社區(qū)商業(yè)是指以社區(qū)居民為服務(wù)對(duì)象，以便民利民為宗旨，以提高生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供生活必需品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般步行時(shí)間15分鐘內(nèi)可到達(dá)，服務(wù)半徑在2公里以內(nèi)，建筑規(guī)模2萬(wàn)平方米以內(nèi)。

在當(dāng)前我國(guó)整體商業(yè)體量嚴(yán)重過(guò)剩，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)總量也處于過(guò)剩狀態(tài)的環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而不同細(xì)分領(lǐng)域發(fā)展?fàn)顩r極不平衡。目前一二線城市社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)粗放發(fā)展特征，供應(yīng)水平與層次遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。

一方面，傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)以住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中形成的底商為主，設(shè)置目的是最大化地塊資源和地塊價(jià)值，運(yùn)作模式上以零散銷(xiāo)售的方式出售給小業(yè)主，由小業(yè)主租賃給商戶使用，且一般以短期租約為主，這種模式不適宜長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，也無(wú)法進(jìn)行有效的業(yè)態(tài)規(guī)劃和控制，隨著租金成本的上升很容易使商戶經(jīng)營(yíng)困難，經(jīng)營(yíng)商戶處于劣勢(shì)。

另一方面，社區(qū)商業(yè)的需求在快速增加。國(guó)外經(jīng)驗(yàn)表明，在人均GDP超過(guò)3000美元之后，社區(qū)商業(yè)所占消費(fèi)零售總額的比例一般在40％左右，有的甚至占到60％。而即使是社區(qū)商業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)的上海，社區(qū)商業(yè)也僅占社會(huì)商業(yè)支出總額的30％左右。據(jù)國(guó)家有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，未來(lái)10年，我國(guó)社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)將逐漸占到社會(huì)消費(fèi)零售總額的1/3，具有巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。

在消費(fèi)升級(jí)、互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的影響下，未來(lái)社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)主要包括八個(gè)方面，即形成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線快速?gòu)?fù)制擴(kuò)張、網(wǎng)絡(luò)化與O2O發(fā)展、品類(lèi)和品牌豐富度提高、從消費(fèi)場(chǎng)所升級(jí)到社交場(chǎng)所、從鄰里中心發(fā)展到便民中心、運(yùn)營(yíng)中業(yè)態(tài)與時(shí)間的靈活調(diào)整、從鄰里中心擴(kuò)張到區(qū)域中心、資源整合與金融化帶來(lái)效益提高。

具體如下：

第一，標(biāo)準(zhǔn)化。即形成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線快速?gòu)?fù)制擴(kuò)張。在城市化快速推進(jìn)的背景下，社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化必要性越來(lái)越高，其有利于實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。如華潤(rùn)在其整體商業(yè)布局及社區(qū)商業(yè)戰(zhàn)略均設(shè)置了由低到高三種定位檔次的產(chǎn)品，即精致型商業(yè)、一站式快樂(lè)消費(fèi)中心和基本生活型中心，并計(jì)劃加以快速?gòu)?fù)制，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)全面提速。

第二，傳統(tǒng)企業(yè)借勢(shì)O2O挖掘線下商機(jī)，而社區(qū)物業(yè)則通過(guò)O2O服務(wù)形式為居民提供增值服務(wù)以實(shí)現(xiàn)新的營(yíng)收點(diǎn)，包括周邊生活服務(wù)、社區(qū)廣告營(yíng)銷(xiāo)、社區(qū)電子商務(wù)、物業(yè)增值服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)論壇、社區(qū)交友及服務(wù)等。

第三，消費(fèi)者在大多數(shù)品類(lèi)中呈現(xiàn)出“多品牌偏好”行為，這意味未來(lái)社區(qū)商業(yè)需重點(diǎn)考慮品類(lèi)/品牌豐富度。

第四，未來(lái)的社區(qū)商業(yè)不僅僅是日常消費(fèi)的地方，應(yīng)更加強(qiáng)調(diào)成為社交體驗(yàn)的場(chǎng)所，如社區(qū)跳蚤市場(chǎng)、社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)、相親會(huì)、寵物聯(lián)誼會(huì)、兒童活動(dòng)等。

第五，社區(qū)商業(yè)以服務(wù)為核心，以便利為競(jìng)爭(zhēng)力，服務(wù)觀在消費(fèi)者價(jià)值觀中占強(qiáng)烈認(rèn)同位置。例如維修、送水、鮮花、診所、家政、洗衣、快餐、藥店、銀行等便民服務(wù)。

第六，社區(qū)商業(yè)在運(yùn)營(yíng)的業(yè)態(tài)、時(shí)間上應(yīng)體現(xiàn)靈活度。一方面在運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)上，以咖啡廳為例，融合了咖啡、甜品、簡(jiǎn)餐、會(huì)議、書(shū)吧等多種功能，另一方面，部分業(yè)態(tài)應(yīng)提早開(kāi)門(mén)，如早餐、超市等應(yīng)提早開(kāi)門(mén)滿足居民需求，而非像多數(shù)鄰里中心把開(kāi)門(mén)時(shí)間放在9點(diǎn)以后。

第七，隨著未來(lái)單體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量的增大及運(yùn)營(yíng)的成熟，未來(lái)社區(qū)商業(yè)部分產(chǎn)品輻射范圍將逐漸擴(kuò)大，有機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)型為區(qū)域中心。社區(qū)商業(yè)一般輻射范圍在周邊2公里內(nèi)，隨著商業(yè)影響力提升、品類(lèi)組合豐富、服務(wù)范圍更廣，輻射客群更多面，部分鄰里型商業(yè)將逐步發(fā)展到輻射周邊5公里的區(qū)域中心商業(yè)。

第八，社區(qū)商業(yè)與金融的結(jié)合可實(shí)現(xiàn)較好的資源整合，既有利于資產(chǎn)形成規(guī)?；嵘?，又能推進(jìn)社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的改善，香港在這方面提供了借鑒經(jīng)驗(yàn)。