【全經聯(lián)年會專訪】謝良鴻：房地產行業(yè)轉型中的人才競賽

謝良鴻先生  全經聯(lián)理事、浙大網新置地管理有限公司計劃運營副總監(jiān)

2013年11月22日，“上?！疁邨l’出臺后，上海在預售證發(fā)放方面明顯收緊，加上限購限貸升級，焦慮房東一夜降價50萬”這條新聞成為大家關注的焦點。隨著國家對房地產行業(yè)宏觀調控力度的進一步加強，原本熱熱鬧鬧的住宅地產逐漸“降溫”，越來越多的房地產開發(fā)商把發(fā)展和投資的重點逐步轉向商業(yè)地產、工業(yè)地產、旅游地產、養(yǎng)老地產、醫(yī)療地產等新型業(yè)態(tài)的開發(fā)。房地產行業(yè)轉型的同時，相關領域的人才需求及人才結構也在發(fā)生變化，也帶來了房地產行業(yè)新一輪的人才競賽，那么，在新一輪的人才競賽中哪些人才會脫穎而出呢？ 

萬科總裁郁亮曾表示，在今后的開發(fā)中，住宅地產將占業(yè)務的80%，而商業(yè)地產所占的規(guī)模不超過20%。雖然萬科把商業(yè)地產所占規(guī)模只定為20%，但是對于曾經說過不做商業(yè)地產的萬科來說，商業(yè)地產的第一步已經迅速邁出；保利地產將在未來3-5年加大對商業(yè)物業(yè)的投資比例，并逐步提高到30%，做大做好商業(yè)地產；金地集團將在2015年之前，提高商業(yè)地產投資比例到20%；甚至連海底撈、娃哈哈、杉杉集團等餐飲、消費品企業(yè)都已涉足商業(yè)地產。種種數(shù)據(jù)表明，越來越多房地產開發(fā)商把發(fā)展和投資的重點逐步轉向商業(yè)地產，商業(yè)地產的價值越來越被眾多的地產開發(fā)商所認識。

隨著商業(yè)地產市場的持續(xù)升溫，相關領域的人才需求必然隨之增大，特別是復合型人才。由于商業(yè)地產開發(fā)比住宅更復雜，涉及到定位、規(guī)劃設計、招商、銷售、經營管理等環(huán)節(jié)，這就要求商業(yè)地產人才能身兼數(shù)職，一肩扛起。但在實際操作中，商業(yè)地產的銷售和商業(yè)經營往往是脫節(jié)的，顧此失彼。大部分從地產行業(yè)出身的人只懂銷售，但對商業(yè)經營卻缺乏基本的了解，最后只能導致項目銷售火爆而經營清淡。而從一些招商或經營管理公司招聘來的人才，雖然熟知商業(yè)行業(yè)，卻不了解商業(yè)地產。目前絕大多數(shù)的商業(yè)招商經營管理公司，其人才盡管大多是具有購物中心、百貨或超市大賣場行業(yè)經驗，但這類人才和公司普遍不了解商業(yè)地產的特點，存在著“商業(yè)地產＝商業(yè)經營”的誤區(qū)。比如對于銷售型的商業(yè)地產，必須考慮獨立店鋪、獨立收銀、定位中低端或專業(yè)化業(yè)態(tài)，但是這些人才往往只有開放式賣嘗統(tǒng)一收銀的概念，對于中高檔的百貨大賣場有著明顯的傾向。據(jù)調研數(shù)據(jù)顯示，目前商業(yè)地產中精通商業(yè)運營、銷售、管理的復合型人才尤為稀缺。

隨著房地產行業(yè)的不斷成熟，房地產業(yè)的價值鏈也正在發(fā)生變化，未來的房地產商必下在三種定位中選擇，一是金融投資商，二是運營商，三是服務商，這也是從國外房地產市場發(fā)展趨勢。從這三種定位來看，未來房地產融資、運營方面的專業(yè)人才將是人才爭奪的焦點。

2013年10月29日，萬科擬30億入股徽商銀行，宣告地產金融時代來臨，萬科成為銀行的第一大股東能在一定程度上給其融資帶來便利，在當前形勢下，房地產商向銀行借貸需要承擔較高的資金成本，而且房地產本質依然是資金密集型行業(yè)，萬科向徽商銀行貸款能夠分享它的收益。這表明房企直接融資已經越來越成為一種趨勢。另一方面，在房地產調控的形勢下，面臨銷售價格及銷售去化的雙重壓力，加上地王瀕出，土地價格越來越高，一些中小房地產企業(yè)資金尤為緊張，很多房地產公司都設立了專門的融資部門負責直接融資，甚至成立基金公司來打通地產金融渠道。在地產金融時代下，房地產金融人才將會一將難求。

商業(yè)地產開發(fā)的井噴趨勢帶來了運營人才的巨大缺口。根據(jù)某研究中心搜集的數(shù)據(jù)分析，全國目前在建和擬建商業(yè)體(CBD、SHOPPING MALL、旅游地產、酒店、購物中心、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場、奧特萊斯)項目超過2000個，僅商業(yè)運營人才缺口都在2萬人以上。在運營為主的商業(yè)時代，專業(yè)團隊才是保證商業(yè)地產能夠成功的重要保障。而目前，商業(yè)地產的人才問題卻是短板，許多項目的管理層并沒有操作大型商業(yè)綜合體的運營經驗，采用摸著石頭過河的策略。由于普遍缺乏商業(yè)運營的專業(yè)知識和經驗，現(xiàn)在的商業(yè)地產建成之后大都進入物業(yè)化管理狀態(tài)，但如果一直陷入物業(yè)托管的局面，商業(yè)地產將后患無窮。因此，運營人才是大部分房地產企業(yè)最急需引進的人才之一。

2012年淘寶“雙十一”的191億成交額，創(chuàng)造了互聯(lián)網的奇跡，也震動著房地產行業(yè)，緊接著，萬科拿出在深圳、廣州、廈門、福州、長沙等華南14城的共10億房源，在當時堪稱史上最大規(guī)模的房產電商項目；保利也將北京、天津、廣州等30城106個項目全部加入新浪房產電商易居購房網的保利地產品牌旗艦店，實行全程網絡銷售，在數(shù)量上和優(yōu)惠程度上再度刷新了房產電商的紀錄；萬達集團也將要要進軍電商，開設虛擬的“線上商業(yè)綜合體”，萬科也要拓展B2B電子商務平臺。

在調控時代下，開發(fā)商需要快速跑量，而這一需求無疑與房產電商模式不謀而合，無論從優(yōu)惠幅度還是宣傳力度來看，電商都有傳統(tǒng)銷售無法比擬的優(yōu)勢。新型的房產電商模式在一定程度上實現(xiàn)了開發(fā)商“既降價促成交，又不失人心”的效果。目前，主要缺少能夠全面了解及布局電子商務行業(yè)的人才，包括策劃、品牌方面的人才。

國家調控政策的常態(tài)化，直接導致了房地產行業(yè)的轉型，從國內的房地產市場發(fā)展來看，大部分開發(fā)商轉向商業(yè)地產的開發(fā)，精通商業(yè)地產的復合型人才將一將難求；從國外房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢來看，未來的房地產商必定在投資商、運營商、服務商三種定位中選擇，精通房地產金融、運營的專業(yè)人才將是接下來的熱門人才；從互聯(lián)網的發(fā)展來看，房地產行業(yè)的電商人才，將是將來人才爭奪中的主要人才。歸根結底，房地產的核心競爭是人才的競爭，沒有人才一切項目都成為空談。萬科在2006年住宅產業(yè)化轉型中，以引進原豐田住宅中國首席代表伏見文明拉開了序幕，而在這的房地產行業(yè)轉型中，一場沒有硝煙的“人才爭奪大戰(zhàn)”已經上演。