海南旅游地產(chǎn)SWOT分析 1 優(yōu)勢分析 1.1 自然環(huán)境優(yōu)勢 （1）自然資源 海南旅游資源豐富，形式多樣，為海南發(fā)展旅游地產(chǎn)提供了良好的契機(jī)： 首先，海南海岸帶景觀資源豐富。在長達(dá)1928公里的海岸線上，沙岸約占50%-60%，沙灘寬數(shù)百米至1000多米不等，向海面坡度一般為5゜，土地資源豐富[3]。這些地區(qū)氣候宜人，風(fēng)景秀麗，十分有利于旅游地產(chǎn)的規(guī)劃與建設(shè)。 其次，海南山岳、珍禽異獸、熱帶原始森林等資源豐富。以此為基礎(chǔ)發(fā)展起來的登山和避暑勝地、野生動(dòng)物自然保護(hù)區(qū)、熱帶原始森林公園，對熱衷于生態(tài)旅游的消費(fèi)者具有很大吸引力。這些地區(qū)特色鮮明，稀缺性優(yōu)勢明顯，雖然土地資源十分有限，但非常適合發(fā)展以小型“農(nóng)家樂”為主的體驗(yàn)式旅游地產(chǎn)。 第三，海南大河、瀑布、水庫風(fēng)光十分秀美，灘潭相間，蜿蜒有致，河水清澈，是旅游觀景的好地方，尤以聞名全國的“萬泉河風(fēng)光”最佳。溫泉地貌分布廣，多數(shù)溫泉溫度高，水質(zhì)佳，較著名的有興隆溫泉、南平溫泉、藍(lán)洋溫泉、七仙嶺溫泉、大田溫泉、官塘溫泉等。以這些地區(qū)為依托，十分適宜以休閑、養(yǎng)生、度假為主題的旅游地產(chǎn)的發(fā)展。 （2）氣候狀況 海南島屬熱帶季風(fēng)海洋性氣候。四季不分明，夏無酷熱，冬無嚴(yán)寒，溫差小，平均氣溫高；光、熱、水資源豐富，年均溫22.5-25.6゜C，年日照時(shí)數(shù)1780-2600小時(shí), 年降水量1500-2500毫米[4]。氣候宜人，適合居住。 （3）區(qū)位優(yōu)勢 海南?。ò虾ＶT島）位于華南和西南陸地國土和海洋國土的結(jié)合部，是大西南走向世界的前沿；近傍香港，遙望臺灣，內(nèi)靠我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角，外鄰亞太經(jīng)濟(jì)圈中最活躍的東南亞；位于太平洋環(huán)形帶上，處在日本到新加坡的中段，直接面向東南亞，靠近國際深水航道；連接亞洲和大洋洲、太平洋和印度洋，南海是我國通往東南亞、印度洋直到非洲、歐洲的海上通道，海運(yùn)交通位置重要。 （4）環(huán)境質(zhì)量 1999年，海南率先提出實(shí)施生態(tài)省發(fā)展戰(zhàn)略。生態(tài)省建設(shè)歷經(jīng)了10年風(fēng)雨歷程，在確保社會經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展的同時(shí)，全省環(huán)境質(zhì)量仍保持全國一流水平。2008年, 全省75.8%的監(jiān)測河段、82.4%的監(jiān)測湖庫水質(zhì)達(dá)到或優(yōu)于可作為集中式飲用水源地的國家地表水Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)。近岸海域一、二類海水占84.4%，絕大部分監(jiān)測海域水質(zhì)處于清潔狀態(tài)，86.7%的監(jiān)測海域水質(zhì)符合水環(huán)境管理目標(biāo)要求；環(huán)境空氣質(zhì)量總體優(yōu)良，基本保持國家一級水平。城市(鎮(zhèn))噪聲略有控制。森林、植被覆蓋度不斷提高，森林覆蓋率達(dá)到57.1%[5]。1.2 人文環(huán)境優(yōu)勢 古跡名勝——海南的文物園林、遺址遺跡和歷史名勝較多。屬古代文物遺跡的有五公祠、海瑞墓、瓊臺書院、東坡書院、崖州古城、丘浚墓等；屬革命紀(jì)念地的有瓊崖縱隊(duì)舊址、紅色娘子軍紀(jì)念塑像、金牛嶺烈士陵園、白沙起義紀(jì)念館、秀英古炮臺、李碩勛紀(jì)念碑等；屬歷史名勝的有黃道婆客居地（崖城水南村）、海瑞故居、宋氏祖居等。 民族風(fēng)情——海南黎族的傳統(tǒng)盛大節(jié)日“三月三”、黎族苗族歌舞、黎苗族工藝品以及黎村苗寨等都充滿著濃郁的民族風(fēng)情，是海南頗具特色的重要旅游資源。 熱帶田園風(fēng)光——海南島熱帶作物豐富，植被繁茂，四季常青，自然景色宜人。已建成供游人觀賞的有儋州華南熱帶經(jīng)濟(jì)作物園，萬寧興隆植物園等[3]。1.3 經(jīng)濟(jì)特區(qū)優(yōu)勢 1988年，第七屆全國人民代表大會第一次會議撤銷廣東省海南行政區(qū)，設(shè)立海南省，建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)。海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)成為全國最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，并且是我國唯一的省級經(jīng)濟(jì)特區(qū)。 20年來，海南不斷提高對外開放程度，先后設(shè)立了洋浦開發(fā)區(qū)、?？诒６悈^(qū)、亞龍灣國家旅游度假區(qū)等，積極融入世界經(jīng)濟(jì)的競爭與合作，實(shí)現(xiàn)了從封閉、半封閉經(jīng)濟(jì)到開放型經(jīng)濟(jì)的重大轉(zhuǎn)變。著力于國際旅游島的建設(shè)，從對日本、泰國、韓國等21個(gè)國家旅游入境居留15天免簽證到面向全球的落地簽證，率先實(shí)行了落地簽證政策。從開放第三、四、五航權(quán)到“南面開口，北面開放”的航路調(diào)整，成為全國第一個(gè)航權(quán)開放的試點(diǎn)省份。以博鰲亞洲論壇為平臺，加強(qiáng)與亞洲和世界各國的合作，境外大財(cái)團(tuán)、大企業(yè)來瓊投資日益增多。獲準(zhǔn)設(shè)立洋浦保稅港區(qū)，成為全國第四個(gè)、華南地區(qū)唯一的保稅港區(qū)，2008年提出，以建設(shè)洋浦保稅港區(qū)為起點(diǎn)，逐步將海南省建成自由貿(mào)易島的新目標(biāo)。海南建設(shè)開放型經(jīng)濟(jì)特區(qū)已進(jìn)入新的階段[6]。 2劣勢分析 2.1 自然環(huán)境破壞與生態(tài)脆弱 海南環(huán)境在全國而言，仍屬一流水平，但最近幾年破壞十分嚴(yán)重。濱海房產(chǎn)地區(qū)過于迅猛的發(fā)展，造成了較為嚴(yán)重的水體、大氣和噪音污染。環(huán)境質(zhì)量下降，居住條件變差，破壞了旅游地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。 中科院生物學(xué)部盧永根院士表示，海南擁有全國最好的生態(tài)環(huán)境，但同時(shí)生態(tài)系統(tǒng)具有明顯的脆弱性。海平面升高、生物多樣性銳減、珊瑚礁破壞、濱海防護(hù)林與紅樹林被侵蝕。濱海地區(qū)受到了嚴(yán)重的自然災(zāi)害威脅，對發(fā)展旅游地產(chǎn)十分不利。 旅游地產(chǎn)是以稀缺的旅游景區(qū)為依托的。但眾多旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目低水平開發(fā)，缺乏科學(xué)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，不僅造成了旅游資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，而且?guī)砹司坝^環(huán)境破壞，損失難以彌補(bǔ)。2.2 基礎(chǔ)設(shè)施不完善 （1）交通道路設(shè)施 經(jīng)過二十年的發(fā)展，海南在交通道路設(shè)施建設(shè)方面取得了不小的成就，環(huán)島高速公路、粵海鐵路、美蘭與鳳凰機(jī)場、世紀(jì)大橋等都是典型的代表。但與許多發(fā)達(dá)旅游城市相比，海南交通仍處于落后水平。首先，國道、省道很多路段十分破舊，主要交通網(wǎng)絡(luò)呈環(huán)島狀布局，而中部地區(qū)交通十分落后，這必然增加人們出行、旅游的旅程，帶來許多不便。其次，海南省交通道路發(fā)展參差不齊，整體水平很落后。第三，隨著人們對旅游的需求逐漸趨于高檔化，對車輛的要求趨于小型化、高檔化。海南的旅游車輛大多是大型客車，與高端客戶難以對接。無法滿足高端客戶的個(gè)性化需求。 （2）旅游服務(wù)功能建設(shè)滯后 海南旅游服務(wù)功能建設(shè)相對滯后。按照國際慣例，訪客中心、旅游交通、公共廁所被視為旅游城市三大必備設(shè)施。在海南旅游交通、公共廁所建設(shè)只是剛剛起步，訪客中心尚屬空白。隨著大批散客、國際高端客戶進(jìn)入海南，建立包括旅游呼叫中心、訪客中心在內(nèi)的旅游服務(wù)功能系統(tǒng)迫在眉睫。 多國語言的標(biāo)示牌體系尚未建立，目前只有簡單的道路標(biāo)識和景區(qū)標(biāo)識，并且，這些標(biāo)識大多只有漢字與漢語拼音，無法滿足國外消費(fèi)者的需求。2.3 區(qū)域發(fā)展不平衡 海南一線城市與二線城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)差異巨大。一線城市?？?、三亞等發(fā)展十分迅速。但部分二線城市和多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)十分落后，發(fā)展緩慢。旅游地產(chǎn)必須以旅游景觀為依托。旅游景觀的稀缺性、脆弱性決定，旅游地產(chǎn)不可能在極少數(shù)幾個(gè)地區(qū)長期、持續(xù)發(fā)展。每個(gè)城市的人口容量、城建容量都是有限的，旅游景觀減少和破壞，會使旅游地產(chǎn)發(fā)展減速，甚至停滯不前。而這些落后地區(qū)雖然自然環(huán)境優(yōu)越，但基礎(chǔ)設(shè)施落后，衛(wèi)生狀況極差，民眾素質(zhì)偏低，通訊十分不便，無法取代一線城市，繼續(xù)發(fā)展。旅游地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與整體發(fā)展戰(zhàn)略因此受到極大制約。2.4 宣傳力度和手段有待加強(qiáng) 海南作為一個(gè)遠(yuǎn)離客源主體市場的旅游地產(chǎn)目的地，有力的宣傳十分重要。就目前情況來看，其宣傳力度有待加強(qiáng)，手段有待提高。海南旅游地產(chǎn)宣傳，普遍采用平面廣告宣傳為主，輔以其他宣傳的方法。這種宣傳很落后。首先，宣傳力度不足。第二，形式單一、被動(dòng)，輻射范圍十分有限，無法滿足省外、國外消費(fèi)者的需求。最后，廣告內(nèi)容整齊劃一，無法滿足消費(fèi)者個(gè)性化需求。2.5 法律法規(guī)不完善 與旅游地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)不健全、不完善，導(dǎo)致了旅游房地產(chǎn)經(jīng)營市場混亂。最直接的后果是，當(dāng)出現(xiàn)旅游房地產(chǎn)糾紛時(shí)，消費(fèi)者由于沒有配套的法律法規(guī)支持，相應(yīng)的權(quán)利通常得不到保障。2.6 旅游地產(chǎn)自身的“弱勢地位” 旅游業(yè)過分依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)，缺乏獨(dú)立生存的能力。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生不利變化，旅游業(yè)將迅速蕭條，而依附于旅游業(yè)的別墅、度假村等旅游地產(chǎn)將出現(xiàn)門可羅雀的慘淡景象。 3 機(jī)會分析 3.1 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 金融危機(jī)的影響逐漸減弱，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展主題。房地產(chǎn)業(yè)作為中國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其重要性不言而喻。旅游業(yè)也在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著越來越重要的作用。旅游地產(chǎn)作為兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，是促進(jìn)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新途徑，發(fā)展?jié)摿薮蟆?.2 市場環(huán)境 2006年中國人均GDP已經(jīng)超過2000美元，達(dá)2003美元，而改革開放最早的中國沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和部分省市的省會城市人均GDP早已超過3000美元，已逐步顯現(xiàn)出高度工業(yè)化時(shí)代的社會特征[7]。人們生活水平不斷提高、生活方式及消費(fèi)觀念正在改變，休閑、度假、旅游等已經(jīng)成為了社會經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、人們工作、生活的重要組成部分，而國家法定假日增加、黃金周調(diào)整等使得人們出行更加便利。這都為旅游地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的市場環(huán)境。 3.3 國際旅游島 海南省委、省政府制定的建設(shè)“國際旅游島”的發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)得到國務(wù)院批準(zhǔn)。相關(guān)利好政策將會陸續(xù)出臺，資金也會很快跟進(jìn)。海南將進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)的優(yōu)勢，在旅游業(yè)體制改革和對外開放方面進(jìn)行進(jìn)一步探索。國際旅游島已經(jīng)成為海南發(fā)展旅游業(yè)的新契機(jī)，也給方興未艾的海南旅游地產(chǎn)提供了巨大的機(jī)會。3.4 融資環(huán)境 國內(nèi)涉足旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司超過100家，除了國外和港臺頗具實(shí)力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻、萬通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資開發(fā)商[8]。海南、北京、上海、廣東、深圳等開工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個(gè)。從1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國進(jìn)行，并取得了較大的市場反應(yīng)。傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資已基本飽和，大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始物色新的投資領(lǐng)域——旅游地產(chǎn)。3.5 政策法規(guī) 近年來，國家和地方政府相繼出臺了一系列推動(dòng)旅游和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新的政策，不僅為旅游業(yè)發(fā)展提供了可持續(xù)性發(fā)展的動(dòng)力保證，而且也為房地產(chǎn)業(yè)營造了一個(gè)廣闊的發(fā)展平臺。最新的，如“國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)若干政策措施的實(shí)施意見”、國家關(guān)于節(jié)假日黃金周的調(diào)整等，都對旅游業(yè)和旅游房地產(chǎn)發(fā)展具有積極的引導(dǎo)作用。 以城市為重點(diǎn)擴(kuò)展消費(fèi)領(lǐng)域的政策，為旅游房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。中央經(jīng)濟(jì)工作會提出擴(kuò)大內(nèi)需的重點(diǎn)將從投資轉(zhuǎn)向消費(fèi)，要以城市為重點(diǎn)，進(jìn)一步拓展消費(fèi)領(lǐng)域，增強(qiáng)消費(fèi)熱點(diǎn)的帶動(dòng)效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)，以適應(yīng)居民收入水平的提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級趨勢，并提出了要加快發(fā)展服務(wù)業(yè)消費(fèi)，這為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展無疑是十分有利的。旅游、房地產(chǎn)、汽車、鋼鐵四大積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)中旅游房地產(chǎn)占據(jù)其中一半，并與汽車密不可分，成為國家大政方針的直接受益者。 隨著旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，相關(guān)的法律法規(guī)政策也開始健全，可以預(yù)計(jì)，在未來不久，針對旅游房地產(chǎn)的專門的法律法規(guī)也會逐步建立和實(shí)施，如旅游房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)與宣傳、國際購買消費(fèi)者、生態(tài)與環(huán)境保護(hù)、資本流動(dòng)等方面。 4 威脅分析 4.1 國外旅游業(yè)的競爭 海南區(qū)位特點(diǎn)來看，海南發(fā)展旅游地產(chǎn)不得不面對國際同行業(yè)巨大的挑戰(zhàn)。東盟十國、韓國、日本都是旅游業(yè)十分發(fā)達(dá)的國家，是海南發(fā)展旅游地產(chǎn)強(qiáng)有力的對手。與國際旅游地產(chǎn)發(fā)達(dá)城市相比，海南還存在不小的差距。主要體現(xiàn)在國際旅游者人數(shù)、城市旅游特征、旅游資源國際競爭力、基礎(chǔ)設(shè)施、政府職能等方面。 同時(shí)，國際旅游地產(chǎn)商也漸漸亮相海南。這些外商擁有廣泛的客戶營銷網(wǎng)絡(luò)、雄厚的資金、健全有力的組織、先進(jìn)的管理和國際知名度。相比之下，海南國內(nèi)的企業(yè)在競爭中，弱點(diǎn)將會暴露無遺。4.2 國內(nèi)旅游業(yè)的競爭 從全國來看，有二十余個(gè)?。▍^(qū)）市將旅游業(yè)作為重點(diǎn)支持的產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，旅游地產(chǎn)也成為這些地區(qū)發(fā)展的新出路。一輪的旅游地產(chǎn)開發(fā)熱潮已經(jīng)掀起，這必將在全國范圍內(nèi)引發(fā)各地吸引資金、人力、信息、技術(shù)等資源要素的競爭。同時(shí)，這也增加了消費(fèi)者的選擇余地，稀釋市場，加劇競爭態(tài)勢。4.3 缺乏外語人才與旅游地產(chǎn)專業(yè)人才 當(dāng)今世界的競爭，最終都?xì)w結(jié)為人才的競爭。海南想要成為中國人民，甚至世界人民的第二居所，外語人才與旅游地產(chǎn)專業(yè)人才必不可少。而海南省教育相對于全國而言，水平較低，導(dǎo)致相關(guān)人才極度匱乏，供不應(yīng)求。4.4 開發(fā)混亂無序 目前旅游地產(chǎn)開發(fā)存在著一些不容忽視的問題，主要表現(xiàn)在以下五個(gè)方面： 泡沫問題，旅游地產(chǎn)過熱的投資聚集，勢必會產(chǎn)生供大于求的惡性供需關(guān)系，尤其是旅游業(yè)這種依賴宏觀經(jīng)濟(jì)，對突發(fā)事件毫無抵抗力的產(chǎn)業(yè)。 跑馬圈地，旅游地產(chǎn)的土地占用遠(yuǎn)大于普遍的房地產(chǎn)項(xiàng)目，造成跑馬圈地之嫌。地方政府為了吸引投資會給出各種優(yōu)惠條件，甚至違規(guī)操作，某些開發(fā)商故意模糊概念，模糊概念的結(jié)果就是借旅游地產(chǎn)之名變相搞房地產(chǎn)開發(fā)。 缺乏創(chuàng)新，旅游地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式單一，缺乏創(chuàng)新。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營上以旅游風(fēng)景為幌子，照搬傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)開發(fā)模式，造成資源的浪費(fèi)。同時(shí)，單一的經(jīng)營模式加劇了市場競爭。 枯井無源，旅游地產(chǎn)屬新興事物，投資者對這種投資方式了解甚微，相應(yīng)的金融、法律體系不健全，投資者不敢貿(mào)然行事。 飲鴆止渴，少數(shù)急功近利的企業(yè)以破壞生態(tài)為代價(jià)，追求高速發(fā)展與高額利潤，導(dǎo)致旅游地產(chǎn)發(fā)展不具可持續(xù)性。