最新房地產(chǎn)業(yè)營改增已經(jīng)確定方案、備選方案解析及應(yīng)對

國務(wù)院總理李克強(qiáng)3月5日在十二屆全國人大三次會議的《政府報告》中指出，2015年“力爭全面完成營改增”。據(jù)悉房地產(chǎn)企業(yè)及其他行業(yè)營改增或在2015年10月1日實(shí)施。房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)將施行的“營改增”坊間猜想不斷，這兩個行業(yè)營改增將對地方財政收入的獲取方式是一大挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅稅率5%，“營改增”之后增值稅率定為11%，政策選擇過程中博弈不斷展現(xiàn)，政策制定還在爭取適合雙方最好的方案。

房地產(chǎn)營改增迫在眉睫，前期準(zhǔn)備工作從哪里開始？增值稅基礎(chǔ)理論知識及相應(yīng)的發(fā)票管理、會計處理等必備知識怎樣管理？涉稅風(fēng)險怎樣控制？最新的動態(tài)是怎樣的一個情況？土地成本到底可否抵扣相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅？建筑業(yè)人工費(fèi)用可否抵扣相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額？新舊項(xiàng)目過渡期怎樣安排？BT項(xiàng)目怎樣確定？PPP項(xiàng)目一攬子項(xiàng)目，后期又新簽訂轉(zhuǎn)包項(xiàng)目怎樣處理？沙石土料怎樣獲取發(fā)票問題？混凝土目前適用三個稅率，改增值稅后怎樣處理？甲方供料是按混業(yè)處理，甲方移送給乙方時是否按視同銷售處理，還是按建筑勞務(wù)統(tǒng)一處理？ 不動產(chǎn)抵扣怎樣進(jìn)行，一次性還是怎樣？土地增值稅是否還保留，財政部最初方案是怎樣設(shè)計的？項(xiàng)目完工了，留抵進(jìn)項(xiàng)稅是怎樣考慮的可否轉(zhuǎn)移到總公司？財稅【2011】111號文件設(shè)計時是怎樣考慮的？目前應(yīng)該怎樣處理？臨時建筑是怎樣考慮的？百安居的只提供勞務(wù)按11%征稅怎樣辦？增加8%稅負(fù)怎么辦？個人銷售二手房怎樣抵扣？澳大利亞怎樣處理的？我們將怎樣處理？BT項(xiàng)目按混業(yè)處理，利息中涉及自已關(guān)聯(lián)公司之間貸款發(fā)票怎樣處理？是否沒有財務(wù)公司企業(yè)能開發(fā)票嗎？等等問題，本講座將與企業(yè)財務(wù)高管分享最新的政策走向及選擇正確的應(yīng)對措施。以案例入手，全面揭示房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中涉稅風(fēng)險及納稅籌劃思路，深度剖析，用最短的時間，讓我們房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員掌握房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)疑難問題及營改增基本原理，全面控制其中的風(fēng)險，并有效開展納稅籌劃，為企業(yè)爭取最大化的利益！

兩天時間：

具體提綱如下：

一、房地產(chǎn)營改增背景及改革實(shí)施進(jìn)程中的問題

1.營改增的背景和動態(tài)

2.營改增的進(jìn)程、意義、機(jī)理

3.如何把握機(jī)遇

3.1土地增值稅是否保留？財政部最初設(shè)計是怎樣的？

3.2不動產(chǎn)抵扣是否可以一次性抵扣？分多長時間抵扣？

3.3目前營改增的籌劃關(guān)鍵點(diǎn)分析

二、房地產(chǎn)營改增政策基本及新變化

2.1.增值稅基本政策關(guān)鍵點(diǎn)梳理

2.1.1已試點(diǎn)納稅人征稅范圍

2.1.2增值稅納稅人分類及一般納稅登記管理

2.1.3增值稅納稅人稅率及征收率

2.1.4房地產(chǎn)企業(yè)增值稅過渡期稅率、建筑業(yè)與房地產(chǎn)稅率

2.1.5不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的范圍

2.2增值稅稅收征管熱點(diǎn)變化

2.2.1納稅地點(diǎn)問題（北京原在注冊地納稅，現(xiàn)在改為項(xiàng)目所在地納稅，劃分到鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級，以后是以省、市、區(qū)（縣）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)哪個地點(diǎn)納稅？）

2.2.2納稅方式問題（總分機(jī)構(gòu)預(yù)繳率是3%、2%還是2.5%？），匯算清繳是一個月、一個季度還是一年？）
2.2.3納稅時間問題（建筑業(yè)營業(yè)稅計提與增值稅納稅差異怎樣處理？過渡期怎樣處理？稅務(wù)機(jī)關(guān)地稅會怎樣處理？）

2.3增值稅配套政策新變化

2.3.1增值稅價外稅與房地產(chǎn)企業(yè)工程造價預(yù)算管理

2.3.2混合、兼營及與增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)現(xiàn)行政策及營改增后的變化 （49種政策變化選擇）

2.4增值稅專用發(fā)票科學(xué)管理

2.4.1增值稅專用發(fā)票管理

2.4.2房地產(chǎn)企業(yè)目前已經(jīng)營改增業(yè)務(wù)及增值稅發(fā)票管理

2.4.3發(fā)票抵扣及抵扣時限

2.4.4發(fā)票管理特殊規(guī)定

三、房地產(chǎn)營改增的稅務(wù)處理

3.1房地產(chǎn)企業(yè)增值稅明細(xì)科目的設(shè)置與使用

3.2房地產(chǎn)企業(yè)增值稅發(fā)票的使用、收集、認(rèn)證與抄報稅

3.3房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)的會計核算及增值稅處理

3.3.1收入的核算

3.3.2成本的核算

3.3.2.1拿地環(huán)節(jié)核算及增值稅處理

3.3.2.2開發(fā)前期工程成本核算及增值稅處理

3.3.2.3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用及增值稅處理

3.3.2.4建筑安裝工程費(fèi)用核算及增值稅處理

3.3.2.5公共配套設(shè)施核算及增值稅處理

3.3.2.6開發(fā)間接費(fèi)用核算及增值稅處理

3.3.3費(fèi)用的核算

3.3.4特殊情形下的幾種帳務(wù)處理

3.4增值稅納稅申報關(guān)鍵點(diǎn)審查

3.5增值稅納稅時間、納稅方式及納稅資金籌劃

3.6案例分析房地產(chǎn)業(yè)營改增的影響對策

四、房地產(chǎn)營改增的疑難問題

4.1對在建項(xiàng)目的影響及對策

4.1.1過渡期政策怎樣安排？以發(fā)票開具時點(diǎn)？以施工許可證發(fā)放日期？還是以合同簽訂日期？各個方案之間有哪些沒有解決掉的一些缺陷？

4.1.2出國建筑安裝怎樣繳納稅款，按混業(yè)還是統(tǒng)一處理？混業(yè)出口物資退稅是否受資質(zhì)限制？ 混業(yè)后按零稅率還是按EPC統(tǒng)一按零稅率？還是按免稅處理？

4.2融資方式選擇的影響及應(yīng)對

4.2.1出租業(yè)務(wù)處理

4.2.2售后回購

4.2.3售后回租

4.2.4利息費(fèi)用到底是否要繳納相關(guān)稅費(fèi)？

4.2.5內(nèi)部關(guān)聯(lián)企業(yè)借款利息發(fā)票怎樣開具？沒有金融牌照怎樣處理？稅法怎樣規(guī)定？而征管中又面臨怎樣的問題？

4.3現(xiàn)金流及現(xiàn)金管理的影響及對策

4.4土地取得及材料等成本取得的影響及對策

4.4.1拿地怎樣處理才能抵扣？從政府招拍掛可否抵扣？不能抵扣一級開發(fā)怎么辦？能抵扣有什么依據(jù)？企業(yè)重組過程中分立、合并、資產(chǎn)收購等方式取得土地怎樣處理？是否要繳納增值稅？

4.4.2EPC和PPP項(xiàng)目怎樣處理？過渡期怎樣劃分處理？期后分包業(yè)務(wù)時點(diǎn)的確認(rèn)與過渡期怎樣融合？

4.4.3沙石土料怎樣獲取發(fā)票問題？改增值稅后怎樣處理？

4.4.4甲方供料是按混業(yè)處理？甲方移送給乙方時是否按視同銷售處理？還是按建筑勞務(wù)統(tǒng)一處理？如果按混業(yè)處理甲方加大材料價格索要17%增值稅發(fā)票怎么辦？雙方博弈到底誰能最終取勝？

4.4.5混凝土原來規(guī)定三個稅率（免稅、3%簡易征收，17%增值稅稅率），現(xiàn)在計劃怎樣處理？對于大企業(yè)他們想怎樣處理？

4.4.6建筑業(yè)人工費(fèi)用是否可以抵扣？以什么標(biāo)準(zhǔn)劃分？怎樣處理？

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4.5代收代付款項(xiàng)的影響及對策

4.5.1對于建筑總公司拿項(xiàng)目，項(xiàng)目公司提供建筑勞務(wù)，對房地產(chǎn)企業(yè)有什么影響？三流不一致怎樣處理？他們財務(wù)處理有兩種選擇？一種是在項(xiàng)目公司核算，一種是在總公司核算，兩種核算方式的困局是什么？對房地產(chǎn)企業(yè)有什么影響？

4.5.2房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司與建筑業(yè)項(xiàng)目公司結(jié)算，也存在三流不一致的情況，營改增后怎樣解決？

4.5.3營改增后，建筑業(yè)問題傳遞到房地產(chǎn)企業(yè)到底有哪些？

4.5.4對于一帶一路走出去問題，對投資回外轉(zhuǎn)回的利潤企業(yè)所得稅出現(xiàn)簽訂合同與納稅完稅憑證不一致問題？這個國外投資收益是否出現(xiàn)重復(fù)征稅問題？

4.5.5中冶的實(shí)踐，以分公司取代子公司是可以解決什么樣的問題？

4.6持有物業(yè)的影響及對策

4.6.1酒店等自持物業(yè)產(chǎn)生大量進(jìn)項(xiàng)，而收入還未取得問題,可否一次性抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？

4.6.2機(jī)關(guān)事業(yè)單位及自然人他們的進(jìn)項(xiàng)不能抵扣該怎樣處理?建材不需要增值稅專用發(fā)票會出現(xiàn)什么問題？

4.6.3項(xiàng)目完工關(guān)閉，留抵進(jìn)項(xiàng)稅是怎樣考慮的？原111號文件設(shè)計時是怎樣考慮的？目前應(yīng)該怎樣處理？臨時建筑是怎樣考慮的？

4.6.4百安居的只提供勞務(wù)按11%征稅怎樣辦？按混業(yè)處理？設(shè)計免費(fèi)用廣告該怎樣處理？

4.6.5自然人再次轉(zhuǎn)讓二手房怎樣繳納相關(guān)稅費(fèi)？澳大利亞是怎樣處理的？自然人銷售房屋前裝修及新購置家具是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？