8月17日上午11時，融信中國以110.1億元摘得合并后的新靜安區(qū)中興社區(qū)兩幅地塊，樓面價10.03萬元/平方米，溢價率139%，成為中國土地成交史上單價“地王”。下午14時，中駿以總價6億獲得青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐南路北側(cè)地塊，溢價率165%

，樓面價4.5萬元/平方米；15時，建發(fā)、中糧、首開聯(lián)合體以67.9億競得寶山區(qū)顧村地塊，溢價115%，成交樓面價5.37萬元/平方米，均創(chuàng)造了區(qū)域價格“地王”。

同一天上海出讓了四塊地，三塊是區(qū)域內(nèi)地王，毫不奇怪，區(qū)域地王再次上演面粉貴過面包的老戲。然而，并非只有上海才出產(chǎn)地王。上周四，8月11日，陽光城以15.5億元搶得福州市中心五一新城地塊，可售面積樓面價達4.5萬元/平方米，也創(chuàng)造了福州有史以來的土地單價記錄。

地產(chǎn)商不斷制造地王，當(dāng)然是因為手里的糧草豐足。今年上半年，拜房價上漲之所賜，大批房企銷售額再創(chuàng)新高，多家房企上調(diào)了全年的銷售目標(biāo)。資金回籠順暢，現(xiàn)金流充沛，再加上預(yù)期良好，地產(chǎn)商就會去努力增加土地儲備。

但是，“地王”頻出已讓政策風(fēng)向開始收緊。今年以來，上海、深圳限購政策已經(jīng)升級，蘇州、南京相繼出臺土地市場新規(guī)。國資委也針對拿地約談央企并收到一定程度的成效。7月26日中央政治局會議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，國務(wù)院發(fā)展研究中心資源與環(huán)境政策研究所副所長李佐軍也明確指出，這“主要是指房地產(chǎn)價格泡沫”。隨后南京、蘇州兩地的新政，也被視為是對“抑制資產(chǎn)泡沫”的回應(yīng)。宏皓教授表示，未來上海必將加快宅地供應(yīng)，以解決供需矛盾及市場過熱的問題，也不排除會醞釀“控地王”方面的舉措，以防范瘋狂拿地引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。

然而，即使是再火爆的土地價格也無法使上海和北京的固定資產(chǎn)投資增速重新回到較高水平。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，京滬今年前7個月的房地產(chǎn)投資整體比較低迷，固定資產(chǎn)投資增速更是較低。數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，京滬的固定資產(chǎn)投資增速分別為4.5%、6.7%，分別比1-6月的6.4%、7.9%增速有所下降。兩地增速在全國排名靠后，其中北京為全國倒數(shù)第二，僅僅高于遼寧的-60.4%。上海投資增速高于黑龍江的5.8%，增速為全國倒數(shù)第四。兩地一個共同的特征是基礎(chǔ)設(shè)施投資的貢獻比較大，同時最“大頭”的是房地產(chǎn)投資。

上海1-7月固定資產(chǎn)投資3374.85億元。其中城市基礎(chǔ)設(shè)施完成投資712.09億元，增長18.8%；工業(yè)完成投資475.39億元，下降1.0%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1962.44億元，增長6.9%。北京1-7月固定資產(chǎn)投資額度3638.40億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1953.73億元，同比下降6.7%。

數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月京滬的房地產(chǎn)開發(fā)完成投資累計達到1953.73億元、1962.44億元，分別同比增長-6.7%、6.9%。而在一年前，也就是2015年7月，京滬兩地的房地產(chǎn)開發(fā)完成投資累計同比增長16.9%和14.3%。以北京為例，北京似乎進入到了高房價、高庫存并存的時代。如果房地產(chǎn)投資繼續(xù)降低，房價會繼續(xù)走高的話，不排除北京會進入高房價、低投資、低經(jīng)濟增速的時代。

從表面看，地產(chǎn)商大膽搶地王，是房子賣得好，資金回籠快。但后面的原因卻源于，寬松而廉價的貨幣環(huán)境。有些地產(chǎn)商，要么是跟險資或其他非銀行金融機構(gòu)聯(lián)手拿地，要么是得到了銀行的高額授信。而金融機構(gòu)對地產(chǎn)的青睞，根本上仍然是所謂的資產(chǎn)荒，迫使資本依舊死死盯著不動產(chǎn)這塊蛋糕。然而隨著資產(chǎn)荒的蔓延和避稅的需求，銀行委外資金涌向基金產(chǎn)品愈加火熱，近日華?；鹜瞥龅钠吣昶诙ㄩ_債基，更是將銀行委外資金定制產(chǎn)品的勢頭推向新的高潮。

然而在實體經(jīng)濟還很艱辛的背景下，資本在房地產(chǎn)市場攻城拔寨且收獲豐厚，但這只會助長資本的投機性。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)去產(chǎn)能，需要龐大的資金注入。但逐利的資本只愿意涌進樓市，其實是對實體經(jīng)濟的抽血。這種現(xiàn)象不能不令人憂慮。

在一個大多數(shù)城市供過于求，政策指向加緊去庫存的周期下，如果說一線城市和二線城市房價的上漲在貨幣政策和房地產(chǎn)刺激政策下尚能找到一定的邏輯合理性的話，而土地市場出現(xiàn)如此瘋狂的表現(xiàn)的確令人咋舌。長期關(guān)注中國房地產(chǎn)市場的人都明白：第一，中國房地產(chǎn)市場在去庫存的周期下早已今非昔比，無論是價格和杠桿都已經(jīng)處在一個很高的水平，土地市場如此瘋狂缺乏后市的支撐。

在中國經(jīng)濟下行壓力持續(xù)的大背景下，一旦房地產(chǎn)政策回暖，包括一線城市、大城市、人口未來流入城市的房價大概率會上漲。但是，房價的瘋漲和“地王”的頻出超乎所有人的想象。即使最寬松的貨幣，最具力度的房地產(chǎn)政策，以及“資產(chǎn)荒”下投資再次向房地產(chǎn)集中，但仍然難以解釋時下的瘋狂。

特別是，目前熱得發(fā)燙的一線二線城市最大的問題倒不見得是房價瘋漲，而是土地市場這種難以自圓其說的預(yù)期。盡管有一些開發(fā)商在拿地時不差錢，但相當(dāng)一部分開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表并不好看，現(xiàn)金也沒有那么寬裕。瘋狂拿地，是在下一盤很大的賭注，通過舉債和加杠桿的方式高溢價造出地王，然后助推周邊的房價，從而實現(xiàn)全面解套的目的。但這種玩法在過去房子短缺的情況下可能得逞，在住房已經(jīng)告別短缺的情況下，一旦房價預(yù)期逆轉(zhuǎn)，市場調(diào)整，則幾乎意味著開發(fā)商替銀行拿了一塊很難解套的土地。土地市場這種加杠桿的危險比買房加杠桿更危險，這也是過去的事實所證明的。

宏皓教授強調(diào)，房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化“去庫存”，而不應(yīng)通過加杠桿“去庫存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策；恢復(fù)房地產(chǎn)市場正常運行，去掉一些不合時宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，這個教訓(xùn)必須汲?。辉谌齑孢^程中要加大戶籍制度改革力度，建立健全農(nóng)民工進城的財稅、土地等配套制度。而且，在分析當(dāng)下中國經(jīng)濟面臨的風(fēng)險時，將房地產(chǎn)泡沫居于一系列風(fēng)險的前列。

不管一線爆炒的二線城市最近是否出臺調(diào)控政策，今年房地產(chǎn)市場的熱度在下半年降溫的概率極大，市場的暴漲不可持續(xù)。買房者無需恐慌。下半年，隨著貨幣政策回歸穩(wěn)健本位，樓市政策回歸以人為本，而非加杠桿的周期，支持市場繼續(xù)上漲的條件并不具備。一些“地王”的制造者很可能要為自己的行為付出代價。對于二線市場，應(yīng)該嚴(yán)控土地市場的炒作，通過增大土地供應(yīng)等方式平抑市場，并對開發(fā)商拿地的資金來源予以限制主動為土地時候降溫。

隨著行業(yè)利潤率的持續(xù)走低，賺錢越來越難的房企近年來出現(xiàn)蜂擁轉(zhuǎn)型的趨勢。很多企業(yè)都在擁抱互聯(lián)網(wǎng)，或者試圖進行多元化發(fā)展，新的營銷模式、業(yè)務(wù)領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)。但實際上真正“創(chuàng)新”成功的企業(yè)寥寥無幾。創(chuàng)新需要一位真正懂得房地產(chǎn)的專家。

宏皓教授是中國目前首位指導(dǎo)各地政府產(chǎn)業(yè)投資基金的建立及運作，幫助地方政府用金融創(chuàng)新搭建多元化的投融資平臺實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級的金融實戰(zhàn)專家。是對企業(yè)、政府、銀行、家庭講授金融全產(chǎn)業(yè)鏈綜合課程導(dǎo)師，是講授房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展導(dǎo)師，是目前企業(yè)投融資管理和資本運作課程最具權(quán)威的教授，也是國內(nèi)目前唯一給銀行高管講授金融創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級課程的實戰(zhàn)專家。

宏皓教授受邀給很多大中型的央企、國企性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)講轉(zhuǎn)型升級的課程，很多房企過去兩年都是高價拍地，目前沒有現(xiàn)金流開工，宏皓教授除了教給他們?nèi)绾谓鉀Q當(dāng)下的融資困境，創(chuàng)新的融資方法如何落地，也會利用一部分課時專門講房企要站在未來長遠(yuǎn)的角度，通過金融創(chuàng)新改變公司傳統(tǒng)的粗放的拿地造樓的發(fā)展模式。曾多次為房地產(chǎn)企業(yè)進行授課，例如：

2014年11月9日金融學(xué)家宏皓給清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班講授《互聯(lián)網(wǎng)思維重塑房地產(chǎn)商業(yè)模式》、2015年3月27日金融學(xué)家宏皓給新希望房地產(chǎn)公司講授《房地產(chǎn)企業(yè)融資方法與投融資管理》、2015年9月11日金融學(xué)家宏皓給北科建集團講授《宏觀經(jīng)濟形勢分析與房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級》等等。

2016年6月3日，著名金融學(xué)家宏皓給民生銀行總行講授《投資銀行業(yè)務(wù)操作實務(wù)》，課程中詳細(xì)講述了國內(nèi)外優(yōu)秀投資銀行的操作案例，以及結(jié)合民生銀行目前的投行業(yè)務(wù)，提出了創(chuàng)新的建設(shè)意見，投行業(yè)務(wù)權(quán)威專家宏皓深受學(xué)員的一致好評。

當(dāng)前中國經(jīng)濟還在轉(zhuǎn)型中，房地產(chǎn)仍然是支柱。經(jīng)濟轉(zhuǎn)型成功，則意味著房地產(chǎn)市場在價格方面將可以得到支撐，即便是一線城市也是如此。當(dāng)前一線城市的房價已經(jīng)脫離了購房者自身的收入軌道，而更多的是依靠首付款或者長輩的支持，很顯然這樣的購房方式不可持續(xù)，所以未來房價收入比遲早會下降。如果經(jīng)濟轉(zhuǎn)型成功，那么提供更高附加值的一線城市工作將得到更高的收入，對房地產(chǎn)的支撐將加強。對于其他三四線城市來說，由于房價并不高，所以經(jīng)濟轉(zhuǎn)型成功是為了激發(fā)更多的需求。