（接上）

二說(shuō)價(jià)格趨穩(wěn)，小幅震蕩。

之所以判斷2015年新常態(tài)下的房地產(chǎn)價(jià)格趨穩(wěn)，是因?yàn)槲覀兛梢灶A(yù)計(jì)，未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)，中央政策層面上對(duì)房地產(chǎn)將是不扶不壓，堅(jiān)持市場(chǎng)化的方向，繼續(xù)去行政化。還有一個(gè)可以預(yù)料的是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的盤整回調(diào)，已實(shí)施三年、實(shí)際上也并不太管用的“三限”（限購(gòu)、限貸、限價(jià)）調(diào)控政策是時(shí)候全面退出了，以兌現(xiàn)新決策層上任伊始即宣告“市場(chǎng)的交給市場(chǎng)”的承諾。但地方政府勢(shì)必仍將窮盡智慧持續(xù)施以“微刺激”，以保“土地財(cái)政”不至于崩盤。

在這樣的政策環(huán)境下，考慮到保持宏觀政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的需要，以及經(jīng)濟(jì)下行的壓力，決策層還將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，通過(guò)改善投資、促進(jìn)消費(fèi)和出口，以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。宏觀政策面將為樓市企穩(wěn)、保溫提供“暖箱”。在從來(lái)給點(diǎn)陽(yáng)光就燦爛的樓市，不排除局部市場(chǎng)復(fù)蘇和上漲的可能。所以未來(lái)一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模將在目前的起點(diǎn)上小幅增長(zhǎng)，價(jià)格在高位上小幅震蕩。但從中長(zhǎng)期看，將螺旋式、周期性地下行，并最終回歸正常狀態(tài)。這是行業(yè)發(fā)展的規(guī)律。

但正如前面所分析，市場(chǎng)不具備整體上房?jī)r(jià)繼續(xù)大漲的動(dòng)力。除了前述，這里還要看到這樣幾個(gè)重大因素，將很大程度上改變購(gòu)房人心理普遍預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸：

一是反腐敗和不動(dòng)產(chǎn)登記?！笆舜蟆币詠?lái)中央強(qiáng)力反腐，不但打擊和制約了官僚特權(quán)階層用灰色甚至黑色收入大肆擁房，今后動(dòng)輒幾十套、一二百套房的“房叔”、“房嬸”、“房祖宗”、“房神仙”越來(lái)越少，而且習(xí)總書記反復(fù)強(qiáng)調(diào)要“保持反腐高壓勢(shì)頭”和即將全面實(shí)施的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，還會(huì)逼迫這部分人向市場(chǎng)吐房。

二是人口因素。其一，2015年是中國(guó)的人口“拐點(diǎn)”，2015年后適齡購(gòu)房人群所占比例將呈下降；其二，中國(guó)家庭“4－2－1”的人口結(jié)構(gòu)，將導(dǎo)致未來(lái)十年二十年內(nèi)中青年夫妻從雙方父母那兒繼承幾套住房；其三，中國(guó)目前住房保有量巨大。（這一點(diǎn)本人在12月刊的文章已有分析，限于篇幅不再贅述）

三是房產(chǎn)稅這柄高懸的達(dá)摩克利斯之劍。擬議中的房產(chǎn)稅一旦落地，如果持有二套及以上住房的家庭被按年課以萬(wàn)元計(jì)的稅負(fù)，勢(shì)必將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一場(chǎng)釜底抽薪式的革命。

這樣的判斷肯定會(huì)讓那些仍在盼望房?jī)r(jià)大漲的人心中不快。然而忠言逆耳?？稍脒^(guò)，房?jī)r(jià)瘋漲何時(shí)是個(gè)頭？中國(guó)的房地產(chǎn)早已脫離正常軌道，畸高的房?jī)r(jià)已經(jīng)把中國(guó)拖入一個(gè)全民房奴的泥潭中。房地產(chǎn)綁架了政府，綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，是人盡皆知。房地產(chǎn)泡沫之所以至今未破，并不是經(jīng)濟(jì)規(guī)律使然，而是中國(guó)特殊的國(guó)情決定的。中國(guó)房地產(chǎn)從1998年全面市場(chǎng)化以來(lái)，在高速發(fā)展中幾次被喊“狼來(lái)了”但“狼”總是沒來(lái)。了解中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的人心里清楚，如果沒有中央政府政策上一次次開閘放水，沒有地方政府大力救市，沒有商業(yè)銀行的助推，“狼來(lái)了”不會(huì)成真嗎？

有人說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)就是個(gè)大忽悠，再偏激一點(diǎn)的人說(shuō)就像是個(gè)“龐氏騙局”。中國(guó)房?jī)r(jià)十多年來(lái)一路飛漲令世界驚嘆，這里面確實(shí)有房地產(chǎn)利益鏈條上的各利益方分工配合的功勞──政府、開發(fā)商、代理商、銀行、媒體、炒房人，是他們共同營(yíng)造了房地產(chǎn)“漲！漲！漲！”的社會(huì)氛圍，不斷創(chuàng)造出“沒有最高、只有更高”的房?jī)r(jià)奇跡。這其中太多的是非曲直難以盡數(shù)。僅舉一例吧。例如“剛需”論。從某個(gè)角度看，“住房剛需”其實(shí)是個(gè)偽命題。人餓了要吃飯，渴了要飲水，冷了要穿衣，睡覺要有床，這些都是剛需。但如何安放這張床也就是如何解決住房問(wèn)題，卻有多種辦法。大腕富豪們住洋房別墅，收入高者住大房，收入少的住小房，低收入者可以租房（事實(shí)上一般人都會(huì)算賬──在中國(guó)，至少目前租房比買房劃算），再低的可以申請(qǐng)保障房。如果說(shuō)年輕人買車上下班是剛需，你肯定不會(huì)同意。那憑什么認(rèn)為年輕人結(jié)婚買房就是“剛需”？房?jī)r(jià)之所以能瘋漲，與中國(guó)人“結(jié)婚要買房”、“有房才是家”的觀念影響有很大關(guān)系。另一方面，十多年房?jī)r(jià)的瘋漲和貨幣貶值的現(xiàn)實(shí)，又反過(guò)來(lái)把更多的人推到了買房保值增值這條路上。

潮漲總有潮落時(shí)。當(dāng)房地產(chǎn)“黃金十年”成為過(guò)去，市場(chǎng)和社會(huì)現(xiàn)實(shí)將會(huì)教育消費(fèi)者，從當(dāng)前的“住房崇拜”中清醒過(guò)來(lái)。當(dāng)房產(chǎn)不再具備投資價(jià)值，當(dāng)人們普遍都能理性對(duì)待住房問(wèn)題，房?jī)r(jià)還能瘋嗎？

（未完待續(xù)）

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫的。載《城市開發(fā)》2015年第1期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。北京大學(xué)、清華大學(xué)、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com