地產(chǎn)科技打造節(jié)能、智能、舒適的房產(chǎn)

作者：姚葵醴

中國地產(chǎn)科技與金融創(chuàng)新峰會(huì)組委會(huì)秘書長

中國房地產(chǎn)行業(yè)資深專家

地產(chǎn)科技的核心價(jià)值：節(jié)能，智能，舒適

地產(chǎn)科技創(chuàng)新與應(yīng)用的范圍是廣泛的，從建筑材料、部品，到工程建設(shè)、各類系統(tǒng)集成，都有科技的元素在發(fā)揮作用。那么，我們?cè)u(píng)價(jià)地產(chǎn)科技的標(biāo)準(zhǔn)是什么？是房地產(chǎn)客戶的需求是否得到更好的滿足。不只是建筑本身對(duì)客戶需求的滿足，也包括了建筑帶給環(huán)境的影響也會(huì)關(guān)系到客戶需求的滿足。總之，地產(chǎn)科技的價(jià)值，是針對(duì)消費(fèi)者而言的價(jià)值。

地產(chǎn)科技帶給消費(fèi)者的眾多價(jià)值之中，最重要的是三項(xiàng)核心價(jià)值：節(jié)能，智能，舒適。

為什么要節(jié)能？因?yàn)槿祟愂褂玫乃械哪芎亩夹枰徺I，需要花費(fèi)金錢；現(xiàn)代人類社會(huì)面臨多方面的能源危機(jī)，國際國內(nèi)能源緊張，環(huán)境污染日趨嚴(yán)重，大量消耗石化能源不但導(dǎo)致環(huán)境的污染，而且由于石化資源價(jià)格攀升導(dǎo)致消費(fèi)者生活成本不斷加重。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域通過節(jié)能創(chuàng)新和節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用，可以收到降低污染、避免污染、降低生活成本、人類可持續(xù)幸福生活等多重益處。

為什么要智能？人類社會(huì)經(jīng)過工業(yè)化的巨大進(jìn)步，我們擁有了利用自然規(guī)律來改造自然的能力，機(jī)械設(shè)備、車輛、航天器、船只、電器都極大地延伸了人類的能力和力量，普遍消滅了大多數(shù)人類的貧困，延長了人類的平均壽命，提高了人類的健康水平。接下來，人類不滿足于力量的強(qiáng)大，更要把人類的智慧注入到各類商品和服務(wù)中去，這就是人類對(duì)智能商品和服務(wù)的需求。今天，科學(xué)技術(shù)的發(fā)明創(chuàng)新愈多愈快，互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)三網(wǎng)融合，虛擬世界、軟件編程、電子商務(wù)已經(jīng)覆蓋生活的所有領(lǐng)域，例如智能手機(jī)、智能地圖和街景、智能汽車等等。具體到房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，消費(fèi)者需要智能家園、智能園區(qū)、智能家居、智能辦公空間、智能環(huán)境和智能生活。

為什么要舒適？我們常常談?wù)摲课莸摹笆孢m”，但是“究竟什么是舒適”，卻需要深入地分析。能夠給消費(fèi)者帶來“舒適”的房產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)包括：室內(nèi)和室外空間應(yīng)當(dāng)有利于人們的自由活動(dòng)，有利于人們身心的成長（尤其是孩子們），房屋的構(gòu)造、細(xì)節(jié)、尺寸和布局應(yīng)當(dāng)是能夠滿足各個(gè)不同年齡階段的消費(fèi)者的需求，每個(gè)空間、過道、吊頂、墻面材料、衛(wèi)生間、廚房、辦公間都應(yīng)當(dāng)是適應(yīng)人體和心理的人性特點(diǎn)。

以上概述了地產(chǎn)科技能夠帶給消費(fèi)者的三項(xiàng)核心價(jià)值，在具體的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，節(jié)能、智能、舒適都會(huì)表現(xiàn)在很多方面；比如節(jié)能，就涉及到太陽能技術(shù)、地?zé)峒夹g(shù)、遮陽技術(shù)、空調(diào)系統(tǒng)的最優(yōu)化設(shè)計(jì)、保溫墻體材料、保溫涂料、太陽輻射的控制等等。

太陽能技術(shù)的應(yīng)用和普及

太陽能具有蘊(yùn)藏豐富、安全干凈的特點(diǎn)，一直被認(rèn)為是新能源的最佳選擇。在美國、瑞士、以色列、德國、英國等國家，采用太陽能設(shè)備的住宅區(qū)深受業(yè)主青睞。

太陽能的熱利用：包括太陽能熱水器、太陽能暖房、太陽能暖棚、太陽能暖圈等。雖然中國太陽能熱水器年產(chǎn)量已達(dá)到世界第一，且保持了每年二位數(shù)的增長速度，但其中大部分是個(gè)人購買安裝，由房地產(chǎn)開發(fā)商統(tǒng)一配置的很少。在目前國內(nèi)電、燃?xì)獾瘸Ｒ?guī)能源費(fèi)用日益上漲的背景下，太陽能熱水器的集中應(yīng)用，對(duì)促進(jìn)房產(chǎn)品節(jié)能具有明顯作用。

經(jīng)過多年的發(fā)展，中國國內(nèi)太陽能熱水系統(tǒng)，如，箱式組合太陽能熱水系統(tǒng)可根據(jù)需要隨意設(shè)置出水溫度，能與常規(guī)熱水能源配合，可以通過多種控制功能實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化運(yùn)行的儲(chǔ)熱式熱水系統(tǒng)，從而可以由開發(fā)商集中安裝，保證小區(qū)用戶有充足熱水供應(yīng)。

在太陽能發(fā)電方面：目前主要有太陽光發(fā)電（光伏發(fā)電）和太陽能熱發(fā)電。太陽能集熱板集熱技術(shù)較為成熟，設(shè)備材料價(jià)格也不昂貴。太陽能光伏發(fā)電是太陽能最好的利用放式，由于受技術(shù)及材料成本的限制，主要是出口到歐洲，但是隨著中國國內(nèi)光伏產(chǎn)業(yè)規(guī)模的急劇擴(kuò)大，以及相應(yīng)的成本下降，國內(nèi)太陽能發(fā)電市場(chǎng)有望不斷擴(kuò)大。

具體到一個(gè)樓盤、一幢建筑、一個(gè)園區(qū)、一個(gè)小區(qū)，太陽能發(fā)電的前景無比廣闊；包括擴(kuò)大太陽能光伏并網(wǎng)發(fā)電，開發(fā)太陽能光電新產(chǎn)品，如路燈、庭院燈、草坪燈、戶用電源等。

太陽能電池也是太陽能利用的重要領(lǐng)域。世界各國的研發(fā)人員和企業(yè)不斷作出新的研究成果。2013年7月來自羅馬尼亞布加勒斯特理工大學(xué)的表面科學(xué)與納米技術(shù)中心的研發(fā)團(tuán)隊(duì)在歐盟基金的資助下，利用自主研發(fā)的設(shè)備研發(fā)出第一個(gè)基于碳納米管的第三代太陽能電池。該碳納米管比發(fā)絲細(xì)4萬倍；導(dǎo)電率是銅的1000倍；硬度與鉆石一樣；但力學(xué)阻力卻是Kevlar合成纖維材料的14倍。其中，通過SPFM（掃描極化力顯微鏡）控制納米液滴濕潤的角度、區(qū)間分布，并控制在微米級(jí)、納米級(jí)尺度上腐蝕效果的特性；通過脈沖激光燒蝕技術(shù)，得到不同的碳納米結(jié)構(gòu)，即石墨烯結(jié)構(gòu)、同心多層球面套疊結(jié)構(gòu)及單壁碳納米管。該團(tuán)隊(duì)在研發(fā)出第三代太陽能電池的同時(shí)也在申請(qǐng)專利技術(shù)，如碳納米結(jié)構(gòu)成長融蝕室的設(shè)計(jì)、使用準(zhǔn)分子激光消融的技術(shù)等。

我國作為世界上最大的發(fā)展中國家，在太陽能技術(shù)的應(yīng)用上有巨大的市場(chǎng)。不論是太陽能熱水器、屋頂太陽能發(fā)電，還是大面積的太陽能發(fā)電站、太陽能微動(dòng)力，都有巨大的市場(chǎng)潛力。例如，2013年四川九寨溝縣建成了首座太陽能微動(dòng)力污水處理試點(diǎn)工程。該項(xiàng)目總投資40余萬元，其結(jié)構(gòu)主要為進(jìn)水格柵井、厭氧池、缺氧池、沉淀池、濕地池等部門組成。采用的工藝為生活污水集中收集后，首先進(jìn)入污水處理站內(nèi)的格柵井，通過過濾將污水中的懸浮物進(jìn)行處理后，再進(jìn)入?yún)捬醭?、太陽能好氧池和缺氧?/span>，進(jìn)行去磷、去氨氮，最后再進(jìn)入太陽能好氧反應(yīng)池，利用太陽能光伏板提供動(dòng)力能量，將污水中的金屬離子釋放成為光電子，最終使污水處理后達(dá)到符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行排放。

太陽光熱輻射的控制與改善

從建筑節(jié)能設(shè)計(jì)上看，首先要把握好窗墻面積比的控制。大面積的開窗，將導(dǎo)致空調(diào)采暖/制冷的高能耗，但開窗面積過小又不能保證日照及采光的要求，因此應(yīng)用計(jì)算機(jī)模擬軟件對(duì)室內(nèi)光、熱環(huán)境進(jìn)行模擬，綜合考慮各方因素，在保證室內(nèi)通風(fēng)采光及空間視覺舒適的前提下確定準(zhǔn)確的節(jié)能開窗面積。

窗戶的面積確定后，接下來就要做好遮陽，以達(dá)到對(duì)太陽輻射的控制與改善。

外遮陽設(shè)施：外遮陽是最有效的遮陽設(shè)施，它直接將80%的太陽輻射熱量遮擋于室外，有效的降低了空調(diào)負(fù)荷，節(jié)約了能量。結(jié)合建筑形式，在南向及西向安裝一定形式的可調(diào)外遮陽，隨使用情況進(jìn)行調(diào)節(jié)，這樣既能滿足夏季遮陽的要求，又不影響采光及冬季日照要求。并且可進(jìn)一步安裝光、溫感元件及電動(dòng)裝置以實(shí)現(xiàn)智能化的全自動(dòng)控制，在室內(nèi)無人的情況下，也可根據(jù)室內(nèi)外溫度及日照強(qiáng)度自動(dòng)調(diào)節(jié)遮陽設(shè)施，以降低太陽輻射的影響。

內(nèi)遮陽設(shè)施：相對(duì)于外遮陽，內(nèi)遮陽設(shè)施對(duì)太陽輻射的遮擋效果較弱，但不論從私密性角度還是防眩光角度考慮都是必須的。同時(shí)對(duì)于改善室內(nèi)舒適度，降低空調(diào)負(fù)荷也有一定的作用。這方面已經(jīng)有優(yōu)秀的廠商開發(fā)出了能夠透光、隔熱、可上下左右移動(dòng)的遮陽窗簾。

依據(jù)科學(xué)常識(shí)，我們就可以知道，相比厚厚的墻壁，室內(nèi)的熱量或室外的熱量更容易通過薄薄的窗玻璃傳遞，這就造成了大量能耗通過建筑外窗散失，因此，建筑外窗的選擇就尤為重要。選擇什么樣的節(jié)能窗戶，關(guān)鍵是看：整窗傳熱系數(shù)低，隔音性好，保溫性強(qiáng)，遮陽性能非常優(yōu)異，透光，卻能阻隔來自陽光和空氣的熱量。

高效節(jié)能的玻璃窗及幕墻系統(tǒng)：玻璃窗及玻璃幕墻，是傳統(tǒng)建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)中的主要能耗因素，但隨著技術(shù)的不斷提高，新產(chǎn)品的不斷出現(xiàn)，窗及玻璃幕墻的性能已獲得了極大的提升。新型高性能玻璃的發(fā)展(如PET-LOW-E鍍膜玻璃，真空玻璃等)，給窗及玻璃幕墻的保溫及防輻射性能上極大的提高。新型型材及斷橋技術(shù)的應(yīng)用，極大的提升了玻璃窗的整體熱工性能及氣密性；對(duì)幕墻而言，新型結(jié)構(gòu)形式及斷橋技術(shù)帶來了更好性能，如雙層呼吸式玻璃幕墻，除了其本身固有的高熱工性能及防輻射性能外，利用空腔，在夏季形成有效的自然通風(fēng)以排除熱量，冬季關(guān)閉排風(fēng)口，又可起到較好的吸熱作用。

美國勞倫斯伯克利國家實(shí)驗(yàn)室的研究人員們已經(jīng)開發(fā)出了一種新材料，竟能夠改變陽光在玻璃上的通過率。與當(dāng)前技術(shù)不同的是，這個(gè)嵌在玻璃上、薄薄的納米晶體涂層，能夠?qū)馔窟M(jìn)行有選擇的控制。而這種新型的智能窗戶，使得用戶能夠控制并選擇多少的可見光、以及產(chǎn)生熱量的近紅外光線通過，除了能增加使用者的舒適感，還能最大限度地節(jié)約能源。智能窗戶可控制光通量和熱通率，因此有著很寬的氣候適用范圍。通過將錫摻雜氧化銦納米晶體和無定形氧化鈮矩陣連結(jié)起來，該實(shí)驗(yàn)室開發(fā)出了一種雙頻段的"電致變色材料"。這些透明薄膜能在受控的方式下，阻擋太陽光線的輻射。使用者可以自行選擇、動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)透過窗戶的光和熱。美國人將25%的能源用在了建筑物的照明、冷卻和供暖上，而這項(xiàng)節(jié)能建筑窗戶涂層新材料面世后，將對(duì)此產(chǎn)生重大的影響。

人工科技與自然資源的綜合利用

自然通風(fēng)、調(diào)溫與采光：通過保證房間內(nèi)及中庭頂部一定的開窗面積，科學(xué)設(shè)計(jì)開窗位置和高度，巧用透光、隔熱、自由升降的窗簾，既達(dá)到自然采光的目的，又依靠室內(nèi)外的風(fēng)壓及熱壓差，形成有組織的自然通風(fēng)、置換新風(fēng)。在室外氣候適宜時(shí)，通過自然通風(fēng)達(dá)到調(diào)節(jié)室內(nèi)熱環(huán)境的目的。例如，一個(gè)節(jié)能的空調(diào)房必須從房子整體去考慮，考慮到外部的通風(fēng)、室內(nèi)外空氣的流動(dòng)，此外還有排風(fēng)扇、通風(fēng)扇等因素。隨著計(jì)算機(jī)軟件的發(fā)展，可以在每個(gè)房間布置測(cè)點(diǎn)來做房屋測(cè)試，通過計(jì)算機(jī)對(duì)大數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，總結(jié)出控制房屋溫度、濕度、空氣清新度的最佳方案。

建筑內(nèi)余熱/冷的回收：在對(duì)建筑進(jìn)行供熱制冷時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)考慮建筑內(nèi)部的能量平衡。在一個(gè)建筑物內(nèi)部會(huì)有很多余熱/余冷，如排風(fēng)中所含的冷/熱量，內(nèi)部設(shè)備的產(chǎn)熱，內(nèi)部冷熱需求不均形成的冷熱量差異等。對(duì)建筑內(nèi)的余熱/冷量不應(yīng)直接排出室外，這樣既是對(duì)能源極大的浪費(fèi)，又影響了室外熱環(huán)境，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行充分回收并利用。

淺層土壤熱能利用：在地下30米至100米的范圍內(nèi)，土壤、巖石及地下水的溫度全年基本恒定在15℃左右，形成一個(gè)較好的提取及釋放熱能的場(chǎng)所。地源熱泵就是利用這一特點(diǎn)進(jìn)行工作。地源熱泵可分為利用地下水的開式系統(tǒng)和不抽取地下水的地源耦合熱泵，地源耦合熱泵有不影響地下地質(zhì)結(jié)構(gòu)和地下水水位、不污染地下水、使用壽命不受地下水位影響的特點(diǎn)，是最好的地源熱泵形式。地源耦合熱泵機(jī)組可做為空調(diào)系統(tǒng)冬季供熱，夏季供冷的冷熱源系統(tǒng)，并同時(shí)提供生活熱水。它利用地下土壤，巖石及地下水溫度相對(duì)穩(wěn)定的特性，輸入少量的高品位能源(如電能)，通過埋藏于地下的管路系統(tǒng)與土壤、巖石及地下水進(jìn)行熱交換，夏季，通過對(duì)室內(nèi)制冷將建筑物內(nèi)的熱量搬運(yùn)出來，一部分用于提供免費(fèi)生活用熱，其余換熱到地下儲(chǔ)藏起來，冬季把地下儲(chǔ)藏的低品位熱能通過熱泵搬運(yùn)出來，實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑物供熱及提供生活熱水。地源耦合熱泵的能耗很底，僅為常規(guī)系統(tǒng)能耗的25%-35%，它由水循環(huán)系統(tǒng)、熱交換器、地源熱泵機(jī)組和控制系統(tǒng)組成。

同樣的科學(xué)道理，地表水體熱能也可以如此利用：在中國南部及大部分中部地區(qū)，有一定規(guī)模及深度的地表水體全年溫度穩(wěn)定在一定的范圍之內(nèi)，也形成了一個(gè)較好的提取及釋放熱能的場(chǎng)所。可采取水源熱泵機(jī)組對(duì)其利用，其基本工作原理與地源熱泵相同。

風(fēng)能發(fā)電的局部結(jié)合應(yīng)用：在一定高度的空中風(fēng)速較大，利用這一特點(diǎn)，在高層及超高層建筑中結(jié)合建筑造型，在角部設(shè)置風(fēng)力發(fā)電設(shè)備，對(duì)整個(gè)建筑的用電進(jìn)行一定的補(bǔ)充。

總之，要系統(tǒng)地考慮整個(gè)房產(chǎn)品的節(jié)能規(guī)劃設(shè)計(jì)，房屋的供水、電力、空調(diào)等系統(tǒng)若進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)，將避免很多錯(cuò)誤，減少很多成本；尤其是通過計(jì)算機(jī)3D建模軟件，做綜合性的系統(tǒng)設(shè)計(jì)，綜合使用遮陽、墻體、排風(fēng)扇、空調(diào)等，找到匹配的電氣、家居設(shè)備，最大限度地降低空調(diào)的功率和使用時(shí)間，達(dá)到節(jié)能效果。

建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的節(jié)能科技

隨著國家對(duì)建筑節(jié)能要求的提高，建筑結(jié)構(gòu)體系，建筑圍護(hù)材料、門窗用材和密封、屋頂、地面以及采暖、空調(diào)、照明等建筑物的基本組成均將發(fā)生巨大變化，相關(guān)建筑構(gòu)造、建筑施工安裝等也將配套進(jìn)行多方面的變更，以實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗。

具體課題包括：生態(tài)建筑如何最大限度利用自然可再生能源；計(jì)算機(jī)集成技術(shù)如何自動(dòng)調(diào)節(jié)控制室內(nèi)光線、溫度和通風(fēng)；舊建筑的材料再利用；不同區(qū)域的建筑節(jié)能需要采取不同的策略；保溫隔熱墻體；新型隔熱保溫涂料等等。

外墻保溫：無論是從保溫效果，還是從外飾面安裝的牢固度和安全性考慮，外墻外保溫及飾面干掛技術(shù)都是最好的外墻保溫方式。首先，外墻外保溫的形式可有效形成建筑保溫系統(tǒng)，達(dá)到較好的保溫效果，減少熱橋的產(chǎn)生。其次，保溫層與外飾面之間的空氣層可形成有效的自然通風(fēng)，以降低空調(diào)負(fù)荷、節(jié)約能耗并排除潮氣，保護(hù)保溫材料。最后，外飾面有掛件固定，非粘接，無墜落傷人危險(xiǎn)。

新型反射隔熱涂料：反射隔熱涂料可選用的顏填料，對(duì)可見和紅外光區(qū)的反射率高，顏填料包括對(duì)白色顏填料的開發(fā)、對(duì)近紅外區(qū)反射率高的深色顏填料的開發(fā)等等。工程中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)就是建立了顏填料的具體屬性的數(shù)據(jù)庫，包括顏填料的名稱、顏色、化學(xué)特性、力學(xué)性能、光譜屬性（反射率、吸收率、透射率、透射系數(shù)以及散射系數(shù)，還有在不同底色涂層上的反射率）等，并利用分光光度計(jì)測(cè)量的數(shù)據(jù)建立了關(guān)于散射系數(shù)S和吸收系數(shù)K的模型，以更深入了解顏填料的屬性。隨著建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，發(fā)展低能耗、保溫隔熱性能好的新型墻體材料成為主流趨勢(shì)，建設(shè)部從2007年起全面推行節(jié)能建筑認(rèn)證體系。我國是節(jié)能涂料最具發(fā)展?jié)摿Φ拇笫袌?chǎng)，在實(shí)行建筑節(jié)能各項(xiàng)措施中，采用保溫隔熱材料是防止建筑物能耗損失最經(jīng)濟(jì)、有效的措施。當(dāng)今，全球保溫隔熱材料正朝著高效、節(jié)能、薄層、隔熱、防水、外護(hù)一體化方向發(fā)展，在發(fā)展新型保溫隔熱材料及符合結(jié)構(gòu)保溫節(jié)能技術(shù)同時(shí)，按標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計(jì)及施工，努力提高保溫效率及降低成本。

熱橋阻斷技術(shù)：熱橋是熱量傳遞的捷徑，不但造成相當(dāng)?shù)睦錈崃繐p失，而且會(huì)有局部結(jié)露現(xiàn)象。因此在設(shè)計(jì)施工時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)諸如窗洞，陽臺(tái)板，突出圈梁，及構(gòu)造柱等位置采用一定的保溫方式，將其熱橋阻斷，達(dá)到較好的保溫節(jié)能效果并增加舒適度。

屋面保溫隔熱技術(shù)：屋面的能耗，在圍護(hù)結(jié)構(gòu)總能耗中占有相當(dāng)?shù)谋壤?，因此?yīng)當(dāng)重視其保溫隔熱效果。一般而言，屋面的傳熱系數(shù)要優(yōu)于外墻的傳熱系數(shù)，并且可依屋面的形式選用不同的保溫材料。屋頂?shù)?/span>生態(tài)綠化兼種蔬菜，是生態(tài)隔熱技術(shù)之一，值得推廣。

地下室外墻及地面保溫技術(shù)：地下室外墻及地面的保溫，往往是容易被遺忘和忽略的，但事實(shí)上它對(duì)保溫節(jié)能及提高舒適度，都有一定的作用。因此，應(yīng)當(dāng)根據(jù)計(jì)算選用一定厚度的防水?dāng)D塑聚苯板或新型替代材料對(duì)其進(jìn)行保溫。

新型綠色建材：包括新型墻體材料、化學(xué)建材、新型保溫隔熱材料、建筑裝飾裝修材料等在內(nèi)的環(huán)保新產(chǎn)品，例如，新型墻體材料中的新型輕質(zhì)隔墻板、活性炭墻體、加氣混凝土砌塊、陶粒砌塊、小型混凝土空心砌塊、纖維石膏板等。這些新型墻體材料以粉煤灰、煤矸石、石粉、爐渣、竹炭等主要原料，具有輕質(zhì)、高強(qiáng)度、保溫、節(jié)能、節(jié)土、裝飾等優(yōu)良特性。采用新型墻體材料，使房屋功能大大改善，還可以顯著減輕建筑物自重，推動(dòng)了建筑施工技術(shù)現(xiàn)代化，大大加快了建房速度。

智能化的園區(qū)、建筑、家居

以一幢獨(dú)立的房子為例。院墻外圍安裝了360度的紅外線人體感應(yīng)器，如發(fā)現(xiàn)非法入侵者，感應(yīng)器感受到信號(hào)之后將接通住戶電話，住戶通過上網(wǎng)便能看到家里的攝像頭監(jiān)控實(shí)時(shí)畫面。住戶平時(shí)回到家里，想與伴侶享受一頓浪漫的晚餐，只要在智能控制面板上輕按一鍵，音樂、燈光、窗簾便能到位。這還是一棟數(shù)字小屋，房子里的光線、溫度、濕度、能耗都被記錄下來。房間里安裝了傳感器，可以實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)屋子的環(huán)境和能耗數(shù)據(jù)。

房產(chǎn)品的智能化，作為最基礎(chǔ)的科技配備包括：紅外線報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁控制系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等基礎(chǔ)化的智能化設(shè)施。更進(jìn)一步的智能住宅科技，例如：聯(lián)動(dòng)組合安防系統(tǒng)，從業(yè)主步入社區(qū)到自己的家中，會(huì)經(jīng)過層層過濾保護(hù)，高級(jí)指紋密碼鎖、紅外探測(cè)器和攝像頭等，不但有基礎(chǔ)功能，還可以通過后期模式根據(jù)個(gè)性化需要來自由設(shè)置安防系統(tǒng)。

作為小區(qū)的智能化應(yīng)用系統(tǒng)，包括：物業(yè)管理、公共安防、家居智能、信息服務(wù)。物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)容涉及給排水、交配電、區(qū)域照明、電梯、供暖、電子地圖、三表出戶、電子公告、廣播及背景音樂、一卡通、住戶服務(wù)中心及小區(qū)管理中心等。

智能化住宅、寫字樓給人們帶來哪些實(shí)惠？創(chuàng)造了安全、舒適、高效率、高品位的居住和辦公環(huán)境。在智能住宅中，門窗裝設(shè)了紅外感應(yīng)防盜報(bào)警、醫(yī)療急救一鍵通、防盜緊急呼救系統(tǒng)，火警、煙霧感應(yīng)器、燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)，這都使家居生活更安全、更放心。 

智能居家辦公、智能寫字樓，要求其建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)必須具有智能支持，必須是開放式、大跨度框架結(jié)構(gòu)，允許用戶迅速而方便地改變建筑物的使用功能或重新規(guī)劃建筑平面。室內(nèi)辦公所必需的通信與電力供應(yīng)也具有極大的靈活性。通過結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)，在室內(nèi)分布著多種標(biāo)準(zhǔn)化的弱電和強(qiáng)電插座功能，如將程控電話改為計(jì)算機(jī)通信接口等。通過電子郵件、計(jì)算機(jī)通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使通信、咨詢與社會(huì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)智能化。人們可以實(shí)現(xiàn)家中辦公、網(wǎng)上購物、網(wǎng)上銀行、遠(yuǎn)程教育、電子商務(wù)等，適應(yīng)人們網(wǎng)絡(luò)化的生活工作方式。智能家居也包括了家務(wù)勞動(dòng)自動(dòng)化，例如，自動(dòng)烹調(diào)使人們從繁雜的家務(wù)勞動(dòng)中解放出來。

在智能寫字樓中，用戶通過國際直撥電話、電視電話會(huì)議、電子郵件、聲音郵件、網(wǎng)絡(luò)視頻溝通、信息檢索與統(tǒng)計(jì)分析等多種手段，可及時(shí)獲得全球性金融商業(yè)情報(bào)、科技情報(bào)及各種數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)中的最新信息；通過國際計(jì)算機(jī)通信網(wǎng)絡(luò)，可以隨時(shí)與世界各地的企業(yè)或機(jī)構(gòu)進(jìn)行商貿(mào)等各種業(yè)務(wù)活動(dòng)。智能化寫字樓，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心，旨在提供低成本、高效率的商務(wù)平臺(tái)，提倡人性化的溝通與交流，強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念，實(shí)現(xiàn)高智能化。高智能化也就是5A智能化，包括：OA（辦公自動(dòng)化）、BA（樓宇管理自動(dòng)化）、CA（通訊自動(dòng)化）、FA（消防自動(dòng)化）和SA（安保自動(dòng)化）。智能系統(tǒng)還包括：通訊系統(tǒng)，安保系統(tǒng)，消防系統(tǒng)，樓宇自控系統(tǒng)，公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)，車輛智能管理系統(tǒng)、梯控系統(tǒng)等。

什么是智能家居？小區(qū)物業(yè)方面包括：家庭智能中心系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、自動(dòng)抄表系統(tǒng)、IC卡停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)、公共電視系統(tǒng)等。室內(nèi)智能系統(tǒng)功能包括：傳呼報(bào)知（系統(tǒng)處于防盜狀態(tài)時(shí)，有歹徒從門窗侵入，可自動(dòng)撥打傳呼代碼通知主人）、防盜警報(bào)、緊急求救（急病發(fā)作時(shí)按“一鍵通”可與120相連）、電話監(jiān)聽、電話遙控設(shè)防、險(xiǎn)情預(yù)警（煤氣泄漏、火災(zāi)報(bào)警）、電話遙控家電開關(guān)；在家可以通過觸摸屏控制燈光、空調(diào)及窗簾開合，設(shè)置和啟動(dòng)會(huì)客、晨起、回家、外出等場(chǎng)景模式；離家在外也可使用智能手機(jī)、平板電腦等數(shù)碼產(chǎn)品進(jìn)行遠(yuǎn)程設(shè)置、室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測(cè)，能夠隨時(shí)隨地感受安全、便捷生活。住宅、辦公室是人們居家生活和工作辦公的場(chǎng)所，智能化始終是以人為中心，全面服務(wù)于人們的居家生活、高效工作及娛樂休閑。

地產(chǎn)科技造就空間舒適度

空間設(shè)計(jì)中包含著科學(xué)?？臻g設(shè)計(jì)應(yīng)以人的尺度和心理接受的感覺為基準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)功能的升級(jí)，空間功能細(xì)化，改善和提高空間的舒適度。房屋使用功能的多元化和細(xì)化，體現(xiàn)了人類文明的進(jìn)步，以及人性的關(guān)懷——滿足住戶在安全性、保健性、私密性、靈活性、舒適性、藝術(shù)性，以及和諧親子關(guān)系等多方面的要求。

堅(jiān)持房產(chǎn)品為人服務(wù)：任何一個(gè)房產(chǎn)品都要有客戶細(xì)分需求的調(diào)查；根據(jù)不同客戶群的需要考慮住宅功能的優(yōu)化。關(guān)注房產(chǎn)品功能優(yōu)化，就是優(yōu)先滿足房產(chǎn)品消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)品功能的細(xì)分需求：比如，大門樓梯很高，對(duì)主客不一定很方便，因?yàn)橛欣先撕洼喴?，即使是普通的人，上下班走這么高的樓梯不一定方便。又比如，廳堂的布置，不負(fù)責(zé)任的做法是在設(shè)計(jì)的時(shí)候，沒有細(xì)致的考慮過，而是隨便擺設(shè)幾張沙發(fā)。再比如，走廊的天花頂裝了天花和吊頂，感覺上比較豪華一點(diǎn)，但事實(shí)上，考慮到客人搬家，這樣的吊頂燈和天花并不適合。還有，墻面的色彩協(xié)調(diào)、電梯按紐、哪些部位應(yīng)該安裝開關(guān)等等。

房產(chǎn)品的舒適度也體現(xiàn)在物業(yè)管理服務(wù)上：如愛護(hù)環(huán)境、節(jié)約資源、垃圾分類、自愛自潔、住戶和睦，并在社區(qū)內(nèi)倡導(dǎo)互助友愛、文明禮貌的社區(qū)文化。物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化就是服務(wù)的科技化。物業(yè)管理不單單是做清潔和保安、日常維修的工作，還可以做一些增值服務(wù)，例如，客戶的室內(nèi)服務(wù)，幫一些小業(yè)主出租房屋、幫他們收取租金，業(yè)主可以進(jìn)行網(wǎng)上的投訴，促進(jìn)物業(yè)管理的質(zhì)量，也方便讓開發(fā)商了解到住戶的具體要求。

以科技提高住宅舒適度：無論住在什么樣的居室中，人們對(duì)室內(nèi)環(huán)境舒適度的要求和標(biāo)準(zhǔn)是基本一致的，即讓人感到舒適的熱環(huán)境、聲環(huán)境、空氣質(zhì)量與光環(huán)境。

室內(nèi)熱環(huán)境的改善：主要通過科學(xué)推敲細(xì)部構(gòu)造設(shè)計(jì)，采用高標(biāo)準(zhǔn)的住宅外圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能，消除冷橋；采用高性能門窗，特別是高性能玻璃產(chǎn)品，高效的采暖制冷系統(tǒng)，控制空氣溫度、室內(nèi)物體表面溫度、相對(duì)濕度以及空氣流動(dòng)速度來實(shí)現(xiàn)。

噪聲的隔絕：對(duì)于噪聲的隔絕，需要針對(duì)不同噪聲特點(diǎn)，采用多種技術(shù)構(gòu)造來創(chuàng)造舒適的聲環(huán)境。如通過采用高質(zhì)量隔聲墻體系統(tǒng)、隔音樓板系統(tǒng)，提高門窗的玻璃隔聲性能和氣密性，或通過建筑構(gòu)造上設(shè)置絕緣層的方法，解決噪音問題等。

舒適的光環(huán)境：包括安全，日光和人工光線的優(yōu)化設(shè)計(jì)，避免色眩光等。

充足的新鮮空氣：由于城市交通環(huán)境、工廠環(huán)境及人們生活方式的消費(fèi)影響，加之建筑密封程度的不斷強(qiáng)化，建筑的密閉性引發(fā)室內(nèi)空氣的污濁化，便產(chǎn)生了室內(nèi)空氣品質(zhì)如何改善的問題。隱藏在室內(nèi)空氣里面的“污濁”有哪些呢？科學(xué)研究結(jié)果表明：A、香煙：含尼古丁、一氧化碳、焦油、鉛；B、過量的二氧化碳；C、濕度過高(水蒸氣) ；D、灰塵：空氣中的各種懸浮顆粒；E、殺蟲劑、芳香劑氣體、化學(xué)排放物等。而過量的水蒸氣凝結(jié)在墻壁上還會(huì)滋生細(xì)菌，將損壞墻面保護(hù)層．進(jìn)而危及建筑物。當(dāng)人們長期處于空氣污濁的室內(nèi)，就會(huì)慢慢地感覺身體不適，輕者會(huì)出現(xiàn)黏膜和皮膚的干燥、疲倦、臉紅、頭痛、嗜睡等癥狀；重者：誘發(fā)呼吸道感染和心血管等疾病。因此，保證住宅新風(fēng)成為居住生活舒適度的標(biāo)準(zhǔn)之一。如何滿足健康的新風(fēng)換氣量，過濾風(fēng)沙塵埃，并減少風(fēng)感，是住宅和辦公室及廠房通風(fēng)設(shè)計(jì)要解決的問題。

由多種技術(shù)組合而成的新風(fēng)系統(tǒng)，是根據(jù)在密閉的室內(nèi)一側(cè)用專用設(shè)備向室內(nèi)送新風(fēng)，再從另一側(cè)由專用設(shè)備向室外排出室內(nèi)污濁空氣，從而滿足室內(nèi)新風(fēng)換氣的需要；同時(shí)對(duì)進(jìn)入室內(nèi)的空氣進(jìn)新風(fēng)過濾、滅毒、殺菌、增氧、預(yù)熱（冬天），排風(fēng)經(jīng)過主機(jī)時(shí)與新風(fēng)進(jìn)行熱回收交換，回收大部分能量通過新風(fēng)送回室內(nèi)，以此達(dá)到室內(nèi)空氣凈化環(huán)境的目的。