第一部分  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入類(lèi)項(xiàng)目財(cái)稅處理

   一、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的核算范圍

（一）會(huì)計(jì)確認(rèn)原則

（二）稅法確認(rèn)原則

1、完工條件

2、各種銷(xiāo)售方式下的收入確認(rèn)

3、會(huì)計(jì)、增值稅、所得稅、土地增值稅收入確認(rèn)異同

4、精裝修4種合同簽訂方式的稅務(wù)處理異同

5、視同銷(xiāo)售

6、預(yù)計(jì)毛利率

7、預(yù)計(jì)毛利額與實(shí)際毛利額

8、租金

9、代收費(fèi)用

（三）企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

1、預(yù)售階段計(jì)稅依據(jù)

2、完工交付階段計(jì)稅依據(jù)

3、代收費(fèi)用計(jì)稅依據(jù)

二、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的財(cái)稅處理及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例

（一）分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

（二）委托銷(xiāo)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

（三）包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

（四）售后回購(gòu)、售后回租

（五）低價(jià)出售、免費(fèi)返租

（六）銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

（七） “零首付”

（八） “還本銷(xiāo)售”

（九）以房屋抵償債務(wù)

（十）售房贈(zèng)送家電、車(chē)位、汽車(chē)、精裝修、物業(yè)管理費(fèi)

（十一） “以老帶新”銷(xiāo)售模式

（十二） “誠(chéng)意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”的稅務(wù)處理

（十三）價(jià)外費(fèi)用稅務(wù)處理

（十四）租金收入稅務(wù)處理

（十五）價(jià)格明顯偏低或者偏高稅務(wù)處理

（十六）代收款項(xiàng)

（十七）代建工程的結(jié)算收入

（十八）拆遷還房的賬稅處理

（十九）代墊首付的賬稅處理

（二十）購(gòu)房返稅的賬稅處理

（二十一）以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的賬稅處理

（二十二）銷(xiāo)售折扣、折讓和退回的賬稅處理

（二十三）不征稅收入

第二部分  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用類(lèi)項(xiàng)目財(cái)稅處理

一、企業(yè)所得稅稅前扣除幾大基本原則

二、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣成本費(fèi)用分析

三、房地產(chǎn)企業(yè)五大扣除類(lèi)項(xiàng)目與成本費(fèi)用稅務(wù)稽查常見(jiàn)四大問(wèn)題

四、開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目、成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)

五、計(jì)稅成本的財(cái)稅處理及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例

（一）計(jì)稅成本對(duì)象的六大確定原則

（二）會(huì)計(jì)、稅法對(duì)成本對(duì)象的差異

（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的六大內(nèi)容

（四）開(kāi)發(fā)成本四大分配方法

（五）可以預(yù)提的四項(xiàng)成本費(fèi)用

（六）配套設(shè)施的處理

（七）郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施的處理

（八）停車(chē)場(chǎng)所的處理

（九）企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序與六大步驟

（十）其他成本財(cái)稅事項(xiàng)

六、費(fèi)用類(lèi)項(xiàng)目的財(cái)稅處理及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例

（一）利息支出

（二）違約金、收回土地使用權(quán)的損失、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品整體報(bào)廢或毀損

（三）土地閑置費(fèi)

（四）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等后續(xù)支出

（五）拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（六）傭金或手續(xù)費(fèi)

（七）境外設(shè)計(jì)費(fèi)

（八）綠化成本

（九）售樓部、樣板間財(cái)稅處理

（十）紅線(xiàn)外支出

（十一）非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)，土地成本確定

（十二）工資薪金

（十三）租賃費(fèi)

（十四）勞動(dòng)保護(hù)支出

（十五）員工服飾費(fèi)用

（十六）企業(yè)之間管理費(fèi)用

（十七）棚戶(hù)區(qū)改造支出

（十八）固定資產(chǎn)折舊

（十九）無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)

（二十）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用

（二十一）招待費(fèi)

（二十二）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)