商業(yè)地產(chǎn)一個曾經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)的寵兒，憑借著大型商業(yè)綜合體的領(lǐng)先優(yōu)勢，與房地產(chǎn)開發(fā)形成有效配套，統(tǒng)一規(guī)劃，有機的將開發(fā)商、經(jīng)營商、業(yè)主、消費者連城了最有效的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，在這個生態(tài)圈內(nèi)通過優(yōu)勢互補讓房地產(chǎn)瞬間具備了高額的回報空間。

資金可以迅速回籠，利潤卻不斷翻倍，這讓起步雖慢卻匯報豐厚的商業(yè)地產(chǎn)成為大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的明星。當然，商業(yè)地產(chǎn)的繁榮也帶動了房價的高升，抬高了周圍住宅地產(chǎn)的價格。各地政府更是以此作為打造新城市中心，提升城市配套服務(wù)水平的有效工具，樂此不疲的配合房地產(chǎn)商的行動。

但是在互聯(lián)網(wǎng)時代，這一切都在改變，當網(wǎng)絡(luò)消費變得簡單快捷，商業(yè)地產(chǎn)的危險已然來臨，客流量不斷下降的問題在各地的商業(yè)地產(chǎn)都有體現(xiàn)。商業(yè)項目經(jīng)營不善關(guān)門倒閉的案例日漸增多，監(jiān)管部門針對商業(yè)地產(chǎn)的政策時有調(diào)整。日前，工商銀行上調(diào)個人商業(yè)住房貸款的首付比例，也被解讀為金融機構(gòu)已經(jīng)提前感知到商業(yè)地產(chǎn)泡沫的風險。

近日，北京海淀區(qū)海龍電子城幾個大門外都張貼著一則《通知》?！锻ㄖ贩Q，為積極響應(yīng)國家“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的號召，加快中關(guān)村西區(qū)電子賣場轉(zhuǎn)型升級，打造海龍大廈“智能硬件創(chuàng)新中心”。海龍電子城將停止營業(yè)。7月7日，有17年經(jīng)營歷史的中關(guān)村海龍電子城正式停止對外營業(yè)。近幾年來，百貨商場關(guān)店倒閉的現(xiàn)象越來越普遍。萬達、百盛、天虹等國內(nèi)主要的百貨公司，都宣布了關(guān)閉旗下部分虧損門店。2015年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)最為突出的八大現(xiàn)象，其中排在第一和第二的均是關(guān)于商場關(guān)店現(xiàn)象，分別是“主力店上演關(guān)店潮”和“奢侈品關(guān)店降價求生”。

關(guān)店夢魘也在持續(xù)籠罩著華堂商場，華堂商場大興店已于7月1日閉店，結(jié)束這家11年老店后華堂商場在京門店數(shù)量將僅剩4家。未跟進市場做出改變，讓北京華堂商場在2008年之后的經(jīng)營里飽受業(yè)績下行之苦，近兩年北京區(qū)域不斷釋放負面信號。惟一有上行走勢的華堂商場食品館也可能因所在物業(yè)易主面臨變數(shù)。

《2016年第一季度百貨上市公司營收排行榜》數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度45家百貨上市企業(yè)營收達1007.89億元；凈利潤達29.81億元。據(jù)統(tǒng)計，45家企業(yè)中有38家企業(yè)營收出現(xiàn)下滑，占84.4%。其中，津勸業(yè)營收下滑最為嚴重，下降39.21%。秋林集團增幅最大，為65.78%。在營收排行前十的企業(yè)中，歐亞集團是唯一個營收增長的企業(yè)，但增幅較低，為3.13%。

而在凈利潤方面，百聯(lián)股份2016第一季度以4.06億元位居榜單首位，但其凈利潤較上年相比，下滑五成。重慶百貨、鄂武商A分別為3.19億元、2.56億元位列凈利排行的第二、三位。雖然，百聯(lián)股份的營收、凈利潤均位于榜單首位，但其營收和凈利潤較上年均有所下降，這也預示百貨業(yè)依舊難過業(yè)績下滑的困境。

另外，在統(tǒng)計的45家企業(yè)中，有34家企業(yè)出現(xiàn)凈利下降，占76%以上。其中，新疆友好集團跌幅最大，為94.94%。與之形成鮮明對比的是，昆百大A營收雖然下降7%，但其凈利潤卻增長了5倍多。在凈利潤排行前十的企業(yè)中，只有小商品城、天虹商場、秋林集團三家企業(yè)出現(xiàn)凈利增長，且增幅較大。面對互聯(lián)網(wǎng)沖擊及實體店租金，人員承壓，傳統(tǒng)百貨行業(yè)仍在艱難中前行。

統(tǒng)百貨不僅面臨著經(jīng)濟增長減速、渠道競爭加劇、零售模式變革、經(jīng)營成本上漲等問題，現(xiàn)有商場的硬件條件和經(jīng)營模式也在一定程度上制約了百貨在新的商業(yè)環(huán)境下的進一步發(fā)展。

不得不承認，傳統(tǒng)百貨業(yè)正經(jīng)歷著“寒冬”時期。其實，早在2012年，就有報告稱，傳統(tǒng)商場內(nèi)人流量開始了負增長，成為相對不被看好的產(chǎn)業(yè)。中國零售業(yè)似乎已進入一個轉(zhuǎn)折的發(fā)展時期，面臨著多重壓力、多方?jīng)_擊。

這些現(xiàn)象不僅發(fā)生在三四線城市，在一線城市也很常見。上?；春Ｂ返睦吓苽鹘y(tǒng)百貨商店“太平洋百貨“也同樣不能幸免。太平洋百貨平日里一層顧客不超過10人。太平洋百貨方面表示，正在不斷借鑒購物中心業(yè)態(tài)，積極轉(zhuǎn)型自救，通過增設(shè)餐飲區(qū)域，提高餐飲比例，或引入兒童教育及娛樂等商戶來聚集人氣。上海百貨業(yè)近年一直擺脫不了衰落的命運。僅淮海路商業(yè)街就經(jīng)歷了多家知名百貨商場的歇業(yè)或調(diào)整，包括二百永新、華亭伊勢丹、連卡佛、第一百貨淮海店等。

像這些傳統(tǒng)百貨商店是大量倒閉商場的一個縮影。市場對于商場關(guān)店現(xiàn)象早已見怪不怪。大家多把造成這一現(xiàn)象的主要原因歸結(jié)為“宏觀經(jīng)濟疲弱”、“電商沖擊”等。但事實上，這只是原因之一，甚至不是最主要的原因。商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要困境在于其本身的供需矛盾突出。

相比于住宅，商業(yè)地產(chǎn)整體庫存高企、去化周期長、泡沫更大是顯而易見的。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2015年全國住宅、辦公樓和商業(yè)用房這三類物業(yè)的待售面積（即庫存）分別為45248萬平方米、3276萬平方米、14664萬平方米，根據(jù)過去5年的銷售測算，這三類物業(yè)的去化周期分別為21個月、46.5個月、54.3個月。也就是說，辦公、商業(yè)用房去化周期分別是住宅的2.2倍和2.6倍，兩者的去化壓力遠大于住宅。

在庫存高企的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的新增供給還在持續(xù)增加。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，在去年全國30個大中城市中，有近1300萬平方米零售項目入市，預計今年有1800萬平方米的零售物業(yè)開業(yè)，同比增長38.5%。

值得注意的是，除了一線城市外，二三四線城市盡管資源以及商業(yè)氛圍遠比不上一線城市，但是，但是商業(yè)項目的供給同樣充裕。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，去年的新落成零售項目中超過七成在二線城市。大多數(shù)二線城市整體空置率在15%以上，另外部分地區(qū)雖然空置率不高，但是租金也很低。

所以，商業(yè)地產(chǎn)泡沫破滅的風險是存在的，尤其是一些專業(yè)市場的商業(yè)地產(chǎn)項目，很容易出現(xiàn)跑路、資金鏈斷裂等風險。從區(qū)域上看，大城市周邊的三四線城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫會更嚴重，風險更大。類似北京周邊的燕郊和廊坊，上海周邊的昆山、太倉等，此類區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項目偏多。

目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)總體困難，業(yè)界普遍把問題歸結(jié)于電商，應(yīng)對總體也處于被動式，被電商左右，只是在“互聯(lián)網(wǎng)+”上做文章?，F(xiàn)在覺醒過來之后，業(yè)界開始找到了新的方向，以商業(yè)為主導而不是互聯(lián)網(wǎng)為主導，積極向“商業(yè)+”方向探索。

現(xiàn)在去商場，都會出現(xiàn)這樣的局面：逛的人多，買的人少；這種情況算是好一點的，至少有人氣，然而更多的是出現(xiàn)營業(yè)員比顧客多的“窘態(tài)”。同時，百貨商店還不得不面臨人工、租金成本的大幅攀升，經(jīng)營壓力可想而知，轉(zhuǎn)型綜合服務(wù)體成為不少百貨公司的轉(zhuǎn)型方向。

這種集合購物、娛樂、休閑等多種功能于一體的商業(yè)形態(tài)，其主要特色就是購物功能的縮小，而娛樂休閑等體驗性服務(wù)功能占據(jù)大量經(jīng)營面積，在消費者消費習慣發(fā)生巨大改變后，購物中心正好滿足消費者“一站式”需求。

另外，宏皓教授建議，后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)要不斷創(chuàng)新，加入類似3D、VR等新元素，和商業(yè)及零售業(yè)務(wù)進行結(jié)合，從而增強體驗感和產(chǎn)品的市場認可程度。這是盤活商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)資源的重要渠道。不過，現(xiàn)在看來，這些都并不是解決目前商業(yè)地產(chǎn)所處困境的根本之道，泡沫破滅風險需要警惕。

而地方政府也應(yīng)減緩推地沖動,提早規(guī)劃、加快基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè),盡快改善新中央商務(wù)區(qū)的工作和居住環(huán)境。新中央商務(wù)區(qū)的土地供應(yīng)合理性與基礎(chǔ)建設(shè)的及時性相結(jié)合,將有利于商業(yè)的健康發(fā)展。從長期及可持續(xù)的角度來講,地方政府也定將從中獲益。

宏皓教授表示，政府應(yīng)嚴控城市開發(fā)建設(shè)強度,對新增建設(shè)用地供應(yīng)實行“硬約束”。更多從促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和城市功能完善的角度來調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu),進一步結(jié)合國際及國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、產(chǎn)業(yè)最新動向、人口集聚速度規(guī)模等因素,進行商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃和開發(fā)建設(shè),適時控制其速度、節(jié)奏,防止商業(yè)地產(chǎn)“一枝獨秀”、“過度超前”?？茖W發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的根本在于結(jié)合經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口遷移等多種因素,合理把握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏,實現(xiàn)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更好協(xié)同發(fā)展。

宏皓教授是中國目前首位指導各地政府產(chǎn)業(yè)投資基金的建立及運作，幫助地方政府用金融創(chuàng)新搭建多元化的投融資平臺實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級的金融實戰(zhàn)專家。是對企業(yè)、政府、銀行、家庭講授金融全產(chǎn)業(yè)鏈綜合課程導師，是講授房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展導師，是目前企業(yè)投融資管理和資本運作課程最具權(quán)威的教授，也是國內(nèi)目前唯一給銀行高管講授金融創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級課程的實戰(zhàn)專家。

宏皓教授受邀給很多大中型的央企、國企性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)講轉(zhuǎn)型升級的課程，很多房企過去兩年都是高價拍地，目前沒有現(xiàn)金流開工，宏皓教授除了教給他們?nèi)绾谓鉀Q當下的融資困境，創(chuàng)新的融資方法如何落地，也會利用一部分課時專門講房企要站在未來長遠的角度，通過金融創(chuàng)新改變公司傳統(tǒng)的粗放的拿地造樓的發(fā)展模式。針對目前商業(yè)地產(chǎn)的困境，宏皓教授曾多次進行調(diào)研，也為房地產(chǎn)商提出多項可行的實施方案。宏皓教授曾多次為房地產(chǎn)企業(yè)進行授課，例如：

2014年11月9日金融學家宏皓給清華大學房地產(chǎn)總裁班講授《互聯(lián)網(wǎng)思維重塑房地產(chǎn)商業(yè)模式》、2015年3月27日金融學家宏皓給新希望房地產(chǎn)公司講授《房地產(chǎn)企業(yè)融資方法與投融資管理》、2015年9月11日金融學家宏皓給北科建集團講授《宏觀經(jīng)濟形勢分析與房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級》等等。