房地產(chǎn)金融創(chuàng)新：突破瓶頸 實(shí)現(xiàn)共贏

2013-08-27 科技金融時(shí)報(bào)

作者：姚葵醴  中國(guó)地產(chǎn)科技與金融創(chuàng)新峰會(huì)組委會(huì) 秘書(shū)長(zhǎng)

房地產(chǎn)金融體系基本特點(diǎn)

房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運(yùn)用多種融資方式和金融工具，籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的順利進(jìn)行。

當(dāng)前，我國(guó)金融體制改革正面臨著進(jìn)一步深化態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)金融體制也在逐步探索和建立之中。具體內(nèi)容包括：開(kāi)辦住房?jī)?chǔ)蓄，辦理房地產(chǎn)貸款尤其是房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)按揭貸款，房地產(chǎn)保險(xiǎn)、典當(dāng)和貨幣結(jié)算，發(fā)行房地產(chǎn)股票與債券，房地產(chǎn)信托投資，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)控制，房地產(chǎn)擔(dān)保機(jī)制，房地產(chǎn)金融稅制，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)等。

眾所周知，房地產(chǎn)投資與消費(fèi)所需的資金量巨大，房地產(chǎn)業(yè)占用資金的期限長(zhǎng)，特別是居民購(gòu)房抵押貸款，期限最長(zhǎng)可達(dá)30年。房地產(chǎn)是大宗商品，一幢房屋一般來(lái)講少則十幾萬(wàn)元、幾十萬(wàn)元，多則數(shù)千萬(wàn)元，甚至上億元。因此，無(wú)論是在房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，還是流通環(huán)節(jié)，都必須有巨額的資金投入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，需經(jīng)過(guò)取得土地并進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，完成“三通一平”或“七通一平”，再進(jìn)行建筑施工、精裝修、竣工驗(yàn)收等一系列過(guò)程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需時(shí)間短則一年、兩年，長(zhǎng)則好幾年。在流通領(lǐng)域，建成后的房屋因其價(jià)值大，購(gòu)買(mǎi)者往往無(wú)力一次性付清房款，常采用分期付款或按揭貸款方式購(gòu)房。房地產(chǎn)投資者若采用房屋租賃方式收回投入資金，則資金回收周期更長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)的資金運(yùn)用從投入到產(chǎn)出，快則幾年，慢則十幾年，甚至幾十年才能全部收回。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)流通貸款或者房地產(chǎn)消費(fèi)貸款，都必須有金融機(jī)構(gòu)的參與和穩(wěn)定充裕的信貸資金來(lái)源。在具體運(yùn)作方法上，主要有以下幾種基本做法：

1.以不動(dòng)產(chǎn)為抵押品來(lái)保證貸款的償還。即借款人將土地以及土地上的建筑物抵押給貸款者，以確保履行貸款合同的各項(xiàng)條款。如果借款人違反了還款約定，貸款者有權(quán)沒(méi)收抵押的財(cái)產(chǎn)并將其出售（拍賣(mài)）以彌補(bǔ)貸款損失。

2.“無(wú)轉(zhuǎn)移抵押”性質(zhì)。在這種情況下，借款人仍然是抵押品的合法擁有者，保留對(duì)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)和支配權(quán)，而貸款人取得的是財(cái)產(chǎn)的平衡產(chǎn)權(quán)。平衡產(chǎn)權(quán)不賦予貸款人任何權(quán)利，如借款者違反還貸約定，貸款人將通過(guò)沒(méi)收抵押品的方式來(lái)獲取財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。按無(wú)轉(zhuǎn)移抵押性質(zhì)，貸款人僅享有抵押財(cái)產(chǎn)的平衡權(quán)或收押權(quán)，一旦貸款被還清，這種權(quán)利就隨之消失。

“無(wú)轉(zhuǎn)移抵押”性質(zhì)的面較寬，如承租人可以用租賃權(quán)作為貸款抵押；貸款人可以將持有的應(yīng)收抵押品、信托契約或產(chǎn)權(quán)契約合同作為另一筆貸款的抵押。在整個(gè)過(guò)程中，借款人始終保留著擁有、控制和使用抵押物的權(quán)利，但同時(shí)又可以利用抵押品獲得抵押貸款，這也就是對(duì)商品價(jià)值的資本化運(yùn)作。

3.“杠桿效應(yīng)”。即以相對(duì)較少的資金來(lái)獲取物品所需的大筆貸款。在房產(chǎn)交易中，借款人投資一小部分的資金作為首付款，然后再借人首付款與購(gòu)房總價(jià)格的差額，發(fā)揮首付款的杠桿作用。利用杠桿作用來(lái)購(gòu)置投資型財(cái)產(chǎn)普遍提高了現(xiàn)金回報(bào)率。

4.房產(chǎn)銀行。通常我們一般是將錢(qián)存入銀行，銀行吸納社會(huì)資金，借貸給借款人，或者從事投資理財(cái)產(chǎn)品。同樣我們可以將房屋存入房產(chǎn)銀行，通過(guò)其融資，抵押變現(xiàn)，可加快資金的流動(dòng)性，避免交易帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，大大節(jié)約時(shí)間，周期短見(jiàn)效快，是風(fēng)險(xiǎn)投資理財(cái)?shù)闹饕a(chǎn)品。

5.房產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品。房產(chǎn)保險(xiǎn)、房產(chǎn)典當(dāng)、房產(chǎn)證券化、房產(chǎn)信托、房產(chǎn)抵押、房券發(fā)行與交易、紙房產(chǎn)交易、房產(chǎn)期貨、房產(chǎn)交易（現(xiàn)貨交易）等房產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與地產(chǎn)金融的損益關(guān)系

房地產(chǎn)業(yè)需要的大量資金、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)用的“財(cái)務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開(kāi)發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。近十年來(lái)，由于利潤(rùn)的誘惑吸引了中國(guó)眾多企業(yè)涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)，但真正能達(dá)到上市融資標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)數(shù)量很少。大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款。全國(guó)房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實(shí)際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)向銀行傳遞，帶來(lái)逾期貸款和呆滯資金。而當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資信較差、竣工期限與房屋質(zhì)量無(wú)保證時(shí)，現(xiàn)行的以虛擬房地產(chǎn)作為抵押物的做法會(huì)給銀行帶來(lái)更大風(fēng)險(xiǎn)。如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功，開(kāi)發(fā)商可以以小博大、牟取暴利；如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目失敗，銀行則要承擔(dān)虧損的大頭。

從國(guó)際上看，經(jīng)過(guò)2008年的全球金融危機(jī)，“全球性去杠桿化”成為世界各國(guó)的共識(shí)，也就是說(shuō)，既要重視和充分利用金融創(chuàng)新推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)又要控制金融的風(fēng)險(xiǎn)和消除金融欺詐行為。這也是對(duì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的安全規(guī)范和尊重市場(chǎng)規(guī)律所提出的要求。

房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

房產(chǎn)稅已經(jīng)陸續(xù)在國(guó)內(nèi)試點(diǎn)和實(shí)行。在中國(guó)大陸全面實(shí)行房產(chǎn)稅只是時(shí)間問(wèn)題，那么，房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，主要體現(xiàn)在哪些方面呢？

對(duì)購(gòu)房者的影響：

購(gòu)房者大概分三類，一類是有錢(qián)人的奢侈型自住消費(fèi)，這種人認(rèn)為自己很有錢(qián)，什么稅收負(fù)擔(dān)都不在乎，房產(chǎn)稅對(duì)這種富人的奢侈型購(gòu)房行為影響較小。

第二類是普通的家庭和個(gè)人，他要買(mǎi)學(xué)區(qū)房，或是要改善居住條件，或是要購(gòu)買(mǎi)剛需的婚房，但是考慮到房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)，他就不會(huì)去追求過(guò)大的面積，而是盡可能在滿足居住需要的前提下，轉(zhuǎn)而考慮購(gòu)買(mǎi)一個(gè)中小戶型。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房產(chǎn)稅的推出導(dǎo)致相當(dāng)多的人更多的考慮中小戶型，那么，這對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)思路就是一個(gè)前瞻性的啟示。對(duì)國(guó)家來(lái)說(shuō)，中小戶型多了，那么土地的集約利用程度提高了，符合新型城鎮(zhèn)化的總體要求。

第三類是投資多個(gè)房產(chǎn)品的人。想長(zhǎng)期持有，類似于給自己買(mǎi)一份商業(yè)性社會(huì)保險(xiǎn)（收租金，或是漲價(jià)后賣(mài)掉），因?yàn)橐恍┩顿Y者現(xiàn)在有錢(qián)，給自己買(mǎi)第二套、第三套、第四套，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度看這種做法是合理的。但是，房產(chǎn)稅出臺(tái)之后，房產(chǎn)要交稅，那么房產(chǎn)持有者就會(huì)考慮要立刻把它租出去（而不是“空置”在那里）。這個(gè)因?yàn)榉慨a(chǎn)稅而“擠出”的出租房是增加了市場(chǎng)上的房屋供給，租房市場(chǎng)的供需關(guān)系得到改善，促使租金下調(diào)，也就是說(shuō)房產(chǎn)稅不會(huì)轉(zhuǎn)嫁到租房人的頭上，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅把社會(huì)上已有的大量的空置房推到了市場(chǎng)上，增加了房屋供給，下調(diào)了租金價(jià)格。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響：

當(dāng)前，中國(guó)整個(gè)的經(jīng)濟(jì)政策，是走新型城鎮(zhèn)化的道路，這與過(guò)去粗放式的城市化發(fā)展有很大的不同，它是把人的幸福、人的發(fā)展放在第一位。房產(chǎn)稅增加了房產(chǎn)使用成本，因而會(huì)驅(qū)動(dòng)購(gòu)房者更關(guān)注房產(chǎn)品的實(shí)用價(jià)值、實(shí)用功能和出租功能，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要牢固樹(shù)立以人為本的人性化開(kāi)發(fā)理念，要傾聽(tīng)購(gòu)房者的心聲，調(diào)查和分析購(gòu)房者的細(xì)分需求，一定要順應(yīng)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)、分析市場(chǎng)的變化、做出準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，從拿地開(kāi)始，到規(guī)劃設(shè)計(jì)房產(chǎn)品，一定要做出符合市場(chǎng)需求、實(shí)用價(jià)值更高的房產(chǎn)品。

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新之路：多渠道，低成本，社會(huì)化

房地產(chǎn)企業(yè)既是一個(gè)資金密集型企業(yè)，也是一個(gè)類金融的行業(yè)，因此要更多地從多個(gè)渠道、多種形式安排我們的資金來(lái)源，籌集資金、降低成本，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可持續(xù)發(fā)展。

境外融資

現(xiàn)在有一個(gè)很重要的趨勢(shì)，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)走出國(guó)門(mén)去開(kāi)發(fā)、投資。在中國(guó)的資本金融市場(chǎng)還不完善的情況下，作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，確實(shí)需要更好的一個(gè)境外金融來(lái)源通道，能夠更好的低成本籌集資金，能夠在市場(chǎng)中更好地獲取外國(guó)金融資源。

在境外融資的成本優(yōu)勢(shì)下，房地產(chǎn)境外融資的探索取得了明顯的效果。一些大的品牌企業(yè)利用境外資金成本比較低的優(yōu)勢(shì)，成為資金來(lái)源的一個(gè)重要補(bǔ)充，比如說(shuō)萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、金地、綠地等都在境外資本市場(chǎng)融資獲得了一些成效，還有各類的房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)美國(guó)、歐洲、新加坡、韓國(guó)等地的不動(dòng)產(chǎn)，并在銀行融資上取得了一些明顯的成效。

目前，美國(guó)國(guó)債收益率達(dá)到歷史低點(diǎn)，五年期美國(guó)國(guó)債收益率為5.6%～5.7%，加上利差，資金成本很低，美元融資五年期貸款利率僅為1.35%，十年期利率為2.58%。萬(wàn)科房產(chǎn)今年在美國(guó)的融資利率僅為2.75%，大大節(jié)省了資金成本。

地產(chǎn)基金

私募股權(quán)投資（簡(jiǎn)稱“PE”）在中國(guó)通常被稱為私募股權(quán)投資，通過(guò)私募形式對(duì)私有企業(yè)，即非上市企業(yè)進(jìn)行的權(quán)益性投資，在交易實(shí)施過(guò)程中附帶考慮了將來(lái)的退出機(jī)制，即通過(guò)上市、并購(gòu)或管理層回購(gòu)等方式，出售持股獲利。地產(chǎn)基金與PE基金相比，在退出的確定性和盈利的確定性上有明顯優(yōu)勢(shì)。

在具體運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)基金的過(guò)程中，要注意基金的安全性和合理的回報(bào)：第一，慎選投資的項(xiàng)目。在什么區(qū)域、面向什么目標(biāo)客戶群、做什么業(yè)態(tài)，要作專業(yè)的判斷；第二，創(chuàng)新基金合作的方法，因?yàn)殡S著中國(guó)金融的改革開(kāi)放，允許有越來(lái)越多的方法和手段可以進(jìn)行創(chuàng)新；第三，加強(qiáng)基金與房地產(chǎn)企業(yè)的溝通，達(dá)成共識(shí)?；鸶_(kāi)發(fā)商形成一種共贏的關(guān)系；第四，針對(duì)不同的業(yè)態(tài)提供專業(yè)的服務(wù)。例如，商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，這種業(yè)態(tài)特別需要專業(yè)服務(wù)，旅游地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)更難，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)需要更多的經(jīng)營(yíng)和管理。

近幾年來(lái)從無(wú)到有、從小到大的人民幣房地產(chǎn)私募股權(quán)的融資形式，得到穩(wěn)步發(fā)展。私募基金募集資金的規(guī)模不斷地?cái)U(kuò)大，投資的期限從過(guò)去的較短，到現(xiàn)在出現(xiàn)更長(zhǎng)的期限，投資組合也從偏債型走向偏股型，投資方向也從投資住宅為主，到現(xiàn)在多元化的投資，包括商業(yè)、旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)，多元化格局也已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。

企業(yè)上市

房地產(chǎn)企業(yè)的上市，是房地產(chǎn)企業(yè)解決融資問(wèn)題的最佳手段之一?，F(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上市的選擇有比較多的機(jī)會(huì)，例如選擇香港上市。選擇在香港上市的有利之處是香港的法治很?chē)?yán)格。選擇在香港上市的企業(yè)，有助于建立一個(gè)完善的自身管理體系和制度，這樣才能贏得香港的資本。中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)在香港上市，其中一個(gè)很重要的因素就是公司的依法治理。從一個(gè)私營(yíng)企業(yè)、老板百分之百的擁有，變成了公眾企業(yè)，至少25%是由公眾股東持有，這時(shí)候你做的任何事情和決策，你不僅僅是代表你個(gè)人的利益，你是代表整個(gè)公眾的利益，因此你要嚴(yán)格地受公司法的限制，從公司的確立到公司的行為都受公司法的約束，并且對(duì)公司的管理層要經(jīng)常進(jìn)行培訓(xùn)，明確守法經(jīng)營(yíng)、品牌運(yùn)營(yíng)、追求卓越。

今年以來(lái)，中國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的境外IPO也再次啟動(dòng)，今年內(nèi)有一些廣東、無(wú)錫、深圳、重慶、北京、山東等地的企業(yè)在境外的IPO，為境外融資開(kāi)辟了渠道。

規(guī)模擴(kuò)大

當(dāng)前中國(guó)有幾萬(wàn)家小型房地產(chǎn)公司，但是，地產(chǎn)金融對(duì)大型的特別是全國(guó)性的品牌開(kāi)發(fā)商更有利。房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度將會(huì)更高，而且將會(huì)加速，不管在一二線城市，還是在二三線城市，中國(guó)房地產(chǎn)100強(qiáng)可能會(huì)占據(jù)大部分市場(chǎng)份額。這些大企業(yè)融資成本很低、土地成本很低、經(jīng)營(yíng)成本很低、建安成本很低，銷(xiāo)售的影響力巨大。房產(chǎn)企業(yè)大量的間接融資，主要是通過(guò)銀行貸款，而銀行要實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)控制，因此當(dāng)然優(yōu)先把貸款提供給大企業(yè)。

從產(chǎn)業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律來(lái)說(shuō)，一個(gè)市場(chǎng)它只要是自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，它肯定會(huì)出現(xiàn)品牌企業(yè)的集中化經(jīng)營(yíng)，一個(gè)企業(yè)一旦在規(guī)模、品牌、資金實(shí)力等方面占據(jù)優(yōu)勢(shì)之后，其他企業(yè)就會(huì)處于競(jìng)爭(zhēng)的劣勢(shì)地位。當(dāng)然，在三四線城市，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是有發(fā)展的空間，前提是它開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目符合了當(dāng)?shù)氐男枨?，并且在保證房產(chǎn)品高品質(zhì)的同時(shí)很好地控制了成本，以及立足本地為客戶做好售后服務(wù)，創(chuàng)建本地品牌企業(yè)。

融資多元化

成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，它的融資一定是多元化的，而不是單一的。國(guó)外比較成熟的房地產(chǎn)融資，是“公募市場(chǎng)融資”、“私募市場(chǎng)融資”和“銀行貸款”三分天下。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售階段都依賴銀行貸款的這種單一格局，在中國(guó)是很難持續(xù)的。中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模在過(guò)去10年內(nèi)增長(zhǎng)了10倍，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在走向成熟，它必然要求我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資也呈現(xiàn)成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化格局。

現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率和前幾年相比是趨于下降?，F(xiàn)在，土地的成本很高，人工費(fèi)、原材料費(fèi)上升，企業(yè)的利潤(rùn)在攤薄。在這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也必須引進(jìn)新型的金融創(chuàng)新工具，解決它的長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的情況下資金的保證問(wèn)題，并且降低資金成本。

商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新

當(dāng)前，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，但是，隨著商業(yè)地產(chǎn)越來(lái)越多的集中供應(yīng)，銷(xiāo)售也開(kāi)始出現(xiàn)困難。為了解決商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的困難，有些企業(yè)創(chuàng)新推出“帶租約的銷(xiāo)售”，還有一些開(kāi)發(fā)企業(yè)加大了自己持有商業(yè)地產(chǎn)的比例。

利率市場(chǎng)化

從社會(huì)融資的趨勢(shì)上來(lái)看，利率的市場(chǎng)化已經(jīng)是大勢(shì)所趨，最近央行已經(jīng)取消了貸款利率下限的限制，中國(guó)金融改革一個(gè)大的方向就是要實(shí)行利率的市場(chǎng)化。利率市場(chǎng)化導(dǎo)致的結(jié)果就是間接融資的成本和直接融資的成本趨于靠近。

自由投資人

中國(guó)目前有錢(qián)的、有能力投資的投資人隊(duì)伍越來(lái)越壯大，這些自由投資人對(duì)房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了多元化的格局，買(mǎi)住宅、買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，甚至買(mǎi)基金，買(mǎi)證券化的一些產(chǎn)品。越來(lái)越多成熟的投資人的出現(xiàn)，為房地產(chǎn)企業(yè)投資創(chuàng)造了直接融資的環(huán)境和條件。

信托融資

對(duì)那些獲得銀行貸款非常困難的中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，信托融資已經(jīng)成為重要的對(duì)資金需求的解決方式。券商的類信托業(yè)務(wù)也大部分投向了房地產(chǎn)。此外，還有基金和信托的聯(lián)合，還有銀行和信托的聯(lián)合，都提供了一些直接融資的具體方式。

地產(chǎn)金融未來(lái)趨勢(shì)

一是擴(kuò)大直接融資的比例，二是增加權(quán)益性的融資。在過(guò)去5年的時(shí)間里，房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資比例迅速擴(kuò)大。比如，2008年在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源里面直接融資占比只有30%，而到2012年底，房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資已經(jīng)提高到了40%。直接融資出現(xiàn)了多種形式，比如，行業(yè)并購(gòu)、引入戰(zhàn)略投資人等，房企之間的資源整合趨勢(shì)不斷地加強(qiáng)。

除了大的行業(yè)并購(gòu)、企業(yè)的信托、房地產(chǎn)私募融資、境外融資之外，還有公募基金、子公司的資產(chǎn)管理，在房地產(chǎn)行業(yè)里關(guān)于金融的創(chuàng)新，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入“大資產(chǎn)管理”的時(shí)代。

資產(chǎn)證券化

資產(chǎn)證券化是以未來(lái)有可預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)成證券產(chǎn)品，在金融市場(chǎng)出售的一種融資方式。當(dāng)前在我國(guó)的資產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)主要包括三個(gè)方面，第一個(gè)是銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管的信貸資產(chǎn)證券化，叫MBS；第二個(gè)是證監(jiān)會(huì)監(jiān)管的企業(yè)資產(chǎn)證券化，ABS；第三個(gè)是銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)主導(dǎo)的資產(chǎn)支持票據(jù)，ABN。我們從目前房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方面，ABS已經(jīng)開(kāi)始有案例了，就是證監(jiān)會(huì)監(jiān)管的這種，比如說(shuō)華僑城、廣州海印，他們都利用證監(jiān)會(huì)這個(gè)渠道，通過(guò)資產(chǎn)的未來(lái)收益打成資產(chǎn)包來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，一定是符合國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的需求，以及國(guó)際慣例，商業(yè)地產(chǎn)具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)、收益穩(wěn)定的特點(diǎn)，它與資產(chǎn)證券化的要求是一致的?！白饨瓞F(xiàn)金流優(yōu)良程度”是資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)從今天開(kāi)始就要做準(zhǔn)備，這個(gè)準(zhǔn)備就是必須要提高基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量，也就是說(shuō)現(xiàn)金流的優(yōu)良程度，沒(méi)有這些作為保證，下一步的資產(chǎn)證券化發(fā)展可能會(huì)步履艱難。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大規(guī)模做商業(yè)地產(chǎn)，從一開(kāi)始就要高度重視這個(gè)內(nèi)容，從現(xiàn)在開(kāi)始做準(zhǔn)備，為下一步的資產(chǎn)證券化或者是規(guī)?；陌l(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

類資產(chǎn)證券化

類資產(chǎn)證券化主要是借道于信托、私募基金等載體，增加資產(chǎn)管理內(nèi)涵，將商業(yè)地產(chǎn)或者商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益進(jìn)行打包并份額化銷(xiāo)售，從而實(shí)現(xiàn)融資的一種探索。

中國(guó)地產(chǎn)科技與金融創(chuàng)新峰會(huì)組委會(huì)

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名詞解釋

房地產(chǎn)金融

最簡(jiǎn)單的定義就是房地產(chǎn)資金的融通，也包括了與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。房地產(chǎn)金融活動(dòng)具體的表現(xiàn)形式，如，銀行對(duì)房地產(chǎn)發(fā)行債券，成立住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化，房地產(chǎn)信貸融資，房地產(chǎn)股本融資，房地產(chǎn)債券融資，運(yùn)用信托方式融資，房地產(chǎn)保險(xiǎn)，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)證券，房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)取?/span>