中國(guó)房地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)與過(guò)去十年完全不同的季節(jié)！

  從改革周期的維度來(lái)判斷，未來(lái)五年特別是未來(lái)兩年應(yīng)該會(huì)著意顯示出寬松、開(kāi)明、努力和有為；從增長(zhǎng)周期的維度來(lái)判斷，則中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2012年已經(jīng)軟著陸成功，且已呈復(fù)蘇之上升態(tài)勢(shì)，未來(lái)十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)有望進(jìn)入新型“穩(wěn)態(tài)增長(zhǎng)”，進(jìn)而邁向新的大國(guó)崛起臺(tái)階，一舉超越美國(guó)成為世界最大經(jīng)濟(jì)體；如果從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的維度來(lái)判斷，則一個(gè)全新的季節(jié)也已經(jīng)來(lái)臨，無(wú)論增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)、市場(chǎng)格局、政策趨勢(shì)以及產(chǎn)業(yè)組織等都將發(fā)生重要變化。

  趨勢(shì)一：中國(guó)經(jīng)濟(jì)從10%波動(dòng)大的“超高增長(zhǎng)”進(jìn)入“七上八下”的“次高增長(zhǎng)”以及顛簸小的“穩(wěn)態(tài)增長(zhǎng)”，而房地產(chǎn)從超高增長(zhǎng)一變而為中低速增長(zhǎng)。

  從現(xiàn)在到2020年未來(lái)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中國(guó)將告別10%上下的超高增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入“七上八下”的次高增長(zhǎng)。

  有三個(gè)因素發(fā)生了變化：其一是中國(guó)人口周期的變化，進(jìn)而必然引發(fā)經(jīng)濟(jì)周期的變化。進(jìn)入2010年后，中國(guó)從“人口紅利”開(kāi)始轉(zhuǎn)向“人口負(fù)債”，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)則從“勞動(dòng)力無(wú)限供給”時(shí)代進(jìn)入到勞動(dòng)力相對(duì)緊張進(jìn)而勞動(dòng)力價(jià)格不斷上升時(shí)期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必然隨之告別“超高增長(zhǎng)”，進(jìn)而進(jìn)入按勞動(dòng)力約束下的“次高增長(zhǎng)”。

  二是房車(chē)主導(dǎo)的重化工業(yè)增長(zhǎng)將風(fēng)光不再。2012年，鋼鐵生產(chǎn)十年增長(zhǎng)最低，而服務(wù)業(yè)占中國(guó)經(jīng)濟(jì)比重第一次超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)，昭示出中國(guó)重化工業(yè)增長(zhǎng)已走向衰落，房、車(chē)將逐漸告別主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也將痛失最強(qiáng)勁的發(fā)動(dòng)機(jī)。

  三是中國(guó)政府對(duì)于增長(zhǎng)速度的偏好已經(jīng)發(fā)生變化。

  趨勢(shì)二：房地產(chǎn)市場(chǎng)格局從“賣(mài)方市場(chǎng)”劇變而為 “買(mǎi)方市場(chǎng)”。

  中國(guó)未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)期房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應(yīng)求的局面已經(jīng)過(guò)去，需求增長(zhǎng)的同時(shí)，供應(yīng)增長(zhǎng)更快，導(dǎo)致供求關(guān)系從供不應(yīng)求的“賣(mài)方市場(chǎng)”迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇蟮摹百I(mǎi)方市場(chǎng)”格局，并且將主導(dǎo)未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展大勢(shì)。

  趨勢(shì)三：新一屆政府對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控將不會(huì)松手，而房地產(chǎn)調(diào)控的成效將從以往的屢屢失效走向成功！

  新一屆政府想要在民生上重樹(shù)威信，第一無(wú)疑就要拿房地產(chǎn)來(lái)開(kāi)刀，在上屆政府無(wú)果的房地產(chǎn)調(diào)控上結(jié)一個(gè)大大的果子。如此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議才要 “堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”！再考慮到前面討論的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局與增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的變化，政府尋求房?jī)r(jià)更加平穩(wěn)、社會(huì)更加和諧、利益更加平衡的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，到今天終于完全可以落地實(shí)現(xiàn)。

  趨勢(shì)四：房地產(chǎn)金融將繼續(xù)從單一依賴(lài)信貸資金繼續(xù)轉(zhuǎn)向社會(huì)融資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，而政府對(duì)房地產(chǎn)金融的監(jiān)管也將從 “增量監(jiān)管”進(jìn)入“存量監(jiān)管”。

  趨勢(shì)五：在住宅房地產(chǎn)的價(jià)格變化上，不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將從“普漲時(shí)代”進(jìn)入“分化時(shí)代”。

  未來(lái)十年，一線城市的聚集效應(yīng)將越來(lái)越凸顯；二線城市，尤其是區(qū)域中心城市的后發(fā)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)；三四線城市的不確定性越來(lái)越大。而支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的核心動(dòng)力就是人流和資金流，人流和資金流越聚集的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)越有潛力。

  趨勢(shì)六：房企分化趨勢(shì)凸顯，大型房企越滾越大、中小型房企被邊緣化。無(wú)論是從銷(xiāo)售額還是銷(xiāo)售面積，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額的占比都在不斷增加。眾多中小型房企面臨最大的困境之一便是土地成本持續(xù)增加，高昂的土地成本是房企淘汰的重要?dú)⑹帧?/span>

  趨勢(shì)七：住宅市場(chǎng)的屬性將從“商品時(shí)代”進(jìn)入“商品時(shí)代”與“產(chǎn)品時(shí)代”并重。

  住宅房地產(chǎn)不可能完全擺脫商品屬性，但無(wú)疑會(huì)日益回歸其產(chǎn)品屬性，中國(guó)房地產(chǎn)也將從瘋狂的“商品時(shí)代”進(jìn)入“商品時(shí)代”與“產(chǎn)品時(shí)代”并重。從2012年熱銷(xiāo)樓盤(pán)來(lái)看，產(chǎn)品的合理定位和市場(chǎng)節(jié)奏的精準(zhǔn)把握才能有效地保證去化率。對(duì)于剛需客戶(hù)，“低總價(jià)、交通便捷、配套好”是其核心訴求。

  趨勢(shì)八：在地產(chǎn)投資上，投資理念將從“炒房時(shí)代”進(jìn)入“資產(chǎn)配置時(shí)代”，商業(yè)地產(chǎn)的投資客群將從“安全性資本”進(jìn)入“理財(cái)型資本”。

  過(guò)去十多年在地產(chǎn)投資上，最核心的客戶(hù)群是山西、陜北、鄂爾多斯等資源密集地區(qū)的煤炭企業(yè)主。這類(lèi)“安全性資本”追求資產(chǎn)的安全性，注重資產(chǎn)的保值增值，對(duì)價(jià)格不敏感，并不追求高額的投資回報(bào)。但隨著煤炭市場(chǎng)的每況愈下，再加上中央政府力推的煤炭資源整合，所以安全性資本的購(gòu)買(mǎi)力日趨萎縮。

  但這并不意味著商辦散售市場(chǎng)的枯竭。許多“理財(cái)型資本”逐漸站到舞臺(tái)的中心，這些錢(qián)投資額度相對(duì)較小，但對(duì)價(jià)格和投資回報(bào)率非常敏感。整體而言，未來(lái)商辦物業(yè)的散售市場(chǎng)整體在萎縮，中型客戶(hù)出現(xiàn)斷檔，小宗成交凸顯。

  趨勢(shì)九：核心區(qū)位的寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資與管理將從注重 “增量資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向更加關(guān)注“存量資產(chǎn)”。

  對(duì)于專(zhuān)注商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商而言，最大的挑戰(zhàn)是，城市核心位置的土地供應(yīng)已基本達(dá)到飽和。對(duì)此，上海提出“樓宇經(jīng)濟(jì)”的概念，即對(duì)核心位置的存量寫(xiě)字樓進(jìn)行翻新改造。通過(guò)優(yōu)質(zhì)的辦公條件和合理的租金來(lái)吸引品質(zhì)更高的企業(yè)入駐。通過(guò)租金的市場(chǎng)化手段來(lái)實(shí)現(xiàn)租客的輪換升級(jí)，再通過(guò)租客的升級(jí)提升地方政府的稅收收入。隨著核心位置土地市場(chǎng)的越發(fā)緊俏，“樓宇經(jīng)濟(jì)”的理念很快會(huì)在其他一線城市推廣。

  趨勢(shì)十：隨著城市保障房的推開(kāi)以及農(nóng)村土地制度改革的啟動(dòng)，房地產(chǎn)的收益分配將從極端不公狀態(tài)轉(zhuǎn)向相對(duì)的公平改善狀態(tài)。

  2012年十八大報(bào)告中明確提出“多渠道增加居民財(cái)產(chǎn)性收入”，“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例”。未來(lái)的趨勢(shì)是大幅度提高農(nóng)民征地補(bǔ)償，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善，第三次土地改革也將呼之欲出。

  結(jié)束語(yǔ)

  如果以10年為一個(gè)時(shí)代的度量尺碼，下一個(gè)時(shí)代對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，都將是特別值得期待的時(shí)代。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資人士，到底是“投資機(jī)會(huì)”還是“投資趨勢(shì)”？毫無(wú)疑問(wèn)，機(jī)會(huì)固然不可忽視，但“趨勢(shì)”更值得信賴(lài)。