房屋建成后，雙方按一定比例分配房屋。比如說我賣1000萬，給你30%就可以了，這個交不交營業(yè)稅了？按照共同的比例，不是共同擔(dān)風(fēng)險，這不屬于共擔(dān)風(fēng)險的行為，這個環(huán)節(jié)還是交營業(yè)稅。房屋建成后，房屋按一定比例分配房屋，這種情況下，還牽扯到甲方等于雙方直接分房子的行為，實際上還牽扯到一個風(fēng)險的問題。如果共同分房子的話，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險不征營業(yè)稅的行為。實際上大家在合作建房的過程當(dāng)中，我們還要按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復(fù)》，一方出資金，一方出地，這種情況下不屬于合作建房，大家還需要明確。如果出地的一方，甲方出地，乙方出資金，這不屬于合作建房，土地使用權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，是甲方投資建房。乙方以貨幣資金購買房地產(chǎn)，就是看土地使用權(quán)有沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移。一方出資金，一方出地，2006年21號文件，這個地方發(fā)生了一些變化，特別是2006年21號文，對于土地作價入股進行投資聯(lián)營的，凡所投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部國家稅總局關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復(fù)》。
我們還要把土地增值稅的問題進一步明確，實際上我們剛才說了，如果一方出地，如果出具資金這一方，等于實際上所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，誰是土地增值稅納稅人？是不是甲方？甲方等于我用你的資金蓋房子了，我把房子分給乙方的時候，等于我把房子賣給乙方了。合作建房屋這樣一塊兒，問題很多，一定要分析法律的關(guān)系。
投資分配方式下的所得稅納稅風(fēng)險。雙方合作開發(fā)取得土地階段，對取得土地的房地產(chǎn)公司而言，雖然此階段并不涉及企業(yè)所得稅，但合作協(xié)議條款例如利潤分配條款的簽訂卻會影響到后期所得稅的交納，不同利潤分配方式，納稅規(guī)定不同，如不能夠準確的把握，則會有較大的納稅風(fēng)險。按照國稅2006年31號文件的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體的聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目為成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理。
這個地方我覺得還要真正展開，還要展開講。什么意思呢？我們簡單的，說一下，大家就明白了。比如說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銀行取得資金越來越困難了，可能有一部分開發(fā)商，動員其他的企業(yè)進來，比如說，我作為房產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我的地是我的，我缺什么？缺資金。這個是甲企業(yè)，乙企業(yè)有資金，現(xiàn)在的說法，甲方是房地產(chǎn)開發(fā)商，他們兩個不成立共同的公司，就是動員乙企業(yè)投進來，乙企業(yè)投資2000萬，甲企業(yè)給乙企業(yè)蓋一棟辦公樓，分一棟辦公樓，雙方約定一棟辦公樓。開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體，他呢聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或者合資開發(fā)房地產(chǎn)項目。乙不是股東？不是，只是你有錢，你進來。實際上咱們兩個怎么規(guī)定？稅法規(guī)定：1、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。倒過來呢？地的成本低，投資額大，可能不可能？投錢的這方干不干？肯定不干。投錢的這方等于把錢借給對方，占用我的資金把房蓋起。分配的時候，這個樓的價格還不知道呢，我不知道是6000萬的計稅成本，我分辦公樓還沒有完工呢，這個樓就分給對方了，這個時候就等于預(yù)售，5000萬收入就是按預(yù)售收入走的。如未結(jié)算計稅成本，什么是未結(jié)算計稅成本？就是這個樓的造價還沒有出來呢。則將投資方的投資額視同預(yù)收收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。原來31號文有規(guī)定。甲方是吸收乙方的資金，但最終分什么呢？分開發(fā)產(chǎn)品。
有的時候，不是分的產(chǎn)品，我們看開發(fā)企業(yè)分的項目利潤，我是開發(fā)商，你給我投，我給你30%的利潤，如果我掙3個億，我給你30%的利潤，給你9000萬。30%可以分9000萬，你投多少錢呢？投5000萬，我答應(yīng)給你分多少呢？分9000萬。這種方式是不是變相融資的方式？31號文說了，凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。第二，你這是不是投資？是投資不是借款？不是，你們兩個是合作開發(fā)協(xié)議，所以你不能執(zhí)行利息的利潤。投資方取得該項目的營業(yè)利潤、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)的所得稅。收到利息的一方，是紅利所得，如果是個人，還要補交個人所得稅。如果是企業(yè)的話，稅務(wù)機關(guān)說，取得投資方一方，也要按照股息、紅利所得交稅。
這里牽扯到這樣一個模式，對合作者分配的利潤不管不是法定的股東投資者，但是還是作為股息所得征稅。對于現(xiàn)企業(yè)所得稅法實施之前形成利潤，按照2000年110號文件規(guī)定。新的所得稅法規(guī)定，如果這個項目沒有稅率差的話，就不需要補稅了。
這是講了一下，購地階段，購地階段應(yīng)納稅的稅種我們看一下，實際上來講，也是非常復(fù)雜的。這是講了購地的風(fēng)險，那么到地購?fù)暌院?，就進入到開發(fā)階段了，那么開發(fā)階段這個階段的風(fēng)險是什么？這個主要就是前期工程費，包括總體的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、勘察設(shè)計、臨時工程、七通一平或三通一平費用等。在開發(fā)建設(shè)階段就分了，首先是前期工程費。首先就是前期開發(fā)，總體規(guī)劃等，在這個階段，經(jīng)常發(fā)生委托其他單位，個人或境外公司提供勞務(wù)的行為設(shè)計，或者有的企業(yè)單獨委托人做設(shè)計，這個階段我們的稅收風(fēng)險主要來源于個人所得稅的代扣代繳，還有跟境外企業(yè)合作的時候，還要代繳預(yù)提所得稅的納稅處理風(fēng)險。戶型設(shè)計的納稅風(fēng)險，合同條款當(dāng)中納稅風(fēng)險和交易的風(fēng)險，這個過程我們要明確。
第一，支付個人勞務(wù)費的納稅處理風(fēng)險。有的是個人設(shè)計，你要支付勞務(wù)費。房地產(chǎn)開發(fā)商支付款項的話，如果委托個人設(shè)計，你對個人支付的時候，還要代扣個人所得稅。有的時候支付給境外了，有的大開發(fā)商尋求境外設(shè)計公司設(shè)計，自己也有設(shè)計人員，還要跟境外設(shè)計公司合作設(shè)計，這要給境外公司付勞務(wù)費，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要考慮，根據(jù)勞務(wù)發(fā)生地的原則判斷是否交納營業(yè)稅，根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第一條的規(guī)定，中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位或者個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例交納營業(yè)稅。你們只是通過互聯(lián)網(wǎng)方式，把你要求的設(shè)計圖紙發(fā)給對方，他設(shè)計好給你發(fā)過來，你們兩個也簽了一個合同。第一，美國一方交不交營業(yè)稅？這就牽扯營業(yè)稅的稅種。這種情況是不交的。還有一種情況下，就是他派了四個技術(shù)人員到中國，然后設(shè)計了圖紙，你付了1000萬，這個時候交不交個人所得稅？要交。如果他們沒有公司在美國，就是幾個人，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要代扣個人所得稅。境外公司在中國境內(nèi)取得所得沒有？我們看，中華人民共和國企業(yè)所得稅法，第37條規(guī)定，對非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規(guī)定的所得應(yīng)交納的所得稅，實行源泉扣繳，以支付人為扣繳義務(wù)人。在中國境內(nèi)沒有機構(gòu)，也沒有場所，但是還是在中國境內(nèi)取得所得，他來四個人，給你設(shè)計收你1000萬，實際上境外機構(gòu)在中國境內(nèi)應(yīng)盡納稅義務(wù)。誰負責(zé)代扣義務(wù)呢？房地產(chǎn)開發(fā)商負責(zé)代扣義務(wù)。
那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期工程階段，也會存在著關(guān)聯(lián)交易的納稅風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合作當(dāng)中，會出現(xiàn)關(guān)聯(lián)交易的納稅問題。這個咱們就不展開講了。
戶型定位的納稅風(fēng)險。戶型設(shè)計階段的納稅風(fēng)險主要表現(xiàn)在戶型設(shè)計結(jié)果會對后期納稅義務(wù)產(chǎn)生不同的影響，如果在設(shè)計階段不能充分考慮到這些影響，可能會導(dǎo)致稅收上的被動。如果增值率不超過20%的話，有可能實行免稅的待遇。戶型設(shè)計對于開發(fā)商來說，也是非常重要的。西安是144平方米之內(nèi)，住宅是多少，都有規(guī)定，如果都屬于普通住宅標準范疇，那么你就有享受優(yōu)惠政策的待遇。當(dāng)然各地執(zhí)行標準不一樣，大家要研究普通住宅還非普通住宅的界限。
另外還要注意房地產(chǎn)企業(yè)即建普通標準住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計稅的問題。如果是商鋪、營業(yè)網(wǎng)點，樓上是住宅，到時候交土地增值稅的時候，應(yīng)該怎么交？這個也非常復(fù)雜。如果合在一塊兒算，土地增值稅不用交，如果分開算，還要交很多增值稅。我們就溝通，在這種情況下，應(yīng)該不應(yīng)該交土地增值稅？國家土地局說，這個地方不用分開算。分開算，又牽扯到一個問題，成本怎么做衡量，你做帳的時候沒有分開，怎么分攤你的計稅成本呢？樓上建筑物賣3000塊錢，下面賣10000塊錢，稅務(wù)機關(guān)往往按面積分攤你的成本，這樣一算了，底商的增值額就特別大，還要交大量的增值稅。所以說在戶型設(shè)計當(dāng)中，和前期會計處理當(dāng)中也非常重要。
戶型定位也非常重要。戶型定位對于土地使用稅和印花稅也有影響。2008年24號文件規(guī)定，開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房，商品住房項目中配套建造廉租住房在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料可按廉租住房經(jīng)濟適用房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商的土地增值稅。
戶型定位對外商投資企業(yè)購買國產(chǎn)設(shè)備增值稅的影響，在基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)過程中，外商投資的房地產(chǎn)開與企業(yè)，需要購買供熱設(shè)備、供水設(shè)備、供電設(shè)備、供氣設(shè)備、通訊設(shè)備，照明設(shè)備，根據(jù)財政部國家稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整外商投資項目購買國產(chǎn)設(shè)備退稅政策范圍的通知，開發(fā)普通住宅的外商投資企業(yè)也可申請退還增值稅。這一點很多企業(yè)都會疏忽掉，戶型設(shè)計也非常重要。當(dāng)然基礎(chǔ)設(shè)施也非常重要。
實際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)階段稅收周期更長了，基礎(chǔ)設(shè)施費包括哪些呢？供熱設(shè)備、供水設(shè)備、供電設(shè)備、供氣設(shè)備、通訊設(shè)備，照明設(shè)施、以及綠化這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備以及安裝費都在基礎(chǔ)設(shè)施費項目內(nèi)歸集。1、預(yù)提費用是否可以稅前扣除？2、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)購買國產(chǎn)設(shè)備可否享受增值稅退還政策？3、委托哪些單位施工需要代扣代繳營業(yè)稅？這個階段的風(fēng)險，我們首先考慮到，因為有很多企業(yè)，可能在新的企業(yè)所得稅法實施之前，對于預(yù)提費用是否可以稅前扣除，內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定是不同的。對于外商投資經(jīng)營開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與工程完工或土地增值稅，企業(yè)所得稅的匯算清繳工作不同步，造成一些基礎(chǔ)設(shè)施費在房地產(chǎn)銷售時進行預(yù)提。根據(jù)國家稅務(wù)總局2001年142號文件規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進行預(yù)提。對于內(nèi)資企業(yè)來講，2006年31號文件明確規(guī)定，預(yù)提費用不得稅關(guān)扣除。31號文件已經(jīng)作廢了，大家一定要想到31號文件的法律效力已經(jīng)失效了，這個政策隨著新所得稅法的出臺，這個文件已經(jīng)作廢了。作廢之后，配套的規(guī)定還沒有出來。前一陣出來一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售階段的納稅，這個問題出現(xiàn)以后，下一步還有一個配套辦法，還有具體的文件規(guī)定，所以這個地方很復(fù)雜。咱們就不展開了講了。
外商投資房地產(chǎn)企業(yè)購買國產(chǎn)設(shè)備可否享受是增值退稅政策？咱們?nèi)珖磥?，這個政策用得不好，大連也不知道退什么，購買國產(chǎn)設(shè)備，退增值稅怎么退？對于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有對應(yīng)的政策。五是咱們有很多稅收政策，作為企業(yè)這一方，比較有意思，他對政策的理解不充分。我們2007年在東北有一家客戶，他是外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一期交了6000多萬所得稅。我們就想了，他這個中外合資，外方占90%以上的股權(quán)，中方占得很少，按照外商企業(yè)投資所得稅法的規(guī)定，外商如果再投資的話，可以享受退稅40%。他沒有想到，因為都是工業(yè)企業(yè)，外資房地產(chǎn)開發(fā)也可以享受這個政策嗎？他不知道。你一期交了6000多萬所得稅，如果你找一個會計所做一個驗資報告，把未分配的利潤轉(zhuǎn)成股本，這樣就可以退40%的所得稅，我們很多情況下，我們企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商就把這個政策忘了，有很多政策自己想不到，就把政策漏了。我們就把所有的風(fēng)險點，分析出來，基本上不讓有遺漏，你沒有想到，我可以想得到，使用我軟件的使用者，你就不會有遺漏了。所以我覺得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險非常之大，我們有很多文件沒有看見，所以這樣的，我們引出所有的文件，凡是跟他有關(guān)的，如果你一點，就進入相關(guān)鏈接了。在開發(fā)階段、銷售階段，都是按照這樣一個邏輯，這是非常重要的。由于時間關(guān)系，我不能分開都來講。
實際上我們這次納稅風(fēng)險識別系統(tǒng)的時候，是從6個方面識別的，一個是從咱們常規(guī)的從買地、開發(fā)建設(shè)、銷售、物業(yè)管理，第二就是特殊業(yè)務(wù)。特殊業(yè)務(wù)就是債務(wù)重組、并購等非常規(guī)業(yè)務(wù)的風(fēng)險識別。第三就是新的稅種識別一遍。比如說西安，陜西省國稅局、地稅局有關(guān)的跟稅務(wù)總局的補充文件，到這個地方了，陜西省國稅局、地稅局可能出一些文件，可能補充國家稅務(wù)總局的文件。第六個方面就是按照新文件的新系統(tǒng)，我們出一個文件，補一個文件，風(fēng)險隨時添到你的軟件里面了。下一步企業(yè)控制風(fēng)險，這就非常重要了。
光開發(fā)階段就講了一下午，非常復(fù)雜，由于時間關(guān)系，這個就不展開講了。
為了使我們的企業(yè)能夠快速把風(fēng)險加以識別，實際上我們還把房地產(chǎn)開發(fā)面臨的難點問題也進行歸類，我們的軟件過程當(dāng)中還有教練咨詢模塊，把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的問題，進行了管理，實際上也是簡要的說一下。這是一個問題一個問題的，比如說某一個房地產(chǎn)公司以土地使用權(quán)出資設(shè)立新公司，是否須繳納營業(yè)稅和土地增值稅等，都是我們納稅人實務(wù)當(dāng)中面臨的問題，我們咨詢模塊的時候，把納稅人所有問題，可以很時務(wù)的問題，都做到一塊兒，有時候是一些實際的內(nèi)容。
比如說單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否享受加計扣除20%的待遇。這個根據(jù)土地增值稅的相關(guān)細節(jié)規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可依取得土地使用權(quán)所支付的金額，及房地產(chǎn)開發(fā)成本，加計20%。如果把買的地直接賣了，不適用這個條例。未形成產(chǎn)品而僅是地皮的買賣，故不允許加計扣除，具體的判斷，還須與當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)做咨詢溝通。
有的企業(yè)說了，以地投資于全資子公司可免征契稅？這個我想，文件當(dāng)中，也進一步明確了，根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知，企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地，房屋權(quán)屬的無償化轉(zhuǎn)，不征收契稅。是指母公司轉(zhuǎn)到子公司之間的關(guān)系，以同一自然人設(shè)立個人全資子公司之間的關(guān)系，以及同一自然人設(shè)立的個人獨資企業(yè)之間，同一自然人設(shè)立的個人獨資企業(yè)與一人有限責(zé)任公司之間的關(guān)系。我們房地產(chǎn)公司在稅收籌劃的過程當(dāng)中，還要掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)容。
今天我們實際上今天只講了買地這個階段的問題，建房階段呢，開發(fā)建設(shè)階段講了一點兒，沒有講全，然后是售房階段，然后到管房階段，按照這個順序來，這是僅僅是我們思路當(dāng)中的一個方面。第二個方面按照什么呢？按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能還有特殊業(yè)務(wù)，特殊業(yè)務(wù)可能更復(fù)雜，今天的時間可能更沒有辦法展開講。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還有很多主導(dǎo)的稅種，我們講了三個稅種。等會兒我們留一點兒時間，把房地產(chǎn)開發(fā)中核心的稅種這些風(fēng)險做一個講解，我們先休息十分鐘。
主持人：大家請回到會場，現(xiàn)在開始講課。
李記有：
剛才課下有幾個問題，關(guān)于房地產(chǎn)土地使用稅的問題，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原來沒有太多關(guān)注，現(xiàn)在加大了這方面的管理。房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)證是否要交房地產(chǎn)土地使用稅？有的公司是通過投標方式取得一宗土地，已簽訂了土地出讓合同，但因未繳清出讓金，尚未獲取國有土地使用證，而我們當(dāng)?shù)氐牡囟惥志鸵笪覀兝U納土地使用稅，請問稅務(wù)機關(guān)的要求有依據(jù)嗎？稅務(wù)機關(guān)的執(zhí)行行為是有依據(jù)的，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)用地應(yīng)自何時繳納土地使用稅，原稅收規(guī)定是自取得建造商品房用地土地使用權(quán)的次月起按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用權(quán)。繳納時間發(fā)生了重大的變化，是財政部2006年186號文件，是按合同約定，什么時候土地交付使用的，合同約定交付土地使用的時間，你沒有取得證，是按合同約定的時間。合同上沒有約定的，按照合同簽訂起次月繳納。
第二個商品房建設(shè)期間繳納的土地使用稅應(yīng)計入開發(fā)成本還是管理費用？均無特別具體明確的規(guī)定，但鑒于該項業(yè)務(wù)的特殊性，應(yīng)屬于企業(yè)會計準則存貨所規(guī)定，使存貨達到當(dāng)前狀態(tài)和場所所必須的開支，合理的指出應(yīng)計入開發(fā)成本，而不應(yīng)依一般的會計處理規(guī)定，計入期間費用。
三、已部分銷售的住宅小區(qū)，還要全額計提土地使用稅嗎？
實際上稅法規(guī)定對購買戶已辦理土地權(quán)證的相關(guān)土地面積，因相關(guān)的土地使用權(quán)已經(jīng)再歸屬你公司所有，依土地使用稅條例規(guī)定精神，原則上應(yīng)是隨銷售進度下的產(chǎn)權(quán)分割。北京2005年550號文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已銷售房屋的占地面積，可從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計稅面積中扣除。那么稅務(wù)機關(guān)，你要提供證據(jù)，提供相關(guān)土地使用權(quán)，在會計上權(quán)屬相關(guān)轉(zhuǎn)移的產(chǎn)品，和成本帳目處理做以輔助和配合。土地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，或招致稅務(wù)機關(guān)不認可貴公司相關(guān)土地不予計稅的行為。大家還要掌握這樣一個規(guī)定。有的開發(fā)商已經(jīng)賣了60%了，你能夠提供證據(jù)，這一部分可以不交稅了。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有沒有優(yōu)惠政策？剛才已經(jīng)說了，在這個方面大家可以了解一下。
剛才下面有人問這個問題，實際上我們作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，指導(dǎo)的稅種是營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅，那么今天我們把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)的稅種做一個簡要介紹。
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)中營業(yè)稅的問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)稅種，第一個稅種是營業(yè)稅，營業(yè)稅的主要問題是什么？比如說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，預(yù)售階段，收到的預(yù)售款，交不交營業(yè)稅？收到預(yù)售款的當(dāng)天，就發(fā)生營業(yè)稅了，納稅就發(fā)生了。預(yù)售階段，土地增值稅是預(yù)征，企業(yè)所得稅是預(yù)交的，預(yù)計的毛利率。今年新的企業(yè)所得稅法出來以后，咱們回去查一下，預(yù)征怎么征？原來的預(yù)計毛利率，有20%、15%、10%的，然后減去期間費用，再減去相關(guān)稅金，減不減土地增值稅？減去相關(guān)的稅，當(dāng)時寫營業(yè)稅的附加，在31號文件當(dāng)中，減去營業(yè)稅附加，沒有說土地增值稅，但是實際上這個地方，土地增值稅減不減？是減的。咱們以前是預(yù)售階段，是預(yù)售的毛利率，實際上這個銷售收入加上預(yù)計毛利率再去營業(yè)稅附加，營業(yè)稅附加沒有說土地增值稅，福建省就直接下文了，可以減土地增值稅。這個時候減了，有什么問題呢？實際上減多了。有沒有可能土地增值稅是免的？有的。所以在這個地方很可能留下一個問題。清算的時間什么時候清算？完工的時候開始結(jié)算。土地增值稅什么時候清算？因為清算的時間不一樣，也會給房地產(chǎn)開發(fā)商造成很大的壓力，這一塊兒還沒有算成土地增值稅的清算條件，給房地產(chǎn)開發(fā)商造成的影響還沒有感受到。 第一預(yù)售階段。
第二在營業(yè)稅當(dāng)中，大家需要掌握的，營業(yè)額當(dāng)中也就是代收的款項處理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的時候代收維修基金等等，在山東還接觸到別的公司代售別的業(yè)務(wù)，代收在營業(yè)款中怎么規(guī)定？要把代收的并到營業(yè)額當(dāng)中，除非政策中明確規(guī)定的，除了維修基金。營業(yè)額當(dāng)中代收款項，一定要明確。
第三在營業(yè)稅當(dāng)中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把房子賣了，把周圍的莊稼、林木、還有草皮都賣了，那么賣這些地方交不交營業(yè)稅？按什么交營業(yè)稅？我們房地產(chǎn)公司賣房子過程中，我把莊家、草皮一塊兒賣了，也算銷售不動產(chǎn)。地上建筑物和附著物，附著物包括莊家、草坪，實際上按照銷售交稅的。我們還有時候牽扯到委托代建，房子立項不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是委托方，比如我給大學(xué)蓋教學(xué)樓，實際上誰立項，是以學(xué)校的名義到建委到相關(guān)部門立項的，然后是自建固定資產(chǎn)，但是我房地產(chǎn)開發(fā)商代建，我只約定了按照待建的5%或者8%收取手續(xù)費，這個項目投資2個億，我們收8%的手續(xù)費，換句話講8%多少錢？1600萬。我只需1600萬乘以5%來交稅。代建是按什么交稅？是按照服務(wù)業(yè)，你幫著給提供服務(wù)，來交稅，所有權(quán)是誰的？人家甲方的，你轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)使用權(quán)？不轉(zhuǎn)，但是這個過程當(dāng)中會出現(xiàn)一個問題，如果你不同時符合以下條件，稅務(wù)機管會認為你不符合條件。一、委托方立項。二、你不墊資金。三、施工方把發(fā)票開給委托方。如果不同時符合，你就等于銷售建筑物了。
去年我們在山東有一家開發(fā)商簽了一個協(xié)議出事了，你這個不屬于委托代建，屬于你在建。在這個過程當(dāng)中不適用委托代建。大家還要注意很多問題，而房地產(chǎn)開發(fā)商說了，我在賣房子時候我是精裝修，我還是精品房，這個時候我們是不是要考慮，比如說房地產(chǎn)開發(fā)商，這個房子假如說4000塊錢一平米，每平米4000塊錢，然后我還代收了500塊錢的裝修費。這種情況下，裝修費按不按銷售不動產(chǎn)交營業(yè)稅？如果我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有收，我跟的裝修公司簽合同，裝修公司收，這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不交。這種方式，裝修是誰完成的？裝修公司。
還有一種情況下，我房價定在4500元，然后我每平假說2萬平米，我自己花了1000萬的裝修費，裝修公司給我開了1000萬的發(fā)票，我把裝修費打包到房價里面去了，但是房地產(chǎn)開發(fā)商收到施工發(fā)票1000萬，裝修費是不是成本？是期間費用還是成本？是成本，是成本，我們要加計扣除20% ，在精裝修過程當(dāng)中是裝修公司直接對購房者，還是由施工企業(yè)直接對我房地產(chǎn)開發(fā)商，這兩者之間要算一筆帳，特別是臨界點的時候，這個房子怎么算更合適？應(yīng)該愛一個細微的差異。前一段時間我們算過一次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營業(yè)稅當(dāng)中，還有可能出現(xiàn)什么問題呢？銷售先租，后售，還有售后，回購，或者回租。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一點點的概念，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先租，租的過程當(dāng)中，交不交稅，交營業(yè)稅、房產(chǎn)稅，當(dāng)然還有企業(yè)所得稅，在這個過程當(dāng)中，土地使用稅交不交？交。后者屬于什么？銷售不動產(chǎn)。銷售的環(huán)節(jié)成兩個階段，回收是代扣，你不是納稅人，對方是納稅人。房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常會有什么問題呢？以房抵工程款，或者以房抵債，或者以房進行投資，還有可能以房做投資，等等。這就是說，在這個過程當(dāng)中，他所面臨的一系列問題，我們看房和工程款交不交營業(yè)稅、企業(yè)所得稅？都交。以房做投資呢？那不一定交不交。你看是不是風(fēng)險，如果共同承擔(dān)風(fēng)險不交，如果按照一定利潤收取的，按提成還要交。這是第一個投資的環(huán)節(jié)。
以房投資交不交土地增值稅？也分兩種情形，因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品對外投資，那么2006年的31號文件，明確規(guī)定是視同銷售。土地增值稅要交，你不適用95年的文件，企業(yè)增值稅你房屋做投資，屬于視同銷售的范疇，企業(yè)所得稅也要交，這個地方順便把這幾個政策，在模糊地帶都需要明確一下。以房作為股東分配，我們不分錢，直接分房子，是不是都是銷售？以房子做股東分配，所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，企業(yè)所得稅、增值稅都交了。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常發(fā)生甲供材。開發(fā)企業(yè)在蓋房子過程當(dāng)中，施工企業(yè)是乙方，咱們買材料了，在這個環(huán)節(jié)中，出了一些問題。乙方怎么交稅呢？不管是包工包料還是不包工不包料？都應(yīng)該交稅。對方約定相關(guān)的稅金由誰來承擔(dān)？甲方。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)報價單非常有意思，家裝的時候，包括料錢、人工成本、運輸費多少錢，后面就是稅金多少錢，人家報價的時候把稅金含進去了。我們報價5萬也好，10萬也好，我們含稅了，我們還需要對方給我們付稅金，我們這個行業(yè)報價非常含蓄，報一個價就完事了。這個稅金由誰提供，誰承擔(dān)。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工一方，往往報價把這兩個都含，把稅金單獨列出來，這個時候經(jīng)常出現(xiàn)一些問題。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，怎么核算。稅務(wù)機關(guān)要把握兩點，要多開施工費用，要雙重扣除。第二個在過程當(dāng)中，大家一定要理解，施工企業(yè)開發(fā)票，含不含料錢？不含。發(fā)票可能含1000萬，他實際上不是按1000萬交的稅，是按1000加你的料錢3%交的稅。在實際操作當(dāng)中，很多企業(yè)五花八門，有的要求施工企業(yè)多開發(fā)票，你得把料錢給我交進去。還有很多規(guī)定，不讓施工企業(yè)買材料。說明稅務(wù)機關(guān)總的文件當(dāng)中沒有規(guī)定好，文件規(guī)定的不細，導(dǎo)致一個地方一個說法，所以這個地方也要明確。
第八項，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他有可能買爛尾樓的。我買個爛尾樓，對方把爛尾樓轉(zhuǎn)給你的時候，對方交不交稅？也就是說對方給你開不開發(fā)票？這就牽扯到一個問題，我這個樓蓋了20層的樓，現(xiàn)在蓋了16層，我無力建了，我現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓。你作為承接一方，一般都是市政府協(xié)調(diào)，在這個過程中，把房子蓋到16層了，它還需要大量的費用，內(nèi)部裝修、外部裝修費用，這個時候轉(zhuǎn)給你了。已經(jīng)是施工階段，讓銷售不動產(chǎn)交稅。你接著蓋，又投了幾個億，把房子蓋好再賣，你交營業(yè)稅怎么交？可不可以接著交？這個地方有爭議。我們按照16號文件，可以減少購置余額營業(yè)稅，這個文件不適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這是第一，第二，這種情況下，他不屬于差額交營業(yè)稅的范疇。說你的房子等于沒有蓋完接著蓋，雖然你買的是半成品，現(xiàn)在你蓋成成品，你是追加投資，這個過程當(dāng)中，有爭議。
大連市地稅局解釋，如果差額交稅，買來的是成品，賣的還是成品，你使用了一半又轉(zhuǎn)讓了。但是營業(yè)稅怎么規(guī)定的呢？實際上銷售不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，賣的還是銷售不動產(chǎn)，地方稅務(wù)部門執(zhí)行的過程中，加入了個人的理解，所以這也是很復(fù)雜的方面。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅當(dāng)中，相對來講，跟其他的土地增值稅要簡單一些?；旧?，我個人認為這些問題都是代表性的問題。實際上，也是我們在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)中，這個稅種上的一個問題，由于給我的時間到今天下午的4點，現(xiàn)在還剩7、8分鐘的時間，我想房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的問題還是冰山中露出了一個小角，今天的講座主要讓大家感受到了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)中的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為管理稅收的目標是什么，一個是控制風(fēng)險，一個是獲得稅收利益，換句話，第一個管理稅收的目標，是控制風(fēng)險第二個是做到合法的少交稅款。實際上，我們企業(yè)在稅收上面臨兩個風(fēng)險，第一個有多交稅款的可能，第二個風(fēng)險是什么呢？我不知道這個要征稅，稅務(wù)機關(guān)查出來了，我面臨的風(fēng)險，企業(yè)面臨兩種風(fēng)險，作為一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，面臨的風(fēng)險是非常巨大的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險怎么來的？為什么有風(fēng)險？風(fēng)險怎么來的？
風(fēng)險從哪來的？我們只有知道風(fēng)險從哪來的，我們才知道在哪控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險從哪來的？我們經(jīng)過細致的研究，認為風(fēng)險來源于識別系統(tǒng)，我不知道這個風(fēng)險，就沒有識別，使我沒有認識到這個風(fēng)險，國家稅務(wù)總局有一個文件來了，我就不知道2008年的24號文件，房地產(chǎn)配套開發(fā)的經(jīng)濟適用房或者經(jīng)濟適用房、廉租房，可以免土地使用稅，如果這個過程中出租的廉租房還免所得稅呢，第一我們對稅收政策沒有建立識別系統(tǒng)，因為我們沒有察覺到，不知道這里有風(fēng)險，比如說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跟境外的企業(yè)合作，我忘了這個環(huán)節(jié)上要代扣企業(yè)所得稅等等，還有我的企業(yè)在促銷過程中，比如說房地產(chǎn)企業(yè)銷售時優(yōu)惠的積分獎勵，沒有代扣所得稅。這些內(nèi)容都屬于我的風(fēng)險，風(fēng)險怎么來的？我沒有識別，我沒有建立識別機制，我不知道這個地方應(yīng)該這樣規(guī)定，我不知道這個地方還要交稅。比如我在收購項目公司的時候，我沒有考慮要代扣所得稅，我沒有想到這個地方我有代扣的義務(wù)，比如說我沒有做項目調(diào)查，我不知道有風(fēng)險。沒有對納稅系統(tǒng)進行系統(tǒng)的識別。
第二個風(fēng)險來源于，我們想象一下，一個企業(yè)我們一個員工對外出差了，比如說到北京出差了，我問大家，咱們公司有沒有相關(guān)的出差的制度？有，差旅費報銷有沒有制度？有，是不是一天補助有多少，各公司不一樣，但是至少有相關(guān)的體系，我問大家，咱們管理稅收的當(dāng)中，在座的哪家公司有制度？你們公司有沒有稅收的制度？沒有。你們公司有嗎？沒有。也就是說，我們每年要交幾百萬甚至上千萬，甚至有的企業(yè)要收上億的稅款，我們的風(fēng)險來源于我們內(nèi)部的控制系統(tǒng)，沒有一個完整的內(nèi)控系統(tǒng)，就是管控系統(tǒng)，也就是說我們企業(yè)的稅收風(fēng)險來源于我們沒有一個管控的系統(tǒng)，沒有建立起機制來，到什么時候要做什么事，我知道哪有風(fēng)險了，但是在哪個環(huán)節(jié)控制，我沒有做，沒有建立管理控制的程序，這是風(fēng)險的第二個方面。
第三個方面，我們的稅收風(fēng)險是什么風(fēng)險？實際上是專業(yè)的，也就是咨詢，我們的稅收文件不是誰都可以看懂的，這需要解讀，也就是我們的稅收風(fēng)險，并不是一個誰都可以看懂的，稅收需要專業(yè)判斷，換句話是需要專業(yè)判斷的，這個時候我們很多企業(yè)會發(fā)現(xiàn)這樣或者那樣的風(fēng)險。為什么會出現(xiàn)這樣那樣的風(fēng)險呢？我們的稅法需要大家解讀，我們很多問題還需要別人幫你分析風(fēng)險，我們自己往往有很多問題，我們往往還看不懂，今天我們就以稅法第57條做一個分享，本法設(shè)立前批復(fù)的企業(yè)，按照國務(wù)院的規(guī)定，在本法實行5年內(nèi)，享受定期減免和優(yōu)惠的，可以在本發(fā)頒布后，繼續(xù)享受到期。這一句話大家可以讀懂的不多。本法公布前設(shè)立的企業(yè)，本法是哪天公布的？能答上來嗎？是2007年3月16號。那么，現(xiàn)在有一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)問我了，是山東一個企業(yè)告訴我，我們3月16日當(dāng)天拿的執(zhí)照，當(dāng)天算不算？當(dāng)天算不算本法公布前設(shè)立的企業(yè)，大家就有爭議了，含有3月16日。依照當(dāng)時的稅法規(guī)定的，享受定期減免和優(yōu)惠的，可以在本發(fā)頒布后，繼續(xù)享受到期后。低稅率過渡不過渡？不過渡。這個15是不過渡到25，不過渡怎么辦？2008年重新認定，重新認定高新企業(yè)的，執(zhí)行15的政策，不符合規(guī)定的，執(zhí)行25。新的所得稅法，規(guī)定了西安高新園區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)都是按照25的所得稅率預(yù)交的，說明在座的都不是高新技術(shù)企業(yè)，按照所有的法規(guī)規(guī)定，享受定期減免和優(yōu)惠的，享受到到期日期為止。軟件企業(yè)獲利年度免二減三，自獲利年度起免二減三，軟件公司假如說07年成立的，07年虧損，08年盈利，08年免稅不免稅？09年免稅不免稅？實際上這就牽扯到獲利年，假如說07年1月在西安高新園區(qū)成立的軟件公司，07年虧損，08年盈利，09年盈利，08、09年免稅嗎？稅法說了不免。為什么稅法需專家?guī)椭治?，稅法說怎么樣的才要過渡呢？依照當(dāng)時的稅收法律和行政法規(guī)規(guī)定，我們看一下什么是稅收法律？是人大通過的，什么是行政法規(guī)呢？是國務(wù)院通過的。財稅的文件不屬于行政法規(guī)的范疇，所以這個文件的法律機制不夠，就不在過渡的范圍。所以說，我們研究稅法如果沒有專業(yè)的機構(gòu)的幫助，我們很多情況下，都是靠自己企業(yè)自己研究稅法，覺得看懂了，實際上沒有看懂。作為軟件企業(yè)財政部出臺1號文件，08年1月1號設(shè)立的軟件公司可以實行免二減三，有的企業(yè)趕緊把07年成立的企業(yè)廢立，然后成立新企業(yè)，這說明稅法需要很多人幫助理解，說明很多文件我們需要專業(yè)的咨詢機構(gòu)的幫助，也并不是說每個稅收文件大家都可以充分識別這種風(fēng)險，還是需要專業(yè)幫助。我們得出這個結(jié)論，企業(yè)納稅風(fēng)險來源于識別系統(tǒng)、管控系統(tǒng)、審核系統(tǒng)，還有可能我們的企業(yè)對這個問題沒有充分的估計，按照自己的理解做了。在這種情況下，都可能產(chǎn)生我們的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險既然來源于三個方面。我們控制怎么控制？建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三大系統(tǒng)，就是軟件叫的三維控制系統(tǒng)，第一個幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立識別系統(tǒng)，建立系統(tǒng)的識別，而且這個系統(tǒng)是一個開放式的系統(tǒng)。也就是今天國家稅務(wù)總局的政策變了，這個系統(tǒng)就變了，所有對使用者來講，可以快速的建立識別系統(tǒng)，這個識別系統(tǒng)是從六個緯度識別的。常規(guī)業(yè)務(wù)、特殊業(yè)務(wù)、分稅種，11個稅種都把風(fēng)險歸類出來了，稅種優(yōu)惠的執(zhí)行過程中的具體的法律要件，然后還有地方的，陜西省國稅、地稅，西安市國稅、地稅補充文件中的風(fēng)險，第六個隨著我們對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的深入，我們又發(fā)現(xiàn)了風(fēng)險，就是補丁風(fēng)險，我們再補丁的加入系統(tǒng)中。
第二個系統(tǒng)是建立在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管控，整個進行控制，從9個方面來進行管控的，比如說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的模擬核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅的清算等等，甚至把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)的敏感數(shù)據(jù)，比如說我的施工成本到底應(yīng)該高到什么程度，應(yīng)該有一定的敏感的東西，從9個角度幫助走程序，走了程序就可以控制風(fēng)險。
第三個系統(tǒng)是咨詢教練系統(tǒng)。實際上，我們企業(yè)的基本的內(nèi)容。實際上我們幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)建整個的系統(tǒng)。
第三個系統(tǒng)是咨詢教練，就是互動的平臺了，而且互動平臺又帶有視頻系統(tǒng)，比如說國家稅務(wù)總局出一個政策，我們都有一個專家訪談，大家可以遠程的就看到了，國家稅務(wù)總局又出臺了一個文件，而且大家有什么問題，可以通過軟件實現(xiàn)互動的咨詢，等于把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)放在一個系統(tǒng)的解決方案中了。我順便把系統(tǒng)向大家簡單的做一個介紹。今天我的課程就到這里，謝謝大家！
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