萬達沖刺3000億估值 王健林或奪回首富寶座

大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱“萬達商業(yè)”)在港IPO進入沖刺階段，預計于12月23日在香港聯(lián)交所主板掛牌，股票代碼為03699.HK。

多家機構的預測顯示，萬達商業(yè)市場估值有望超過3000億元。而有專業(yè)人士表示，此次估值較保守，未來溢價空間可見。

值得注意的是，新招股書中剝離了旅游板塊，突出了O2O電商板塊。業(yè)內分析，如此做“加減法”是為此次IPO估值護航。

事實上，萬達預留了諸多想象空間。通過實施國際化戰(zhàn)略、成立“騰百萬”等組合拳破除被外界唱衰的“天花板”；而在萬達商業(yè)地產(chǎn)沖刺港股IPO的同時，萬達院線也在推進A股的上市進程。專家指出，未來有望實現(xiàn)“A+H”的良性互動。

按市場估算，伴隨著萬達集團的兩塊核心資產(chǎn)將雙雙登陸資本市場，萬達集團董事長王健林的身家或將重新超過馬云，問鼎中國首富。

沖刺3000億元估值

12月10日，萬達商業(yè)啟動了港交所2014年以來最大規(guī)模的公開發(fā)售，連續(xù)銷售5天，并計劃于12月23日在香港聯(lián)交所主板掛牌交易。

根據(jù)萬達商業(yè)8日公布的消息，此次全球發(fā)售H股為6億股，其中香港發(fā)售股份為3000萬股，國際發(fā)售股份為5.7億股，以每手100股H股進行交易，發(fā)行價格介乎于每股H股41.8港元至49.6港元，集資規(guī)模最多不超過44.11億美元(約合人民幣270億元)。包括科威特投資局等在內的數(shù)十家機構已先后給出了6倍認購。

據(jù)路透社預計，按上述發(fā)行價格區(qū)間推算，該公司市值將為208億美元至247億美元，雖然落后于美國西蒙的560億美元，但超過澳大利亞西田的150億美元，是世界第二大商業(yè)地產(chǎn)和樓宇開發(fā)商。招股書中預計，2015年萬達商業(yè)地產(chǎn)將有望沖擊世界第一商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。

盡管上市集資額較市場預期有所不同，多家投行仍對萬達商業(yè)地產(chǎn)紛紛做出預判，給出較高估值。瑞信、中銀、匯豐、花旗等多家機構的估值預測均顯示，萬達商業(yè)地產(chǎn)的最終估值將鎖定3000億元人民幣左右。

其中，瑞信估計萬達的凈資產(chǎn)值范圍介乎3060億元至3760億元人民幣之間，中金預計萬達的資產(chǎn)凈值為2860億至3170億元人民幣，高盛對于萬達的權益估值范圍為2046億元至3413億元人民幣。此外，中銀估值約為3159億元人民幣，匯豐估值為2960億元至3260億元人民幣，花旗估值為3054億元至3637億元人民幣。

多位受訪的業(yè)內人士估計，萬達商業(yè)估值將超3000億元。

瑞信在評估中表示，萬達購物中心的租用成本低、內部收益率高，綜合消費和娛樂服務潛在上漲。此外，萬達目前擁有中國最多的豪華酒店，并擁有海外擴張計劃，瑞信認為，這既意味著風險，也意味著機會。

“萬達商業(yè)地產(chǎn)是規(guī)模、定位和創(chuàng)新思維皆合宜的商業(yè)地產(chǎn)巨頭”。中金認為，面對中國的消費轉型，萬達均衡的投資組合結合了出售黃金地段的物業(yè)、以銷售體驗為導向的購物中心，以及估值較低的酒店資產(chǎn)，為其帶來快速的資產(chǎn)周轉率，規(guī)模巨大并不斷增長的經(jīng)常性收入，以及潛在的升值價值。

高盛注意到萬達的低成本土地及快速的資產(chǎn)周轉有助于為開發(fā)出租物業(yè)產(chǎn)生現(xiàn)金流，并表示相信由于萬達有能力提供整體而言低于市場平均的租賃價格，因此其購物中心的租用率高，繼而吸引人流，有助讓初期商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成為成熟的商業(yè)區(qū)。

值得一提的是，新招股書與萬達商業(yè)地產(chǎn)9月公布的招股書相比，萬達的公司擁有人應占預測綜合溢利從此前的不少于199.33億元提高到了240.27億元；投資物業(yè)預測公允價值收益也從此前的66.98億元上升為97.25億元；公司擁有人應占預測綜合溢利從原先的132.35億元提升到143.02億元。這意味著，萬達商業(yè)的核心凈利潤提高了10.67億元。

分析人士認為，整體溢利預測的提升與萬達商業(yè)地產(chǎn)提高整體估值的想法息息相關。因為從萬達商業(yè)地產(chǎn)籌備上市以來，能否換來高估值就一直是業(yè)內最關心的話題。

萬達商業(yè)地產(chǎn)的整體估值是否理想還未最終揭曉，不過香港資本市場完全實行市場化發(fā)行，對企業(yè)盈利業(yè)績沒有要求，對關聯(lián)交易也相對寬松。在此背景下，萬達商業(yè)地產(chǎn)溢利預期的提高將更有利于獲得比較合理的估值。

據(jù)報道，在路演現(xiàn)場，不斷有聲音問王健林對萬達商業(yè)地產(chǎn)是否有信心，王健林直接回應：“當然！”

事實上，萬達商業(yè)的信心源于其一貫的未雨綢繆，這點從新招股書中的“加減法”可見一斑。

剝離旅游 突出O2O

記者注意到，新招股書中，萬達商業(yè)地產(chǎn)對其資產(chǎn)包做了增減調配。對此，業(yè)內人士分析，如此做“加減法”是為IPO估值護航。

作為加法，萬達與騰訊、百度合資成立的“騰百萬”電商植入上市資產(chǎn)包。新招股書顯示，萬達商業(yè)地產(chǎn)與Wanda Investment Holding Co. Limited成立了一家名為Wanda Information的企業(yè)，以持有萬達集團及關聯(lián)公司在萬達電商中所占的70%股權。Wanda Investment Holding是王健林名下全資公司，與萬達商業(yè)地產(chǎn)各持有Wanda Information 50%的股份。至此，“騰百萬”聯(lián)手成立的O2O平臺正式納入到上市公司中。

今年8月23日，大連萬達集團與騰訊、百度訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議成立電商公司，三者分別持股70%、15%及15%股權，總投資50億元?！膀v百萬”的成立意在建立一個從網(wǎng)上到網(wǎng)下即O2O （線上到線下）的電子商務業(yè)務模式。

對此，萬達商業(yè)的解釋是：“我們的商業(yè)投資物業(yè)為實體店及網(wǎng)下業(yè)務提供的黃金地段與上述O2O電子商務平臺將形成互補，令人們的消費更加便利?！?/p>

有業(yè)內人士指出，萬達與騰訊、百度的合作，一部分原因是刺激萬達商業(yè)地產(chǎn)在資本市場發(fā)力，本身也為其赴港IPO增加籌碼。在互聯(lián)網(wǎng)被熱捧的今天，線上線下結合的電商故事總是能夠引起資本市場的無限興趣和猜想。

萬達商業(yè)內部人士向《中國經(jīng)營報(微博)》記者透露，萬達集團層面非常重視O2O業(yè)務，目前王健林已不直接管理商業(yè)地產(chǎn)，將相當一部分精力放在O2O上。根據(jù)王健林的計劃，明年三季度，O2O平臺將在全國正式上線。作為減法，萬達從原計劃的上市資產(chǎn)包里剝離了西雙版納國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司、青島萬達游艇產(chǎn)業(yè)投資有限公司及大連金石文化旅游投資有限公司，將全部股權以41.35億元的價格出售給萬達控股公司。對此招股書中解釋稱：“剝離公司若干特定部分或地塊的開發(fā)因土地用途調整以及若干初步土地開發(fā)工程未完成而涉及偶然性?！?/p>

而在業(yè)內人士看來，上述項目體量大、不具備盈利能力是其剝離的根本考慮。旅游地產(chǎn)項目投資周期長、投資金額大，目前的資本市場接受程度有限。

招股書顯示，上述三個項目中，只有西雙版納國際旅游于今年上半年錄得10億元的收入以及2.37億元的凈利潤，其他兩個項目還都在前期投入階段。萬達商業(yè)地產(chǎn)通過剝離資產(chǎn)可以獲得5.21億元的收益。其實，遭遇萬達商業(yè)地產(chǎn)甩手的項目不只這些。招股書中提到，萬達旗下最重要的旅游地產(chǎn)項目——長白山旅游度假項目也排除在了上市公司之外。另有分析認為，萬達此舉也是為后期旅游項目的統(tǒng)一打包上市做準備?！皩⑸虡I(yè)和旅游分開，各自實現(xiàn)上市或許也是萬達的另一步棋?！?/p>

此前，有行業(yè)分析認為，未來萬達要面臨的最大問題是市場飽和與中國經(jīng)濟放緩的風險。另外，線下零售所面臨的來自電商的沖擊也是萬達要應對的一大挑戰(zhàn)。

對此，萬達將雙管齊下予以應對。一方面，萬達通過全球化擴張來分擔國內經(jīng)濟放緩的風險，在英國、美國、西班牙、澳大利亞等國都砸下重金，投資高檔物業(yè)及五星級酒店業(yè)務。萬達巨大的規(guī)模效應，可以通過全球性戰(zhàn)略布局，延長企業(yè)的高速增長期。另一方面，被外界反復強調的電商沖擊也被“騰百萬”的橫空出世打破。

預留多重想象空間

萬達商業(yè)地產(chǎn)招股書披露的數(shù)據(jù)顯示，萬達商業(yè)地產(chǎn)目前在29個省份擁有159座萬達廣場、8座萬達城、168個購物中心、102家酒店，持有運營1470萬平方米的商業(yè)物業(yè)。而截至2014年6月30日，萬達購物中心的平均租金為75元/平方米/月，被指不高。對此，有投資者認為，這家中國最大、世界第二大商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主及運營商跨越式發(fā)展將盛景不再，增值空間有限。

真相遠沒有幾組數(shù)據(jù)那么簡單，藏在表象深處的內核往往不易被察覺，有接近萬達的人士告訴記者，許多人總是被簡單的數(shù)據(jù)分析迷惑，簡單地“活在當下”以至于看不清未來。事實上萬達商業(yè)預留了多重想象空間，當然，這并不是每個人都能嗅到的。

最受市場關注的還是盈利能力，這點可以從其被詬病的低租金說起。上述人士透露，萬達每年新開業(yè)面積也計算入內，而新開業(yè)的萬達廣場，低租金招商是一個主要策略，受到養(yǎng)商期免租與低租金影響，租金有所拉低，真實的租金回報率應在投資回報周期內計算，將遠不止于表象數(shù)據(jù)。

據(jù)可靠數(shù)據(jù)顯示,在目前已開業(yè)的89座萬達廣場里,有63座開業(yè)未滿三年。根據(jù)萬達廣場平均3~5年租期計算，2015與2016年，萬達廣場將進入大范圍的換租期?！叭f達廣場平均開業(yè)后三年步入成熟期,第三年租金收入與第一年的租金收入相比,將增加50%~60%,這意味著萬達廣場未來兩年的租金將迎來新一輪集中爆發(fā)式增長?！鄙鲜鋈耸扛嬖V記者。

據(jù)透露，目前萬達商業(yè)滿租率保持在97.8%的高位，而連續(xù)多年的數(shù)據(jù)顯示，萬達商業(yè)地產(chǎn)的租金收繳率高達99%。未來兩年，開業(yè)的萬達廣場數(shù)量將達到160家以上。王健林曾公開表示，到2020年萬達廣場至少開250家，面積要超過5000萬平方米。

值得一提的是，據(jù)蘭德咨詢的報告顯示，萬達近三年的土地成本僅占其平均售價的9.18%，這在行業(yè)內是一個非常低的水平，只有6.4%的開發(fā)商土地成本低于平均售價的10%。對此，業(yè)內人士通俗地指出，較低的土地成本將直接作用為盈利空間的提升。

此外，時下最為時髦的O2O未來的想象空間尚且無法衡量。上述接近萬達的人士向記者透露，O2O電商概念在資本市場上估值非常高，但因為萬達剛開始拓展該業(yè)務，所以這部分資產(chǎn)是以沒有溢價的方式置入到上市資產(chǎn)包當中的，未來預留空間很大?！斑@無論是對萬達商業(yè)此次的市值，還是未來在資本市場的溢價都有好處?！痹撊耸空f道。

中金表示，我們相信萬達作為體驗式消費平臺供應商的定位讓其有能力抵御行業(yè)不景氣情況。瑞信認為，萬達商業(yè)地產(chǎn)未來的電子商務和購物中心在各項業(yè)務上將會形成更多的協(xié)同效應和創(chuàng)造更多的價值。

同時，萬達院線的壯大也被視為萬達商業(yè)的一大利好。11月28日，萬達院線首發(fā)審核獲批，將成為A股“院線第一股”。根據(jù)萬達院線招股書，2009年至2013年，萬達院線年票房收入、市場份額、觀影人次連續(xù)5年均位列全國院線首位。

萬達商業(yè)的招股書顯示，租金收入貢獻前十大租戶中，排第一的是萬達百貨，其次就是萬達院線。

有分析師指出，影院等業(yè)務幾乎都是依附商業(yè)地產(chǎn)生長起來的。萬達院線IPO之后，其募集建設院線的資金也將對萬達商業(yè)產(chǎn)生回報，進一步提升商業(yè)地產(chǎn)的價值。除了貢獻租金，影院在商業(yè)地產(chǎn)當中還扮演著吸引客流的角色，與其他項目共享客流，從而提高影院周邊的租金，未來萬達商業(yè)與萬達院線有望實現(xiàn)“完美互動”。

由于王健林在萬達商業(yè)和萬達院線的持股比例均超半數(shù)，業(yè)內預測王健林身家將超過320億美元，奪回“首富寶座”很有可能。

不過，王健林表態(tài)稱，對首富稱號并不關心：“是不是首富我都得思考未來，想企業(yè)怎么樣走得更遠。”(中國經(jīng)營報）