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安致丞:如何成為一名更出色的置業(yè)顧問(wèn)
2016-01-20 45178

[用心學(xué)習(xí)]

  從事房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作的人員應(yīng)致力于個(gè)人及事業(yè)的發(fā)展,因?yàn)樯钪粫?huì)隨著自我改變而改變,唯有不斷地學(xué)習(xí),才能穩(wěn)固地立足于這個(gè)社會(huì)。所以要成為一名頂尖的置業(yè)顧問(wèn),首先必須學(xué)習(xí)的是如何保持一種積極向上的心態(tài)。


[學(xué)習(xí)積極的心態(tài)]

  一個(gè)有著積極態(tài)度的銷(xiāo)售人員,相信他每天早晨起床都是面帶微笑地對(duì)自己說(shuō)?!敖裉煳倚那楹芎茫液芨吲d,今天會(huì)跟很多客戶(hù)聯(lián)系,我相信能給他們解決一些問(wèn)題或解除他們的疑慮,我會(huì)成交的”;“只要我努力,相信今天我一定能成交,我的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)是最棒的”;這就是他對(duì)自己的一種肯定。


[培養(yǎng)你的親和力]

  所謂親和力,就是銷(xiāo)售人員和客戶(hù)交流溝通的能力。銷(xiāo)售人員的工作性質(zhì)是直接面對(duì)面地與客戶(hù)打交道,怎么才能更好地與客戶(hù)溝通,讓客戶(hù)認(rèn)可你,必須通過(guò)規(guī)范你的言行舉止來(lái)實(shí)現(xiàn)。

  在售樓的過(guò)程中,語(yǔ)言是溝通的橋梁。對(duì)銷(xiāo)售人員而言,語(yǔ)言應(yīng)該是一門(mén)應(yīng)酬與交往的藝術(shù),不僅要注意表情、態(tài)度、用詞,還要講究方式和方法,遵守語(yǔ)言禮儀,是順利達(dá)到交往效果的“潤(rùn)滑劑”。

  語(yǔ)言的禮儀不是天生就會(huì)說(shuō),優(yōu)美的舉止也不是天生就有的,這些都是通過(guò)長(zhǎng)期正規(guī)訓(xùn)練出來(lái)的。只要通過(guò)每天自己抽5分鐘來(lái)練習(xí),自然而然地養(yǎng)成良好的儀容儀表、舉止姿態(tài)習(xí)慣,自然地使用禮貌用語(yǔ),和自然的情感表達(dá)。這樣訓(xùn)練出來(lái)的銷(xiāo)售人員才具有親和力。


[提高你的專(zhuān)業(yè)性水準(zhǔn)]

  房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性要求銷(xiāo)售人員有較深的產(chǎn)品知識(shí)與專(zhuān)業(yè)知識(shí)。產(chǎn)品知識(shí)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)是銷(xiāo)售人員自信的基礎(chǔ),也是銷(xiāo)售技巧的保證。

  樓盤(pán)產(chǎn)品知識(shí)的掌握是正式進(jìn)入推銷(xiāo)的第一步,你有再好的心態(tài)與自信心,可對(duì)樓盤(pán)的產(chǎn)品知識(shí)一無(wú)所知,客戶(hù)向你咨詢(xún)樓盤(pán)特點(diǎn)、戶(hù)型、價(jià)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等的時(shí)候,你即一問(wèn)三不知,客戶(hù)就根本不會(huì)買(mǎi)你推薦的樓盤(pán)。

  當(dāng)樓盤(pán)面對(duì)有效需求,開(kāi)發(fā)商有效供給,售樓人員卻不能有效銷(xiāo)售或者說(shuō)不能高效率銷(xiāo)售,一旦錯(cuò)過(guò)樓盤(pán)銷(xiāo)售增長(zhǎng)期、平穩(wěn)期,就只剩下漫長(zhǎng)的等待,非常可惜也非常被動(dòng),尤其是所售樓盤(pán)周邊有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)存在、而樓盤(pán)差異化又不大時(shí),知己知彼的銷(xiāo)售人員是戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的決勝砝碼。商品房的價(jià)值比較高,往往很多客戶(hù)是用一生的積蓄來(lái)購(gòu)買(mǎi)的大宗買(mǎi)賣(mài)。因此反復(fù)比較、猶豫不決是常見(jiàn)現(xiàn)象,客戶(hù)對(duì)樓盤(pán)能察覺(jué)的使用價(jià)值作了反復(fù)比較依然拿不定主意時(shí),如果售樓人員能就客戶(hù)的購(gòu)房需求作一番說(shuō)明,成功率就會(huì)很高。


  有效的售樓人員應(yīng)該是半個(gè)地產(chǎn)專(zhuān)家,不僅對(duì)所售樓盤(pán)本身的特點(diǎn)(品味、文化、規(guī)劃、景觀、設(shè)計(jì)、風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、戶(hù)型、面積、功能、朝向、便利、價(jià)格、公建設(shè)施、設(shè)備、社區(qū)管理、社區(qū)文化等等)有根本了解,而且對(duì)所售樓盤(pán)地段、周邊環(huán)境、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、發(fā)展趨勢(shì)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力等有足夠的了解。更重要的是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)有清醒的認(rèn)識(shí),能夠與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)進(jìn)行使人信服、恰如其分的比較。在比較中,無(wú)原則的貶低競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)的做法很容易使客戶(hù)產(chǎn)生逆反心理。因此,既要實(shí)事求是,又要揚(yáng)長(zhǎng)避短,為客戶(hù)提供置業(yè)意見(jiàn),使客戶(hù)對(duì)你和你所銷(xiāo)售的樓盤(pán)產(chǎn)生信任感。每個(gè)項(xiàng)目有很多優(yōu)點(diǎn),但不需要在銷(xiāo)售時(shí)把所有的優(yōu)點(diǎn)都告訴客戶(hù),如果都把所有的優(yōu)點(diǎn)全部告訴他,項(xiàng)目也就變成沒(méi)有優(yōu)點(diǎn)了。你們要學(xué)會(huì)在與客戶(hù)交流的過(guò)程中抓住客戶(hù)所關(guān)心的問(wèn)題作為突破口,那你就會(huì)成功的。


[用心體會(huì)]

1、“利他”的思考方式

  有人說(shuō),“錢(qián)從客戶(hù)口袋到銷(xiāo)售人員口袋”這一段距離是世界上最長(zhǎng)的距離,我覺(jué)得形容得很貼切。只要客戶(hù)不掏錢(qián)出來(lái),我們就永遠(yuǎn)得不到,所以如何縮短這一段距離是至關(guān)重要的。

  與客戶(hù)的溝通以及相處中隨時(shí)以“利他”的思考方式去進(jìn)行思考,如何幫助客戶(hù),如何才能讓客戶(hù)處在最佳利益的狀態(tài),如何才能讓客戶(hù)覺(jué)得貼心,才會(huì)幫客戶(hù)解決困擾,才會(huì)讓客戶(hù)喜歡買(mǎi)你推銷(xiāo)的房子,才會(huì)讓客戶(hù)將你視為朋友,而不是在客戶(hù)的眼中只是一個(gè)老想把房子賣(mài)給他,如此失敗的一個(gè)銷(xiāo)售人員而已。利他的思考方式可以讓我們跟客戶(hù)站在同一陣線去解決問(wèn)題,你是他的最佳戰(zhàn)友,而不是站在你銷(xiāo)我買(mǎi)的對(duì)立立場(chǎng)。


2、避免自己制造的銷(xiāo)售誤區(qū)

  在銷(xiāo)售工作的過(guò)程中,常常會(huì)不自覺(jué)地陷入自己制造的誤區(qū)而不自知。這其中有兩個(gè)誤區(qū)是我們最容易掉進(jìn)去的,所以必須隨時(shí)提醒自己。

  其一是:當(dāng)我們想要將手上的房子銷(xiāo)售給客戶(hù)的時(shí)候,客戶(hù)真的需要嗎?是他真的需要還是我們覺(jué)得他需要,如果只是單方面我們覺(jué)得他需要,那么成交可能就會(huì)距離我們遙遠(yuǎn)而且機(jī)會(huì)渺茫。所以在面對(duì)客戶(hù)銷(xiāo)售之前,如何喚起他的“需求意識(shí)”,以及如何創(chuàng)造他們的需求是我們必須要用心的重點(diǎn),因?yàn)樵谒徽J(rèn)為自己需要的時(shí)候,他是絕對(duì)不可能點(diǎn)頭同意成交的。對(duì)客戶(hù)來(lái)說(shuō)最好的房子就是客戶(hù)已經(jīng)產(chǎn)生需求的房子才是最好的房子,所以?xún)?yōu)先銷(xiāo)售需求,然后再銷(xiāo)售房子給客戶(hù),而不是先銷(xiāo)售房子后才銷(xiāo)售需求。

  其二是:我們所提出的意見(jiàn)是基于客戶(hù)的需求來(lái)考慮的,還是我們只將焦點(diǎn)集中在自己的業(yè)績(jī)完成上,所提出的意見(jiàn)是為客戶(hù)量身定做,還是為我們自己量身定做。這兩種心態(tài)造成我們和客戶(hù)之間的不同距離。我們當(dāng)然希望客戶(hù)的訂單越大越好,成交的金額越高越好,但是客戶(hù)的期望卻并非如此。每一個(gè)客戶(hù)的期望都是希望能夠在最低的金額下發(fā)揮到最高的效率,客戶(hù)并不是吝嗇花錢(qián)或者挑毛病,因?yàn)閾Q一個(gè)角度來(lái)思考,如果我們自己是客戶(hù),當(dāng)我們決定要花錢(qián)買(mǎi)房的時(shí)候說(shuō)不定比現(xiàn)在這些抱怨的客戶(hù)更加的挑剔。一個(gè)成功的銷(xiāo)售人員在客戶(hù)的心目中是客戶(hù)問(wèn)題的解決者,而絕對(duì)不是客戶(hù)問(wèn)題的制造者。


3、成功地銷(xiāo)售商品給自己

  其實(shí)在這個(gè)世界上最難銷(xiāo)售最難面對(duì),以及最挑剔的客戶(hù)常常就是自己。

  因?yàn)槟阕约鹤钋宄@樣的房子能不能夠滿足自己的需求,要說(shuō)服自己購(gòu)買(mǎi)并不是一件容易的事,如果能夠讓自己燃燒起購(gòu)買(mǎi)的欲望,甚至讓自己下定決心購(gòu)買(mǎi),你需要的是什么呢?而在自己銷(xiāo)售給自己的過(guò)程中十有八九你會(huì)詢(xún)問(wèn)自己的問(wèn)題可能也會(huì)是客戶(hù)會(huì)問(wèn)的問(wèn)題,怎樣的回答方式可以令你自己滿意呢?

  如果你已經(jīng)能夠成功地說(shuō)服自己購(gòu)買(mǎi),那么在市場(chǎng)上所會(huì)面臨的問(wèn)題你差不多都已經(jīng)考慮在內(nèi)了。這是一種很好的練習(xí)方式。拿自己來(lái)試試看一定好過(guò)拿客戶(hù)來(lái)試,如果自己都說(shuō)服不了,你如何能夠有十足的信心去面對(duì)客戶(hù)呢?所以有很多銷(xiāo)售人員在銷(xiāo)售過(guò)程中所面對(duì)的拒絕或是挫折其實(shí)是自己缺乏聯(lián)系所造成的結(jié)果。如果連你自己都不能接受的商品卻硬要客戶(hù)接受,這不是一件強(qiáng)人所難的事嗎?

  我常常聽(tīng)到一些置業(yè)顧問(wèn)在抱怨業(yè)績(jī)不理想,客戶(hù)有多么多么的難纏,這個(gè)時(shí)候,我們更多的是問(wèn)自己的問(wèn)題:

  如果我是客戶(hù),我會(huì)不會(huì)跟我自已買(mǎi)東西?這包含了我的形象和態(tài)度。

  我所銷(xiāo)售商品的好處是否已經(jīng)足夠滿足我自己了呢?

  我在商品上的保證是夠讓我自己擁有安全感了呢?

  在商品一定的價(jià)格上我是否已經(jīng)賦予它更超值的價(jià)值而令我自己滿足了呢?

  客戶(hù)所提出的問(wèn)題,如果我是客戶(hù)我會(huì)與自己所回答出來(lái)的答案滿意了嗎?

  這樣的項(xiàng)目是否擁有我的熱情和我的生命力,如果我不愛(ài)這樣商品,這樣商品為什么要幫我創(chuàng)造財(cái)富呢?

  所以在我們銷(xiāo)售房子給客戶(hù)之前應(yīng)該先試著銷(xiāo)售這樣的商品給我們自己,嘗試去說(shuō)服自己購(gòu)買(mǎi),一人同時(shí)扮演兩個(gè)角色作攻防。一個(gè)是我們所謂百般難纏的客戶(hù),一個(gè)是銷(xiāo)售人員,一個(gè)不斷提出拒絕購(gòu)買(mǎi)的理由,另一個(gè)不斷地提出好處、利益和價(jià)值,一個(gè)扮演沒(méi)有興趣購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù),一個(gè)扮演不斷挖掘與創(chuàng)造客戶(hù)需求的銷(xiāo)售人。在這樣的攻防中如果你能夠成功的銷(xiāo)售商品給自己,就等于你已經(jīng)了解客戶(hù)了。

  用這樣的方式只要不斷地練習(xí)就可以幫助一個(gè)置業(yè)顧問(wèn)提升其察言觀色的能力。最終你會(huì)發(fā)現(xiàn)自己越來(lái)越懂得客戶(hù)要什么,越了解客戶(hù)在想什么,再也不會(huì)去抱怨,我都不知道客戶(hù)的心里到底在想什么!因?yàn)槟阋呀?jīng)可以很容易在角色轉(zhuǎn)換的練習(xí)中進(jìn)到你的客戶(hù)的心里最深處了,這樣才叫做真正的掌握客戶(hù)行為,掌握客戶(hù)心理。對(duì)置業(yè)顧問(wèn)而言,穩(wěn)定踏實(shí)的業(yè)績(jī)就是從這里開(kāi)始的!


4、善于傾聽(tīng),創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)

  我們?cè)谑蹣遣砍3?huì)碰到這種情況,當(dāng)客戶(hù)走進(jìn)銷(xiāo)售大廳的時(shí)候,我們的置業(yè)顧問(wèn)就開(kāi)始滔滔不絕的向客戶(hù)介紹樓盤(pán),好像一個(gè)展覽館的解說(shuō)員,不管客戶(hù)愛(ài)不愛(ài)聽(tīng),想不想聽(tīng),自己只管講,嘴巴說(shuō)的太多,完全不在乎客戶(hù)的感受與認(rèn)同度和需求如何。當(dāng)客戶(hù)提出一些問(wèn)題的時(shí)候,馬上反駁,甚至企圖想要改變客戶(hù)已經(jīng)表達(dá)出的需要來(lái)完成成交,這樣的方式當(dāng)然無(wú)法完成成交!因?yàn)椋愀静恢揽蛻?hù)需要的是什么。也許你覺(jué)得自己溝通得很好,但是一場(chǎng)溝通的成功與否,客戶(hù)所打的分?jǐn)?shù)才是真正的分?jǐn)?shù),要客戶(hù)說(shuō)好才是真正的好。我常常形容這種銷(xiāo)售的方式叫亂打鳥(niǎo)的銷(xiāo)售方式,成交與否運(yùn)氣的成分居多!除非他所談?wù)摰膭偤檬强蛻?hù)所需要的,否則90%以上的機(jī)率不會(huì)成交!我們必須耐心地讓客戶(hù)把話說(shuō)完,在客戶(hù)訴說(shuō)的過(guò)程中,去捕捉客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)心理,這樣才能有重點(diǎn)地去說(shuō)服客戶(hù),才能實(shí)現(xiàn)理想的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。


5、少用太專(zhuān)業(yè)的術(shù)語(yǔ)

  銷(xiāo)售人員在介紹樓盤(pán)的時(shí)候,盡量采取口語(yǔ)化的形式來(lái)挖掘客戶(hù)的需求和拉近與客戶(hù)之間的距離。我們經(jīng)常看到有一些銷(xiāo)售人員在接待客戶(hù)的時(shí)候,一股腦的向客戶(hù)炫耀自己是房地產(chǎn)業(yè)的專(zhuān)家,用一大堆專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)向客戶(hù)介紹,比如說(shuō),我們小區(qū)的建筑密度是多少、容積率是多少、綠化率是多少等等,讓客戶(hù)如墜入五里云霧中,一頭霧水,不知道你要講什么,而且給客戶(hù)造成一種心理壓力。我們仔細(xì)分析一下,就會(huì)發(fā)現(xiàn),銷(xiāo)售人員把客戶(hù)當(dāng)成同仁在訓(xùn)練他們,滿口都是專(zhuān)業(yè),讓人怎么接受?既然聽(tīng)不懂,還談什么買(mǎi)房?如果你能把這些專(zhuān)業(yè)的術(shù)語(yǔ),用簡(jiǎn)單的話語(yǔ)來(lái)轉(zhuǎn)換,比如直接的說(shuō)出兩棟樓之間的距離是多少,花園的面積有多大,活動(dòng)的場(chǎng)所有多少個(gè)或有半個(gè)足球場(chǎng)那么大等等,讓人聽(tīng)后明明白白,才能有效地達(dá)到溝通目的,樓盤(pán)銷(xiāo)售也才沒(méi)有阻礙。


6、滿足客戶(hù)的精神需求

  客戶(hù)的需要有時(shí)候并不見(jiàn)得只在房子上,房子的需求只是他的需求之一。如果你自己是客戶(hù)也會(huì)如此,只是你可能不曾仔細(xì)想過(guò)而已。試想當(dāng)你站在銷(xiāo)售大廳購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)你只有需要房子的功能嗎?還是你要有被尊重、被贊美、被關(guān)懷、被注意的其他需求呢?有時(shí)候客戶(hù)其他的需求也許高過(guò)對(duì)于房子的需求。你在銷(xiāo)售的過(guò)程中是否注意到這些呢?

  國(guó)外的教育體系中強(qiáng)調(diào)的是啟發(fā)式教育。要滿足客戶(hù)也是一樣的道理。我們最容易犯的錯(cuò)就是不斷地將房子一直介紹給客戶(hù),期待客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。卻不知客戶(hù)到底需要什么樣的房子,把焦點(diǎn)放在自己的業(yè)績(jī)上大過(guò)于客戶(hù)的需求上,只想賣(mài)給客戶(hù)這樣的房子,但沒(méi)有去想客戶(hù)為什么必須要購(gòu)買(mǎi)這樣的房子。還有哪一些房子可能才是客戶(hù)需要的,事前沒(méi)有分析,洋洋灑灑地把樓盤(pán)所有的戶(hù)型沒(méi)重點(diǎn)地介紹給客戶(hù)自己去挑,結(jié)果浪費(fèi)客戶(hù)的時(shí)間和精神,而你也不會(huì)獲得一個(gè)很好的回應(yīng)。因?yàn)槭司诺目蛻?hù)并不會(huì)有這樣的耐心去看完你所拿出來(lái)的資料,結(jié)果資料就跟廢紙一樣被扔掉了。所以,在與客戶(hù)交談的過(guò)程中,你要準(zhǔn)備好一份稿紙,隨時(shí)的把客戶(hù)的一些建議和意見(jiàn)記錄下來(lái),讓客戶(hù)感覺(jué)到被得到尊重,并通過(guò)記錄,你可充分地了解到客戶(hù)想什么、需要要什么,有什么是他不滿意的。這樣你才能找出解決問(wèn)題的辦法??蛻?hù)喜歡你是因?yàn)樗氲降哪愣紟退氲搅耍蛻?hù)需要的你都幫他準(zhǔn)備好了,讓客戶(hù)覺(jué)得你在重視他。客戶(hù)下不了決定的時(shí)候你可以提供客觀的參考意見(jiàn),讓客戶(hù)跟你做生意沒(méi)有負(fù)擔(dān),客戶(hù)跟你溝通起來(lái)輕松愉快,你永遠(yuǎn)是他問(wèn)題的解決者而不是問(wèn)題的制造者,甚至你是客戶(hù)的知音。如果今天有客戶(hù)喜歡跟你做生意甚至期待下一次跟你做生意,那么你就成功了!

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