據(jù)媒體報道的售價500美元、1100美元的底特律房子在市區(qū)，但全都是治安差、環(huán)境亂、犯罪高發(fā)的區(qū)域，房子根本租不出去。市中心以外的許多衛(wèi)星城環(huán)境非常好，房價不比美國平均房價低。華人想在這里買幾套便宜房投資，必須自己花費大筆錢維修，還必須與市政府簽訂“房屋維修承諾書”，買房半年內(nèi)必須按章維修，否則入獄90天及罰款500元。

　  美國還有高昂的房產(chǎn)稅。各州房產(chǎn)稅雖有不同，但基本上為房子市值的1%—2%。底特律的房產(chǎn)稅較高，要在州稅收的基礎上再增加1%。美國購房者第一套房子的房產(chǎn)稅一般為2%，但第二套、第三套的稅收會更高，依此類推，具體稅額各州規(guī)定有些差別。這也意味著購置多套房產(chǎn)將支出更多稅收。

美國計算房產(chǎn)稅的房屋的價值是由政府估價，通常都比較高。比如花500美元買了套房子，政府可能估價30萬美元，所以每年買房人還要支付數(shù)千美元的房產(chǎn)稅。底特律就業(yè)環(huán)境不好，投資環(huán)境也不好，除了汽車工業(yè)外，別的工業(yè)發(fā)展不好，吸引不了投資。所以，造成大量人口離開，很多房子空在那里，房價就大幅下降。雖然整個美國房地產(chǎn)市場已經(jīng)隨著經(jīng)濟復蘇逐漸恢復過來，但底特律的復蘇還遙遙無期。

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調控的升溫，繼出臺買方征收20%房產(chǎn)稅后，各省國五條細則也逐漸落地，3月底國務院辦公廳下發(fā)了2014年6月前實施不動產(chǎn)登記制度和網(wǎng)絡實名制，這些措施徹底擊碎了房地產(chǎn)投機商在國內(nèi)投資房產(chǎn)的信心，一聞國外風吹草動，立馬跟風抄底團，今天是底特律，明天就可能是塞浦路斯。抄底還需謹慎。當?shù)氐闹伟箔h(huán)境、法律保障、稅收政策是抄底前必須要評估衡量的。

另外隨著中國行政反腐的升級，部分官員為了轉移財產(chǎn)而一下子購置成百上千套的可能性也大大存在。前幾日媒體報道有中國媽媽為2歲女兒在紐約買學區(qū)房，為的是上紐約大學或者哈佛大學，這讓當?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀頗為訝異，當然也不排除想急速轉移財產(chǎn)的迫切心理。因此我國在明年實施不動產(chǎn)登記制度時，如何將海外不動產(chǎn)也納入登記范圍，這就是個艱難的任務。前不久，由于在澳大利亞買房可以不要交遺產(chǎn)稅，轉手便捷，很多中國投資者瞄準了澳大利亞的房產(chǎn)，當中國投資者在澳大利亞買房推高當?shù)氐姆績r后，澳大利亞政府開始著手限制中國人買房。

據(jù)筆者判斷在今年依舊會涌現(xiàn)海外投資不動產(chǎn)的高潮，投資者的投資方向會向歐洲一些國家，例如奧地利、葡萄牙以及北歐的丹麥、瑞典等這些曾經(jīng)移民率不是很高的國家。對于這些海外不動產(chǎn)投資的監(jiān)管，中國也必須制定相應的法律條款加以制約，國外也會逐漸制定限制外國人購房的政策以免擾亂本國或地區(qū)的房價。

推高國人海外投資買房的另一大原因就是這幾年來人民幣對內(nèi)貶值，對外升值的因素，

近年來國內(nèi)通脹壓力很大，物價高企，投資渠道狹窄，而人民幣對美元匯率卻不斷升值，很多投資者認為此時將資金投往國外，不失為保值增值的好方法。

    另外，當前國內(nèi)經(jīng)濟社會變革加劇，中小企業(yè)生存環(huán)境不夠理想，私有財產(chǎn)缺乏保障，自身對未來缺乏信心和安全感，利用投資買房的契機可以移民，可以為自己留條“后路”。

很多企業(yè)家經(jīng)過多年打拼，中小企業(yè)主大多有了千萬元以上家產(chǎn)，但受到信貸、用工和國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境影響，當前中小企業(yè)普遍面臨發(fā)展瓶頸，不少企業(yè)主對企業(yè)轉型升級、長遠發(fā)展失去信心，萌生退意。中國的企業(yè)家在財富積累的過程中，很多人都有不可告人的“秘密”，如向官員行賄、偷稅漏稅等等，經(jīng)不起在放大鏡下找差錯。很多企業(yè)主擔心將來會有“秋后算賬”，通過移民給自己準備一條后路。因此通過金融創(chuàng)新手段以及國內(nèi)的扶持中小企業(yè)政策倒逼中小企業(yè)轉型升級已經(jīng)刻不容緩了。

底特律抄底團折射出中國的投資者具有相當?shù)拿つ啃院透L性、炫富心理。國內(nèi)很多富人投資外國房產(chǎn)其實是一種“圍城效應”，有時候是把海外投資當作茶余飯后的談資。美國的治安狀況在發(fā)達國家中排名十分靠后，槍擊事件時有發(fā)生。但是很多人還依舊熱衷于去美國買房子，由于語言障礙、文化差異、缺乏朋友、難以融入主流社會等原因，住在那里的人大多數(shù)都會出現(xiàn)極大的心理落差和不適應感。因此，很多企業(yè)家熱衷于投資房產(chǎn)加移民，其實是一種未經(jīng)調查、較為盲目的判斷。

投資海外房產(chǎn)不能只是簡單地博資本升值。想要獲得資本升值，投資者不要只是簡單地去追漲，追漲是一件比較危險的事情。入市時機的把握很重要。另外，還要特別注重租金收益。絕大部分國家住宅房產(chǎn)的租金收益一般能達到5%～8%，這是比較合理的。如果租金收益更高，則意味著更值得投資。

投資海外房產(chǎn)并非有錢就可盲目介入。除了要有資金實力這個先決條件之外，投資者還應結合其自身的實際情況并對眾多其他因素給予充分考慮后才可真正邁出步伐?？鐕顿Y在技術上本身就比國內(nèi)投資來得復雜得多，且各國的情況又千差萬別，再加上是“隔山打?！?，在未做好充分準備前，投資者應慎之又慎。

無論是發(fā)達國家還是新興市場，各國的房地產(chǎn)市場都有其自身的特點，既有值得投資的一面，當然也有投資風險的問題。投資者應首先明確自身的實際需求，要多了解相關知識，并應在尋求和委托專業(yè)機構的同時多比較和多分析，要進行綜合判斷，搞清楚自己為何要做出某種投資取向和選擇，切不可跟風或輕信謠傳，更不該被那些“炒作”所忽悠。另外還要考察服務機構的利益點在哪里。如果一家房地產(chǎn)經(jīng)紀商僅僅只是靠賣房來獲取收益，賣房便是他們的第一要務，那么他們的建議肯定不會中肯。因此在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀商的時候要選擇較強專業(yè)實力并信譽良好的專業(yè)服務機構。

專家簡介：

宏皓：原名：章強。著名金融學家﹑融資專家，北京交通大學客座教授、中央財經(jīng)大學證券期貨研究所研究員﹑中國金融智庫首席金融學家、政府、上市公司金融顧問，央視網(wǎng)財經(jīng)評論員。被社會廣泛譽為：投資大師，中國私募基金之父。