最新發(fā)布的全球大城市一季度房價漲幅排行榜上，深圳和上海分別登上冠軍和亞軍寶座。全球150個大型城市今年一季度的房價平均上漲了4.5%。其中，最引人矚目的是中國。深圳以62.5%的季度房價平均漲幅雄踞榜首，緊隨其后的上海單季房價平均漲幅也達(dá)到30.5%。除了深圳和上海之外，南京和北京在一季度分別以17.8%和17.6%的漲幅位列第四和第五。

近日，公布的6月31個省會城市(含4個直轄市)的住宅房價排行情況，合肥、北京、上海、南京等地的房價漲勢依然可觀，將大部分省會城市甩在后頭。其中，合肥6月住宅均價11854元，同比漲幅49.88%位列省會城市之首。

數(shù)據(jù)顯示，6月份31個省會城市中26城同比房價上漲，5城下跌，整體漲勢趨于平穩(wěn)。其中，漲幅超過10%的省會城市有9個，分別是合肥、上海、北京、南京、武漢、天津、濟南、石家莊、福州，其余大部分城市漲跌幅均保持在個位數(shù)。

在滬深等一線城市限購收緊后，二線“四小龍”和環(huán)一線城市大幅上漲，上半年這些城市的漲幅均名列前茅，合肥、廊坊尤其跑得快，上半年漲幅均超過30%。廊坊之后，蘇州和廈門兩個風(fēng)景秀麗的旅游城市半年漲幅分別達(dá)到了31.43%和24.59%。

今年以來，在整體政策寬松的背景下，一線城市和二線核心城市、環(huán)一線城市地區(qū)房價節(jié)節(jié)升高。合肥上半年房價上漲了39.57%，位居各大城市首位。去年12月，合肥樓市均價為8493元/平方米，在中西部城市中排在武漢、鄭州和南昌之后。到今年6月，合肥房價已經(jīng)上升到11854元/平方米，上升至中西部各城市第一位。

高漲的房價也引發(fā)外界的擔(dān)憂，并最終帶來樓市政策的收緊。今年7月1日起合肥實施調(diào)控新政，提高二套房和三套房的首付比例，同時加大土地供應(yīng)，對“地王”現(xiàn)象進行嚴(yán)控。數(shù)據(jù)顯示，7月合肥均價已突破1.2萬元大關(guān)。自限貸執(zhí)行至今一周多的時間看，限貸對抑制合肥房價起著積極的作用，不過樓市漲勢不變，預(yù)計后期房價漲勢會減緩，保持穩(wěn)定狀態(tài)。樓市熱度將會減弱。

在合肥之后，三線城市廊坊房價半年漲幅達(dá)到33.37%，位居全國第二，同比漲幅更是將近50%。宏皓教授表示，廊坊房價高漲主要原因在于，隨著北京市政府東遷，通州城市副中心確立。2015年8月，北京通州出臺最嚴(yán)格限購后，很多資金外溢，開始炒作環(huán)北京樓市，這是這一輪暴漲的最主要原因之一。

廊坊之后，蘇州和廈門半年漲幅分別達(dá)到了31.43%和24.59%。以廈門為例，6月廈門房價均價為31363元/平方米，比一線城市廣州高出1萬多元，高居全國第四，直逼北上深。由于房價高漲，蘇州和廈門兩個城市也紛紛收緊了調(diào)控政策。

綜合來看，房價漲幅靠前的城市主要有兩大類，一部分是房價上漲迅猛的二線“四小龍”——合肥、蘇州、廈門和南京，其中合肥高居榜首，蘇州和廈門位列三、四位，南京位列第八。另一部分則是環(huán)一線城市地區(qū)，比如緊鄰北京的廊坊漲幅高居第二，毗鄰深圳的東莞高居第五，珠海位居第九，天津位居第十，此外，蘇州的昆山等地也受到上海購買力外溢的影響。由于需求溢出效應(yīng)，環(huán)一線城市周邊吸引了大量有購買力的購房者，推動房價快速上漲，而這部分人的收入并不全部來源于當(dāng)?shù)兀聘吡诉@些周邊城市的房價收入比。

相比之下，由于一線城市如上海、深圳等在今年3月紛紛收緊了限購等調(diào)控政策，房價上漲勢頭也明顯放緩。這其中北京和上海半年漲幅位列第七和第八。廣深的漲幅更是位列10名之后。其中廣州雖然自今年3月后連續(xù)多月創(chuàng)下成交天量，但由于供應(yīng)量巨大，房價走勢仍比較平穩(wěn)。

宏皓教授提到，過去一年多來房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要方向是去庫存，所以各種寬松政策次第出臺。但因為庫存分化，部分一二線城市及一二線輻射區(qū)，庫存較低的區(qū)域，在系列刺激政策影響下，出現(xiàn)了非常明顯的量價快速上漲現(xiàn)象。在二線核心城市和環(huán)一線城市收緊政策之后，到8、9月份后續(xù)影響會逐漸顯現(xiàn)出來，這些城市的成交量將會出現(xiàn)下滑。

房價在不斷上漲，地價也緊隨其后。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1—6月份，全國50個主要城市誕生的“地王”(統(tǒng)計口徑為單宗土地金額超過10億元的地塊)多達(dá)219宗，其中的熱點城市蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。同時，上半年全國主要的50大城市土地出讓金總額首次突破萬億元，高達(dá)10243億元，遠(yuǎn)超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅甚至超過了200%。

今年二季度以來，盡管樓市上攻勢頭減弱，熱點城市推出緊縮措施，但地市高熱的局面并無緩減。在剛剛過去的6月份，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，全國“三高地王”（高總價、高單價、高溢價）誕生73宗，超過5月份的69宗，再次刷新歷史記錄。截至6月底，今年單宗超過10億元的高總價地塊已經(jīng)出現(xiàn)了205宗，溢價率超過100%的單宗地塊就有92宗，約是去年同期的45倍。

今年上半年，部分城市的土地市場持續(xù)火熱，“地王”層出不窮。數(shù)據(jù)顯示，全國300個城市土地出讓金總額較去年同期增長34%。業(yè)內(nèi)人士表示，下半年熱點城市“地王”涌現(xiàn)的頻率或有所下降，但地價仍可能維持高位，監(jiān)管部門將繼續(xù)規(guī)范市場交易。同時，土地供應(yīng)政策下半年將更有針對性，更多“因城制宜”的措施或出臺。

今年的“地王潮”有以下幾大特征。一是二線城市“唱主角”，占據(jù)“地王”70%的數(shù)量，僅蘇州、杭州、南京、合肥四個城市就誕生了88宗“地王”。二線地市之所以火熱，“去庫存”向“補庫存”轉(zhuǎn)變、土地供應(yīng)緊縮是重要原因。

“地王”頻現(xiàn)直接推動周邊房價上漲及市場對未來房價上漲的預(yù)期。同時，從2010年和2013年兩輪“地王”看，地價和房價相互攀升加劇樓市泡沫擔(dān)憂，倒逼緊縮政策出爐。此輪“地王潮”，資金推動、避險投資的因素明顯。

近日，長三角多個城市樓市成為全國焦點，南京土地出讓，因眾多開發(fā)商爭搶熔斷而流拍；浙江則打出“組合拳”，以幫助冷熱不均的樓市去庫存。此外，珠三角的廈門因成交量火爆而限貸。作為南京土地熔斷機制政策實施后，南京最大的一場土地競拍賺足了眼球。7月8日下午，南京集中出讓10幅地塊，其中8幅為住宅地，均設(shè)定了最高限價。除了超過40家房企參與搶地之外，更奇葩的是，8幅限價地塊，最終7幅因熔斷終止出讓。

南京出臺土地熔斷機制，最終目的是希望開發(fā)商理性拿地，控制土地拍賣的溢價率，最終達(dá)到抑制房價過快上漲的目的。但從出臺土地熔斷機制以來，南京樓市量價上漲的局面并沒有太大改變。根據(jù)房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份南京樓市成交量達(dá)到1.2萬套，比5月份少了兩成，但是搶房、漲價現(xiàn)象依然較多。其中，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月27日至7月3日，南京成交量為4651套，同比前一周上漲100%。

作為二線城市房價上漲“四小龍”的合肥和廈門都先后重啟了限貸政策，從最先重啟的合肥來看，目前已經(jīng)起到效果，合肥樓市價格上漲幅度已經(jīng)得到有效控制，這對于南京來說，無疑是控制樓市最好的方法之一。

據(jù)悉，近期國資委已約談央企，住建部、國土資源部也在醞釀應(yīng)對政策，或意味著二線樓市政策收緊，拿地企業(yè)也將面臨財務(wù)風(fēng)險。2013年——2015年誕生的“地王”項目，平均開發(fā)周期21個月，遠(yuǎn)慢于非“地王”項目。近三年總價“地王”前20位中，有4塊未動遷，9塊未開工。由此，此輪“地王潮”或無法緩減樓市供求矛盾。

針對國企和央企“制造地王”，一方面要以發(fā)展實體經(jīng)濟，挖掘創(chuàng)新增長動力，專注國計民生為導(dǎo)向，加快推進國企和央企改革。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，國企和央企要逐漸退出競爭市場，業(yè)務(wù)要向城市一級土地開發(fā)、舊城改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)集中。

另一方面，要貫徹中央經(jīng)濟工作會議提出的加快推進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組。非房地產(chǎn)主業(yè)的央企要清理整頓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，限期完成退出。此外，要強化對央企和國企社會民生貢獻(xiàn)考核。

此外，還要控制地方政府助推形成“地王”行為。去產(chǎn)能和去杠桿背景下，地方政府過去仰仗的制造業(yè)、平臺投融資受到很大影響。樓市穩(wěn)投資、穩(wěn)財政的貢獻(xiàn)明顯，地方政府有放任地市火熱的意愿。因此，要加速推進中央轉(zhuǎn)移支付和債務(wù)置換，鼓勵地方政府加大公共服務(wù)建設(shè)。同時，加快推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化和公共服務(wù)全覆蓋，長期空置住房要以低租金、免租金等方式向外來常住人口分配，讓他們扎根下來。宏皓教授表示，上述種種現(xiàn)象預(yù)示著，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控因城施策的方向已進一步凸顯。2016年下半年，多地政策收緊，二線城市的樓市熱度將減弱，開啟下降通道。

宏皓教授受邀給很多大中型的央企、國企性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)講轉(zhuǎn)型升級的課程，很多房企過去兩年都是高價拍地，目前沒有現(xiàn)金流開工，宏皓教授除了教給他們?nèi)绾谓鉀Q當(dāng)下的融資困境，創(chuàng)新的融資方法如何落地，也會利用一部分課時專門講房企要站在未來長遠(yuǎn)的角度，通過金融創(chuàng)新改變公司傳統(tǒng)的粗放的拿地造樓的發(fā)展模式。曾多次為房地產(chǎn)企業(yè)進行授課，例如：

2014年11月9日金融學(xué)家宏皓給清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班講授《互聯(lián)網(wǎng)思維重塑房地產(chǎn)商業(yè)模式》、2015年3月27日金融學(xué)家宏皓給新希望房地產(chǎn)公司講授《房地產(chǎn)企業(yè)融資方法與投融資管理》、2015年9月11日金融學(xué)家宏皓給北科建集團講授《宏觀經(jīng)濟形勢分析與房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級》等等。