中國房地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)與過去十年完全不同的季節(jié)！

  從改革周期的維度來判斷，未來五年特別是未來兩年應(yīng)該會(huì)著意顯示出寬松、開明、努力和有為；從增長周期的維度來判斷，則中國經(jīng)濟(jì)在2012年已經(jīng)軟著陸成功，且已呈復(fù)蘇之上升態(tài)勢，未來十年中國經(jīng)濟(jì)有望進(jìn)入新型“穩(wěn)態(tài)增長”，進(jìn)而邁向新的大國崛起臺(tái)階，一舉超越美國成為世界最大經(jīng)濟(jì)體；如果從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的維度來判斷，則一個(gè)全新的季節(jié)也已經(jīng)來臨，無論增長態(tài)勢、市場格局、政策趨勢以及產(chǎn)業(yè)組織等都將發(fā)生重要變化。

  趨勢一：中國經(jīng)濟(jì)從10%波動(dòng)大的“超高增長”進(jìn)入“七上八下”的“次高增長”以及顛簸小的“穩(wěn)態(tài)增長”，而房地產(chǎn)從超高增長一變而為中低速增長。

  從現(xiàn)在到2020年未來的中國經(jīng)濟(jì)增長，中國將告別10%上下的超高增長，轉(zhuǎn)而進(jìn)入“七上八下”的次高增長。

  有三個(gè)因素發(fā)生了變化：其一是中國人口周期的變化，進(jìn)而必然引發(fā)經(jīng)濟(jì)周期的變化。進(jìn)入2010年后，中國從“人口紅利”開始轉(zhuǎn)向“人口負(fù)債”，經(jīng)濟(jì)增長則從“勞動(dòng)力無限供給”時(shí)代進(jìn)入到勞動(dòng)力相對(duì)緊張進(jìn)而勞動(dòng)力價(jià)格不斷上升時(shí)期，經(jīng)濟(jì)增長必然隨之告別“超高增長”，進(jìn)而進(jìn)入按勞動(dòng)力約束下的“次高增長”。

  二是房車主導(dǎo)的重化工業(yè)增長將風(fēng)光不再。2012年，鋼鐵生產(chǎn)十年增長最低，而服務(wù)業(yè)占中國經(jīng)濟(jì)比重第一次超過第二產(chǎn)業(yè)，昭示出中國重化工業(yè)增長已走向衰落，房、車將逐漸告別主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，中國經(jīng)濟(jì)也將痛失最強(qiáng)勁的發(fā)動(dòng)機(jī)。

  三是中國政府對(duì)于增長速度的偏好已經(jīng)發(fā)生變化。

  趨勢二：房地產(chǎn)市場格局從“賣方市場”劇變而為 “買方市場”。

  中國未來相當(dāng)一段時(shí)期房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應(yīng)求的局面已經(jīng)過去，需求增長的同時(shí)，供應(yīng)增長更快，導(dǎo)致供求關(guān)系從供不應(yīng)求的“賣方市場”迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇蟮摹百I方市場”格局，并且將主導(dǎo)未來的房地產(chǎn)發(fā)展大勢。

  趨勢三：新一屆政府對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控將不會(huì)松手，而房地產(chǎn)調(diào)控的成效將從以往的屢屢失效走向成功！

  新一屆政府想要在民生上重樹威信，第一無疑就要拿房地產(chǎn)來開刀，在上屆政府無果的房地產(chǎn)調(diào)控上結(jié)一個(gè)大大的果子。如此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議才要 “堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”！再考慮到前面討論的中國房地產(chǎn)市場格局與增長態(tài)勢的變化，政府尋求房價(jià)更加平穩(wěn)、社會(huì)更加和諧、利益更加平衡的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，到今天終于完全可以落地實(shí)現(xiàn)。

  趨勢四：房地產(chǎn)金融將繼續(xù)從單一依賴信貸資金繼續(xù)轉(zhuǎn)向社會(huì)融資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，而政府對(duì)房地產(chǎn)金融的監(jiān)管也將從 “增量監(jiān)管”進(jìn)入“存量監(jiān)管”。

  趨勢五：在住宅房地產(chǎn)的價(jià)格變化上，不同城市的房地產(chǎn)市場將從“普漲時(shí)代”進(jìn)入“分化時(shí)代”。

  未來十年，一線城市的聚集效應(yīng)將越來越凸顯；二線城市，尤其是區(qū)域中心城市的后發(fā)優(yōu)勢顯現(xiàn)；三四線城市的不確定性越來越大。而支撐房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的核心動(dòng)力就是人流和資金流，人流和資金流越聚集的城市房地產(chǎn)市場越有潛力。

  趨勢六：房企分化趨勢凸顯，大型房企越滾越大、中小型房企被邊緣化。無論是從銷售額還是銷售面積，百強(qiáng)企業(yè)市場份額的占比都在不斷增加。眾多中小型房企面臨最大的困境之一便是土地成本持續(xù)增加，高昂的土地成本是房企淘汰的重要?dú)⑹帧?/span>

  趨勢七：住宅市場的屬性將從“商品時(shí)代”進(jìn)入“商品時(shí)代”與“產(chǎn)品時(shí)代”并重。

  住宅房地產(chǎn)不可能完全擺脫商品屬性，但無疑會(huì)日益回歸其產(chǎn)品屬性，中國房地產(chǎn)也將從瘋狂的“商品時(shí)代”進(jìn)入“商品時(shí)代”與“產(chǎn)品時(shí)代”并重。從2012年熱銷樓盤來看，產(chǎn)品的合理定位和市場節(jié)奏的精準(zhǔn)把握才能有效地保證去化率。對(duì)于剛需客戶，“低總價(jià)、交通便捷、配套好”是其核心訴求。

  趨勢八：在地產(chǎn)投資上，投資理念將從“炒房時(shí)代”進(jìn)入“資產(chǎn)配置時(shí)代”，商業(yè)地產(chǎn)的投資客群將從“安全性資本”進(jìn)入“理財(cái)型資本”。

  過去十多年在地產(chǎn)投資上，最核心的客戶群是山西、陜北、鄂爾多斯等資源密集地區(qū)的煤炭企業(yè)主。這類“安全性資本”追求資產(chǎn)的安全性，注重資產(chǎn)的保值增值，對(duì)價(jià)格不敏感，并不追求高額的投資回報(bào)。但隨著煤炭市場的每況愈下，再加上中央政府力推的煤炭資源整合，所以安全性資本的購買力日趨萎縮。

  但這并不意味著商辦散售市場的枯竭。許多“理財(cái)型資本”逐漸站到舞臺(tái)的中心，這些錢投資額度相對(duì)較小，但對(duì)價(jià)格和投資回報(bào)率非常敏感。整體而言，未來商辦物業(yè)的散售市場整體在萎縮，中型客戶出現(xiàn)斷檔，小宗成交凸顯。

  趨勢九：核心區(qū)位的寫字樓市場的投資與管理將從注重 “增量資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向更加關(guān)注“存量資產(chǎn)”。

  對(duì)于專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商而言，最大的挑戰(zhàn)是，城市核心位置的土地供應(yīng)已基本達(dá)到飽和。對(duì)此，上海提出“樓宇經(jīng)濟(jì)”的概念，即對(duì)核心位置的存量寫字樓進(jìn)行翻新改造。通過優(yōu)質(zhì)的辦公條件和合理的租金來吸引品質(zhì)更高的企業(yè)入駐。通過租金的市場化手段來實(shí)現(xiàn)租客的輪換升級(jí)，再通過租客的升級(jí)提升地方政府的稅收收入。隨著核心位置土地市場的越發(fā)緊俏，“樓宇經(jīng)濟(jì)”的理念很快會(huì)在其他一線城市推廣。

  趨勢十：隨著城市保障房的推開以及農(nóng)村土地制度改革的啟動(dòng)，房地產(chǎn)的收益分配將從極端不公狀態(tài)轉(zhuǎn)向相對(duì)的公平改善狀態(tài)。

  2012年十八大報(bào)告中明確提出“多渠道增加居民財(cái)產(chǎn)性收入”，“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例”。未來的趨勢是大幅度提高農(nóng)民征地補(bǔ)償，隨著房地產(chǎn)市場的不斷完善，第三次土地改革也將呼之欲出。

  結(jié)束語

  如果以10年為一個(gè)時(shí)代的度量尺碼，下一個(gè)時(shí)代對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)和中國房地產(chǎn)來說，都將是特別值得期待的時(shí)代。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資人士，到底是“投資機(jī)會(huì)”還是“投資趨勢”？毫無疑問，機(jī)會(huì)固然不可忽視，但“趨勢”更值得信賴。