如何開發(fā)旅游地產(chǎn)？——高贏利旅游地產(chǎn)的策劃規(guī)劃方法！

熊大尋旅游規(guī)劃公司/文

熊大尋旅游規(guī)劃公司近年來發(fā)現(xiàn)，中國各城市排名前十的老板都在投資開發(fā)旅游、都在為投資開發(fā)旅游地產(chǎn)做準(zhǔn)備。中國樓市場經(jīng)歷了黃金十年，目前已風(fēng)光不在；中國實體經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和互聯(lián)網(wǎng)大潮的沖擊，目前已舉步維艱。國家經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型，企業(yè)實體也在轉(zhuǎn)型，互聯(lián)網(wǎng)太專業(yè)、進(jìn)入太晚，實體經(jīng)濟(jì)很難賺錢，礦業(yè)能源腰桿不硬玩不動，股票市場十進(jìn)九虧……。未來在哪里？旅游告訴你！

旅游業(yè)是二十一世紀(jì)最朝陽的行業(yè)，中國已進(jìn)入中產(chǎn)階級社會，從全民富裕導(dǎo)致全民旅游，旅游進(jìn)入井噴時代！汽車時代的到來，消費社會的形成，玩樂思想的流行，微信炫拍的風(fēng)靡，讓旅游進(jìn)入了史無前例的大爆炸時代！

春江水暖鴨先知，一些先知先覺、實力雄厚的企業(yè)率先進(jìn)入旅游業(yè)，一開始興奮莫名，原來在城市里搞地產(chǎn)，屁大一塊地天價不說，還要好多人爭來搶去?，F(xiàn)在天大的一片地不僅價格低廉，而且無人競爭！中國人都有跑馬圈地、占地為王的傳統(tǒng)，以旅游開發(fā)名義這一占就是幾千畝上萬畝地！何其輝煌！短期怎么玩，中期怎么搞，遠(yuǎn)期怎么算，老板心里樂開了花。考察學(xué)習(xí)了、策劃規(guī)劃做了、合同也簽了、資金也到位了，接下來怎么做？幾乎所有的老板都該蒙圈了！

因為旅游業(yè)與其他行業(yè)完全不一樣！

其他行業(yè)是開店經(jīng)營，店在哪里吃哪里；旅游業(yè)是只此一家別無分店，一定要吃全國！

其他行業(yè)是同類產(chǎn)品競爭，即同類型的產(chǎn)品才存在競爭。而旅游業(yè)則是全品類競爭，即任何一個景區(qū)，你的競爭對手不僅是同類型的景區(qū)，更是所有類型旅游景區(qū)的競爭。競爭超級激烈！

再加上傳統(tǒng)的認(rèn)知是旅游業(yè)投資大、回報慢，如何快速賺錢？城市地產(chǎn)都難于消化，

旅游地產(chǎn)如何盈利？隨著合同簽定、投資開發(fā)在即，這些問題馬上就成為旅游投資商撓頭的大難題。

熊大尋旅游規(guī)劃公司自己準(zhǔn)備投資云南姚安縣的古鎮(zhèn)旅游，因為我們曾經(jīng)成功策劃炒作姚安，吸引來了姚安第一個外來地產(chǎn)商，熊大尋本人也成為了姚安縣“榮譽(yù)縣民”，合作條件很好。但是，我們進(jìn)去一看，這個引來的浙江開發(fā)商投資開發(fā)了古鎮(zhèn)，但是連年虧損，古鎮(zhèn)平淡無奇，缺乏賣點。投了一千多年，想四千萬轉(zhuǎn)給我們，這就不是好項目了。如何迅速盤活古鎮(zhèn)我們有很多辦法，政府也相信我們能起死回生。但被浙江人橫賺三千萬，這種事情我們不干！最后的結(jié)果是，我們退出，古鎮(zhèn)也無人問津，政府也沒有辦法。

這件事是一個教訓(xùn)，政府在進(jìn)行旅游招商時，一定不要急功近利，不是有錢就能玩好旅游的。發(fā)展旅游的目的是為了打響知名度和吸引大量游客，不是投資金額的多少，何況很多老板樂意在房地產(chǎn)上投錢，旅游絕對是走過場的。好的資源被沒有能力的人把持了，有能力的進(jìn)不來，這個城市的旅游發(fā)展就徹底被耽誤了。最好的辦法是換屆之后，這種不作為或低作為的旅游企業(yè)，政府一定要想辦法讓他出局。你的一千萬、幾千萬事小，這個城市十幾萬人、幾十萬人的發(fā)展事大啊！他的旅游搞不起來，他就是不誠信，完全是來搞囤地甩賣的奸商，政府也不必對他客氣。實在不行，按真實投資把它收回，重新發(fā)牌，請有能力、真心做旅游的企業(yè)來搞?，F(xiàn)在大量的浙江老板在玩這種游戲，各地方政府一定要注意。

旅游地產(chǎn)，顧名思義，旅游在前，地產(chǎn)在后，一定千方百計把旅游做起來，生地做成熟地，熟地做成寶地，才能開發(fā)旅游地產(chǎn)?，F(xiàn)在很多著名景區(qū)爛尾或成為鬼樓的旅游地產(chǎn)項目大部分都是因為沒有按這個規(guī)則來做。不要以為在著名景區(qū)就可以省了旅游開發(fā)這個環(huán)節(jié)，著名旅游景區(qū)一般都是國家5A或國家級旅游名勝風(fēng)景區(qū)，你想在中心區(qū)開發(fā)是不可能的事。最后拿到的旅游地產(chǎn)開發(fā)用地一定是離景區(qū)十幾公里以上，基本上跟景區(qū)沒太多關(guān)系了！所以，旅游地產(chǎn)開發(fā)商必須在自己的地塊上大做旅游文章，必須把自己的地塊拿出一大部分來認(rèn)認(rèn)真真做旅游，否則一來就做地產(chǎn)那是天方夜譚！一定老本賠光！

那么怎么對這塊土地進(jìn)行旅游開發(fā)呢？

首先，要研究項目所在地的歷史文化和自然地理特征，從中找出特點、亮點和賣點出來，找出開發(fā)的主題概念出來。這一點聽起來容易，實施起來非常難。很多旅游規(guī)劃公司和規(guī)劃院都會提與地方文化相結(jié)合，但絕大多數(shù)旅游規(guī)劃方案和旅游策劃方案的文化挖掘都流于形式，流于表皮，不外乎三種形式：要么把當(dāng)?shù)亟ㄖ卦诮ㄖ细泓c穿衣戴帽、要么找?guī)讉€民族少女載歌載舞、要么雕塑碑刻生硬弱智地體現(xiàn)當(dāng)?shù)貧v史，他們既找不到最核心的文脈，又提不出最吸引人的賣點。

熊大尋旅游規(guī)劃公司認(rèn)為，旅游開發(fā)不是文化考古，更不是復(fù)制歷史，旅游開發(fā)的終極目的是吸引海量游客、發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。所以當(dāng)?shù)卦械臍v史文化只是我們創(chuàng)意的載體，我們一定要在原有文化基礎(chǔ)上大膽創(chuàng)意、大膽策劃，做到意料之外、情理之中、市場之需。創(chuàng)意策劃出來的主題概念一定是超越了原有歷史文化，一定是對游客有巨大的吸引力，一定是來源歷史又超出歷史！只有這樣，項目旅游文化主題和定位的提煉才是正確有力的。原封不動的復(fù)制和雕刻，只能是愚蠢弱智的表現(xiàn)，在當(dāng)?shù)卣垘讉€熟悉歷史的文人就可以策劃好旅游了，還要這些旅游規(guī)劃公司和旅游策劃公司做什么？還要你旅游地產(chǎn)開發(fā)商做什么？！

其次，在找到正確有力的旅游定位和主題概念之后，就要把景區(qū)所有的旅游產(chǎn)品和旅游項目全部圍繞這個定位和主題來創(chuàng)意策劃和開發(fā)建設(shè)。形成一個統(tǒng)一強(qiáng)大的體系。所有旅游產(chǎn)品和旅游項目都圍繞這個定位和主題說話，這樣這個定位和主題才站得住腳，才有強(qiáng)大的說服力。旅游就是說服，要能說、會說、經(jīng)得起說，這樣的旅游景區(qū)才會成功。

光這樣統(tǒng)一還不行，還要創(chuàng)意策劃出震撼性的旅游景觀和旅游項目出來，讓其成為景區(qū)的招牌菜，這是旅游景區(qū)開發(fā)的核心秘密！這樣的項目有一個足以震撼世人，有一個足以長治久安！這是熊大尋旅游規(guī)劃公司的一個核心方法。之前全國的同行創(chuàng)意旅游項目都是做人們聽說過、看到過的項目，完全談不上創(chuàng)意。所以，我們一年要看全國各地的旅游規(guī)劃方案上百個，幾乎都是千篇一律、千人一面的雷同和相似?？梢赃@樣說，一個上千畝的旅游景區(qū)或者旅游地產(chǎn)項目，不用看原有的規(guī)劃方案，我們閉上眼睛都能猜中90%的“創(chuàng)意”和“思路”。

上個月，熊大尋受邀參加一個飯局，尋甸鳳龍灣兩千畝旅游地產(chǎn)項目。老總剛想介紹，熊大尋說不用了，我告訴你你們的旅游規(guī)劃方案上有什么項目：高爾夫、花海、婚慶婚拍基地、教堂、游艇、觀光小火車、養(yǎng)生養(yǎng)老康復(fù)中心……，老板愣了，你怎么知道？是不是看過我們的方案？熊大尋告訴他，不用看，全國的旅游規(guī)劃項目大概都是這個套路。你白花錢了！你別覺得冤枉，中國99%的旅游規(guī)劃方案和旅游策劃方案都是白花錢！根本沒有動腦筋！老板按這些方案去開發(fā)建設(shè)，全國就會有成千上萬個幾乎一模一樣的旅游景區(qū)和旅游地產(chǎn)項目，結(jié)果只有一個，找死！

正確的旅游策劃和旅游規(guī)劃方法是什么？正確的旅游投資開發(fā)思路是什么？舉個例子，比如在四川松藩的旅游地產(chǎn)，熊大尋旅游規(guī)劃公司怎么策劃呢？松藩是岷山最高峰雪寶頂?shù)乃诘?，岷山自古被稱為海內(nèi)昆侖，上古傳說是天庭所在、神仙居所。加上這里是松贊干布迎娶文成公主的重要節(jié)點城市。所以我們把這個項目定位為“天空之城”，既吻合地理特點，又結(jié)合了浪漫愛情。讓我們看一看天馬行空的創(chuàng)意如何緊密結(jié)合邏輯嚴(yán)謹(jǐn)?shù)纳虡I(yè)，成就一個成功的旅游地產(chǎn)策劃經(jīng)典：

天空之城定位策劃：

SWOT分析

優(yōu)勢

項目正對九黃機(jī)場大門，也是自駕游必經(jīng)之地，每年上千萬人流提供項目潛在的人氣。

項目所在為川主廟鎮(zhèn)區(qū)，有一定數(shù)量的旅游項目和接待設(shè)施。

項目所在地松潘縣歷史文化豐厚，作為旅游城市其城市建筑外觀已有相當(dāng)品質(zhì)。尤其松潘作為海內(nèi)昆侖岷山最高峰雪寶頂所在，神話傳說中的天宮瑤池所在地，這一文化可為我所用，打造極富吸引力的旅游項目。

劣勢

項目遠(yuǎn)離松潘城區(qū)，缺乏商業(yè)人氣和旅游配套，如果本身不具備強(qiáng)大的旅游吸引力和人氣聚集力，勢必造成銷售和招商上的較大壓力。

項目地塊較小，作為旅游項目缺乏足夠的體量和規(guī)模。

機(jī)會

松潘作為成九旅游線中繼站和中轉(zhuǎn)地，缺乏震撼性的觀光景點、主題酒巴和特色溫泉項目。如果項目能策劃創(chuàng)意出對應(yīng)的項目，勢必填補(bǔ)松潘及成九旅游線及九黃旅游區(qū)的功能空白，分流數(shù)百萬人流的消費群。

周邊項目藏文化有余，而特色不足。天宮瑤池文化可作為創(chuàng)意基礎(chǔ)，結(jié)合溫泉、酒巴和震撼性建筑景觀的填空策略，可做出獨具旅游吸引力的項目來。另外，松贊干布和文成公主的文化僅體現(xiàn)為雕塑和傳說，松潘作為一代王者沖冠一怒為紅顏之地，如能深挖創(chuàng)作，可把愛情文化體現(xiàn)在項目中，做出愛情主題的旅游項目來。

如果結(jié)合上述兩大機(jī)會，打造出一個震撼性的旅游地產(chǎn)項目來，其主題、外觀和體驗可謂天下無雙！則不僅能分流千萬客流、迅速賣盤，更重要的是能快速形成開發(fā)商企業(yè)品牌，打響知名度和美譽(yù)度，為今后發(fā)展創(chuàng)造巨大利好！

威脅

項目遠(yuǎn)離旅游核心區(qū)九寨溝，如果核心區(qū)有項目率先打造震撼性的觀光景點、主題酒巴和特色溫泉項目。如果我們不抓住上述機(jī)會，被人搶先占有，則勢必讓項目錯失重要發(fā)展機(jī)遇。

藏文化在周邊項目比比皆是，熟悉產(chǎn)生輕視，游客期望更加新奇特的文化和項目，松潘除了藏文化，還有兩大文化可深挖：一是天宮瑤池，二是愛情文化。如果被周邊項目捷足先登，則會對位置遠(yuǎn)離歷史文化核心區(qū)松潘的本案造成屏蔽和困難。

結(jié)論：將天宮瑤池與愛情文化合二為一，結(jié)合溫泉和酒巴業(yè)態(tài)打造出一個既填補(bǔ)市場空白，又具有震撼性體驗的旅游地產(chǎn)項目，在品牌文化和旅游體驗上占領(lǐng)制高點。形態(tài)上是震撼視覺的天空上的城市即天宮，功能上是超越想像的空中溫泉和愛情酒巴，形成強(qiáng)大的市場號召力，緊緊抓住千萬人潮的旅游商機(jī)。

形象廣告詞：人望天方高！

形象定位：世界奇觀，天空之城

案名：天空之城

促銷口號：天空溫泉，愛情圣地

市場定位：九黃旅游區(qū)旅游目的地、愛情主題休閑度假區(qū)

功能定位：中國唯一天空愛情溫泉旅游小鎮(zhèn)

定位依據(jù)：

一、松潘為四線城市，樓盤遠(yuǎn)離松潘，雖毗鄰機(jī)場，但缺乏足夠的銷售拉力和購買動力。因此，必須讓樓盤增加足夠的賣點和吸引力。自駕營地不過是常規(guī)旅游配套，還談不上是旅游項目，本身缺乏魅力和吸引力，很少有人會沖著“自駕營地”千里而來，何況露營者為極少人群，不能帶來足夠的人氣和品牌效應(yīng)。另外，自駕營地不過為自駕客提供停車露營的場所，門檻過低，周邊沿路的項目都可以做到，特色個性不足，替代性太強(qiáng)。終其努力不過是讓項目成為一個平庸常規(guī)的旅游配套項目。

   而打造天空之城愛情溫泉旅游小鎮(zhèn)，以強(qiáng)大的功能和形象讓項目成為旅游目的地和指名消費項目。不僅豐富當(dāng)?shù)芈糜挝幕瘍?nèi)涵，更是添補(bǔ)當(dāng)?shù)芈糜喂δ芸瞻?，并且以超越想像的新奇特的觀光和體驗吸引海量人群。成為九黃旅游帶一大旅游亮點，對樓盤的租售將起到至關(guān)重要的作用。并且對開發(fā)商品牌貢獻(xiàn)巨大，一個項目就足以揚名天下！

二、九黃旅游區(qū)是世界級旅游觀光區(qū)，每年客流量達(dá)上千萬！但是缺乏主題突出、體驗豐富的休閑度假項目，九寨天堂及甲蕃古城項目及品牌已老化，缺乏新奇特的景觀和體驗項目。項目天空之城的建筑外觀、愛情圣地的文化內(nèi)涵及天空溫泉的新奇體驗，將添補(bǔ)九黃旅游區(qū)的旅游功能的空白，增加一大亮點。

三、松潘作為九黃旅游區(qū)的重要過境地和中轉(zhuǎn)地，其歷史文化豐厚，古城景觀蔚然，作為旅游城市觀光旅游已然成形，但是缺乏過夜旅游項目和休閑度假項目。尤其酒吧文化沒有形成，天空之城以天空之城的外觀、愛情文化的內(nèi)涵和天宮瑤池的神奇，將大大豐富松潘旅游文化和旅游功能，尤其沿河愛情大道和愛情主題酒巴將完善松潘及九黃旅游區(qū)夜間旅游。

LOGO建議：

  LOGO即標(biāo)識，標(biāo)記和識別之意，一個LOGO如果不能起到標(biāo)記和識別的作用一定不是好的LOGO！LOGO一定要體現(xiàn)“天空之城”的案名，讓人一望便知，既能體現(xiàn)樓盤的特點，同時又具有內(nèi)涵和美好的聯(lián)想。不能看不懂、不能過份抽象。結(jié)合本案創(chuàng)意的天空廣場的彩云圖案，LOGO圖案可在祥云之上有一個極為簡約概括的中式房子的造型，體現(xiàn)云上的房子和天空上的房子。好的樓盤產(chǎn)品自己會說話，建議今后外協(xié)公司不要另行一套去創(chuàng)意，樓盤建筑及景觀已把創(chuàng)意做足，大家把樓盤產(chǎn)品忠實地表現(xiàn)好就是好創(chuàng)意了。

賣點提煉：

九黃旅游區(qū)一年上千萬游客量，人流即財流！誰能抓住這么寵大的人群誰就能創(chuàng)造巨大的確良財富！但九寨溝和黃龍都是觀光型景點，周邊缺乏極具特色的休閑度假項目、夜間消費項目和冬季旅游項目，本案以極具特色的觀光、休閑和體驗旅游項目填補(bǔ)其市場空白，釋放千萬人流的巨大消費潛力！

空中溫泉創(chuàng)造世界奇觀！——空中溫泉你泡過嗎？

本案根據(jù)海內(nèi)昆侖即岷山最高峰雪寶頂在松潘的事實，根據(jù)民間傳說，天宮瑤池在昆侖之頂，創(chuàng)意了天空之城項目，并在項目中首創(chuàng)了世界唯一的空中溫泉！泡溫泉在高達(dá)30米的空中，如天鏡浮空，如神仙逍遙！前所未有的體驗形式，將成為萬眾矚目的熱點話題，將制造巨大的消費熱潮，創(chuàng)造海量財富！

天空之城超越所有想象！——空中城市你見過嗎？

天空之城沿路建筑皆為各具特色的藏族彩繪，每間房屋皆不同其他，五彩繽紛、鮮艷奪目，堪稱世界彩屋第一街！房屋外沿街是長達(dá)數(shù)百米的天空廣場，彩云圖案遍布廣場，遠(yuǎn)觀近賞如同漂浮在七彩祥云之上的天空城市，好似如夢如幻的海市蜃樓。第二排建筑從河岸邊看過去如同布達(dá)拉宮般壯闊雄偉，腰線上一排白云浮現(xiàn)，建筑如騰云霧之中，兩面看上去都如同天空中的城市。天空之城的建筑奇觀，迅速抓住人的眼球，每年上百萬空港客流及數(shù)百萬自駕游客必經(jīng)之地，必停之所，必玩之處。

愛情圣地打造天長地久！——愛情大道你走過嗎？

本案根據(jù)松贊干布和文成公主的愛情故事，將沿河步行道打造成天長地久大道暨愛情大道，將中國古代著名情侶的家鄉(xiāng)的土、石、木采集鋪設(shè)于道路之上，建成中國唯一的情路。天下情侶走一走，愛情才能天長地久！其形式、內(nèi)涵及體驗世界首創(chuàng)、震撼心靈！必將成為天下情人的祈禱愛情的朝圣地和海誓山盟的蜜月圣地。

空中天街體驗天宮集市！——天上街道你游過嗎？

五百米商業(yè)步行街以“天街”形式震撼呈現(xiàn)，街道不再是司空見慣的石板地磚，而是天空白云！白天走在藍(lán)天白云上，傍晚走在彩霞滿天中，夜晚則走在星星月亮上！超越想象，體驗震撼！購物不再重要，街道成為目的！

祈福泡池泡出愛情事業(yè)！——祈福泡池你玩過嗎？

首創(chuàng)主題溫泉泡池，如永結(jié)同心、白頭攜老、?？菔癄€、相濡以沫、子孫滿堂、步步高升、財源廣進(jìn)等等，每個泡池都通過巧妙的主題景觀打造，每個泡池都給人一個好處，制造心理賣點，讓人趨之如鶩。

愛情之山見證感天動地！——情人山你看過嗎？

天空之城對面就是松贊干布和文成公主化身的情人山，從項目現(xiàn)場看過去，主山整個山形如王者端坐，最高峰恰似王者之頭，而另一座曲線玲瓏的山梁則從左到右斜靠在主山之上，恰似是婀娜女子躺在健壯男士懷中，是謂情人山。是松贊干布和文成公主的愛情感天動地，使山形地貌發(fā)生變化使然。是見證愛情不老、祈求天長地久地圣地，是天下有情人戀愛、蜜月的必到之地。

愛情酒吧愛到如癡如醉！——愛情酒吧你泡過嗎？

沿河為愛情酒巴一條街，每間都有一面墻壁材料與天長地久大道一樣，從著名情侶家鄉(xiāng)取土取石取木裝飾而成。每間酒巴都有一個情人墻，主題和材料各不相同，并且每間都正對情人山，對酒當(dāng)歌、留連忘返，今天泡一家明天換一家，全部玩遍才盡興，制造長時停留和重復(fù)消費。

海陸空中心千萬人必經(jīng)之地！

天空之城正對九黃機(jī)場大門，緊鄰成都至九寨溝公路，岷江源流經(jīng)地塊。依托松潘古城，可謂海陸空交通的咽喉，是每年上千萬游客的必經(jīng)之地！加上項目具有空前吸引力的創(chuàng)意旅游項目，天空溫泉、愛情酒巴、情人山和天街天城的建筑奇觀，填補(bǔ)了九黃旅游區(qū)的功能空白，勢必成為人流的聚寶盆和財富的制高點！