一線城市地產(chǎn)調(diào)控思路不改不行                                                                          

        一線樓市半年來(lái)地王頻出，北京農(nóng)展館地塊樓面價(jià)拍出了單價(jià)7.3萬(wàn)每平的單價(jià)新地王，與此同時(shí)，上海、深圳、廣州也同樣地王頻出，今年5月以來(lái)，北京、上海、廣州和深圳四個(gè)一線城市已經(jīng)誕生13個(gè)地王，這些地王被11家大型房企以747.27億元奪得。

地王的不斷出現(xiàn)使局部地區(qū)“面粉貴過(guò)面包”，這也隨即引燃了一線城市樓市火藥桶。據(jù)央視報(bào)道，目前北京五環(huán)至六環(huán)間項(xiàng)目均價(jià)普遍在每平方米2萬(wàn)元以上。對(duì)比北京與香港的房?jī)r(jià)可以發(fā)現(xiàn)，兩地類(lèi)似區(qū)域住宅單價(jià)已十分接近，例如香港北角地區(qū)毗鄰銅鑼灣商圈，地理位置較為優(yōu)越，其二手房成交均價(jià)約7500港幣每平方英尺（按建面計(jì)算），折合人民幣約5.5萬(wàn)元/平方米左右，反觀北京東三環(huán)區(qū)域二手房成交均價(jià)已普遍在5萬(wàn)元/平方米左右。香港自去年開(kāi)始出臺(tái)多項(xiàng)針對(duì)投資客的調(diào)控政策，房?jī)r(jià)目前正處于下降通道，多位香港業(yè)界人士預(yù)計(jì)香港房?jī)r(jià)仍有20%下跌空間。而北京近期房?jī)r(jià)則呈現(xiàn)出加速上漲趨勢(shì)，一些處于郊區(qū)的新盤(pán)更是出現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就“日光”的窘迫局面。房?jī)r(jià)快速上漲的背面是無(wú)論房?jī)r(jià)收入比還是租售比，內(nèi)地一線城市都已超越香港，2012年香港年人均可支配收入是北京的4倍以上，香港租售比（房?jī)r(jià)/月租金）普遍在300倍左右，北京上海目前則普遍高于400倍。由此觀察，國(guó)內(nèi)一線城市經(jīng)過(guò)此輪房?jī)r(jià)上漲后房?jī)r(jià)絕對(duì)價(jià)格已接近香港，相對(duì)價(jià)格則遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越香港。

此輪一線城市房?jī)r(jià)上漲源于2012年下半年，與2007年和2009年房?jī)r(jià)快速上漲原因略有不同，2007年房?jī)r(jià)上漲主要基于經(jīng)濟(jì)過(guò)熱推動(dòng)，2009年是屬于典型的天量貨幣與政策放松推動(dòng)，本輪房?jī)r(jià)上漲則是因2010年被限購(gòu)政策壓制的需求集中釋放，住宅屬供給彈性較小的兼顧投資與使用的特殊商品，供給無(wú)法滿(mǎn)足短期內(nèi)需求的爆發(fā)式增長(zhǎng)，因而導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲。

回顧歷年中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)似乎進(jìn)入了越調(diào)越漲的怪圈，每當(dāng)?shù)禺a(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，短期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)象征性的有所回落，但不出兩年房?jī)r(jià)就會(huì)迎來(lái)報(bào)復(fù)性的快速上漲，因而地產(chǎn)投資界流行一個(gè)經(jīng)典法則：“每次政策調(diào)控后都是絕佳買(mǎi)點(diǎn)?！?/span>

究其原因，第一，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策多是針對(duì)需求端，以壓制需求為手段，但被壓制的需求如同籠中猛獸，過(guò)一段時(shí)間饑餓萬(wàn)分便會(huì)出來(lái)咬人。粗略總結(jié)了壓制需求的政策包括：2005年首付比例由20%提高至30%，2006年出臺(tái)二手房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)不滿(mǎn)五年住房全額征收營(yíng)業(yè)稅，2007年規(guī)定2套房首付不低于50%，貸款利率上浮至1.1倍，2010年推出史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策“國(guó)十條”即限購(gòu)令；第二，我國(guó)加入WTO以來(lái)，得益于人口紅利、環(huán)境紅利、制度紅利等因素，出口增長(zhǎng)突飛猛進(jìn)，長(zhǎng)期的貿(mào)易順差與外商直接投資（FDI）累計(jì)了過(guò)多的外匯儲(chǔ)備，這些外匯儲(chǔ)備又轉(zhuǎn)化為外匯占款將貨幣供給量推向高位，截止2013年8月末，我國(guó)外匯占款余額已達(dá)27.39萬(wàn)億人民幣，近年來(lái)外匯占款增速雖已放緩，但新增貸款增速仍較快，進(jìn)而總體貨幣供給量較大；第三，在分稅制體制下，各級(jí)地方政府財(cái)政過(guò)于依賴(lài)出售土地，在現(xiàn)行體制下，土地的唯一供給方是地方政府，因而地方政府樂(lè)見(jiàn)房?jī)r(jià)上漲；第四，我國(guó)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)意義上的房產(chǎn)稅政策，即對(duì)擁有多套存量房居民執(zhí)行不同稅率的征稅政策，導(dǎo)致很多家庭擁有多套住房而沒(méi)有任何持有成本；第五，保障房政策有所偏頗，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房雖大量建設(shè)，但其中很多流向了公務(wù)員與高收入階層，未能起到其原有的保障低收入階層作用；第六，一線城市由于資源優(yōu)勢(shì)仍在吸收各地人口聚集。

當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)已接近香港，處于歷史高位，而傳統(tǒng)的調(diào)控思路已無(wú)法有效抑制房?jī)r(jià)快速上漲，如此高的房?jī)r(jià)已成為宏觀經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的絆腳石。因此，要想保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，決策層鼓起勇氣必須轉(zhuǎn)變已有調(diào)控思路，拿出讓足以撼動(dòng)市場(chǎng)與利益階層的有力政策。具體來(lái)說(shuō)，第一，調(diào)控應(yīng)由壓制需求轉(zhuǎn)向擴(kuò)大供給，探索新的土地流轉(zhuǎn)方式以改變土地供給由地方政府壟斷的單一模式，逐步允許部分農(nóng)村集體土地入市；第二，以新型城鎮(zhèn)化發(fā)展為契機(jī)，將一線城市的一些資源向二三線城市分流以減少一線城市人口的壓力；第三，地方政府試點(diǎn)發(fā)債并探索差別化房產(chǎn)稅政策，通過(guò)房地產(chǎn)登記的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)向擁有多套房居民征收房產(chǎn)稅，此法既可逼出存量房又可緩解地方政府土地財(cái)政壓力，但會(huì)遭致手中擁有多套房產(chǎn)的利益集團(tuán)的強(qiáng)烈反對(duì)；第四，擴(kuò)大廉租房建設(shè)的同時(shí)減少直至取消經(jīng)濟(jì)適用房。

自：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)