guó)的城市城鎮(zhèn)仍然人口是快速增長(zhǎng)的，我們就一定需要蓋更多的房子、更好的房子和更快的蓋房子。”
　　他進(jìn)一步舉證指出，去年末中國(guó)城鎮(zhèn)人口是7.2億人，在全國(guó)總?cè)丝谥兴急戎爻^(guò)53%。全國(guó)的城鎮(zhèn)人口是按照常住人口統(tǒng)計(jì)的，與全國(guó)戶(hù)籍人口相比差17個(gè)百分點(diǎn)，涉及2.4億人，這中間有2.4億人實(shí)際上遠(yuǎn)沒(méi)有真正市民化和真正定居落戶(hù)下來(lái)。
　　而國(guó)家于3月17日正式公布的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中，進(jìn)一步提出2020年中國(guó)城鎮(zhèn)人口在總?cè)丝谥兴急戎匾岣叩?7%，也就是說(shuō)還要再提高15-16個(gè)百分點(diǎn)，還要涉及2.2億人。這就是中國(guó)需要蓋更多房子、更快蓋房子的最主要的依據(jù)。
　　加之以沈陽(yáng)和東北為整體的老工業(yè)基地以及城市偏遠(yuǎn)地帶棚戶(hù)區(qū)中，居民的住房改善需求，中國(guó)蓋房子的任務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有完結(jié)，而是剛剛開(kāi)頭，拉開(kāi)帷幕。
　　同時(shí)他強(qiáng)調(diào)，新型城鎮(zhèn)化要嚴(yán)控特大城市人口規(guī)模。目前，一千萬(wàn)人口以上的城市有六座，500萬(wàn)人口以上的城市有11座，也就是說(shuō)未來(lái)一段時(shí)間嚴(yán)控人口繼續(xù)向這些城市城鎮(zhèn)集聚的包括17座城市。
　　“在十八屆三中全會(huì)全面深化改革中提出，要重點(diǎn)發(fā)展的中等規(guī)模城市。這個(gè)中等規(guī)模城市包括大部分中西部和我們東北的一些省會(huì)級(jí)城市和地市級(jí)中心城市。”
　　“崩盤(pán)”說(shuō)不符合國(guó)情
　　2014年以來(lái)，唱衰中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的言論不絕于耳。針對(duì)由來(lái)已久的崩盤(pán)之說(shuō)，陳淮直指，“我們已經(jīng)聽(tīng)了十年了，這些預(yù)測(cè)沒(méi)有一個(gè)符合中國(guó)的國(guó)情的?！?br />　　陳淮首先是承認(rèn)市場(chǎng)分化的，“市場(chǎng)中出現(xiàn)分化并不可怕，分化也不是今天才開(kāi)始的?！钡瑫r(shí)強(qiáng)調(diào)，局部的問(wèn)題不能代表整體。
　　他舉例稱(chēng)，有一些地方過(guò)度擴(kuò)張，比如鄂爾多斯，以及與它類(lèi)似的城市還有一些。但是不代表中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了多大的問(wèn)題，這個(gè)市場(chǎng)本來(lái)就應(yīng)當(dāng)是供不應(yīng)求和供大于求的反復(fù)交替才是正常的市場(chǎng)。供大于求的格局，并不等于就沒(méi)有需求，并不等于房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者沒(méi)有利潤(rùn)可圖，也甚至不等于房?jī)r(jià)不漲。
　　其次，陳淮提出，“房地產(chǎn)的需求是累積需求，8-10年的累積需求和累積供給之間的對(duì)比關(guān)系，才能真正說(shuō)明它們的供大于求和供不應(yīng)求?！?br />　　對(duì)此他解釋道：“人們的前置、后置周期，把三年后的需求提前到今天很正常合理，三年前的需求推后到三年后也很合情合理。不可能年年的成交量不斷放大，年年成交量保持一致的，那就不是房地產(chǎn)市場(chǎng)了。”
　　針對(duì)市場(chǎng)上此起彼伏的拐點(diǎn)說(shuō)，陳淮表示，“拐點(diǎn)是所謂的加速上升到減速上升的轉(zhuǎn)折，如果說(shuō)房地產(chǎn)的拐點(diǎn)，那么我們房?jī)r(jià)加速上升、加速上升的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了若干次，不是即將到來(lái)，已經(jīng)出現(xiàn)了若干次，不管是世界金融危機(jī)之前還是之后，還是2013年的國(guó)五條?！?br />　　陳淮關(guān)于“市場(chǎng)”的最后注解是，“不是人人都活得下去”。他坦言，一場(chǎng)大洗牌時(shí)代過(guò)了，“大家都注意到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有八個(gè)字，前四個(gè)字叫優(yōu)勝劣汰，我們可能要迎來(lái)這個(gè)時(shí)代；但是我們也希望大家關(guān)注后四個(gè)字，叫適者生存?！?