客戶：清華大學(xué)深圳研究生院《清華大學(xué)實(shí)戰(zhàn)型房地產(chǎn)總裁高級(jí)研修班》 地點(diǎn)：廣東省 - 深圳 時(shí)間：2014/3/8 0:00:00 中小房企應(yīng)努力打造區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力——朱耿洲在清華房地產(chǎn)總裁班講學(xué)實(shí)錄 北京兩會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有哪些利好指導(dǎo)政策？房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)疲軟趨勢(shì)、全力打造區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?房企如何更好的拓展融資渠道？2014年3月8、9日，中國(guó)資本策劃研究院（CCP）院長(zhǎng)、房地產(chǎn)融資策劃專家朱耿洲博士受清華大學(xué)深圳研究生院之邀，在深圳為《清華大學(xué)實(shí)戰(zhàn)型房地產(chǎn)總裁高級(jí)研修班》講授兩天“房地產(chǎn)融資策劃（渠道與方法）”實(shí)戰(zhàn)課程，針對(duì)上述問題進(jìn)行了全面系統(tǒng)闡述，與課100多位廣東及國(guó)內(nèi)知名房企管理高層受益。 房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策趨好，有利于中小房企打造區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 “從李克強(qiáng)總理的《政府工作報(bào)告》中可以看出，今年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策整體是利好，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展?！敝旃⒅薏┦吭谡n程開篇中就直接、客觀解讀了課前學(xué)員特別關(guān)注的北京兩會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的指導(dǎo)政策和利好信息。 國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在3月5日召開的第十二屆全國(guó)人大二次會(huì)議上作的《政府工作報(bào)告》中有多處提及房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)?！斑@對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)來講，既是一種新形勢(shì)下的指導(dǎo)政策、也是使房地產(chǎn)業(yè)如何走出困境、應(yīng)對(duì)過去的一段時(shí)間里資金面從緊形勢(shì)的方向標(biāo)。”朱博士明確指出。 朱耿洲博士認(rèn)為，《政府工作報(bào)告》將今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)設(shè)定在7.5%，關(guān)鍵就在于：這其實(shí)仍是一個(gè)較高標(biāo)準(zhǔn)，因此與之相應(yīng)的支柱性房地產(chǎn)業(yè)的投資增速，也應(yīng)保持在18%左右甚至更高，也就是說今年房地產(chǎn)行業(yè)受政府?dāng)D壓不會(huì)太大，房地產(chǎn)行業(yè)仍可大施拳腳！ 報(bào)告中首次提出了針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，沒有以往全局性、大規(guī)模的“一刀切”式的房地產(chǎn)調(diào)控。“這說明國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控更加市場(chǎng)化，調(diào)控回歸正?；Ｖ苯雍锰幨歉鱾€(gè)城市可以結(jié)合據(jù)實(shí)出臺(tái)措施不同甚至完全相反的調(diào)控措施，獨(dú)立自主地使用調(diào)控權(quán)，這很明顯有利于中小房企走出困境、努力打造區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?！敝觳┦空J(rèn)為。 報(bào)告中提出了“三個(gè)1億人”，即促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化……有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化?！胺康禺a(chǎn)業(yè)可以在城鎮(zhèn)住房問題上大做文章，而這種需求總量增長(zhǎng)本身是巨大的，是看得見的，簡(jiǎn)單地說就是3億人口的城鎮(zhèn)化住房需求給未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了有力市場(chǎng)空間與信心支撐，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的歷史性機(jī)遇。抓住了這次機(jī)遇，中小房企區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力將得到較大提升。”朱耿洲博士說。 與課學(xué)員也都非常認(rèn)同朱博士的點(diǎn)撥，認(rèn)為此次總理的報(bào)告指明了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展方向，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展具有至關(guān)重要的作用。 雖然未來形勢(shì)大好，但中小房企如何面對(duì)當(dāng)前“錢好緊、錢好貴”局面？朱耿洲博士果斷支招：“特別是投資三、四線地區(qū)，有庫(kù)存房應(yīng)抓緊促銷出貨，減庫(kù)存回現(xiàn)金、備足糧草，在市場(chǎng)拓展上采取以守為主，切忌異地貿(mào)然上項(xiàng)目。應(yīng)充分發(fā)揮熟悉本地市場(chǎng)及投資需求之優(yōu)勢(shì)，利用本地人脈、地利精耕細(xì)作，以差異化打造區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?！? 多元化融資渠道拓展房地產(chǎn)資金來源 課堂上，朱耿洲博士就房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的36種主要融資渠道、100多種實(shí)用融資方法逐一進(jìn)行解讀，并引導(dǎo)學(xué)員參與研討，通過多種案例，分析各種融資方法的實(shí)際運(yùn)用過程。 在研討與解析過程中，朱耿洲博士強(qiáng)調(diào)：房地產(chǎn)行業(yè)必須多元化拓展融資渠道，創(chuàng)新優(yōu)化融資模式，以差異化打造區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集性行業(yè)，開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金。如果不借助于各種融資手段，開發(fā)企業(yè)將寸步難行。一般而言，最適合中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道有民間融資方式、委托貸款、固定回報(bào)投資、與各類相關(guān)聯(lián)上下游企業(yè)合作開發(fā)、互助性擔(dān)保、建立中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展基金等。“目前中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易實(shí)現(xiàn)的方法除銀行貸款外主要有與大公司合作、民間融資兩種?！敝觳┦勘硎?。 “尋求合作這種方法，是破解房企融資難的最直接、最常見、最有效也是最好的方法之一”朱博士說，比如與大企業(yè)合作，既能得到大企業(yè)部分資金支持，解決暫時(shí)的資金困難，又可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)吸引購(gòu)房者。只要合作成功，對(duì)中小企業(yè)來講是條融資捷徑。又比如與相關(guān)聯(lián)上下游企業(yè)合作開發(fā)，包括報(bào)業(yè)廣告、建筑業(yè)等合作，可以以未來的收益置換當(dāng)下的所需資金。 民間融資是房地產(chǎn)業(yè)采用較多的渠道之一。目前有一部分民營(yíng)企業(yè)手中掌握著較多資金，這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率相對(duì)較高，民營(yíng)企業(yè)家們希望介入房地產(chǎn)領(lǐng)域。這正是中小房地產(chǎn)企業(yè)吸納民間資金的好時(shí)機(jī)?！暗?guī)避好民間融資借貸的法律風(fēng)險(xiǎn)，不要誤入非法集資等歧途?！敝觳┦繃?yán)肅指出。 在融資渠道多元化的建設(shè)上，除傳統(tǒng)的方法如自有資金、銀行貸款、客戶資金(預(yù)售回款)外，還有渠道如發(fā)債券、國(guó)內(nèi)上市、到資本市場(chǎng)融資、海外上市、把公司重組起來到海外資本市場(chǎng)融資、吸收海外基金、施工企業(yè)墊資、以及房地產(chǎn)基金等。未來融資市場(chǎng)將出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托三足鼎立之勢(shì)?！暗绾谓档腿谫Y成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產(chǎn)企業(yè)考慮最多的問題?！敝旃⒅薏┦空J(rèn)為。 朱耿洲博士最后指出：中小房地產(chǎn)企業(yè)能否成功融資，是生存的關(guān)鍵。小規(guī)模房企要善于規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，走兼并之路；中等規(guī)模房企要善于創(chuàng)新企業(yè)個(gè)性，培養(yǎng)專業(yè)能力；大規(guī)模房企要關(guān)于整合企業(yè)實(shí)力，接納各方資金。中小房地產(chǎn)企業(yè)既不應(yīng)坐以待斃，也不能好高騖遠(yuǎn)，而要堅(jiān)持融資創(chuàng)新，探尋適合自己的融資方式，并依托自身資源和特點(diǎn)，擺脫過去對(duì)于銀行貸款的單一依賴，在大環(huán)境和宏觀調(diào)控下求生存、謀發(fā)展，努力打造區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力！ 本期課程由清華大學(xué)深圳研究生院培訓(xùn)學(xué)院主辦。 本期也是中國(guó)資本策劃研究院（CCP）“融資策劃36計(jì)”知識(shí)體系全國(guó)大巡講總第583期