7月13日，在由濟(jì)南高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主辦的投資高峰論壇上，中國(guó)人民大學(xué)博士生導(dǎo)師、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮與中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌，對(duì)當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和如何對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行了分析，認(rèn)為濟(jì)南取消限購(gòu)政策后，將對(duì)改善性需求的釋放帶來(lái)刺激作用，對(duì)濟(jì)南市場(chǎng)繁榮起到積極的作用。
        趨勢(shì)：房地產(chǎn)市場(chǎng)“不會(huì)也不能崩盤(pán)”
        在演講中，陳淮首先用數(shù)字駁斥了今年以來(lái)甚囂塵上的“樓市崩盤(pán)論”：“今年上半年，大家說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能要崩盤(pán)了，可能要出現(xiàn)危機(jī)了，很多人抱著極為悲觀的看法。但實(shí)際上，今年上半年我們房地產(chǎn)的成交量和2013年之外的任何一個(gè)年度相比都是最高的，而且排位前50強(qiáng)的大企業(yè)銷(xiāo)售面積都增長(zhǎng)20%以上?！?br />        “三年前的需求集中在2013年釋放很正常，2013年的政策導(dǎo)致了2014年、2015年甚至更遠(yuǎn)期的需求提前釋放也很正常，由于人們都在2013年過(guò)度地釋放了需求，2014年是小年，我想這是正常調(diào)整?！痹陉惢纯磥?lái)，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅不會(huì)崩盤(pán)，恰恰相反，調(diào)整給了這個(gè)市場(chǎng)過(guò)去十年都難得的優(yōu)勝劣汰的好時(shí)機(jī)。

        據(jù)此，陳淮認(rèn)為“那些所謂崩盤(pán)的看法是沒(méi)有根據(jù)的，是對(duì)中國(guó)的國(guó)情和客觀規(guī)律甚至連基本經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)都了解不夠的說(shuō)法”。

        與陳淮觀點(diǎn)類(lèi)似，顧云昌在當(dāng)日的演講中也不同意“樓市崩盤(pán)論”?！澳銈冇X(jué)得會(huì)崩盤(pán)嗎？在我看來(lái)，不會(huì)崩盤(pán)。第一句話(huà)：不會(huì)崩盤(pán)。第二句話(huà)：不能崩盤(pán)。也就是說(shuō)從政府到老百姓都不希望崩盤(pán)，因?yàn)楸辣P(pán)意味著中國(guó)的房地產(chǎn)出了問(wèn)題，中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)就不可能了?！痹陬櫾撇磥?lái)，許多問(wèn)題只有在穩(wěn)增長(zhǎng)中才能得到解決。
        “與其說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要崩盤(pán)、要泡沫破滅，還不如說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前是增速放緩、高位盤(pán)整、理性回歸。”顧云昌認(rèn)為，應(yīng)該看到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在理性回歸當(dāng)中，正在改變過(guò)去的野蠻成長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，出現(xiàn)了一種好的跡象。
        限購(gòu)：濟(jì)南取消限購(gòu)將刺激改善性需求
        針對(duì)當(dāng)下被炒的火熱的濟(jì)南限購(gòu)松綁的問(wèn)題，兩位專(zhuān)家做出了深入淺出的分析。陳淮認(rèn)為，限購(gòu)是抑制投機(jī)性需求的一種政策措施，什么時(shí)候才有投機(jī)性需求產(chǎn)生呢？持續(xù)的、嚴(yán)重的供不應(yīng)求存在的時(shí)候才有限購(gòu)的產(chǎn)生，因此當(dāng)不存在供不應(yīng)求的持續(xù)狀態(tài)的時(shí)候就沒(méi)有必要限購(gòu)。包括濟(jì)南在內(nèi)的全國(guó)2/3以上的省會(huì)城市在過(guò)去十年是供大于求的，但是整體價(jià)格卻是在上漲，所以沒(méi)必要限購(gòu)。

        顧云昌也基本同意陳淮的觀點(diǎn)，他認(rèn)為“今后在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)增長(zhǎng)的情況下，在老百姓的收入水平不斷提高的情況下，我想房?jī)r(jià)往上走的態(tài)勢(shì)是必然的。我們不用擔(dān)心在20年之后房?jī)r(jià)觸底，那是不可能的。不排除在整個(gè)的增長(zhǎng)過(guò)程中有波浪性的，有的時(shí)候快一點(diǎn)，有的時(shí)候慢一點(diǎn)，這樣的波動(dòng)是有可能的，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上還是給人信心的，空間還很大。”
        許多國(guó)家出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的原因是，金融杠桿率過(guò)高，銀行把大量的錢(qián)借給了投機(jī)者、投資者。國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)目的是保金融的安全。限購(gòu)在濟(jì)南取消了，差異化的貸款政策沒(méi)有變化，這就保證了住宅市場(chǎng)上平穩(wěn)的重要機(jī)制。
        顧云昌提出后，濟(jì)南的限購(gòu)政策取消后，對(duì)改善性需求將帶來(lái)刺激作用，甚至周邊有改善性需求的人，都會(huì)到濟(jì)南買(mǎi)房。
        房?jī)r(jià)：未來(lái)20年房?jī)r(jià)仍有上漲空間
        對(duì)于濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)如何，陳淮指出，決定一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景及未來(lái)房?jī)r(jià)的重要因素，是三個(gè)“地段”。
        “第一個(gè)地段，是濟(jì)南這座城市和其周邊的環(huán)境。濟(jì)南一邊是欣欣向榮的山東半島與膠東半島，另一邊是省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈，你相信這座城市的經(jīng)濟(jì)總量、基礎(chǔ)設(shè)施、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力是不斷提高和增長(zhǎng)的嗎？如果你認(rèn)為一座欣欣向榮的城市房?jī)r(jià)會(huì)下跌，我想你大概是腦子有問(wèn)題。
        “第二個(gè)地段，有沒(méi)有人在你的房子旁邊建‘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)’。坦率的說(shuō)，買(mǎi)萬(wàn)達(dá)的商鋪不是最賺錢(qián)的，最賺錢(qián)的是買(mǎi)萬(wàn)達(dá)旁邊的老舊房子，它的增值速度要快得多。因?yàn)橹灰虚_(kāi)發(fā)商往這‘砸錢(qián)’，它周邊的資產(chǎn)一定會(huì)快速增值。你相信濟(jì)南市政府會(huì)不斷地改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善居住環(huán)境，改善空氣質(zhì)量，提高我們的居住品質(zhì)嗎？
        “第三個(gè)地段，你所在的街區(qū)是一個(gè)人口不斷增長(zhǎng)，并且收入不斷提高的人群聚集區(qū)嗎？如果是這樣的一個(gè)人群聚集地區(qū)，那么它的房?jī)r(jià)肯定是增長(zhǎng)的。所謂的‘三個(gè)地段’是各自有內(nèi)涵的。如果你把這個(gè)公式套在濟(jì)南這座城市上，你就可以知道濟(jì)南市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)了?！?br />        對(duì)此，顧云昌也表示認(rèn)同，他認(rèn)為過(guò)去十幾年中，之所以中國(guó)的房?jī)r(jià)漲得比較快，背后是貨幣的原因。房地產(chǎn)這個(gè)資產(chǎn)是最容易接受貨幣的，大量貨幣承建到土地上就造成了房?jī)r(jià)的上漲。
        顧云昌提出，“今后在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)增長(zhǎng)的情況下，在老百姓的收入水平不斷提高的情況下，我想房?jī)r(jià)往上走的態(tài)勢(shì)是必然的。我們不用擔(dān)心在20年之后房?jī)r(jià)觸底，那是不可能的。不排除在整個(gè)的增長(zhǎng)過(guò)程中有波浪性的，有的時(shí)候快一點(diǎn)，有的時(shí)候慢一點(diǎn)，這樣的波動(dòng)是有可能的，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上還是給人信心的，空間還很大?！?br />