我國的房地產(chǎn)行業(yè)告別野蠻增長的土豪時代，與中國經(jīng)濟一起進入經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的新常態(tài)，著名房地產(chǎn)經(jīng)濟學家、住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌拋出了他的樓市變態(tài)需求論，要認清業(yè)態(tài)新變化、適應新形勢、創(chuàng)造新需求。2015年11月21日上午，以“創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型、突破”為主題的“2015年度中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展論壇暨第二屆中國房地產(chǎn)業(yè)營銷協(xié)會年會”在首都北京西國貿(mào)大酒店隆重開幕。中國房地產(chǎn)業(yè)營銷協(xié)會是集“市場化、專業(yè)化、規(guī)?；H化”為原則運作的行業(yè)組織，以“構建中國房地產(chǎn)營銷行業(yè)聯(lián)盟，鑄造中國房地產(chǎn)營銷第一平臺”為己任，構建行業(yè)研究、資源共享、信息交流的平臺，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)市場的競爭力。

出席本次論壇的嘉賓有全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會副主任、中國房地產(chǎn)業(yè)營銷協(xié)會終身榮譽會長顧云昌教授，清華大學房地產(chǎn)研究所所長、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長劉洪玉教授，韓國SOUEL國家交流院院長、寅晃開發(fā)會社社長李正炯，國際著名建筑設計大師、新加坡蔡家聲特許建筑師行總裁蔡家聲，中國房地產(chǎn)業(yè)營銷協(xié)會會長朱曙東等業(yè)界著名專家、行業(yè)精英500余名。

會上顧云昌會長、劉洪玉、章華、杜猛四位嘉賓分別做了題為《十三五規(guī)劃與中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展》、《經(jīng)濟新常態(tài)與房地產(chǎn)市場發(fā)展》、《房地產(chǎn)業(yè)并購趨勢與房企價值重建》、《中國金融格局與區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)》的主旨演講。特別是顧云昌會長的樓市“變態(tài)需求論”引起與會代表的普遍關注與思考。他指出“房地產(chǎn)不可能持續(xù)平穩(wěn)地發(fā)展，因為它有周期，中國的房地產(chǎn)和世界各個國家的房地產(chǎn)一樣都有兩個周期，一個長周期，一個短周期，所以在看待問題要把長周期和短周期結(jié)合起來判斷，對于市場走勢的判斷比較準確一些?！?strong>2013年的時候，我們重點討論的中國房地產(chǎn)市場的主題是“分化”，2014年的表現(xiàn)就是“下行”，2015年是樓市進入白銀時代的“變態(tài)”。 如果說過去十年到十五年是中國房地產(chǎn)的黃金時代，那從2014年明顯的看出這個時代已經(jīng)一去不復返了，我們吻別了黃金時代，現(xiàn)在迎來了一個新的時代，我把它叫做白銀時代。如果研究了長周期，說明黃金時代過去了，我們進入了一個新的時代。這個時代的標志是什么，最大的標志就是房地產(chǎn)市場的變態(tài)，這個變態(tài)就是過去的房地產(chǎn)市場是賣方市場，理論上講是供不應求的市場。現(xiàn)在市場已經(jīng)清清楚楚表現(xiàn)出買方市場的狀況，是供大于求的市場，表現(xiàn)出來的就是庫存大幅度增加，去年的任務是去庫存，所以去年去庫存當中慢慢采取的手段是降價，否則賣不掉。當然，2015年的表現(xiàn)大家已經(jīng)看到了，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了經(jīng)濟新常態(tài)、樓市新時代，這個時代是白銀時代，我沒有說黃銅時代，也沒有說黑金時代，因為中國房地產(chǎn)需求正像總理在達沃斯論壇上講得那樣，在城鎮(zhèn)化過程中，中國房地產(chǎn)市場的剛性需求還是長期的，我們雖然已經(jīng)沒有了住房制度改革、人口紅利爆發(fā)出來的巨大需求、超常的發(fā)展，但是我們還有穩(wěn)步向前的城鎮(zhèn)化進程。我們的城市人口在不斷膨脹，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，已經(jīng)轉(zhuǎn)移到城市的人口由常住人口將來變成戶籍人口，形成市民化，這會不斷持續(xù)爆發(fā)出對房地產(chǎn)的需求，這是住房市場，房地產(chǎn)市場分住房市場和住房市場以外的其他市場。就住房市場而言，我們還有一段發(fā)展時間，還有長期的剛性需求。

與此同時，我覺得房地產(chǎn)市場不僅包括住宅市場，還包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)，當中國的老百姓通過十幾年努力，中國城市居民的自有住房率已經(jīng)超過90%，我們的人均住房面積已經(jīng)達到34、35平方米的時候，我們已經(jīng)達到了階段性飽和，有的城市戶均已經(jīng)超過一套房了。

在這樣的情況下，未來的發(fā)展還有城鎮(zhèn)化的進程帶動，還有改善型需求帶動等，除此之外我們還要看到，我們的物質(zhì)需求滿足之后產(chǎn)生的更多是其他的消費需求，健康的消費、旅游的消費，以及在城市中各種各樣商業(yè)性消費，包括文化地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新興產(chǎn)業(yè)，在未來的白銀時代仍然有很大的發(fā)展空間，這兩個加在一起得出一個結(jié)論：我們將處在一個白銀時代。但是白銀時代和黃金時代有很大的區(qū)別，白銀時代的特點是要認清三個變化：一是競爭加劇，有的房子賣不掉了。二是洗牌加快，我們發(fā)現(xiàn)洗牌加快在前三年就開始了，特別是去年洗牌更多。全國原來有八九萬家開發(fā)企業(yè)，這幾年每年減少一萬家左右。三是利潤減薄，房地產(chǎn)的利潤一年比一年減少，但是總體上房地產(chǎn)開發(fā)利潤要比制造業(yè)高，所以還是白銀時代。特別是2014年，許多開發(fā)企業(yè)，包括上市公司，他們?yōu)榱俗吡拷祪r，所以利潤壓得很低，有的樓盤幾乎不賺錢，整個白銀時代競爭加劇，洗牌加快，利潤減薄。這樣一種態(tài)勢，2015年以后的時間，十年，甚至十五年仍然會處在這樣的環(huán)境當中。根據(jù)中國城鎮(zhèn)化的進程以及房地產(chǎn)發(fā)展的階段性，這樣的態(tài)勢我認為是真正的房地產(chǎn)新常態(tài)。因此，我們一定要認清業(yè)態(tài)新變化、適應新形勢、創(chuàng)造新需求，我給大家出的套路是做對產(chǎn)品，滿足需求，創(chuàng)造需求，歸根到底房地產(chǎn)是生產(chǎn)和開發(fā)房子的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)是制造業(yè)的組裝產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是第三產(chǎn)業(yè)，恰巧是重裝車間，把中國的建筑業(yè)，各種家電重裝在一個車間里。第一層，我們是滿足剛需、改需，甚至是奢需，多層次、多品類的需求。在如今買、賣方市場角色的轉(zhuǎn)變，賣方市場從黃金時代轉(zhuǎn)為白銀時代，變成買方的黃金時代。做對產(chǎn)品，落到實處滿足需求尤為重要。

顧云昌表示如今時代變了，舊傳票已經(jīng)登不了新的客船了，今天的轉(zhuǎn)型是逼出來了，創(chuàng)新是必須的。房地產(chǎn)是一個載體，它載人又載產(chǎn)業(yè)。這個載體的轉(zhuǎn)型，應該是必須遵循人的各種的需求和各種人的不同需求，我們房地產(chǎn)這個載體，往往就是以人為核心，要滿足各種人的需求，以及各種人的不同需求，以及各種需求，必須適應各種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。房地產(chǎn)企業(yè)真正的轉(zhuǎn)型方向必須是橫向多元化、縱向多元化、跨界多元化以及國際化，并且企業(yè)拿地力、資本力、產(chǎn)品力、營銷力和管控力，“五力”必須齊全，這就是白銀時代，活在當下，對接未來，決戰(zhàn)下一個房地產(chǎn)周期的制勝法寶。