今年上半年，中國50個主要城市中已冒出兩百余宗“地王”，勘稱有史以來高價地最密集涌現的半年。今年1—6月份，全國50個主要城市誕生的“地王”(統(tǒng)計口徑為單宗土地金額超過10億元的地塊)多達219宗，其中的熱點城市蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。

同時，上半年全國主要的50大城市土地出讓金總額首次突破萬億元，高達10243億元，遠超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅甚至超過了200%。

2016年是中國有史以來“地王”最密集的年份，而這場“地王盛宴”呈現出了一些新特點：

一是由一線城市蔓延至二線城市。南京、蘇州、合肥等二線城市成了2016年“地王”出現最多的區(qū)域，這些城市恰好是今年以來房價上漲最迅速的地方。

二是超過半數為國企央企斬獲。中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業(yè)堪稱上半年土地市場“地王”收割機。

三是溢價率、樓面地價等創(chuàng)下新高。219宗“地王”中溢價率超過100%的地塊有109宗，超過50%的地塊更多達167宗。

宏皓教授表示，2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會迎來一個短期調整期。當前寬松性政策下房企不理性、不健康的搶地行為為后續(xù)樓市發(fā)展帶來風險。投資者的熱情也會隨之減少，高地價帶來的后果就是高房價，所謂的“地王”，買單的依然是投資者。

進入7月，地王潮仍在向更多的城市蔓延。7月前10天，全國單幅地塊成交金額超過5億的地塊達到了29宗，其中溢價率超過50%的地王地塊（疊加北京一宗高總價）合計達到了18宗地塊，仍集中在二線城市，其中南京、杭州、鄭州是地王出現的主要區(qū)域。

地方政府已經注意到了土地市場過熱的問題。蘇州和南京均實施了土地拍賣的“熔斷機制”，即為熱門區(qū)域內將出讓的土地設置最高限價，當競價達到最高限價時，終止土地出讓。業(yè)內人士預計，土地供應政策在下半年將進一步收縮。

對此，地方政府不斷出臺相關信貸政策，從年初的信貸政策較為寬松到現在的有所收縮：2016年4 月新增人民幣貸款同比增4.6%達5.16萬億元人民幣，M2貨幣供應同比增長12.8%。2016

年二季度末，貨幣供應及人民幣貸款有所收縮。

住房信貸也隨之收縮。6月21日下午，合肥在二線城市中率先出臺住房限貸政策，實施認房又認貸，在維持首套房首付比例25%的同時，將二套房和三套房的首付比例分別提高至40%和60%，并自7 月1 日起正式執(zhí)行。

7月9日，廈門市下發(fā)了住房信貸調控新政，對部分情況下購房按揭貸款和公積金貸款的首付比例進行了上調，以抑制投機性購房，該政策將于7月15日起施行。廈門市此次對商業(yè)購房貸款和公積金貸款均作出調整，按揭信貸收緊，降杠桿抑投機，釋放出政策轉向信號有助于降低樓市熱度，減少房地產市場泡沫。這也是今年以來第3個非一線城市限貸，政策進入中性期。自3月一線城市出臺樓市新政以來，4月廊坊、6月合肥、7月廈門均出現了收緊按揭信貸的措施，

由于行業(yè)周期進入了價量齊漲/價漲量縮階段，近期各地城市信貸政策小幅調整說明調控政策已經從“友好期”逐步轉向“中性期”，未來因城施策格局會更加明顯，而市場呈現過熱現象的武漢、鄭州等城市未來調控概率加大。

房企的無止境擴張戰(zhàn)略導致其在持續(xù)拿地、采購、開發(fā)、銷售過程中需要更多的資金。當企業(yè)擴張的盲動性與2016年下半年市場調整期相遇時，資金面的需求與市場流動性趨緊的矛盾將日益突出，這類房企容易出現資金鏈危機。這也在很大程度上影響投資者的熱情。

我國房地產市場走過十幾年的“黃金時代”，過去即使在出現市場波動或通貨膨脹壓力時，仍然呈現出保值增值的特點。這容易讓投資者產生買房“只賺不賠”的想法。然而隨著當前房地產調控的不斷深化，樓市投資屬性已經大幅減弱。

宏皓教授指出，當前樓市結構正在發(fā)生改變，投資性購房需求正在逐步淡出市場，以首套及改善型為主的住房需求成為市場主體。在投資屬性淡化后，“炒樓”資金在資本逐利本性的驅動下，會流向其他價值“洼地”，而A股就是選擇之一。目前股市的泡沫程度遠低于樓市，還有一定的上漲空間，而且股市投資低門檻，比起樓市投資更易于吸引觀望資金進入。

房地產畢竟是重資產行業(yè)，而沉寂了多年的資本市場，卻有著明顯的復蘇跡象。由于當前房地產市場遭遇調控，房企的經營環(huán)境日趨艱難。房產項目從拿地、規(guī)劃、審批再到開工建設，都面臨更多考驗。再加上資金回流速度放緩，不少中小房企后續(xù)項目難以跟上，進而醞釀新的投資方向。

在宏觀調控和房地產調控的雙重作用之下，房地產的投資價值開始回落，自住性需求逐漸成為支撐市場的主力。盡管目前有很多城市加入到松綁限購政策的大軍中，但是從業(yè)內普遍觀點看，中國經濟增長“去房化”的趨勢并未改變。

近兩年，中國資本市場回暖，高凈值人士對國內經濟潛力抱有較高期待；與此同時，隨著國人投資心態(tài)更加開放成熟，越來越多中國的高凈值人士開始將目光投向海外市場，投資需求也進一步向多區(qū)域、多幣種、多形式的跨境多元化配置轉變。投資海外房產也是一項重要的渠道。但是，由于近期海外資本市場不穩(wěn)定，英國脫歐等一系列事件的發(fā)生也削弱了投資者海外投資房產的熱情。

預計未來幾周的投資活動將大規(guī)模暫停。房地產投資者和貸款人將進入“觀望模式”。如之前假設的更黑暗情況并沒有出現；投資者將重新努力部署早已提高到創(chuàng)紀錄水平的商業(yè)房地產融資——英國退歐并未消除過去十年來全球貨幣刺激政策所帶來的后果。

無論是中國投資者還是英國本國投資者，在英鎊走低的情況下已涉足英國房地產市場的投資者是不可能在此時尋求退出的。目前尚沒有任何證據表明英國房地產會被“甩賣”，相反，已經有很多關于脫歐公投是否導致市場產生了過度反應的討論。近期英鎊跳水很有可能被視為是過度調整。除非有一些如基金期限到期或外幣抵押貸款等問題的發(fā)生，這些投資者很可能希望在看到匯率反彈之后才會考慮退出。

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