【摘要】這次新政有一個(gè)非常顯著的特點(diǎn)，過(guò)去把購(gòu)買(mǎi)房子的一些政策通過(guò)政府的強(qiáng)制行政力抬高到非正常的嚴(yán)厲的程度，現(xiàn)在是逐步從過(guò)去嚴(yán)厲的行政調(diào)控回歸到市場(chǎng)上本來(lái)應(yīng)該有的行政政策，新在這里，就是從行政性調(diào)控回歸到市場(chǎng)化運(yùn)行。
　　時(shí)間：2015年4月2日16:30

　　嘉賓：房地產(chǎn)專(zhuān)家 秦虹

　　簡(jiǎn)介：從今年3月27日國(guó)土部與住建部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，到30日央行、住建部、財(cái)政部、國(guó)稅總局等部門(mén)分別下發(fā)房地產(chǎn)新政，備受關(guān)注的“央版”房地產(chǎn)松綁政策一一落地。此時(shí)出臺(tái)所謂房地產(chǎn)“新政”意義何在，內(nèi)容上又新在哪里，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)及老百姓生活又將產(chǎn)生什么影響?《中國(guó)訪談》就這些問(wèn)題特別請(qǐng)房地產(chǎn)專(zhuān)家秦虹研究員為大家解讀。

　　訪談實(shí)錄

　　中國(guó)網(wǎng):“中國(guó)訪談 世界對(duì)話(huà)”，歡迎您收看!從3月27日國(guó)土部與住建部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，到30日央行、住建部、財(cái)政部、國(guó)稅總局分別下發(fā)房地產(chǎn)新政，備受關(guān)注的央版房地產(chǎn)松綁政策一一落地了。此時(shí)出臺(tái)房地產(chǎn)新政意義何在?內(nèi)容上又新在哪里?對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)和老百姓的生活將帶來(lái)哪些影響呢?就這些問(wèn)題，我們特別采訪到了住建部政策研究中心主任秦虹研究員。

　　秦主任您好，感謝您接受我們采訪!現(xiàn)在中央六部委突然紛紛出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展松綁的新政策，您覺(jué)得是出于什么考慮呢?

　　秦虹:其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)從去年就經(jīng)過(guò)了一年時(shí)間的調(diào)整，去年全年商品房銷(xiāo)售的面積和銷(xiāo)售的金額，這兩個(gè)指標(biāo)全年都是負(fù)增長(zhǎng)，到今年1、2月份，依然是負(fù)的增長(zhǎng)，也就是從去年到今天，房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)和前幾年相比是相對(duì)比較低迷的發(fā)展?fàn)顩r。這個(gè)低迷的發(fā)展?fàn)顩r反映在供求關(guān)系上就是從過(guò)去的整個(gè)供求關(guān)系一直比較緊張、房?jī)r(jià)一直具有上漲的壓力，轉(zhuǎn)變到今天全國(guó)整個(gè)供求的關(guān)系處于相對(duì)偏松的狀況，部分中小城市供應(yīng)還過(guò)剩，所以供求關(guān)系發(fā)生了變化。在這種情況下，政府就把過(guò)去在供求關(guān)系非常緊的時(shí)候出臺(tái)的一些嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策放松。

　　比如這次最突出的，財(cái)政部和央行出臺(tái)的文件里面，一個(gè)很鮮明的政策，就是對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套房首付降低，買(mǎi)賣(mài)二套房交易的稅費(fèi)也降低了，從5年變成2年了。說(shuō)明政府對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套房視同改善性需求，對(duì)改善性需求從過(guò)去的懲罰性的政策、嚴(yán)格管理的政策，到今天回歸到常態(tài)性的政策。

　　過(guò)去在控制房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，買(mǎi)第二套房首付要60%，北京要70%;如果買(mǎi)二手房，交易稅費(fèi)也是5年之內(nèi)要交全額的營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)該說(shuō)這是非常嚴(yán)厲的抑制購(gòu)買(mǎi)第二套房的需求的政策。但是坦率地說(shuō)，可能每個(gè)買(mǎi)房的家庭都需要買(mǎi)第二套房，因?yàn)樗傄纳?。?dāng)時(shí)為什么對(duì)改善性需求也進(jìn)行控制呢?當(dāng)時(shí)在房?jī)r(jià)上漲很快的情況下，投資和投資性的需求大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況下，政府很難判斷你買(mǎi)第二套房到底是改善還是投資，所以那個(gè)時(shí)候購(gòu)買(mǎi)第二套房一律視為投資，全部都是從嚴(yán)管理，懲罰性的政策。

　　今天整個(gè)供求關(guān)系發(fā)生了變化，所以過(guò)去那種超出常規(guī)的、嚴(yán)厲的政策現(xiàn)在回歸到了常態(tài)，就是不再那么高的首付，也不需要交那么多稅了。這次我們看到財(cái)政部和央行的文件里面，重點(diǎn)是支持改善性需求，把改善性需求，過(guò)去從嚴(yán)的政策現(xiàn)在回歸到正常性的政策。

　　中國(guó)網(wǎng):除了您剛才說(shuō)的這點(diǎn)，大家都把這次出臺(tái)的相關(guān)政策稱(chēng)為“新政”，你覺(jué)得新在哪兒呢?

　　秦虹:這次新政有一個(gè)非常顯著的特點(diǎn)，過(guò)去把購(gòu)買(mǎi)房子的一些政策通過(guò)政府的強(qiáng)制行政力抬高到非正常的嚴(yán)厲的程度，比如過(guò)去購(gòu)買(mǎi)第二套房首付60%，這是全世界最高的首付，是一種懲罰性的信貸政策。這一次就把它回歸到了常態(tài)。現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)第二套房，首付是40%，基本上是比正常的首付偏高一點(diǎn)點(diǎn)——逐步從過(guò)去嚴(yán)厲的行政調(diào)控回歸到市場(chǎng)上本來(lái)應(yīng)該有的行政政策，新在這里，就是從行政性調(diào)控回歸到市場(chǎng)化運(yùn)行。

　　中國(guó)網(wǎng):去年以來(lái)，我們也看到，很多地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的情況，您覺(jué)得這次地產(chǎn)新政對(duì)于刺激樓市能起到多大的效果呢?

　　秦虹：這次的政策一定是有利于市場(chǎng)活躍的。剛才已經(jīng)講了，從去年1月到今年2月，已經(jīng)連續(xù)14個(gè)月房地產(chǎn)的銷(xiāo)售都是一個(gè)負(fù)增長(zhǎng)的狀況。這樣一個(gè)負(fù)增長(zhǎng)，它實(shí)際上也影響了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資，也影響了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。這次把過(guò)去抑制性的對(duì)改善性需求的政策放松了，一定是有利于市場(chǎng)活躍的。就是把改善性需求的門(mén)檻降低了，真正需要改善的家庭購(gòu)買(mǎi)意愿就容易得到實(shí)現(xiàn)。

　　坦率地說(shuō)，大家都對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在的趨勢(shì)看不清楚，也有說(shuō)要崩潰的，也有說(shuō)要暴跌的，也有說(shuō)未來(lái)前景不看好的。但是我仔細(xì)分析了一下，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，我們認(rèn)為中國(guó)目前房地產(chǎn)需求的基礎(chǔ)依然是存在的，這個(gè)需求基礎(chǔ)不像過(guò)去那樣建立在投資性需求的基礎(chǔ)上，這次的需求基礎(chǔ)主要是自住性的，一個(gè)是首次置業(yè)的剛性需求，第二方面是改善性需求。我們分析一下全國(guó)銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)，2014年全國(guó)商品住房一共賣(mài)了10.5億平分米，60%的房子是被80后買(mǎi)走的，說(shuō)明什么呢?我們當(dāng)前的人口結(jié)構(gòu)決定了首次置業(yè)的這部分自住性需求量非常大。但是除了首次置業(yè)之外，住房改善我認(rèn)為在目前中國(guó)還有一個(gè)龐大的群體，可能對(duì)那些有房子的人來(lái)說(shuō)，他不缺房子住，但是中國(guó)目前面臨很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，有多少人對(duì)自己現(xiàn)在住的房子感到非常滿(mǎn)意呢?那可能還是不確定的。由于收入的變化，家庭結(jié)構(gòu)的變化，職業(yè)、工作地點(diǎn)的變化，很多家庭都面臨著換房子的需要，所以把換房子的需要釋放出來(lái)，有利于市場(chǎng)活躍。市場(chǎng)流通了、活躍了，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，對(duì)滿(mǎn)足老百姓的居住愿望，都是非常有意義的。

　　中國(guó)網(wǎng):我們也了解到有一些地方，特別是三四線城市，它的空置房面積還是比較大的，所以很多人認(rèn)為這次地產(chǎn)新政能夠幫助地產(chǎn)商消化庫(kù)存，但是很多人也覺(jué)得對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用可能不大，比如有人說(shuō)“二套房貸首付四成也救不了房產(chǎn)泡沫”，對(duì)這個(gè)問(wèn)題您怎么看?

　　秦虹:這個(gè)政策主要針對(duì)的是老百姓，針對(duì)的是那些改善性住房需求愿望的實(shí)現(xiàn)，政府給予一個(gè)寬松的政策。過(guò)去太嚴(yán)了，現(xiàn)在把過(guò)去過(guò)嚴(yán)的政策回歸到常態(tài)，首先是滿(mǎn)足需求者的愿望，這是第一位的。當(dāng)然滿(mǎn)足需求者愿望，買(mǎi)房的人增多了，也有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)消化庫(kù)存。

　　不同城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的差別很大，這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)，這已經(jīng)是一個(gè)新常態(tài)了，所以盡管我們有了新的房地產(chǎn)政策出來(lái)，政策已經(jīng)開(kāi)始有所放松了，但是表現(xiàn)在不同的城市它的需求依然是不一樣的。

　　中國(guó)網(wǎng):您覺(jué)得新政策對(duì)于地產(chǎn)商能夠帶來(lái)什么幫助嗎?

　　秦虹:就是有利于房地產(chǎn)企業(yè)，特別是好的企業(yè)、高品質(zhì)樓盤(pán)的企業(yè)。改善性需求一般都是以小換大，以次換好，所以相對(duì)來(lái)說(shuō)性?xún)r(jià)比比較高、比較強(qiáng)的品牌企業(yè)，它們特別受改善性需求家庭的歡迎，所以對(duì)它們市場(chǎng)銷(xiāo)售的增長(zhǎng)是有利的。

　　中國(guó)網(wǎng):這次新政給老百姓個(gè)人購(gòu)房放寬了條件，具體來(lái)講您覺(jué)得政策給我們購(gòu)房會(huì)帶來(lái)哪些好處?

　　秦虹:它降低了第一次買(mǎi)房和改善性需求購(gòu)房的門(mén)檻，這是實(shí)實(shí)在在的利益。比如這次政策，如果你是在當(dāng)?shù)乩U納了公積金，說(shuō)明你是本地的職工，您用公積金買(mǎi)房的話(huà)20%就可以了，原來(lái)要30%，就是你買(mǎi)房的門(mén)檻降低了。如果你要換房子，過(guò)去要60%的首付，現(xiàn)在要40%就可以了，如果用公積金30%就可以了。所以購(gòu)房門(mén)檻就降低了，就有利于你及早地實(shí)現(xiàn)你換房的意愿。

　　中國(guó)網(wǎng):我們關(guān)注到這次出臺(tái)的一系列政策當(dāng)中，有提到要鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)發(fā)放組合貸款，以支持居民家庭購(gòu)買(mǎi)自住房。之前我們的公積金貸款額度是提高了，但是相對(duì)于房?jī)r(jià)和貸款需求來(lái)說(shuō)仍然是杯水車(chē)薪，可能很多人愿意選擇組合貸款，但是現(xiàn)在組合貸款的審批比較復(fù)雜，時(shí)間也比較長(zhǎng)，可能在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中也很少被采用。您覺(jué)得現(xiàn)在出臺(tái)的政策，對(duì)于這方面會(huì)帶來(lái)什么影響嗎?

　　秦虹:您說(shuō)的主要像北京這種大城市，額度又少，所以不得不用商貸來(lái)進(jìn)行補(bǔ)充。但是中國(guó)很大，還有很多的城市，我們有658個(gè)城市，有很多城市其實(shí)公積金的余額還是非常充足的，要是用起來(lái)，幾千億的公積金能夠真正支持用于買(mǎi)房的需求，這個(gè)支持力度還是比較大的。至于組合貸款審批的期限長(zhǎng)，這個(gè)問(wèn)題，我看到已經(jīng)引起了住建部的重視，他們也在要求公積金的發(fā)放部門(mén)盡快加快審批，縮短流程，把這個(gè)時(shí)間盡可能縮短。

　　中國(guó)網(wǎng):一方面我們的政策對(duì)老百姓購(gòu)房是放寬了條件，但是另一方面，很多人在高興之余又擔(dān)心說(shuō)這會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲呢?對(duì)這方面您怎么看?

　　秦虹:房?jī)r(jià)的變化取決于一個(gè)因素，就是供求關(guān)系。過(guò)去2011年之前，我們出了那么多房地產(chǎn)的調(diào)控政策，但是房?jī)r(jià)依然漲得很快。大家都批評(píng)說(shuō)那時(shí)候政策出錯(cuò)了，但是實(shí)際上導(dǎo)致2011年我們出了這么多房地產(chǎn)調(diào)控政策都抑制不住房?jī)r(jià)的根本原因是什么?還是供求關(guān)系所決定的。那時(shí)候全國(guó)的供求關(guān)系一直是偏緊的，部分地區(qū)過(guò)緊，所以你怎么出政策壓都?jí)翰幌路績(jī)r(jià)。

　　但是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系從2011年之后發(fā)生了變化，現(xiàn)在進(jìn)入了新階段，就是從2011年、2012年、2014年，這三年連續(xù)的，供應(yīng)的增長(zhǎng)速度比銷(xiāo)售的增長(zhǎng)速度快了一倍，也就是現(xiàn)在的供求關(guān)系從過(guò)去總體偏緊到今天總體偏松，過(guò)去部分地區(qū)過(guò)緊，現(xiàn)在部分地區(qū)是過(guò)剩的，所以在供求關(guān)系偏松的情況下，甚至一部分城市過(guò)剩的情況下，你說(shuō)價(jià)格怎么漲?即使需求增長(zhǎng)，但是由于你有巨大的供應(yīng)量，所以對(duì)絕大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，供求關(guān)系決定了它的價(jià)格很難大幅度反彈。

　　秦虹:當(dāng)然你一定會(huì)問(wèn)，有一些城市供求關(guān)系沒(méi)有那么松，比如北京，不像中小城市供應(yīng)那么多，它會(huì)不會(huì)反彈?我們可以看到，像一線城市，北、上、廣、深一線城市都有限購(gòu)。即使有很多有錢(qián)人想利用降低了換房的稅費(fèi)和信貸首付來(lái)投資房地產(chǎn)，但是限購(gòu)政策也控制著他，沒(méi)有資格買(mǎi)房的人依然不能買(mǎi)。而不限購(gòu)的地方，絕大多數(shù)城市供應(yīng)都是充足的。所以我們判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)的時(shí)候，不能靠主觀的臆想，一定要回到供求關(guān)系的基本層面。

　　我研究了一下數(shù)據(jù)，2014年和10年前的2005年相比，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上住房的銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)了1.5倍，但是這10年同一個(gè)時(shí)期，商品房的在建面積，就是供應(yīng)面積增長(zhǎng)了3.5倍，所以我們的供應(yīng)在這10年里面，特別是2011年之后遠(yuǎn)快于我們的需求。在這種情況下，我認(rèn)為大家又問(wèn)到能不能出現(xiàn)像2009年那樣的暴漲，很難出現(xiàn)。

　中國(guó)網(wǎng):對(duì)今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)您會(huì)做什么樣的預(yù)測(cè)?

　　秦虹:我認(rèn)為今年的成交量，在我們積極的政策寬松、放松情況下，成交量會(huì)有一定程度的恢復(fù)，但是價(jià)格有望保持穩(wěn)定。

　　中國(guó)網(wǎng):從投資的角度看，這次地產(chǎn)新政的出臺(tái)，也帶來(lái)了地產(chǎn)股的上漲，所以有媒體提出一個(gè)問(wèn)題：是買(mǎi)房子好呢，還是買(mǎi)地產(chǎn)股票好呢?您怎么看?

　　秦虹:這是兩個(gè)不同的問(wèn)題。因?yàn)槲覀冋f(shuō)買(mǎi)房子第一位的還是解決你居住問(wèn)題，而不是去賺錢(qián);買(mǎi)股票它的第一目的就是為了賺錢(qián)，這兩個(gè)問(wèn)題還不是在一個(gè)層面上。這就要看對(duì)什么人來(lái)講，如果對(duì)一個(gè)需要房子的人來(lái)講，如果有支付能力的話(huà)，特別是你能付得起首付的話(huà)，我認(rèn)為還是先滿(mǎn)足你的住房需要。因?yàn)槟阋坏┵I(mǎi)了房子，實(shí)際上就鎖定了房?jī)r(jià)，但是隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，我們收入是在不斷提高的，這個(gè)房?jī)r(jià)收入比的關(guān)系在不斷地優(yōu)化、不斷地調(diào)整。

　　但是對(duì)于一個(gè)有房子的人來(lái)講，你不缺房子，不缺房子我就想是投資股票賺錢(qián)還是投房地產(chǎn)買(mǎi)房子賺錢(qián)。這個(gè)事情我覺(jué)得還要特別慎重來(lái)看。因?yàn)楣墒惺嵌唐谕顿Y，你只要抓住機(jī)會(huì)，今天買(mǎi)明天賣(mài)，你可能就會(huì)賺到錢(qián)。房地產(chǎn)一定是長(zhǎng)期投資，長(zhǎng)期投資今天買(mǎi)了房子，什么時(shí)候能夠賺錢(qián)，這個(gè)事情有很大的不確定性，而且交易成本、持有成本還是越來(lái)越高，要估計(jì)到這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。另外房地產(chǎn)的變現(xiàn)性不如股票好，股票說(shuō)賣(mài)一點(diǎn)鼠標(biāo)馬上賣(mài)了。但是賣(mài)個(gè)房子復(fù)雜了，它變現(xiàn)性很差、周期很長(zhǎng)，所以投資真的需要謹(jǐn)慎。

　　中國(guó)網(wǎng):有一些人把這次出臺(tái)的政策稱(chēng)為“救市”，對(duì)于這個(gè)說(shuō)法您是否贊同呢?

　　秦虹:政策是寬松了，這個(gè)寬松是指和過(guò)去特別嚴(yán)厲的、懲罰性的政策相比，現(xiàn)在是松了，但是并沒(méi)有松到常態(tài)以下。比如說(shuō)二套房40%的首付，實(shí)際上我觀察了一下，還是比世界上平均的首付要略高一點(diǎn)，所以這不能算救市。什么叫救市?在正常政策之下出的政策，那可能才叫救市。

　　美國(guó)當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫興起那個(gè)階段的時(shí)候，它搞零首付。中國(guó)政府真的說(shuō)救市的話(huà)，可以搞零首付，或者10%的首付。40%的首付不算低，所以還談不上救市。要我說(shuō)就是政策的優(yōu)化、調(diào)整、回歸。優(yōu)化調(diào)整，就是把過(guò)去過(guò)嚴(yán)的政策松下來(lái);回歸是回歸到正常市場(chǎng)常態(tài)下需要的政策。

　　中國(guó)網(wǎng):記得您曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新階段，未來(lái)的房地產(chǎn)政策一定會(huì)去行政化，回到市場(chǎng)本質(zhì)的層面。那您覺(jué)得這次的政策調(diào)整，是否符合您當(dāng)時(shí)的說(shuō)法和預(yù)測(cè)呢?

　　秦虹:我覺(jué)得還是符合的。我曾經(jīng)在2013年的時(shí)候就對(duì)未來(lái)的政策趨向有一個(gè)判斷。我說(shuō)過(guò)去的市場(chǎng)和政策與未來(lái)的市場(chǎng)和政策相比有著很大的不同。過(guò)去市場(chǎng)簡(jiǎn)單、政策復(fù)雜，現(xiàn)在以及未來(lái)是市場(chǎng)復(fù)雜、政策簡(jiǎn)單。怎么來(lái)解釋呢?

　　過(guò)去為什么說(shuō)市場(chǎng)簡(jiǎn)單、政策復(fù)雜呢?是因?yàn)槲覀冞^(guò)去的市場(chǎng)基本上都是漲的，多數(shù)年份都是漲的，各個(gè)地方都是漲的，以漲為主，所以這個(gè)市場(chǎng)比較簡(jiǎn)單，方向比較清楚。但是我們的政策比較復(fù)雜，我們出了很多的調(diào)控政策，國(guó)五條、國(guó)六條、國(guó)八條、國(guó)十條、國(guó)十一條，出很多政策，政策是非常復(fù)雜的。

　　但是2013年之后，我認(rèn)為我們未來(lái)的市場(chǎng)變復(fù)雜了，現(xiàn)在有的地方房?jī)r(jià)略有上漲，有的地方不漲不跌，有的地方已經(jīng)開(kāi)始下跌了。但是我們的政策相對(duì)簡(jiǎn)單了，把過(guò)去很多的這個(gè)條、那個(gè)條的一些行政性的政策現(xiàn)在逐步回歸到一個(gè)市場(chǎng)面的調(diào)整，過(guò)去通過(guò)行政手段過(guò)嚴(yán)的一些政策回歸到了一個(gè)常態(tài)，所以政策越來(lái)越簡(jiǎn)單。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)更多的是遵循它自身供求關(guān)系的變化，按照規(guī)律來(lái)進(jìn)行發(fā)展，所以一定會(huì)出現(xiàn)那種情況，就是市場(chǎng)分化：供過(guò)于求的地方房?jī)r(jià)就是不漲，甚至還要下跌;供不應(yīng)求的地方房?jī)r(jià)始終有上漲的壓力。

　　好在這次的政策，我看央行、建設(shè)部的政策里面還強(qiáng)調(diào)，信貸政策要因地制宜，因?qū)邮┎?，就是說(shuō)各個(gè)地方具體的首付比例到底降到多少，是60%降到40%，還是從60%降到50%，還需要各個(gè)地方政府結(jié)合本地的供求關(guān)系做細(xì)化的調(diào)整。

　　中國(guó)網(wǎng):這次新政出臺(tái)之后，您覺(jué)得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的格局會(huì)產(chǎn)生什么影響嗎?

　　秦虹:房地產(chǎn)市場(chǎng)分化一定是一個(gè)未來(lái)的必然趨勢(shì)，這不是政策所要改變的，這次的政策不是要改變分化的格局。這次政策就是要滿(mǎn)足真正需要房子的人，滿(mǎn)足他的愿望，能夠?qū)崿F(xiàn)。從過(guò)去管得過(guò)嚴(yán)、控制，到現(xiàn)在讓你能夠比較自如地實(shí)現(xiàn)你購(gòu)房的意愿。這對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是一個(gè)利好的政策。

　　中國(guó)網(wǎng):您覺(jué)得未來(lái)要促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，這也是我們《政府工作報(bào)告》當(dāng)中提出的要求，對(duì)這方面政府應(yīng)該做什么?

　　秦虹:最重要的，過(guò)去我們很多的政策都是在需求端進(jìn)行抑制，稅收政策，限購(gòu)政策，戶(hù)型、套型買(mǎi)賣(mài)的政策，控制的很多?，F(xiàn)在在需求端這部分，我們認(rèn)為應(yīng)該按照市場(chǎng)本身的規(guī)律更多地尊重它的規(guī)律來(lái)運(yùn)行。政府有一條很重要，你要在前端規(guī)劃階段提高你的科學(xué)性，因?yàn)橥恋厥钦芾淼?，?guī)劃也是政府管理的，土地出讓的節(jié)奏、保障房和商品房供應(yīng)的比例、商業(yè)用房和住宅用地的分配比例、一個(gè)城市容積率的確定，這些都是地方政府在出讓土地的時(shí)候需要考慮的。所以，我覺(jué)得提高我們的規(guī)劃和土地出讓的科學(xué)化水平，尊重市場(chǎng)規(guī)律，這是我們需要提高的。

　　今天房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些問(wèn)題，都和當(dāng)初我們土地出讓節(jié)奏把握不好，不同性質(zhì)比例，比如商業(yè)用地和住宅用地之間的比例沒(méi)有把握好有很大的關(guān)系，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)也過(guò)剩，為什么過(guò)剩呢?就是有一些地方政府在拍賣(mài)土地的時(shí)候，不管三七二十一，所有的地塊必須要建30%的商業(yè)地產(chǎn)。需求在哪里?你這個(gè)比例確定的依據(jù)是什么?所以這都是缺乏科學(xué)性的，缺乏對(duì)當(dāng)?shù)?a target="_blank" style="color: black;" >市場(chǎng)規(guī)律的準(zhǔn)確把握。在這方面，我們還需要提高科學(xué)決策的水平，更少地干預(yù)市場(chǎng)交易，更多地提高你的規(guī)劃水平，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展是非常有利的。

　　中國(guó)網(wǎng):對(duì)于提高政府規(guī)劃的科學(xué)化水平，您有什么具體的建議和看法?

　　秦虹:首先要準(zhǔn)確把握好需求，比如保障房和商品房，這兩種房都是滿(mǎn)足居民需求的，這兩種房到底安排多大的比例?有多少人需要保障房，有多少人需要商品房?如果你底數(shù)不清楚，只是拍腦袋，就有可能要么保障房建多了，要么保障房建少了。保障房需求大的地方建少了，確實(shí)不利于控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)于那些真正需要保障的人群也不能得到有效的支持，這肯定是不合適的。如果我建多了，沒(méi)有那么多需求，這也是政府投資的浪費(fèi)。這就要求首先把握好需求，把握好需求就要做好準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，甚至做好當(dāng)

　　地住房的普查，都很重要。比如，我們土地出讓的節(jié)奏也和這個(gè)有關(guān)系，到底政府賣(mài)地賣(mài)多還是賣(mài)少，現(xiàn)在主要是取決于我需要多少錢(qián)來(lái)決定賣(mài)地多少，政府需要錢(qián)多就多賣(mài)地，需要錢(qián)少就少賣(mài)地。但是我們賣(mài)地多、賣(mài)地少，更多的是應(yīng)該根據(jù)需求來(lái)確定，如果沒(méi)有那么大的需求，賣(mài)地賣(mài)多了，那一定是供應(yīng)量過(guò)剩，這對(duì)市場(chǎng)有節(jié)奏、按規(guī)律的發(fā)展，有很大的負(fù)面影響。所以，我想把握好真實(shí)的需求，準(zhǔn)確做好未來(lái)的預(yù)測(cè)，最好能夠開(kāi)展房屋的普查，摸清底數(shù)。政府的規(guī)劃提高科學(xué)性就有依據(jù)了。

　　中國(guó)網(wǎng):對(duì)于這次政策調(diào)整，很多人會(huì)認(rèn)為這是因?yàn)閲?guó)民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在面臨下行的壓力，給房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁，對(duì)于提振國(guó)民經(jīng)濟(jì)有好處。對(duì)于這個(gè)說(shuō)法您怎么看?或者說(shuō)您覺(jué)得房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的大盤(pán)當(dāng)中具有多大的影響?

　　秦虹:應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。房地產(chǎn)的投資占到固定資產(chǎn)投資最高的時(shí)候能夠達(dá)到25%以上，低的時(shí)候也有20%左右的水平，也就是它在整個(gè)投資里面占的比重非常大。再加上房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，上游的投資、下游的消費(fèi)，關(guān)聯(lián)度非常高，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展作用非常大。在這個(gè)時(shí)候，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)我們說(shuō)進(jìn)入新常態(tài)，我們的增速?gòu)母咚倩貧w到中高速的情況下，保持中高速的平穩(wěn)增長(zhǎng)，發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，我覺(jué)得這是很有必要的。

　　房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要的組成部分，這個(gè)重要組成部分的發(fā)展一定要服從大局，這也是必然的。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠從去年以來(lái)的14個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)回歸到穩(wěn)定發(fā)展，不繼續(xù)下滑，對(duì)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，它的積極作用也是不容忽視的。

　　中國(guó)網(wǎng):感謝您接受我們的采訪。