宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策變化與建筑行業(yè)（企業(yè)）的應(yīng)對(duì)

提綱

王傳寶 教授

時(shí)長(zhǎng)：2天?？筛鶕?jù)客戶(hù)要求調(diào)整課綱

培訓(xùn)目標(biāo)：解讀當(dāng)前我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和最新基建、房地產(chǎn)政策變化，通過(guò)研判世界經(jīng)濟(jì)新周期與“十四五”規(guī)劃、中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，解讀金融風(fēng)險(xiǎn)，解讀最新建筑業(yè)相關(guān)政策特別是兩會(huì)相關(guān)政策，解讀我國(guó)建筑行業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走向，提出建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略，幫助建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)決策，更好地助推工作。講座“有趣、有理、有用”，圖文并茂，通俗易懂。理論與實(shí)際相結(jié)合，學(xué)員可以在知其所以然的基礎(chǔ)上，進(jìn)而知道未來(lái)的必然。

講座提綱

一、新周期：世界經(jīng)濟(jì)新周期是中國(guó)建筑行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境

1、疫情前世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入衰退

——當(dāng)前全球處在罕見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)低迷期

——十年一次的金融危機(jī)是否已經(jīng)到來(lái)

——會(huì)不會(huì)發(fā)生百年一遇的危機(jī)？

2、世界經(jīng)濟(jì)周期與新工業(yè)革命

——全球長(zhǎng)波周期劃分（康得拉季耶夫周期）

——工業(yè)革命、技術(shù)變革與城市化

3、大宗商品價(jià)格暴漲引發(fā)通脹擔(dān)憂(yōu)

——油氣價(jià)格與世界經(jīng)濟(jì)景氣度

——鐵礦石、銅、農(nóng)產(chǎn)品等大宗商品價(jià)格暴漲

4、美國(guó)加息攪動(dòng)世界經(jīng)濟(jì)局勢(shì)，提高建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)資金成本

5、拜登上臺(tái)后的內(nèi)外政策新變化

6、“灰犀?！迸c全球大變局初顯

——警惕“灰犀?！笔酱蟾怕饰C(jī)的到來(lái)

——黑天鵝與綠天鵝

——全球大變局初顯

7、疫情對(duì)全球化的影響

8、中美貿(mào)易戰(zhàn)影響基建投資、房地產(chǎn)投資

——中美貿(mào)易戰(zhàn)的背景

——中美貿(mào)易戰(zhàn)的成因

——中美貿(mào)易戰(zhàn)的主要領(lǐng)域

——中美貿(mào)易戰(zhàn)的影響

——中美貿(mào)易戰(zhàn)的前景展望

——如何應(yīng)對(duì)中美貿(mào)易戰(zhàn)

二、新背景：中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)下中國(guó)基建和房地產(chǎn)發(fā)展的新宏觀(guān)背景

1、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析的基本框架：總需求與總供給

2、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的決定要素

3、需求三架馬車(chē)分析

（1）消費(fèi)

（2）投資：民間投資告急

（3）出口：進(jìn)出口增速回落

4、供給側(cè)分析

（1）人口問(wèn)題：未富先老

（2）資源環(huán)境問(wèn)題

（3）科技創(chuàng)新問(wèn)題

5、城鎮(zhèn)化沒(méi)有完成，粵港澳大灣區(qū)建設(shè)等區(qū)域一體化加速，基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大量存在，基建投資和房地產(chǎn)投資將繼續(xù)發(fā)揮作用

6、中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，中西部基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊

7、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，廣大中產(chǎn)階層購(gòu)房需求增加

8、近年中國(guó)出現(xiàn)的幾個(gè)重要拐點(diǎn)

9、中國(guó)經(jīng)濟(jì)將現(xiàn)“四大分化”

10、從“十四五”規(guī)劃看中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展與中國(guó)未來(lái)深刻變革

11、碳中和與綠色發(fā)展將重塑中國(guó)經(jīng)濟(jì)

12、警惕金融風(fēng)險(xiǎn)：謹(jǐn)防“明斯基時(shí)刻”的到來(lái)

——郭樹(shù)清：房地產(chǎn)泡沫是最大的灰犀牛

13、對(duì)我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本判斷

——我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)支撐房地產(chǎn)需求

14、我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)需要基建提供助力

三、新形勢(shì)：當(dāng)前我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響建筑行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)

1、客觀(guān)判斷經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

——跟著領(lǐng)袖看態(tài)勢(shì)

——根本在于素養(yǎng)和態(tài)度

——我國(guó)古典四大文學(xué)名著中的管理密碼

2、克強(qiáng)指數(shù)看經(jīng)濟(jì)冷暖

3、PMI指數(shù)解讀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

4、從PPI、CPI看通脹/通縮隱憂(yōu)

5、“六穩(wěn)”和“六?！?

6、當(dāng)前宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)解讀：GDP、就業(yè)、消費(fèi)、投資、外貿(mào)、基建、房地產(chǎn)、資本市場(chǎng)等

7、謹(jǐn)防金融風(fēng)險(xiǎn)

8、4月政治局會(huì)議精神簡(jiǎn)要解讀

9、《政府工作報(bào)告》與兩會(huì)精神解讀

10、2021年經(jīng)濟(jì)前景研判

四、新風(fēng)險(xiǎn)：金融新周期與金融風(fēng)險(xiǎn)將影響建筑行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

1、全球債務(wù)飆升

2、堅(jiān)決管制貨幣總量

3、美聯(lián)儲(chǔ)最新動(dòng)作與中國(guó)的應(yīng)對(duì)

4、牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線(xiàn)

5、警惕區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延

6、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

7、企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

——案例：遼寧、山東企業(yè)債務(wù)危機(jī)

——案例：浙江慈溪建行不良率飆升的教訓(xùn)

——案例：無(wú)錫銀行：農(nóng)商行盲目上市擴(kuò)張的失敗樣本

8、部分中小銀行面臨破產(chǎn)清算威脅

9、中央金融工作會(huì)議

10、十九大報(bào)告指出，要“健全金融監(jiān)管體系，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線(xiàn)”

11、資本管制：詭譎的人民幣匯率

12、生病的股市：個(gè)人理性與集體非理性

13、投資理財(cái)?shù)睦Щ螅哄X(qián)往何處去？

14、百姓發(fā)現(xiàn)：只有房地產(chǎn)投資最穩(wěn)妥

15、建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)資金成本提升，融資越來(lái)越難

五、新規(guī)劃：“十四五”規(guī)劃關(guān)于新型城市化、基建、“新基建”的表述及其對(duì)我國(guó)建筑行業(yè)/企業(yè)的影響

1、“十四五”規(guī)劃關(guān)于基建的表述及其對(duì)我國(guó)建筑行業(yè)/企業(yè)的影響

——房地產(chǎn)政策重點(diǎn)圍繞增加住房供給和發(fā)展租賃住房市場(chǎng)

2、“十四五”規(guī)劃關(guān)于新型城市化的表述及其對(duì)我國(guó)建筑行業(yè)/企業(yè)的影響

——完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量

——城鎮(zhèn)化率提高1個(gè)百分點(diǎn)

——放開(kāi)戶(hù)籍限制、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等

3、“十四五”規(guī)劃關(guān)于城市群、都市圈表述及其對(duì)我國(guó)建筑行業(yè)/企業(yè)的影響

4、“十四五”規(guī)劃關(guān)于“新基建”的表述及其對(duì)我國(guó)建筑行業(yè)/企業(yè)的影響

5、“十四五”規(guī)劃關(guān)于戶(hù)籍改革、土地改革等結(jié)構(gòu)性改革的表述及其對(duì)我國(guó)建筑行業(yè)/企業(yè)的影響

——戶(hù)籍改革方面

——土地改革方面

——國(guó)企改革方面

——宏觀(guān)政策方面

——建筑行業(yè)/企業(yè)在“雙循環(huán)”和“十四五”規(guī)劃中發(fā)揮重要作用

6、“十四五”時(shí)期建筑企業(yè)的發(fā)展機(jī)遇

——在經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”中，基建必將扮演重要角色

——繼續(xù)對(duì)關(guān)鍵領(lǐng)域進(jìn)行投資：“兩新一重”與建筑行業(yè)的機(jī)遇

——“兩新一重”：新型城鎮(zhèn)化、新基建、國(guó)家重大戰(zhàn)略項(xiàng)目

——綠色發(fā)展、碳中和及其對(duì)建筑和房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊

六、新趨勢(shì)：土地、人口與貨幣：房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)

1、工業(yè)化、城市化加速需要房地產(chǎn)市場(chǎng)配合

——工業(yè)化加速提高居民收入，促進(jìn)農(nóng)村人口進(jìn)城

——城市化加速提升住房需求，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

2、城鎮(zhèn)化與城市群：全面鋪開(kāi)與多點(diǎn)開(kāi)花

——我國(guó)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間格局

——“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局

——我國(guó)主要發(fā)展軸

——我國(guó)主要城市群

3、為什么要緊盯都市圈和城市群建設(shè)

——按照世界城市化發(fā)展的“S型”規(guī)律曲線(xiàn)，城鎮(zhèn)化率顯示我國(guó)的城市化進(jìn)程仍處于中期，未來(lái)還存在繼續(xù)提高的空間。

——城市群和都市圈建設(shè)將帶來(lái)更多的人口流入城市，從而帶來(lái)更多的投資和消費(fèi)，提供經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)潛在動(dòng)力。

——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟(jì)的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費(fèi)需求，增強(qiáng)內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。

——進(jìn)入都市圈范圍的區(qū)域，將享受更多的發(fā)展紅利。

——“十四五”規(guī)劃和2021年《政府工作報(bào)告》：推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群

4、房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？

——2017.5.12，人民日?qǐng)?bào)發(fā)文：房?jī)r(jià)上漲是必然趨勢(shì)

——論經(jīng)濟(jì)體量，中國(guó)和美國(guó)最為相像；論土地制度，中國(guó)又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)，中國(guó)向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房?jī)r(jià)的問(wèn)題很復(fù)雜

——房地產(chǎn)周期：長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融

——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)

——人口老齡化加速影響房地產(chǎn)。老齡化會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)增速

——房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？看通脹、區(qū)域、投資渠道

——根源：土地財(cái)政，人地錯(cuò)配，貨幣超發(fā)

5、房地產(chǎn)供應(yīng)會(huì)增加：通貨膨脹預(yù)期、土地財(cái)政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的拉鋸

——貨幣發(fā)行增速加快，國(guó)家實(shí)行積極貨幣政策

——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭(zhēng)搶資產(chǎn)，房子漲價(jià)

——通脹預(yù)期下，購(gòu)房更容易保值：正面影響

——土地制度政策變化影響房地產(chǎn)

——地方財(cái)政依賴(lài)土地財(cái)政，地方政府財(cái)政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入

——部分支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，經(jīng)過(guò)各種渠道，外溢到房地產(chǎn)市場(chǎng)

——居民負(fù)債大幅激增，但負(fù)債絕對(duì)值遠(yuǎn)低于美國(guó)、日本

——各地?fù)屓舜髴?zhàn)，需要房地產(chǎn)配合

——“兩新一重”是重大抓手。其中一個(gè)“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當(dāng)然包括房地產(chǎn)

——2021年《政府工作報(bào)告》：老舊小區(qū)改造、安居房與基建

6、產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化

——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦

——政府能力、營(yíng)商環(huán)境

——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)

——我國(guó)主要區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南

——城市賦能產(chǎn)業(yè)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力取決于人才和資金的流向，硬環(huán)境+軟環(huán)境

——房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢(shì)

7、全國(guó)各區(qū)域產(chǎn)業(yè)投資與城市房地產(chǎn)投資潛力研判

——投資不過(guò)山海關(guān)，買(mǎi)債不買(mǎi)云貴川

——一、二、三線(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判

——各主要城市群產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判

七、新發(fā)展：我國(guó)建筑行業(yè)未來(lái)發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

1、城鎮(zhèn)化沒(méi)有完成，粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、西安都市圈等區(qū)域一體化加速，基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大量存在，基建投資和房地產(chǎn)投資將繼續(xù)發(fā)揮作用

2、中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，中西部基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊

3、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，廣大中產(chǎn)階層購(gòu)房需求增加

4、我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)支撐基建和房地產(chǎn)需求

5、十九大提出，用“三大變革”推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“高質(zhì)量發(fā)展”

——質(zhì)量變革。未來(lái)是城市競(jìng)爭(zhēng)，房子質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)

——2013年城市家庭戶(hù)均1套房，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)

——每次限購(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)受到影響

——十九大提出，“高速增長(zhǎng)要轉(zhuǎn)向高品質(zhì)增長(zhǎng)”。提高住房品質(zhì)是全國(guó)消費(fèi)者的心聲，要引起房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視

6、“房住不炒”政策變化影響建筑業(yè)

——自2016年四季度以來(lái)，中國(guó)樓市進(jìn)入“五限時(shí)代”

——中央提出“房住不炒”

——十九大報(bào)告提出，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。預(yù)示房地產(chǎn)市場(chǎng)將平穩(wěn)發(fā)展。不會(huì)大起大落

——銀行貸款、發(fā)行債券、海外融資等融資渠道被限制

7、在經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”中，基建必將扮演重要角色

——以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局

——我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)需要基建提供助力

8、新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設(shè)，需要基建的支持

9、19大后中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示建筑行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

——我國(guó)長(zhǎng)期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求

——基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件

——朱镕基：房地產(chǎn)拉動(dòng)了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

——地方財(cái)政壓力

——百姓財(cái)富保值

10、基建擴(kuò)張面臨巨大阻力，主要原因：

——財(cái)政約束。各省財(cái)政赤字太大。

——貨幣約束

——成本約束

——需求導(dǎo)向、效益為本：2021.3.29，國(guó)務(wù)院辦公廳最新通知：嚴(yán)禁以新建城際鐵路/市域（郊）鐵路名義變相建設(shè)地鐵/輕軌

11、新基建政策給建筑行業(yè)帶來(lái)的機(jī)遇

——應(yīng)對(duì)疫情影響，為了振興經(jīng)濟(jì)，國(guó)家特別提出要加快5G網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度，這也是近期行業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)，將成為下一步工程建設(shè)領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)，給建筑業(yè)帶來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇。

12、新時(shí)期建筑企業(yè)在技術(shù)水平、服務(wù)水平等方面有更高的要求

13、疫情給建筑行業(yè)帶來(lái)的挑戰(zhàn)

14、最新房地產(chǎn)金融政策給建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的挑戰(zhàn)

八、新政策：我國(guó)基建政策和房地產(chǎn)政策的變化和影響

1、基建政策變化和影響

——2018年10月31日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)國(guó)辦發(fā)〔2018〕101號(hào)文《關(guān)于保持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板力度的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出由于2018年以來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施投資增速回落較多，亟需聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域突出短板。

——主要精神：加大基建補(bǔ)短板力度，融資平臺(tái)、PPP、專(zhuān)項(xiàng)債、貸款保駕護(hù)航。

——2008年10月的基建托底，典型特征是“力度大”（4萬(wàn)億資金注入）、“落地快”（在10月的常務(wù)會(huì)議上，就核準(zhǔn)一批建設(shè)項(xiàng)目）。

——2019年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)下行期，投資不旺的情況下，基建托底是大勢(shì)所趨

2、2020年3月12日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，明確了省級(jí)政府更大的用地自主權(quán)。

——《決定》稱(chēng)，將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

——《決定》還規(guī)定，試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年，具體實(shí)施方案由試點(diǎn)省份人民政府制訂并報(bào)自然資源部備案。

3、2018年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，提出“新基建”概念。會(huì)議提出“加強(qiáng)人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。

4、應(yīng)對(duì)疫情影響，發(fā)力新基建。中共中央政治局常務(wù)委員會(huì)2020年3月4日召開(kāi)的會(huì)議中進(jìn)一步提出“要加大公共衛(wèi)生服務(wù)、應(yīng)急物資保障領(lǐng)域投入，加快5G網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度”。

5、中共中央政治局常務(wù)委員會(huì)2020年3月4日召開(kāi)的會(huì)議中進(jìn)一步提出，要選好投資項(xiàng)目，加強(qiáng)用地、用能、資金等政策配套，加快推進(jìn)國(guó)家規(guī)劃已明確的重大工程和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

6、2020年新增專(zhuān)項(xiàng)債向基建傾斜，政策性金融或成為基建的“長(zhǎng)期資金供給”

——隨著資金問(wèn)題得到緩解，同時(shí)基建項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充足，2020年建筑業(yè)弱復(fù)蘇趨勢(shì)穩(wěn)定。

7、“房住不炒”政策變化影響房地產(chǎn)業(yè)

——自2016年四季度以來(lái)，中國(guó)樓市進(jìn)入“五限時(shí)代”

——中央提出“房住不炒”

——銀行貸款、發(fā)行債券、海外融資等融資渠道被限制

——最新房地產(chǎn)政策變化影響建筑行業(yè)

8、最新房地產(chǎn)金融政策

（1）三道紅線(xiàn)

——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強(qiáng)對(duì)房企資金“三道紅線(xiàn)”管控

（2）房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發(fā)布對(duì)銀行房貸“五檔分類(lèi)”要求

——廣東地區(qū)LPR加點(diǎn)提高

——嚴(yán)查房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市

——上海、廣東限購(gòu)政策升級(jí)，對(duì)政策“打補(bǔ)丁”

（3）地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控

——針對(duì)狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，2019年5月17日，銀保監(jiān)會(huì)祭出《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“23號(hào)文”)后，強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，嚴(yán)格限制了前端融資模式的發(fā)展。

——23號(hào)文+窗口指導(dǎo)后，部分信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停，舊改、供應(yīng)鏈金融購(gòu)房尾款類(lèi)項(xiàng)目除外

（4）房貸集中度管理新政

——2021年1月9日中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)日前發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度

——各省加碼

9、在經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”中，基建必將扮演重要角色

——以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局

——我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)需要基建提供助力

10、新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設(shè)，需要基建的支持

11、19大后中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示建筑行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

——我國(guó)長(zhǎng)期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求

——基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件

——朱镕基：房地產(chǎn)拉動(dòng)了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

——地方財(cái)政壓力

——百姓財(cái)富保值

12、基建擴(kuò)張面臨巨大阻力，主要原因：

——財(cái)政約束。各省財(cái)政赤字太大。

——貨幣約束

——成本約束

——需求導(dǎo)向、效益為本：2021.3.29，國(guó)務(wù)院辦公廳最新通知：嚴(yán)禁以新建城際鐵路/市域（郊）鐵路名義變相建設(shè)地鐵/輕軌

13、2021年《政府工作報(bào)告》關(guān)于基建、新基建、房地產(chǎn)的相關(guān)精神解讀

（1）刺激經(jīng)濟(jì)還是要靠基建

（2）基建：積極的財(cái)政政策有望保證基建項(xiàng)目資金需求

——積極的財(cái)政政策（去年的專(zhuān)項(xiàng)債沒(méi)用完）

——2020年新增專(zhuān)項(xiàng)債向基建傾斜，政策性金融或成為基建的“長(zhǎng)期資金供給”。

——預(yù)計(jì)2021年基建投資（全口徑）增速將達(dá)到4.6%，略超去年水平。在新增地方政府專(zhuān)項(xiàng)債3.75萬(wàn)億和抗疫特別國(guó)債1萬(wàn)億的的2020年，基建投資（全口徑）增速僅有3.6%，尚有部分資金還未真正形成支出——2020年財(cái)政存款增加約3000億，另有部分支出或未完成實(shí)物投資量，可平滑至2021年進(jìn)一步形成投資。疊加今年積極的財(cái)政政策，2021年基建投資（全口徑）增速預(yù)計(jì)有望達(dá)到4.5%-6.0%之間，超過(guò)2020年1.0個(gè)百分點(diǎn)以上。我們的這一測(cè)算已經(jīng)充分考慮了地方政府統(tǒng)籌土地出讓金收入用于穩(wěn)步去化杠桿的需求。

（3）新基建

——政府工作報(bào)告中要求“統(tǒng)籌推進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施和新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。”在優(yōu)化和穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈部分，也強(qiáng)調(diào)“加大5G網(wǎng)絡(luò)和千兆光網(wǎng)建設(shè)力度”和“加強(qiáng)質(zhì)量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。此外今年政府投資方向繼續(xù)側(cè)重“兩新一重”建設(shè)，完善承諾制加快項(xiàng)目審批和落地。投資重點(diǎn)領(lǐng)域延續(xù)2020年政府工作報(bào)告的“兩新一重”領(lǐng)域，新提及“發(fā)展現(xiàn)代物流體系”，以暢通國(guó)內(nèi)要素流動(dòng)，促進(jìn)國(guó)內(nèi)大循環(huán)。“簡(jiǎn)化投資審批程序，推進(jìn)實(shí)施企業(yè)投資項(xiàng)目承諾制”，加快項(xiàng)目審批和落地。會(huì)議同時(shí)強(qiáng)調(diào)“完善支持社會(huì)資本參與政策”。

（4）房地產(chǎn)

——住房問(wèn)題延續(xù)房住不炒、因城施策和舊城改造的基調(diào)，但突出租賃問(wèn)題和大城市住房發(fā)展問(wèn)題

——堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專(zhuān)項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

（5）推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群。優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

（6）地方債務(wù)。無(wú)法延續(xù)?；芰κ芟?

（7）碳中和、節(jié)能環(huán)保（綠色建筑、水務(wù)環(huán)保）與基建

（8）老舊小區(qū)改造、安居房與基建

14、2020年3月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，就加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)公開(kāi)征求意見(jiàn)。通知提出，縣城新建住宅以6層為主，新建住宅最高不超過(guò)18層。

——縣城人口密度應(yīng)控制在每平方公里0.6萬(wàn)至1萬(wàn)人，縣城建成區(qū)的建筑總面積與建設(shè)用地面積的比值應(yīng)控制在0.6至0.8。

——縣城居住建筑高度要與消防救援能力相匹配?？h城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比應(yīng)不低于75%。縣城新建住宅最高不超過(guò)18層。確需建設(shè)18層以上居住建筑的，應(yīng)嚴(yán)格充分論證，并加強(qiáng)消防應(yīng)急、市政配套設(shè)施等建設(shè)。

——縣城新建建筑要普遍達(dá)到基本級(jí)綠色建筑要求。

——要嚴(yán)格控制縣城廣場(chǎng)規(guī)模，縣城廣場(chǎng)的集中硬地面積不應(yīng)超過(guò)2公頃。推行“窄馬路、密路網(wǎng)、小街區(qū)”，打造縣城宜人的空間尺度。控制縣城道路寬度，縣城道路包括綠化帶的紅線(xiàn)寬度不超過(guò)40米。

15、“2213”：22城“兩集中”供地新政解讀

——22城“兩集中”供地新政的推出

——22城“兩集中”供地新政進(jìn)展和實(shí)施效果解讀：基于北京、杭州等城市土地出讓實(shí)踐

——22城“兩集中”供地新政的反思

——22城“兩集中”供地新政之后的土拍市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)？

——22城“兩集中” 土地新政展望

——22城“兩集中”供地新政的學(xué)習(xí)與思考

九、新應(yīng)對(duì)：新政策下建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)

1、建筑行業(yè)/企業(yè)為什么要緊盯都市圈和城市群建設(shè)

——按照世界城市化發(fā)展的“S型”規(guī)律曲線(xiàn)，城鎮(zhèn)化率顯示我國(guó)的城市化進(jìn)程仍處于中期，未來(lái)還存在繼續(xù)提高的空間。

——城市群和都市圈建設(shè)將帶來(lái)更多的人口流入城市，從而帶來(lái)更多的投資和消費(fèi)，提供經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)潛在動(dòng)力。

——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟(jì)的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費(fèi)需求，增強(qiáng)內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。

——進(jìn)入都市圈范圍的區(qū)域，將享受更多的發(fā)展紅利。

2、跟蹤政府規(guī)劃，緊緊圍繞產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向

3、充分利用城鎮(zhèn)化、城市群戰(zhàn)略給建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的機(jī)遇，提升自身業(yè)務(wù)水平和可持續(xù)發(fā)展能力，打造百年企業(yè)

——施工企業(yè)必須重新審視粗放式管理引發(fā)的問(wèn)題，增強(qiáng)對(duì)施工機(jī)械進(jìn)行精細(xì)化管理的意識(shí)，將管理方式由線(xiàn)下轉(zhuǎn)變?yōu)榫€(xiàn)上?？紤]到機(jī)械使用成本一般占項(xiàng)目成本的10%～25%，用好機(jī)械、管好機(jī)械，可以顯著提升項(xiàng)目的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益。

4、高品質(zhì)是未來(lái)我國(guó)建筑業(yè)發(fā)展的著力點(diǎn)

——建筑業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展既要提升產(chǎn)品品質(zhì)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域就是把打造百年住宅、健康住宅納入房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展體系加快推進(jìn)，又要找準(zhǔn)主攻方向加快進(jìn)行科技創(chuàng)新，解決行業(yè)熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。

——數(shù)字化轉(zhuǎn)型衍生機(jī)遇，不斷提高建筑產(chǎn)業(yè)智慧化水平，推動(dòng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)與建筑業(yè)的深度融合；同時(shí)加快BIM(建筑信息模型)技術(shù)推廣應(yīng)用；在工程項(xiàng)目規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、造價(jià)等各階段，推廣BIM技術(shù)應(yīng)用，利用云計(jì)算、云存儲(chǔ)技術(shù)和云服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)建筑全生命周期各參與方的數(shù)據(jù)共享和協(xié)同合作，為項(xiàng)目方案優(yōu)化和科學(xué)決策提供依據(jù)。

——建筑業(yè)的發(fā)展方式相對(duì)粗放，在高質(zhì)量發(fā)展的大背景之下，建筑業(yè)發(fā)展的基本方向應(yīng)該是加快從粗放型向精細(xì)化的轉(zhuǎn)變。同時(shí)，企業(yè)要打造自己的技術(shù)品牌，以創(chuàng)新提高技術(shù)實(shí)力。

——建筑行業(yè)越來(lái)越重視科技創(chuàng)新引領(lǐng)：新技術(shù)、新模式、新材料等

——從“土木基建”到“信息基建”，技術(shù)落地至關(guān)重要

——從整個(gè)行業(yè)發(fā)展看，建筑行業(yè)未來(lái)仍有很大的創(chuàng)新發(fā)展空間。

5、危機(jī)中彰顯裝配式建筑的優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展裝配式建筑

——對(duì)比傳統(tǒng)建筑，裝配式在施工建設(shè)速度和應(yīng)急能力方面具有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，能提供安全、優(yōu)質(zhì)、綠色、環(huán)保的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)建筑的高質(zhì)量高品質(zhì)。

——發(fā)揮裝配式建筑集成設(shè)計(jì)的優(yōu)勢(shì)。集成設(shè)計(jì)的理念并不能簡(jiǎn)單地理解為“各專(zhuān)業(yè)技術(shù)的集成”，而是產(chǎn)品建造全周期、全專(zhuān)業(yè)的集成解決方案，從產(chǎn)品的制造端、使用端、運(yùn)維端逆向指導(dǎo)設(shè)計(jì)思維。真正從需求出發(fā)，拿出最合理的解決方式。

——裝配式建筑的發(fā)展也將帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)工人轉(zhuǎn)型。近年來(lái)，國(guó)家大力推進(jìn)工程總承包和建筑產(chǎn)業(yè)工人隊(duì)伍的建設(shè)。

6、開(kāi)拓基建和“新基建”新業(yè)務(wù)

——順應(yīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)戰(zhàn)略和新發(fā)展格局，建工行業(yè)/企業(yè)創(chuàng)新性參與，積極促進(jìn)企業(yè)基建和“新基建”業(yè)務(wù)創(chuàng)新。

——新基建7大領(lǐng)域所在行業(yè)/企業(yè)的機(jī)會(huì)

——從新基建七大領(lǐng)域中，發(fā)現(xiàn)新業(yè)務(wù)

——開(kāi)拓新業(yè)務(wù)：水務(wù)環(huán)保

——開(kāi)拓新業(yè)務(wù)：管廊建設(shè)

——其他機(jī)會(huì)……

7、充分利用XX集團(tuán)工程總承包、工程建設(shè)全過(guò)程咨詢(xún)企業(yè)的資質(zhì)

——建筑領(lǐng)域新資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)使建筑業(yè)面臨重新洗牌，建筑企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是“大而全”、“專(zhuān)而精”。

——2019年，住建部印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)全過(guò)程工程咨詢(xún)服務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程總承包管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》等，加快培育和發(fā)展工程總承包、工程建設(shè)全過(guò)程咨詢(xún)企業(yè)。當(dāng)前，培育工程總承包、全過(guò)程工程咨詢(xún)企業(yè)，發(fā)展專(zhuān)業(yè)作業(yè)企業(yè)已成為重要趨勢(shì)，國(guó)家鼓勵(lì)工程總承包或?qū)I(yè)承包企業(yè)擁有一定數(shù)量的自有技術(shù)工人，壯大建筑產(chǎn)業(yè)工人隊(duì)伍，進(jìn)一步細(xì)化行業(yè)分工，推動(dòng)建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

8、新形勢(shì)下建筑企業(yè)創(chuàng)新融資

——建筑企業(yè)融資方法九大招

——新形勢(shì)下建筑企業(yè)新融資模式

——發(fā)行綠色債券

9、做好自己的事情

——做好產(chǎn)品，造好房子

——施工企業(yè)降本增效

——未雨綢繆。系好安全帶

——加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)，保障基建和“新基建”業(yè)務(wù)的推進(jìn)

10、夯實(shí)實(shí)力，主動(dòng)求變：對(duì)XX公司管理者做好企業(yè)業(yè)務(wù)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型升級(jí)的幾點(diǎn)建議

（1）有所為，有所不為，有所作為

（2）要做到：安心、靜心、信心

（3）精準(zhǔn)識(shí)變、科學(xué)應(yīng)變、主動(dòng)求變

——國(guó)企改革

——合規(guī)經(jīng)營(yíng)（中興事件后，重要國(guó)企都設(shè)立了合規(guī)專(zhuān)員）

（4）再審視、再謀劃、再提升

——深耕細(xì)作、比拼內(nèi)功

——技術(shù)突破

——培養(yǎng)自身的卓越運(yùn)營(yíng)能力，以管理風(fēng)險(xiǎn)和不確定性

——打造敏捷靈活的業(yè)務(wù)版圖

（5）積極應(yīng)對(duì)壓力，抓好兩個(gè)效益，擔(dān)負(fù)四個(gè)責(zé)任

（6）加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)，保障企業(yè)業(yè)務(wù)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型升級(jí)

長(zhǎng)風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海！

祝大家事業(yè)順利，身體健康！