文/葉雨晨

　　“這個地方好慘烈啊，誰敢住進去？”面對長安8號，職業(yè)風水師紅塵跺著腳驚呼。

　　紅塵的名片上印著“嗣漢天師府國學地理學者、作家”的字樣，他自稱是三元派的傳人，曾出版過《華爾街風水師》、《斬龍》等風水小說，現(xiàn)在已經(jīng)是圈內(nèi)頗有名氣的風水師了。在2012年之前，紅塵一直定居美國，為華爾街的客戶服務，但最近，他打算把風水生意的重點轉向國內(nèi)，主營風水地理命理研究、城鄉(xiāng)結構規(guī)劃和樓盤設計業(yè)務。

　　2013年1月的一個下午，紅塵順道去看了看有“京城最著名爛尾樓”之稱的長安8號。在寒風凜冽的北京，紅塵穿著道家常見的黑色長褂和千層底布鞋，外面裹著一件米黃色的長羽絨服?；蛟S是因為這樣的著裝有足夠的形式感，黑褂和布鞋成了紅塵每次見客時的標準裝束。

　　長安8號位于建國門外大街和西大望路交叉口東南角，是長安街一線目前唯一在售的70年產(chǎn)權府邸，由高直型的北樓和弧形的南樓共同組成。它所處的華貿(mào)商圈是北京乃至中國發(fā)展最快、最重要的現(xiàn)代中央商務區(qū)之一，北面正對著全球500強跨國企業(yè)北京總部云集的華貿(mào)中心和北京最高檔的購物中心新光天地，南面背靠通惠河，與它同側的是潘石屹的建外SOHO，長安8號的巨幅廣告下方是地鐵一號線大望路站的B出口，交通便捷。

　　紅塵遠觀了長安8號的形狀，掏出iPhone手機，一邊運行著一款羅盤指南針軟件定方位，一邊解釋：“我們?nèi)傻娘L水師都用iPhone羅盤定方位，原因是iPhone用的是地磁指針，其他手機是用北極星的天磁，地磁比天磁更精準，每個方位在不同的地方都有偏差?？达L水只需要考慮這個地區(qū)的磁場，不考慮天上的東西?！迸c之前想像中風水師手持羅盤擺卦象的形象不同，現(xiàn)在風水師也用上了高科技產(chǎn)品。

　　之后紅塵又補充說：“我的手機都是聯(lián)通送的，聯(lián)通也是我的客戶?！?/span>

　　經(jīng)過各方位觀察之后，紅塵得出的結論是，長安8號的風水慘烈之極。

　　從呵形(根據(jù)物體形狀判斷風水)上看，長安8號對面的華貿(mào)中心像三把大斧頭，斧鋒正好砍中長安8號的中軸線。

　　從五行相克上分析，華貿(mào)中心的形是鋒利狀，五行屬金，長安8號的北樓是高直型，五行屬木，這就產(chǎn)生了一個很強烈的“金克木”。長安8號南面的通惠河對木型的北樓有“水木相生”的滋養(yǎng)作用，但由于長安8號的南樓是弧形，五行屬金，斬斷了木與水連接的根部。

　　另外，紅塵說，從北京整體的風水布局上分析，北京的龍氣是由北到南，長安街寬闊馬路形成了“虛水”，所謂“乘風則散，遇水則界”，虛水阻斷了龍氣，使得龍氣在長安街以北聚集，長安街以南得不到滋養(yǎng)，形成生死路，長安8號恰巧地處長安街以南。 這也能解釋北京一個不成文的投資準則，高端項目不在長安街以南投資，多年來北京的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了南北嚴重不平衡，目前長安街以南區(qū)域還未曾出現(xiàn)過一個成功的高端住宅項目，因此，長安8號先天虛弱。

　　與紅塵相同，大部分人都會把長安8號經(jīng)營不善歸結在風水上，華貿(mào)這“三板斧”的造型被公認為長安8號的克星。仔細回想一下長安8號多舛的命運，這種說法似乎挺可信。從2004年的“耀輝國際”到2008年的“擎峰”，再到如今的“長安8號”，各種華貴的名稱最終都被“京城最著名的爛尾樓”這個戲稱取代。經(jīng)歷了8年里的三次項目更名和四次股權易手之后，沒完工的長安8號依然孤零零地佇立在大望橋繁華的街角，與車水馬龍、人來人往的大街格格不入。

　　命運多舛的長安8號

　　長安8號一誕生就被賦予了特殊的意義和關注。2004年，趕在“8.31”土地大限之前，北京王府世紀發(fā)展有限公司經(jīng)過政府協(xié)商等運作手段，艱難地拿下了這長安街沿線上最后一塊擁有70年產(chǎn)權的地皮。自當年8月31日之后，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓，土地出讓進入市場程序，地產(chǎn)商拿地變得更加困難。該房地產(chǎn)公司的董事長王志才是著名房地產(chǎn)大亨，他另一個更被人們津津樂道的身份是《還珠格格》中晴格格的扮演者王艷的老公，周迅前男友王爍的老爸。

　　王府世紀拿下地皮之后計劃建設長安8號的前身“耀輝國際城”，因為資金周轉困難，無力獨自開發(fā)，于是引入本土大品牌開發(fā)商介入。天鴻寶業(yè)在2004年動用3100萬元收購了耀輝國際城62%的股權，成為了當時耀輝國際的大股東。

　　但在2004年至2008年這4年的時間中，耀輝國際并未大肆動工，處于囤地階段，該項目的最大股東天鴻寶業(yè)也正在經(jīng)歷著重大變化。2007年8月天鴻寶業(yè)獲得了首開集團近160億元的資產(chǎn)注入，重組為首開股份[11.46 0.26% 資金 研報]。之后，“耀輝國際”這個項目就歸屬于首開。

　　帶著“國字頭”的首開集團重組后整合內(nèi)部項目，2008年4月，首開在即將上市之際，以“首開一直致力于開發(fā)中檔住宅，并不擅長也無興趣開發(fā)豪宅”為由，以4.587億元將耀輝國際城62%的股份全部轉讓給了王志才的另一家公司香港世紀協(xié)潤，此舉一方面有利于資金回籠，一方面獲得了一些金額不多的小利潤。此時，“耀輝國際城”改名為“擎峰”。如果王志才想要取得該項目的操盤權，實施“擎峰”回購計劃，除了4.587億元的股份轉讓金外，還要負擔股東借款本息共計約11.41億元的債務，共需要向首開支付近16億元的資金。

　　王志才最初想以銷售額作為贖身資本，“擎峰”在2008年10月和11月領取預售許可證，但2008年金融危機的到來，使這座定位高端的豪宅銷售慘淡。

　　2009年，王志才找到當時正打算進軍北京房地產(chǎn)市場的奧園董事長郭梓文談合作，奧園之前一直專心耕耘南方市場，擎峰成為了奧園進軍北京的翻身項目。有了奧園的資金支持，擎峰贖身成功。2009年9月，利用王志才的債務危機，奧園繼續(xù)認購世紀協(xié)潤可轉換票據(jù)，世紀協(xié)潤則持有耀輝公司96.8%的股份，通過控股世紀協(xié)潤，奧園將間接控股耀輝公司，擁有擎峰51%的控股股權，掌管擎峰并將其正式改名為“長安8號”。

　　之后，根據(jù)公告中的消息記載，奧園對世紀協(xié)潤提供財務資助和貸款擔保總額達到27.17億元，對長安8號的控股權高達90%以上。

　　當時，郭梓文對長安8號項目寄予厚望，視其為未來三年內(nèi)的奧園主要盈利來源，但實際上，這個項目并沒有帶來預期的效益。

　　2010年該項目正式開盤時正值金融危機之后政府的4萬億元救市政策，房地產(chǎn)業(yè)迅速回暖并出現(xiàn)了泡沫式的增長，長安8號處于絕佳地段，打出8萬元/平方米的價格，成為了京城的著名項目。但在3月正式開盤時，銷售情況并不理想，在第四次轉讓前只銷售了10億元，與當時120億銷售目標相距甚遠。

　　2011年，王志才與郭梓文在長安8號的定價上產(chǎn)生了分歧，王志才一向主張定位高端，郭梓文則希望降低售價趕緊脫身。最終，王志才不甘心奧園獨占長安8號，于2012年1月籌錢還清貸款，又拿回了世紀協(xié)潤47.31%的股權。奧園手中長安8號項目的股權重新回到51%。

　　從收購到糾紛，歷時將近三年，近30億元投入回報甚微，再加上長安8號股權官司紛爭不斷，讓奧園疲憊不堪。2012年4月1日，公告顯示，奧園終于徹底將長安8號脫手，以18.3億港元(14.8億元人民幣)將長安8號51%的股權出售予金利豐，同時，金利豐還需償還31.78億港元的債務予奧園。至此，幾經(jīng)易主的長安8號迎來了第四任主人。

　　2012年4月，第四任東家金利豐在接手后并未開展積極建設。幾經(jīng)易手的長安8號目前仍處于擱置階段，曾經(jīng)豪華的售樓處周圍已經(jīng)長出了雜草，外觀上也出現(xiàn)了墻皮脫落等破敗的氣象，現(xiàn)場只有一名值班保安和一名售樓處的負責人員。看見有人張望，負責人在被問到何時將恢復銷售時，他隔著門回答：“這是機密！”

　　而隔壁的施工現(xiàn)場更是寂靜得像另一個世界，建筑材料隨意地堆在一旁，寫著“安全通道”的入口已經(jīng)掉色，這里同樣沒有施工跡象。

　　對于長安8號何時恢復銷售，王志才助理、首開和奧園公關的人，他們的回應異口同聲：“具體信息請查看網(wǎng)上的公告，其他細節(jié)恕不再做任何回應?！辈还苁菍ν踔静胚€是郭梓文來講，長安8號或許就像一個魔咒，對于這筆不太順利的買賣，他們都不愿再提起。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，地段絕佳的長安8號之所以最終變成燙手山芋，實在是生不逢時。長安8號項目的易主都是在房地產(chǎn)市場調(diào)控之季。2008年樓市調(diào)控到來的時候，很多房企都沒有應對的經(jīng)驗，所以首開為了保證自己的現(xiàn)金流而選擇出讓部分項目。2010年又一次調(diào)控時，正值長安8號第一次公開銷售，以投資和改善需求為目標的購房者受到貸款的制約，北京豪宅市場的成交量出現(xiàn)了大幅萎縮，長安8號首當其沖受到了影響。

　　最要命的是，長安8號不光單價高，由于戶型面積偏大，總價也很高，而本來北京的豪宅市場均價過4萬的就很少，8萬的平均定價顯得偏高—價格直接決定了銷售。

　　商業(yè)智慧與風水烏龍

　　為了擺脫這種“生不逢時”，開發(fā)商們曾經(jīng)運用了各種商業(yè)智慧，使盡渾身解數(shù)，企圖扭轉長安8號的頹勢，但收效甚微。

　　在廣告宣傳策劃上，開發(fā)商把這個樓盤包裝成 “明顯高于其他豪宅的豪宅”，在“擎峰”時期營造“只為正在影響世界的人締造”的身份歸屬感。在“長安8號”時期強調(diào)“一條顯赫的大街(緊鄰長安)+一顆沸騰的心臟(CBD核心)”的絕版位置優(yōu)勢。在奧園接手長安8號之后，打出了“低碳住宅”的宣傳噱頭，倡導成為全球領袖階層高舒適低碳豪宅。

　　在硬件設計上，2010年，開發(fā)商邀請了澳大利亞TMG建筑設計集團主席、首席設計師LinDSay Care及設計師Ross Style、Peter St.Clair親自擔綱長安8號建筑總體規(guī)劃及設計，他們希望建筑呈現(xiàn)出現(xiàn)代主義風格，并且有中國文化的元素。號稱全球排名第一的酒店室內(nèi)設計公司赫西貝德納(HBA)聯(lián)合私人有限公司的新加坡首席總設計師Andrew Moore全程擔綱了長安八號南樓室內(nèi)設計。

　　在制造社會新聞吸引眼球方面，長安8號的公關團隊也不甘示弱。2010年虎年春節(jié)，他們制造出“史上最美售樓小姐”的網(wǎng)絡事件，為三月份的開盤大造聲勢，但盡管如此，長安8號的銷售量依然不盡如人意。

　　在產(chǎn)品定位上，為配合限購政策的變化，2011年8月奧園決定嘗試轉變對長安8號的定位，轉買為租，將項目發(fā)展成商業(yè)出租項目。

　　當眾多商業(yè)智慧不能奏效的時候，“風水”就變成了開發(fā)商的另一根救命稻草。

　　2010年3月28日，奧園、王府世紀在長安8號銷售中心舉辦了“中國當代周易風水大家論壇”，由風水師邢藝懷主持，受邀的賓客均為銷售目標人群，平安保險的VIP客戶。 在這場論壇上，據(jù)說邢藝懷評價長安8號南樓為弧形，與北樓相呼應，屬風水中的“靠山局”。而項目前立交橋，可視為“通”，乃財勢匯聚之意。其南側更有通惠河流經(jīng)，即風水中的“水”。有“山”、有“水”、有“橋”，在風水中，屬大吉之地，并得出這樣的結論“手抓三刀，腳踏七魁，至尊之府，長安8號”。

　　邢藝懷所說的“三刀”指的華貿(mào)中心的三座尖頭設計的寫字樓，七魁指華貿(mào)公寓的7棟樓，新光天地百貨則是長安8號的腳踏石，而長安8號的兩棟樓型設計酷似龍椅，有“九五之尊”的說法，因此長安8號也可被稱為至尊之府。邢藝懷認為這樣的旺局預示著這里會是官運、財運的大旺之家。在之后的銷售期中，售樓處每天都有風水大師坐鎮(zhèn)，指點購房的客戶如何擺放家具，如何挑選房間的朝向。

　　長安8號項目副總經(jīng)理梁秀蕾曾經(jīng)對媒體說，為長安8號看風水的邢藝懷是北大哲學系教授、著名周易風水大師、中國堪輿文化專業(yè)委員會專家會員。在百度搜索這個名字，確實能看到他常常出現(xiàn)在各種地產(chǎn)活動的現(xiàn)場，但北大哲學系否認有這名“教授”的存在，民政局和工商局也并沒有以“中國堪輿文化專業(yè)委員會”為名的注冊機構。

　　相隔兩年，從熱鬧開盤前“開疆辟土的三把刀”，到銷售慘淡后“砍自己腳后跟的三板斧”， 邢藝懷與紅塵一前一后給出了完全不同的兩種風水解析。就在地產(chǎn)商以“風水寶地”作為長安8號營銷手段的同時，更多的風水師把長安8號銷售不暢的理由歸結到風水，并以此樓盤的失利為典型事例，告誡更多的地產(chǎn)商風水的重要性。

　　紅塵同樣也是萬通、正大等房地產(chǎn)開發(fā)商的座上賓，他直白地說，自己更喜歡參加地產(chǎn)商的活動，原因是風水師本就是為大家服務的，看樓盤比看住宅能讓更多的人受益。

　　而有“中國最年輕的風水命理師”之稱的女風水師丁一凌則認為，“風水好不好是相對的”。廣告里所謂的“風水寶地”是開發(fā)商的風水寶地，有些樓盤的風水很利于開發(fā)商的銷售，但對里面的業(yè)主并不能起到好的影響。在她看來，建筑風水更多講究的是氣場，就像人的著裝打扮，建筑的形態(tài)和地理位置可以反映身份和功能，整個樓的生態(tài)能否讓人感覺舒服最重要。

　　具體到長安8號，丁一凌評價說：“長安8號的南樓是U形建筑，給人很不穩(wěn)定的感覺，前后不成局，氣流是渙散的，不聚人氣，從根基上也是不穩(wěn)的，凡是大富大貴的樓都是四平八穩(wěn)的。買房的人如果覺得氛圍不舒服，肯定就不愿意買?！?/span>

　　她認為，商業(yè)運作只能解決一部分的問題，在商業(yè)風險計劃好的前提下，還需要再用非商業(yè)的觀點，比如風水再看看。風水師要做的就是告訴投資商，除了商業(yè)潛規(guī)則，還要考慮哪些風水潛規(guī)則，比如有些地皮前兩年會經(jīng)營得很好，但必須想著趕緊轉手，趕緊變現(xiàn)，由下一個買家承擔風水的危害。

　　向紅塵和丁一凌兩位風水師請教長安8號的風水如何破局，兩人的反應不盡相同：丁一凌三緘其口；紅塵則舉了美國一個類似的風水局，說只要將南北兩樓的位置對換，以弧形的樓為盾，對抗華貿(mào)中心的斧子，就可以化解這個風水敗筆。

　　但這一破局的方法實現(xiàn)起來難如登天。

　　過了一會兒，紅塵笑著補充說：“其實有簡單的方法，如果這不是商業(yè)社會，我可以隨便告訴你，但現(xiàn)在，告訴你了我還怎么賺錢呢？這樣吧，你幫我聯(lián)系一下開發(fā)商，我給你傭金，咱們有錢大家賺?！?/span>