每個人得到的信息都是片面的，怎樣獲得前瞻性的信息？跟高手的交流和學(xué)習(xí)很重要。此外，必須到一線去感知趨勢的變化，去判斷消費者為什么購買或觀望。雖然房地產(chǎn)基金并不需要到銷售的一線去，但我愿意在這方面花一些精力。

另外，不要偏信數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)是很全面的，但光靠數(shù)據(jù)來判斷未來則很危險。投資本身就是非理性的。2008年全球金融危機，龐大的金融機構(gòu)也會破產(chǎn)，因為最高決策層已經(jīng)不可能到一線了，他們的決策只看數(shù)據(jù)，就容易出問題。既然投資是非理性的，這就意味著實際情況和所謂專家的觀點往往不一致，這個時候，你的策略就很重要。高和只堅持做商業(yè)地產(chǎn)，只堅持核心區(qū)域，這實際上是一個策略的判斷，策略判斷準(zhǔn)了，再加上對“勢”的分析，就容易做出相對理性的決策。

打造核心能力

CBR：高和有一個核心能力是獲取低成本資產(chǎn)。很多企業(yè)都對此夢寐以求，為什么高和可以做到？

蘇鑫：意識非常重要?，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)最核心的問題就是資產(chǎn)價格相對于租金來說偏高，風(fēng)險在加劇，波動是必然的。這時候，最好的控制風(fēng)險策略就是用盡各種辦法找到低成本資產(chǎn)。第一，我進入開發(fā)，拿地成本如果比較低，風(fēng)險就會小一些。然而現(xiàn)在中國的招拍掛，怎么能拿到便宜的地？讓政府愿意支持你，這時你必須能夠解決政府的問題，就業(yè)只是一方面，最主要的還是區(qū)域轉(zhuǎn)型、城市發(fā)展。比方說商業(yè)地產(chǎn)與文化結(jié)合、與產(chǎn)業(yè)結(jié)合，都是政府需要的東西。

其次，高和一直在做“增值型基金”，把資產(chǎn)買過來，做一些改造和提升，最重要的是市場重新定位，更好地迎合未來的需求。這在國內(nèi)是比較新的定位。我們?nèi)ツ暝谏虾Ｗ隽艘粋€項目—靜安高和大廈。靜安這個區(qū)域的商務(wù)樓有一個特點，不平衡。往上有金五星，就是所謂“超甲級”寫字樓，租金差不多在每平方米12元以上。其余80%的商務(wù)樓定位就比較低，都是10年以上的老樓，租金在4元左右。這意味著中間層斷檔，我們的機會就來了，通過舊樓的重新定位和改造，提升它的價值，建立起靜安這個區(qū)域的中間層。酒店改造也是同樣道理，酒店能變成寫字樓，能變成體驗類、專題類的小型城市綜合體，這些方向都很有前景。從商業(yè)地產(chǎn)的存量市場，我們看到了很多資源，這些都是低成本資產(chǎn)的來源。

CBR：高和作為較早的“增值型基金”，充當(dāng)了市場開拓者。隨著這個市場的成熟，競爭者越來越多，你怎樣考慮未來？

蘇鑫：如果你看到一個行業(yè)機會，別人一定也能看得到。這時候，你的核心能力非常重要。我們的優(yōu)勢在于聚焦。我們要把這個細分市場做得足夠好，前提是要把基于這個戰(zhàn)略的企業(yè)能力培養(yǎng)起來。能力不是一個制度、一個人，而是一個團隊。我在這方面花的精力會比較多。
    
創(chuàng)業(yè)的理智與情感

CBR：你當(dāng)年離開SOHO出來創(chuàng)業(yè)，是聽到內(nèi)心聲音的召喚，可見你是一個感性的人。但你又在用SWOT分析法將各種機會、風(fēng)險列出來，足見你的理性。你怎樣平衡創(chuàng)業(yè)中的感性與理性？

蘇鑫：我在40歲的時候出來創(chuàng)業(yè)，這首先是一個感性的判斷。問自己是不是真的想做一些事情？人的理性是有缺陷的，理性判斷的前提是所有邊界都設(shè)定好了，都是可以預(yù)知的。但創(chuàng)業(yè)的未知因素太多了，理性的作用很有限。人在做重大決策的時候都更需要感性，感性決定大方向，理性決定具體的策略。

高和的第一個項目就帶有很強的偶然性，當(dāng)時也沒有一個成型的商業(yè)模式。2010年，我們研究了當(dāng)時北京所有的預(yù)售證，發(fā)現(xiàn)有79%的寫字樓項目都變成住宅銷售。于是得出一個判斷：商業(yè)地產(chǎn)一定會供給不足。這更加印證了我們進入商業(yè)地產(chǎn)是正確的。有時候，人們做事情是受潛意識或其他非理性因素驅(qū)動的，而理性的人需要拿出一些證據(jù)來強化自己的決策。如果一開始就要去理性分析，那幾乎是不可能創(chuàng)業(yè)的。