熊大尋訪談錄四

第四是產(chǎn)業(yè)策劃，在房地產(chǎn)領(lǐng)域體現(xiàn)為泛地產(chǎn)的開發(fā)。

2004年我們策劃的新希望的大商匯項目，就是一種全新的地產(chǎn)理念---“物流地產(chǎn)”， 2004年，新希望大商匯成為中國地產(chǎn)的哥倫布，把物流地產(chǎn)變成了中國房地產(chǎn)業(yè)的新大陸，開始在全國興起了物流地產(chǎn)的狂潮，引起全國的效仿。當政府的調(diào)控政策使得地產(chǎn)商的路越走越窄時，開發(fā)商們紛紛學習大商匯，打起了“物流地產(chǎn)”的大旗。

所謂的“物流地產(chǎn)”，就是先選地建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，將有一個資產(chǎn)管理隊伍進行物業(yè)管理，他們的工作主要是提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)。

也就是說，物流地產(chǎn)開發(fā)商只是從事地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，而日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶或客戶指定的物流公司操作。其本質(zhì)是地產(chǎn)商而非物流商。

“物流地產(chǎn)”模式的價值在于能更有效地幫助客戶管理運用資金、降低成本，提高企業(yè)核心競爭力。地產(chǎn)和物流設(shè)施占據(jù)了物流公司的很大一部分固定成本。而物流地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點，建設(shè)、運營與管理專用物流設(shè)施，而且準備采用本地與全球的專業(yè)技能開發(fā)物流配送設(shè)施，與客戶建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時間與合適的地點，提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施。

但這只是物流地產(chǎn)的書面定義，但物流地產(chǎn)的真正好處有幾點：

一是廉價圈地

行業(yè)的快速增長往往離不開大環(huán)境。數(shù)據(jù)表明，我國物流市場需求和現(xiàn)代物流業(yè)均已進入快速增長時期，目前市場規(guī)模超過2萬億元，并且根據(jù)專家的預(yù)測，未來幾年我國物流市場將保持年均20%的增速。

開發(fā)高容積率的住宅馬上就可以回收數(shù)以億計的利潤，而做物流地產(chǎn)未來的成長將帶來豐厚的回報。房地產(chǎn)與物流地產(chǎn)的根本區(qū)別在于，開發(fā)房地產(chǎn)時，開發(fā)商最關(guān)心的是盡快賣完自己的房子。然而物流地產(chǎn)開發(fā)的收益卻是在開發(fā)之后，不僅要建好市場，還要經(jīng)營好市場，管理好市場，保持物業(yè)的持續(xù)增值能力。

開發(fā)商心里有數(shù)，做地產(chǎn)項目，影響利潤的關(guān)鍵因素在于土地成本，廉價土地是他們發(fā)家的資本。物流地產(chǎn)是政府大力支持的項目，在土地立項上，物流地產(chǎn)相對而言比較廉價。尤其是昆明作為東盟橋頭堡及中國東盟兩廊的中心城市，面向東盟18億人的巨大商機，大商匯項目符合昆明及云南省政府的打造物流中心城市的發(fā)展戰(zhàn)略，因此獲得政策支持就不言而喻了。

物流行業(yè)是國家鼓勵的行業(yè)，即使是在地根縮緊的情況下，物流地產(chǎn)商也比較容易拿到地，而且是相對廉價的土地。

然而，是什么原因?qū)е碌胤秸靶母是樵浮钡貙⒋髩K土地廉價地轉(zhuǎn)讓給投資商呢？

物流地產(chǎn)項目大多位于中心城市的郊區(qū)和邊緣地帶，土地價格原本就比中心區(qū)便宜，而且房地產(chǎn)大幅圈地，地價自然更加便宜。更為重要的是，物流地產(chǎn)的出發(fā)點是將地產(chǎn)資源與其它資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現(xiàn)資源價值的最大化。

如果純住宅地產(chǎn)開發(fā)，政府在取得土地款之外，就沒有更多的地方收益了。而物流地產(chǎn)項目卻能給當?shù)貛斫?jīng)濟發(fā)展的推動力，持續(xù)增加地方稅收和安排更多的人員就業(yè)。因此，政府以較低的價格轉(zhuǎn)讓土地給房地產(chǎn)商做物流地產(chǎn)項目也就不奇怪。

富力地產(chǎn)總裁張力在2007年發(fā)出了感嘆“拿地太便宜了”，富力在廣州花都區(qū)一口氣吃下了1900畝工業(yè)倉儲用地，土地價格為10萬／畝，而當?shù)赝恋氐牡貎r為18萬／畝。也就是說，富力幾乎是以現(xiàn)有土地價格的一半，拿下了現(xiàn)在用于做物流地產(chǎn)的用地，難怪富力地產(chǎn)總裁張力會說“拿地太便宜了”。

二是租金高、回報穩(wěn)定

除了最誘人的廉價土地外，物流地產(chǎn)投資多、租金高、回報穩(wěn)定的特點也讓房地產(chǎn)商“心馳神往”。

大商匯國際建材城只租不售，均價大約為每月每平方米在40～60元之間，管理費另計。如此說來，即使按最低40元／平米價格，建筑面積40萬平米的國際建材城按八成出租率估算，每年的租金將到達1.5億元左右。

然而，大商匯的整體規(guī)劃不只是面積達40萬平米的國際建材城，而近100萬平米的商業(yè)面積。

隨著城市中心區(qū)的發(fā)展，中心區(qū)的物流集散地需要更大的空間來承接，因此向市郊轉(zhuǎn)移成為必然，房地產(chǎn)商獲得了新的機會。

開發(fā)商希望通過多途徑的嘗試，緩解宏觀調(diào)控帶來的巨大壓力，然而，轉(zhuǎn)向物流地產(chǎn)，同時也要迎來更大的風險：前期客源壓力，運作模式壓力，以及市場風險等，這些都是他們不得不面對的問題。有了問題，就會有人想辦法，有人想辦法，就會有高招。所以，物流地產(chǎn)出現(xiàn)了第三種好處。

三是轉(zhuǎn)換用途

中國的物流地產(chǎn)是“概念圈地”，很多地產(chǎn)商打著物流地產(chǎn)的幌子在圈地，再把土地拿來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，土地的用途不同，土地的價格也不同。開發(fā)商往往在廉價購買土地后轉(zhuǎn)做經(jīng)營其他地產(chǎn)項目。這種現(xiàn)象太多了，有的甚至更嚴重。如住宅立項的土地用在商務(wù)上，在北京的CBD就是一件很普遍的事。

中國號稱實施“世界上最嚴格的土地保護制度”，城市的土地屬于國有，但是“嚴格的土地制度”也鍛煉了中國地產(chǎn)商高超的商業(yè)技巧。

放眼北京的CBD，商務(wù)住宅和寫字樓的廣告比比皆是，而真正的敢理直氣壯號稱純住宅的寥若晨星。據(jù)了解，除籃堡國際公寓打出純住宅的口號以外，大多數(shù)的地產(chǎn)公司打出的口號都是商務(wù)、出租。而據(jù)業(yè)地產(chǎn)界人士透露，很多地產(chǎn)商都試圖把住宅或公寓立項的土地變相地開發(fā)成寫字樓的功能。

前面提到的富力地產(chǎn)買下1900畝廣州工業(yè)倉儲用地，這個工業(yè)倉儲用地的用處是什么呢？據(jù)了解，富力這個物流地產(chǎn)項目正在進行前期的招商工作，計劃有住宅、酒店、寫字樓及物流等業(yè)態(tài)。

這種現(xiàn)象沒有辦法區(qū)別是否違規(guī)。開發(fā)商從頭到尾也都是按照政策范圍內(nèi)操作，只是最終產(chǎn)品的使用功能轉(zhuǎn)換了。

熟悉這一套的高手要算潘石屹，他的現(xiàn)代城和建外的SOHO通過集納時尚元素的家庭辦公理念，掩蓋了寫字樓的本來面目，購買者趨之若鶩。而據(jù)了解，建外SOHO的土地立項并非商業(yè)地產(chǎn)項目，但建起來的新型公寓卻完全具備寫字樓功能。

為此，潘石屹說“政府給地產(chǎn)商劃定一個圈，就這么大的范圍，大家都聚集在圓圈中心，只有向邊緣靠近才能得到想要的，但不是盲目地靠近，而是看準的情況下?！?

土地在開發(fā)之前有很多名目，比如有工業(yè)用地（工業(yè)地產(chǎn)）、倉儲用地（物流地產(chǎn)）、住宅用地和商業(yè)用地等。根據(jù)土地的用途不同，土地的價格也不同。

寫字樓立項與住宅和公寓立項的在很多方面相差很多，住宅立項和寫字樓立項的土地出讓金大概相差50％，顯然用住宅立項的土地建造具有寫字樓功能的住宅會獲取更為豐厚的利潤。

在使用年限上，住宅用地為70年，而商業(yè)寫字樓或者工業(yè)和其他用地一般為40年或50年。如果說住宅用地的價格為500元/平米時，商用地價就可能是1000元/平米，同樣一塊地，開發(fā)立項不同價格差別很大。

實際還遠不止這些，考慮到使用年限上的差異，住宅用地的使用年限是70年，寫字樓是50年，二者相差就是70年乘以500元與50年乘以1000元的差價。這其中的成本收益相當可觀。

此外，住宅和寫字樓的銀行按揭貸款也相差許多，住宅可以8成按揭而寫字樓只能6成或5成按揭，寫字樓功能的住宅還可以享受貸款利率的差別。還有在其他配套設(shè)備和收費標準上，包括電、水、層高等也不同，物業(yè)管理費、房產(chǎn)稅等也相差很多等等。這種住宅與寫字樓的交叉換位，也開始大量發(fā)生在物流地產(chǎn)上，工業(yè)用地與商業(yè)用地之間差距之大，更遠在住宅與寫字樓之上。

土地立項不同而導致巨大的利益差異，致使開發(fā)商改變土地的使用意圖和使用性質(zhì)已經(jīng)不是新鮮的事情。

精明的開發(fā)商在土地審批和建設(shè)上并不存在“違規(guī)”，問題的關(guān)鍵在于使用上。如果在后期使用上政府不嚴加管理，地產(chǎn)商的相對廉價圈來的地還會巧妙地運作其他地產(chǎn)項目，單就一個土地預(yù)審制度恐怕很難解決“土地變形”問題。

也許政府在進行土地規(guī)劃之時要考慮到市場需求，但政府部門又畢竟不是商人，他們更多的是要考慮公共利益。政府如何扮演好一個合理配置國有資源的角色，制訂一個“多贏”的政策，是一道政府是否稱職的考題。

四是熱錢轉(zhuǎn)型

近年來，政府的宏觀調(diào)控直指房產(chǎn)投資，改變了溫州人對房地產(chǎn)的投資期望，不少資本開始準備撤退。嗅覺靈敏的溫州人早就預(yù)料到地根、銀根縮緊的政策信息。

前幾年房產(chǎn)暴利，他們預(yù)感房地產(chǎn)行業(yè)風險會很大，尤其是銀行系統(tǒng)的金融風險。2004年春節(jié)時，率先進入房地產(chǎn)的德力西宣布“淡出房產(chǎn)”。業(yè)內(nèi)人士分析，今年政策變化，一些融資過大、按揭貸款辦不下來的項目會受到影響，預(yù)計今年一些資本將會分流轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域。

不過，這些資本并沒有完全脫離房地產(chǎn)的影子。德力西集團淡出房產(chǎn)后，馬上進入了物流產(chǎn)業(yè)。去年，德力西集團與北京物美集團、河北新奧集團、安徽南翔集團的企業(yè)領(lǐng)導結(jié)伴考察了60多個城市，對中西部的城鄉(xiāng)結(jié)合部進行了綜合物流基地可行性的論證。之后，四家企業(yè)成立公司，準備在全國投資20個物流園區(qū)，總投資預(yù)算達500億元。

不過業(yè)內(nèi)人士分析，這些綜合物流基地，多少有點“高級房地產(chǎn)”的味道。綜合物流基地包括了商貿(mào)城、倉儲和交通運輸，其中商貿(mào)城還會進行像商鋪那樣的招商，如引進服裝、鞋帽、皮革等產(chǎn)業(yè)，采取像房地產(chǎn)那樣的預(yù)售形式。

因此，大商匯的策劃掀起了中國物流地產(chǎn)的熱潮，其中奧妙可見一斑。雖然，大商匯的產(chǎn)品很一般，但是沒關(guān)系，賺錢已不在這個環(huán)節(jié)了。這就是產(chǎn)業(yè)策劃的威力。

第五是商業(yè)魔式策劃，這個環(huán)節(jié)我在前面已講了很多，這里就不再講了，整個商業(yè)社會最高級的機密和最玄妙的技巧，都包括在商業(yè)魔式策劃里了。越是暴利的行業(yè)，越是成功的企業(yè)，商業(yè)魔式越是高明。這個大家可以自己去研究。