（一）營(yíng)業(yè)稅的處理

《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第七條規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營(yíng)業(yè)額。

《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定，納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：

（一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

?。ㄈ┌聪铝泄胶硕ǎ籂I(yíng)業(yè)額＝營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）。

（二）企業(yè)所得稅的處理

　國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/p>

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定。

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定。

?。ㄈ┌撮_(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

（三）土地增值稅的處理

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）對(duì)于“非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定”規(guī)定如下：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

（四）個(gè)人所得稅的處理

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2007〕13號(hào)）規(guī)定：

一、根據(jù)住房制度改革政策的有關(guān)規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織（以下簡(jiǎn)稱單位）在住房制度改革期間，按照所在地縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的房改成本價(jià)格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價(jià)格低于房屋建造成本價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格而取得的差價(jià)收益，免征個(gè)人所得稅。

二、除本通知第一條規(guī)定情形外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定，單位按低于購(gòu)置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。前款所稱差價(jià)部分，是指職工實(shí)際支付的購(gòu)房?jī)r(jià)款低于該房屋的購(gòu)置或建造成本價(jià)格的差額。

三、對(duì)職工取得的上述應(yīng)稅所得，比照國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整個(gè)人取得全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收個(gè)人所得稅方法問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]9號(hào)）規(guī)定的全年一次性獎(jiǎng)金的征稅辦法，計(jì)算征收個(gè)人所得稅，即先將全部所得數(shù)額除以12，按其商數(shù)并根據(jù)個(gè)人所得稅法規(guī)定的稅率表確定適用的稅率和速算扣除數(shù)，再根據(jù)全部所得數(shù)額、適用的稅率和速算扣除數(shù)，按照稅法規(guī)定計(jì)算征稅。

二、案例分析

[案情介紹]

2010年，A房地產(chǎn)公司房產(chǎn)滯銷(xiāo)，為緩解資金緊張局面，決定面向公司內(nèi)部員工優(yōu)惠銷(xiāo)售商品房一批。對(duì)于有5年以上工齡的公司員工，以正常銷(xiāo)售價(jià)格的60%為內(nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)格；對(duì)于5年以下工齡的公司員工，以正常銷(xiāo)售價(jià)格的80%為內(nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)格。假定該公司房產(chǎn)正常的銷(xiāo)售價(jià)格為4500元/平方米，平均建造成本為3000元/平方米。請(qǐng)問(wèn)應(yīng)該如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

[分析]

根據(jù)以上政策，該企業(yè)只要內(nèi)部促銷(xiāo)優(yōu)惠價(jià)格不低于建造成本出售商品房給職工，就不用繳納個(gè)人所得稅。比如，對(duì)于5年以下工齡的公司員工以正常銷(xiāo)售價(jià)格的80%為內(nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)格是4500元×80%＝3600元，高于建造成本為3000元/平方米，就不用計(jì)算繳納個(gè)人所得稅；對(duì)于有5年以上工齡的公司員工以正常銷(xiāo)售價(jià)格的60%為內(nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)格，即銷(xiāo)售價(jià)格為4500元×60%＝2700元，低于建造成本3000元/平方米，需要按照“工資、薪金所得”計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

　以每套商品房100平方米計(jì)算，銷(xiāo)售價(jià)款27萬(wàn)元，成本30萬(wàn)元，職工實(shí)際支付的購(gòu)房?jī)r(jià)款低于該房屋的購(gòu)置或建造成本價(jià)格的差額為3萬(wàn)元，即計(jì)稅基數(shù)為3萬(wàn)元，比照一次性獎(jiǎng)金的個(gè)人所得稅征稅辦法計(jì)算，個(gè)人所得稅為4375元，5年以上工齡職工購(gòu)房款以及個(gè)人所得稅共計(jì)支出274375元，僅達(dá)到該公司正常商品房銷(xiāo)售價(jià)格的60.97%，盡管略低于成本價(jià)格，但是對(duì)于加強(qiáng)公司員工的凝聚力無(wú)疑可以起到十分有效的激勵(lì)作用。

另外，對(duì)于上述內(nèi)部促銷(xiāo)方案來(lái)說(shuō)，由于內(nèi)部銷(xiāo)售價(jià)格偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)以上營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的政策規(guī)定，核定或調(diào)整企業(yè)計(jì)稅收入分別計(jì)算營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅。