一線城市地產(chǎn)調(diào)控思路不改不行                                                                          

        一線樓市半年來地王頻出，北京農(nóng)展館地塊樓面價拍出了單價7.3萬每平的單價新地王，與此同時，上海、深圳、廣州也同樣地王頻出，今年5月以來，北京、上海、廣州和深圳四個一線城市已經(jīng)誕生13個地王，這些地王被11家大型房企以747.27億元奪得。

地王的不斷出現(xiàn)使局部地區(qū)“面粉貴過面包”，這也隨即引燃了一線城市樓市火藥桶。據(jù)央視報道，目前北京五環(huán)至六環(huán)間項目均價普遍在每平方米2萬元以上。對比北京與香港的房價可以發(fā)現(xiàn)，兩地類似區(qū)域住宅單價已十分接近，例如香港北角地區(qū)毗鄰銅鑼灣商圈，地理位置較為優(yōu)越，其二手房成交均價約7500港幣每平方英尺（按建面計算），折合人民幣約5.5萬元/平方米左右，反觀北京東三環(huán)區(qū)域二手房成交均價已普遍在5萬元/平方米左右。香港自去年開始出臺多項針對投資客的調(diào)控政策，房價目前正處于下降通道，多位香港業(yè)界人士預計香港房價仍有20%下跌空間。而北京近期房價則呈現(xiàn)出加速上漲趨勢，一些處于郊區(qū)的新盤更是出現(xiàn)了開盤當天就“日光”的窘迫局面。房價快速上漲的背面是無論房價收入比還是租售比，內(nèi)地一線城市都已超越香港，2012年香港年人均可支配收入是北京的4倍以上，香港租售比（房價/月租金）普遍在300倍左右，北京上海目前則普遍高于400倍。由此觀察，國內(nèi)一線城市經(jīng)過此輪房價上漲后房價絕對價格已接近香港，相對價格則遠遠超越香港。

此輪一線城市房價上漲源于2012年下半年，與2007年和2009年房價快速上漲原因略有不同，2007年房價上漲主要基于經(jīng)濟過熱推動，2009年是屬于典型的天量貨幣與政策放松推動，本輪房價上漲則是因2010年被限購政策壓制的需求集中釋放，住宅屬供給彈性較小的兼顧投資與使用的特殊商品，供給無法滿足短期內(nèi)需求的爆發(fā)式增長，因而導致房價快速上漲。

回顧歷年中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策，中國的房地產(chǎn)行業(yè)似乎進入了越調(diào)越漲的怪圈，每當?shù)禺a(chǎn)調(diào)控政策出臺，短期內(nèi)房價會象征性的有所回落，但不出兩年房價就會迎來報復性的快速上漲，因而地產(chǎn)投資界流行一個經(jīng)典法則：“每次政策調(diào)控后都是絕佳買點。”

究其原因，第一，中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策多是針對需求端，以壓制需求為手段，但被壓制的需求如同籠中猛獸，過一段時間饑餓萬分便會出來咬人。粗略總結(jié)了壓制需求的政策包括：2005年首付比例由20%提高至30%，2006年出臺二手房營業(yè)稅政策，對不滿五年住房全額征收營業(yè)稅，2007年規(guī)定2套房首付不低于50%，貸款利率上浮至1.1倍，2010年推出史上最嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控政策“國十條”即限購令；第二，我國加入WTO以來，得益于人口紅利、環(huán)境紅利、制度紅利等因素，出口增長突飛猛進，長期的貿(mào)易順差與外商直接投資（FDI）累計了過多的外匯儲備，這些外匯儲備又轉(zhuǎn)化為外匯占款將貨幣供給量推向高位，截止2013年8月末，我國外匯占款余額已達27.39萬億人民幣，近年來外匯占款增速雖已放緩，但新增貸款增速仍較快，進而總體貨幣供給量較大；第三，在分稅制體制下，各級地方政府財政過于依賴出售土地，在現(xiàn)行體制下，土地的唯一供給方是地方政府，因而地方政府樂見房價上漲；第四，我國沒有標準意義上的房產(chǎn)稅政策，即對擁有多套存量房居民執(zhí)行不同稅率的征稅政策，導致很多家庭擁有多套住房而沒有任何持有成本；第五，保障房政策有所偏頗，尤其是經(jīng)濟適用房雖大量建設(shè)，但其中很多流向了公務(wù)員與高收入階層，未能起到其原有的保障低收入階層作用；第六，一線城市由于資源優(yōu)勢仍在吸收各地人口聚集。

當前一線城市房價已接近香港，處于歷史高位，而傳統(tǒng)的調(diào)控思路已無法有效抑制房價快速上漲，如此高的房價已成為宏觀經(jīng)濟健康發(fā)展的絆腳石。因此，要想保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，決策層鼓起勇氣必須轉(zhuǎn)變已有調(diào)控思路，拿出讓足以撼動市場與利益階層的有力政策。具體來說，第一，調(diào)控應由壓制需求轉(zhuǎn)向擴大供給，探索新的土地流轉(zhuǎn)方式以改變土地供給由地方政府壟斷的單一模式，逐步允許部分農(nóng)村集體土地入市；第二，以新型城鎮(zhèn)化發(fā)展為契機，將一線城市的一些資源向二三線城市分流以減少一線城市人口的壓力；第三，地方政府試點發(fā)債并探索差別化房產(chǎn)稅政策，通過房地產(chǎn)登記的全國聯(lián)網(wǎng)向擁有多套房居民征收房產(chǎn)稅，此法既可逼出存量房又可緩解地方政府土地財政壓力，但會遭致手中擁有多套房產(chǎn)的利益集團的強烈反對；第四，擴大廉租房建設(shè)的同時減少直至取消經(jīng)濟適用房。

自：經(jīng)濟觀察網(wǎng)