海南旅游地產(chǎn)SWOT分析 1 優(yōu)勢(shì)分析 1.1 自然環(huán)境優(yōu)勢(shì) （1）自然資源 海南旅游資源豐富，形式多樣，為海南發(fā)展旅游地產(chǎn)提供了良好的契機(jī)： 首先，海南海岸帶景觀資源豐富。在長(zhǎng)達(dá)1928公里的海岸線(xiàn)上，沙岸約占50%-60%，沙灘寬數(shù)百米至1000多米不等，向海面坡度一般為5゜，土地資源豐富[3]。這些地區(qū)氣候宜人，風(fēng)景秀麗，十分有利于旅游地產(chǎn)的規(guī)劃與建設(shè)。 其次，海南山岳、珍禽異獸、熱帶原始森林等資源豐富。以此為基礎(chǔ)發(fā)展起來(lái)的登山和避暑勝地、野生動(dòng)物自然保護(hù)區(qū)、熱帶原始森林公園，對(duì)熱衷于生態(tài)旅游的消費(fèi)者具有很大吸引力。這些地區(qū)特色鮮明，稀缺性?xún)?yōu)勢(shì)明顯，雖然土地資源十分有限，但非常適合發(fā)展以小型“農(nóng)家樂(lè)”為主的體驗(yàn)式旅游地產(chǎn)。 第三，海南大河、瀑布、水庫(kù)風(fēng)光十分秀美，灘潭相間，蜿蜒有致，河水清澈，是旅游觀景的好地方，尤以聞名全國(guó)的“萬(wàn)泉河風(fēng)光”最佳。溫泉地貌分布廣，多數(shù)溫泉溫度高，水質(zhì)佳，較著名的有興隆溫泉、南平溫泉、藍(lán)洋溫泉、七仙嶺溫泉、大田溫泉、官塘溫泉等。以這些地區(qū)為依托，十分適宜以休閑、養(yǎng)生、度假為主題的旅游地產(chǎn)的發(fā)展。 （2）氣候狀況 海南島屬熱帶季風(fēng)海洋性氣候。四季不分明，夏無(wú)酷熱，冬無(wú)嚴(yán)寒，溫差小，平均氣溫高；光、熱、水資源豐富，年均溫22.5-25.6゜C，年日照時(shí)數(shù)1780-2600小時(shí), 年降水量1500-2500毫米[4]。氣候宜人，適合居住。 （3）區(qū)位優(yōu)勢(shì) 海南?。ò虾ＶT島）位于華南和西南陸地國(guó)土和海洋國(guó)土的結(jié)合部，是大西南走向世界的前沿；近傍香港，遙望臺(tái)灣，內(nèi)靠我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角，外鄰亞太經(jīng)濟(jì)圈中最活躍的東南亞；位于太平洋環(huán)形帶上，處在日本到新加坡的中段，直接面向東南亞，靠近國(guó)際深水航道；連接亞洲和大洋洲、太平洋和印度洋，南海是我國(guó)通往東南亞、印度洋直到非洲、歐洲的海上通道，海運(yùn)交通位置重要。 （4）環(huán)境質(zhì)量 1999年，海南率先提出實(shí)施生態(tài)省發(fā)展戰(zhàn)略。生態(tài)省建設(shè)歷經(jīng)了10年風(fēng)雨歷程，在確保社會(huì)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展的同時(shí)，全省環(huán)境質(zhì)量仍保持全國(guó)一流水平。2008年, 全省75.8%的監(jiān)測(cè)河段、82.4%的監(jiān)測(cè)湖庫(kù)水質(zhì)達(dá)到或優(yōu)于可作為集中式飲用水源地的國(guó)家地表水Ⅲ類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。近岸海域一、二類(lèi)海水占84.4%，絕大部分監(jiān)測(cè)海域水質(zhì)處于清潔狀態(tài)，86.7%的監(jiān)測(cè)海域水質(zhì)符合水環(huán)境管理目標(biāo)要求；環(huán)境空氣質(zhì)量總體優(yōu)良，基本保持國(guó)家一級(jí)水平。城市(鎮(zhèn))噪聲略有控制。森林、植被覆蓋度不斷提高，森林覆蓋率達(dá)到57.1%[5]。1.2 人文環(huán)境優(yōu)勢(shì) 古跡名勝——海南的文物園林、遺址遺跡和歷史名勝較多。屬古代文物遺跡的有五公祠、海瑞墓、瓊臺(tái)書(shū)院、東坡書(shū)院、崖州古城、丘浚墓等；屬革命紀(jì)念地的有瓊崖縱隊(duì)舊址、紅色娘子軍紀(jì)念塑像、金牛嶺烈士陵園、白沙起義紀(jì)念館、秀英古炮臺(tái)、李碩勛紀(jì)念碑等；屬歷史名勝的有黃道婆客居地（崖城水南村）、海瑞故居、宋氏祖居等。 民族風(fēng)情——海南黎族的傳統(tǒng)盛大節(jié)日“三月三”、黎族苗族歌舞、黎苗族工藝品以及黎村苗寨等都充滿(mǎn)著濃郁的民族風(fēng)情，是海南頗具特色的重要旅游資源。 熱帶田園風(fēng)光——海南島熱帶作物豐富，植被繁茂，四季常青，自然景色宜人。已建成供游人觀賞的有儋州華南熱帶經(jīng)濟(jì)作物園，萬(wàn)寧興隆植物園等[3]。1.3 經(jīng)濟(jì)特區(qū)優(yōu)勢(shì) 1988年，第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)第一次會(huì)議撤銷(xiāo)廣東省海南行政區(qū)，設(shè)立海南省，建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)。海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)成為全國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，并且是我國(guó)唯一的省級(jí)經(jīng)濟(jì)特區(qū)。 20年來(lái)，海南不斷提高對(duì)外開(kāi)放程度，先后設(shè)立了洋浦開(kāi)發(fā)區(qū)、?？诒６悈^(qū)、亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)等，積極融入世界經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)與合作，實(shí)現(xiàn)了從封閉、半封閉經(jīng)濟(jì)到開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)的重大轉(zhuǎn)變。著力于國(guó)際旅游島的建設(shè)，從對(duì)日本、泰國(guó)、韓國(guó)等21個(gè)國(guó)家旅游入境居留15天免簽證到面向全球的落地簽證，率先實(shí)行了落地簽證政策。從開(kāi)放第三、四、五航權(quán)到“南面開(kāi)口，北面開(kāi)放”的航路調(diào)整，成為全國(guó)第一個(gè)航權(quán)開(kāi)放的試點(diǎn)省份。以博鰲亞洲論壇為平臺(tái)，加強(qiáng)與亞洲和世界各國(guó)的合作，境外大財(cái)團(tuán)、大企業(yè)來(lái)瓊投資日益增多。獲準(zhǔn)設(shè)立洋浦保稅港區(qū)，成為全國(guó)第四個(gè)、華南地區(qū)唯一的保稅港區(qū)，2008年提出，以建設(shè)洋浦保稅港區(qū)為起點(diǎn)，逐步將海南省建成自由貿(mào)易島的新目標(biāo)。海南建設(shè)開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)特區(qū)已進(jìn)入新的階段[6]。 2劣勢(shì)分析 2.1 自然環(huán)境破壞與生態(tài)脆弱 海南環(huán)境在全國(guó)而言，仍屬一流水平，但最近幾年破壞十分嚴(yán)重。濱海房產(chǎn)地區(qū)過(guò)于迅猛的發(fā)展，造成了較為嚴(yán)重的水體、大氣和噪音污染。環(huán)境質(zhì)量下降，居住條件變差，破壞了旅游地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。 中科院生物學(xué)部盧永根院士表示，海南擁有全國(guó)最好的生態(tài)環(huán)境，但同時(shí)生態(tài)系統(tǒng)具有明顯的脆弱性。海平面升高、生物多樣性銳減、珊瑚礁破壞、濱海防護(hù)林與紅樹(shù)林被侵蝕。濱海地區(qū)受到了嚴(yán)重的自然災(zāi)害威脅，對(duì)發(fā)展旅游地產(chǎn)十分不利。 旅游地產(chǎn)是以稀缺的旅游景區(qū)為依托的。但眾多旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目低水平開(kāi)發(fā)，缺乏科學(xué)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，不僅造成了旅游資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，而且?guī)?lái)了景觀環(huán)境破壞，損失難以彌補(bǔ)。2.2 基礎(chǔ)設(shè)施不完善 （1）交通道路設(shè)施 經(jīng)過(guò)二十年的發(fā)展，海南在交通道路設(shè)施建設(shè)方面取得了不小的成就，環(huán)島高速公路、粵海鐵路、美蘭與鳳凰機(jī)場(chǎng)、世紀(jì)大橋等都是典型的代表。但與許多發(fā)達(dá)旅游城市相比，海南交通仍處于落后水平。首先，國(guó)道、省道很多路段十分破舊，主要交通網(wǎng)絡(luò)呈環(huán)島狀布局，而中部地區(qū)交通十分落后，這必然增加人們出行、旅游的旅程，帶來(lái)許多不便。其次，海南省交通道路發(fā)展參差不齊，整體水平很落后。第三，隨著人們對(duì)旅游的需求逐漸趨于高檔化，對(duì)車(chē)輛的要求趨于小型化、高檔化。海南的旅游車(chē)輛大多是大型客車(chē)，與高端客戶(hù)難以對(duì)接。無(wú)法滿(mǎn)足高端客戶(hù)的個(gè)性化需求。 （2）旅游服務(wù)功能建設(shè)滯后 海南旅游服務(wù)功能建設(shè)相對(duì)滯后。按照國(guó)際慣例，訪(fǎng)客中心、旅游交通、公共廁所被視為旅游城市三大必備設(shè)施。在海南旅游交通、公共廁所建設(shè)只是剛剛起步，訪(fǎng)客中心尚屬空白。隨著大批散客、國(guó)際高端客戶(hù)進(jìn)入海南，建立包括旅游呼叫中心、訪(fǎng)客中心在內(nèi)的旅游服務(wù)功能系統(tǒng)迫在眉睫。 多國(guó)語(yǔ)言的標(biāo)示牌體系尚未建立，目前只有簡(jiǎn)單的道路標(biāo)識(shí)和景區(qū)標(biāo)識(shí)，并且，這些標(biāo)識(shí)大多只有漢字與漢語(yǔ)拼音，無(wú)法滿(mǎn)足國(guó)外消費(fèi)者的需求。2.3 區(qū)域發(fā)展不平衡 海南一線(xiàn)城市與二線(xiàn)城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)差異巨大。一線(xiàn)城市海口、三亞等發(fā)展十分迅速。但部分二線(xiàn)城市和多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)十分落后，發(fā)展緩慢。旅游地產(chǎn)必須以旅游景觀為依托。旅游景觀的稀缺性、脆弱性決定，旅游地產(chǎn)不可能在極少數(shù)幾個(gè)地區(qū)長(zhǎng)期、持續(xù)發(fā)展。每個(gè)城市的人口容量、城建容量都是有限的，旅游景觀減少和破壞，會(huì)使旅游地產(chǎn)發(fā)展減速，甚至停滯不前。而這些落后地區(qū)雖然自然環(huán)境優(yōu)越，但基礎(chǔ)設(shè)施落后，衛(wèi)生狀況極差，民眾素質(zhì)偏低，通訊十分不便，無(wú)法取代一線(xiàn)城市，繼續(xù)發(fā)展。旅游地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與整體發(fā)展戰(zhàn)略因此受到極大制約。2.4 宣傳力度和手段有待加強(qiáng) 海南作為一個(gè)遠(yuǎn)離客源主體市場(chǎng)的旅游地產(chǎn)目的地，有力的宣傳十分重要。就目前情況來(lái)看，其宣傳力度有待加強(qiáng)，手段有待提高。海南旅游地產(chǎn)宣傳，普遍采用平面廣告宣傳為主，輔以其他宣傳的方法。這種宣傳很落后。首先，宣傳力度不足。第二，形式單一、被動(dòng)，輻射范圍十分有限，無(wú)法滿(mǎn)足省外、國(guó)外消費(fèi)者的需求。最后，廣告內(nèi)容整齊劃一，無(wú)法滿(mǎn)足消費(fèi)者個(gè)性化需求。2.5 法律法規(guī)不完善 與旅游地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)不健全、不完善，導(dǎo)致了旅游房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)混亂。最直接的后果是，當(dāng)出現(xiàn)旅游房地產(chǎn)糾紛時(shí)，消費(fèi)者由于沒(méi)有配套的法律法規(guī)支持，相應(yīng)的權(quán)利通常得不到保障。2.6 旅游地產(chǎn)自身的“弱勢(shì)地位” 旅游業(yè)過(guò)分依賴(lài)于宏觀經(jīng)濟(jì)，缺乏獨(dú)立生存的能力。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生不利變化，旅游業(yè)將迅速蕭條，而依附于旅游業(yè)的別墅、度假村等旅游地產(chǎn)將出現(xiàn)門(mén)可羅雀的慘淡景象。 3 機(jī)會(huì)分析 3.1 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 金融危機(jī)的影響逐漸減弱，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展主題。房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其重要性不言而喻。旅游業(yè)也在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。旅游地產(chǎn)作為兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，是促進(jìn)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新途徑，發(fā)展?jié)摿薮蟆?.2 市場(chǎng)環(huán)境 2006年中國(guó)人均GDP已經(jīng)超過(guò)2000美元，達(dá)2003美元，而改革開(kāi)放最早的中國(guó)沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和部分省市的省會(huì)城市人均GDP早已超過(guò)3000美元，已逐步顯現(xiàn)出高度工業(yè)化時(shí)代的社會(huì)特征[7]。人們生活水平不斷提高、生活方式及消費(fèi)觀念正在改變，休閑、度假、旅游等已經(jīng)成為了社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、人們工作、生活的重要組成部分，而國(guó)家法定假日增加、黃金周調(diào)整等使得人們出行更加便利。這都為旅游地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。 3.3 國(guó)際旅游島 海南省委、省政府制定的建設(shè)“國(guó)際旅游島”的發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)得到國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。相關(guān)利好政策將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，資金也會(huì)很快跟進(jìn)。海南將進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)的優(yōu)勢(shì)，在旅游業(yè)體制改革和對(duì)外開(kāi)放方面進(jìn)行進(jìn)一步探索。國(guó)際旅游島已經(jīng)成為海南發(fā)展旅游業(yè)的新契機(jī)，也給方興未艾的海南旅游地產(chǎn)提供了巨大的機(jī)會(huì)。3.4 融資環(huán)境 國(guó)內(nèi)涉足旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司超過(guò)100家，除了國(guó)外和港臺(tái)頗具實(shí)力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻、萬(wàn)通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商[8]。海南、北京、上海、廣東、深圳等開(kāi)工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個(gè)。從1999年海南“南海傳說(shuō)”、三亞“博鰲國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”的成功開(kāi)發(fā)后，先后已有幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó)進(jìn)行，并取得了較大的市場(chǎng)反應(yīng)。傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資已基本飽和，大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開(kāi)始物色新的投資領(lǐng)域——旅游地產(chǎn)。3.5 政策法規(guī) 近年來(lái)，國(guó)家和地方政府相繼出臺(tái)了一系列推動(dòng)旅游和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新的政策，不僅為旅游業(yè)發(fā)展提供了可持續(xù)性發(fā)展的動(dòng)力保證，而且也為房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)造了一個(gè)廣闊的發(fā)展平臺(tái)。最新的，如“國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)若干政策措施的實(shí)施意見(jiàn)”、國(guó)家關(guān)于節(jié)假日黃金周的調(diào)整等，都對(duì)旅游業(yè)和旅游房地產(chǎn)發(fā)展具有積極的引導(dǎo)作用。 以城市為重點(diǎn)擴(kuò)展消費(fèi)領(lǐng)域的政策，為旅游房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)提出擴(kuò)大內(nèi)需的重點(diǎn)將從投資轉(zhuǎn)向消費(fèi)，要以城市為重點(diǎn)，進(jìn)一步拓展消費(fèi)領(lǐng)域，增強(qiáng)消費(fèi)熱點(diǎn)的帶動(dòng)效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)，以適應(yīng)居民收入水平的提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)趨勢(shì)，并提出了要加快發(fā)展服務(wù)業(yè)消費(fèi)，這為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展無(wú)疑是十分有利的。旅游、房地產(chǎn)、汽車(chē)、鋼鐵四大積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)中旅游房地產(chǎn)占據(jù)其中一半，并與汽車(chē)密不可分，成為國(guó)家大政方針的直接受益者。 隨著旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，相關(guān)的法律法規(guī)政策也開(kāi)始健全，可以預(yù)計(jì)，在未來(lái)不久，針對(duì)旅游房地產(chǎn)的專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)也會(huì)逐步建立和實(shí)施，如旅游房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)與宣傳、國(guó)際購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)者、生態(tài)與環(huán)境保護(hù)、資本流動(dòng)等方面。 4 威脅分析 4.1 國(guó)外旅游業(yè)的競(jìng)爭(zhēng) 海南區(qū)位特點(diǎn)來(lái)看，海南發(fā)展旅游地產(chǎn)不得不面對(duì)國(guó)際同行業(yè)巨大的挑戰(zhàn)。東盟十國(guó)、韓國(guó)、日本都是旅游業(yè)十分發(fā)達(dá)的國(guó)家，是海南發(fā)展旅游地產(chǎn)強(qiáng)有力的對(duì)手。與國(guó)際旅游地產(chǎn)發(fā)達(dá)城市相比，海南還存在不小的差距。主要體現(xiàn)在國(guó)際旅游者人數(shù)、城市旅游特征、旅游資源國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力、基礎(chǔ)設(shè)施、政府職能等方面。 同時(shí)，國(guó)際旅游地產(chǎn)商也漸漸亮相海南。這些外商擁有廣泛的客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)、雄厚的資金、健全有力的組織、先進(jìn)的管理和國(guó)際知名度。相比之下，海南國(guó)內(nèi)的企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中，弱點(diǎn)將會(huì)暴露無(wú)遺。4.2 國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的競(jìng)爭(zhēng) 從全國(guó)來(lái)看，有二十余個(gè)?。▍^(qū)）市將旅游業(yè)作為重點(diǎn)支持的產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，旅游地產(chǎn)也成為這些地區(qū)發(fā)展的新出路。一輪的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮已經(jīng)掀起，這必將在全國(guó)范圍內(nèi)引發(fā)各地吸引資金、人力、信息、技術(shù)等資源要素的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，這也增加了消費(fèi)者的選擇余地，稀釋市場(chǎng)，加劇競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。4.3 缺乏外語(yǔ)人才與旅游地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才 當(dāng)今世界的競(jìng)爭(zhēng)，最終都?xì)w結(jié)為人才的競(jìng)爭(zhēng)。海南想要成為中國(guó)人民，甚至世界人民的第二居所，外語(yǔ)人才與旅游地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才必不可少。而海南省教育相對(duì)于全國(guó)而言，水平較低，導(dǎo)致相關(guān)人才極度匱乏，供不應(yīng)求。4.4 開(kāi)發(fā)混亂無(wú)序 目前旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在著一些不容忽視的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下五個(gè)方面： 泡沫問(wèn)題，旅游地產(chǎn)過(guò)熱的投資聚集，勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生供大于求的惡性供需關(guān)系，尤其是旅游業(yè)這種依賴(lài)宏觀經(jīng)濟(jì)，對(duì)突發(fā)事件毫無(wú)抵抗力的產(chǎn)業(yè)。 跑馬圈地，旅游地產(chǎn)的土地占用遠(yuǎn)大于普遍的房地產(chǎn)項(xiàng)目，造成跑馬圈地之嫌。地方政府為了吸引投資會(huì)給出各種優(yōu)惠條件，甚至違規(guī)操作，某些開(kāi)發(fā)商故意模糊概念，模糊概念的結(jié)果就是借旅游地產(chǎn)之名變相搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 缺乏創(chuàng)新，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式單一，缺乏創(chuàng)新。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)上以旅游風(fēng)景為幌子，照搬傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，造成資源的浪費(fèi)。同時(shí)，單一的經(jīng)營(yíng)模式加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 枯井無(wú)源，旅游地產(chǎn)屬新興事物，投資者對(duì)這種投資方式了解甚微，相應(yīng)的金融、法律體系不健全，投資者不敢貿(mào)然行事。 飲鴆止渴，少數(shù)急功近利的企業(yè)以破壞生態(tài)為代價(jià)，追求高速發(fā)展與高額利潤(rùn)，導(dǎo)致旅游地產(chǎn)發(fā)展不具可持續(xù)性。