經(jīng)過2014年的風風雨雨，今年的樓市將會有一個什么樣的走勢？一線城市3月上旬土地成交額銳減，這種情況會一直持續(xù)嗎？樓市的轉型一度是行業(yè)發(fā)展的一個熱點，跨界經(jīng)營的不在少數(shù)。那么房企的轉型成果如何呢？本期業(yè)界訪談就讓我們聽聽中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席、易信城市與產(chǎn)業(yè)研究院院長陳寶存的觀點。

　　■本期人物：陳寶存

　　中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席、易信城市與產(chǎn)業(yè)研究院院長

　　關鍵詞市場

　　今年樓市將一路向好

　　■經(jīng)典語錄：房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟的重要支柱，短時間內(nèi)，國家政策都將“利好”，這對促進2015年樓市成交量上漲有著積極的意義。

　　●記者：經(jīng)過去年的風風雨雨，您認為今年的樓市將會有一個什么樣的走勢？像石家莊這樣二三線城市的地產(chǎn)市場，在這一年中將會有什么不同？

　　●陳寶存：去年的房地產(chǎn)市場極不平淡。上半年，國內(nèi)多個城市出現(xiàn)樓市降價的現(xiàn)象。下半年，房貸政策不斷“推陳出新”，一系列的政策不斷刺激樓市。

　　去年“9·30”房貸新政是樓市信貸政策的大調(diào)整，去年11月22日央行降息等為今年樓市提供了最先的利好。

　　同時，日前的政府工作報告也在強調(diào)未來將穩(wěn)定住房消費，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在這樣的前提下，樓市穩(wěn)健發(fā)展將是大勢所趨。短時間內(nèi)，國家政策都將“利好”樓市。這些對促進2015年樓市成交量上漲有著積極的意義。

　　對于石家莊這樣的省會城市，樓市的發(fā)展必然會與行業(yè)的整體發(fā)展一致。同時石家莊還有100萬的流動人口，這是未來省會樓市主要消費群體之一。

　　但是，外來人口進城、工資的上漲、有效土地供應的減速、土地出讓金的不斷增漲，都將影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及房價的變化。未來的30年是中國地產(chǎn)的“白銀30年”。

　　樓市或跳躍升溫

　　■經(jīng)典語錄：樓市有可能不用經(jīng)過傳統(tǒng)的“小陽春”、“金三銀四”，而直接迎來市場火熱的“夏天”。

　　●記者：日前，住建部政策研究中心副主任王玨表示，或許將對二套房政策重新定義，包括降低二套房貸首付比例至五成，下調(diào)二套房貸款利率等。另外，貸款利率也可能再次調(diào)整。這一系列調(diào)整一旦實施，將對樓市產(chǎn)生哪些影響？

　　●陳寶存：二套房貸首付比例調(diào)至五成與購房貸款利率調(diào)整相比較，后者更能刺激樓市的消費方。我個人認為降低二套房貸首付比例至五成還不足夠刺激樓市，降至三成或者四成更有可能吸引改善性需求的關注。

　　在3月初兩會前就宣布降息，央行這次的動作之快，顯示目前經(jīng)濟大環(huán)境確實需要進一步增加市場流動性，隨著信貸的進一步寬松，未來一段時間樓市將表現(xiàn)為庫存消化速度加快、交易量回升、房價逐步趨于穩(wěn)定、樓市需求逐步釋放。這樣一來，樓市有可能不用經(jīng)過傳統(tǒng)的“小陽春”、“金三銀四”，而直接迎來市場火熱的“夏天”。

　　關鍵詞土地

　　未來“地王爭霸賽”依舊繼續(xù)

　　■經(jīng)典語錄：“地王爭霸”未來5~6年都會很難消失，首先是一線城市可供土地越來越少，其次，二線城市黃金地段的“有效用地”會越來越搶手。

　　●記者：相關數(shù)據(jù)顯示，一線城市3月上旬合計土地成交額為59.8億元，環(huán)比同比均明顯下調(diào)，20大房企3月上旬僅恒大獲得了2宗地塊，總金額僅5億元。你認為土地市場為什么會出現(xiàn)這種情況？

　　●陳寶存：從數(shù)據(jù)上來看，一線城市3月上旬合計土地成交額為59.8億元，的確不夠繁榮。我認為其主要原因在于春節(jié)及兩會導致的各主要城市土地掛牌暫停，土地供應明顯減少。受此供地節(jié)奏的影響，土地市場出現(xiàn)成交量回落的情況。

　　對于未來土地市場的發(fā)展趨勢，我認為，3月后很可能會出現(xiàn)企業(yè)搶地的高峰。從以往的房企拿地節(jié)奏來看，預計一二線城市拿地競爭將更加劇烈，尤其是黃金地段、市中心地段還將會繼續(xù)上演“地王爭霸賽”。因為房地產(chǎn)開發(fā)中，黃金地塊永遠都是贏得市場的最佳保障。

　　關于土地市場，我認為“地王爭霸”未來5~6年都會很難消失，首先是一線城市可供土地越來越少，其次，二線城市黃金地段的“有效用地”會越來越搶手。

　　關鍵詞轉型

　　“假跨界”開發(fā)將更加艱難

　　■經(jīng)典語錄：從這幾年的發(fā)展來看，房企試圖轉型的愿望與實際布局的收益情況還相差甚遠，甚至可以說很多房企的轉型以失敗告終。

　　●記者：樓市的轉型一度是行業(yè)發(fā)展的一個熱點，跨界經(jīng)營的不在少數(shù)。您認為房企的轉型成果如何？

　　●陳寶存：前幾年，在房地產(chǎn)行業(yè)起伏加大的時期，很多的房企開始“跨界”轉型。從這幾年的發(fā)展來看，房企試圖轉型的愿望與實際布局的收益情況還相差甚遠，甚至可以說很多房企的轉型以失敗告終。

　　仔細觀察市場，不難發(fā)現(xiàn)很多轉型到商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的房企不過是提著一個轉型的噱頭來“拿地”。拿地之后仍然是延續(xù)原來住宅市場的開發(fā)邏輯，將大部分開發(fā)的物業(yè)進行出售，做的是開發(fā)商的工作，而不是持有經(jīng)營，轉型做運營商。這樣的市場經(jīng)營，迎來的不是轉型良機，未來這種“假跨界”也將更加艱難。

　　說到底，市場認可的是優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，不是華麗的口號，也不是洋氣的“噱頭”。房企轉型需要房企調(diào)整自己的布局策略，優(yōu)化自己的城市和項目布局，這是一個長期而復雜的過程。