一、房?jī)r(jià)“頂風(fēng)”上漲的現(xiàn)象拷問(wèn) 房地產(chǎn)業(yè)從來(lái)就是一個(gè)牽動(dòng)廣大居民、社會(huì)和政府敏感神經(jīng)的“焦點(diǎn)行業(yè)”。剛剛過(guò)去的2009年，在全球性的金融危機(jī)并未根本性好轉(zhuǎn)的情況下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)率先“復(fù)蘇”，價(jià)量一路攀升，目前北京區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)租售比達(dá)到1：1000，北京遠(yuǎn)郊區(qū)房?jī)r(jià)已普遍過(guò)萬(wàn)元。近一年來(lái)，全國(guó)很多城市房?jī)r(jià)也是一再刷新歷史記錄。 政策方面，2009年12月以來(lái)，隨著政府“保8”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)無(wú)虞，政府開(kāi)始出手治理樓市亂象，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云激蕩，預(yù)示著新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的開(kāi)始──溫總理談話、二手房稅優(yōu)“2改5”、土地新政、“國(guó)十一條”、存款準(zhǔn)備金率上調(diào)、“國(guó)十九條”、“房產(chǎn)保有稅”率先試點(diǎn)，物業(yè)稅山雨欲來(lái)……。政府對(duì)房地產(chǎn)新一輪調(diào)控新政頻出。 然而，市場(chǎng)似乎并沒(méi)有理會(huì)中央調(diào)控政策。只是在2009年年底，中央調(diào)控政策密集出臺(tái)之時(shí)，樓市出現(xiàn)過(guò)短暫觀望期（價(jià)穩(wěn)量跌）。春節(jié)假期一過(guò)，樓市便開(kāi)始集體發(fā)力，價(jià)格繼續(xù)上攻。3月召開(kāi)的全國(guó)“兩會(huì)”上溫總理“要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”言猶在耳，“兩會(huì)”閉幕后的第2天，北京土地市場(chǎng)就接連誕生3宗“地王”。以至于民間發(fā)出樓市到底是“總理說(shuō)了算，還是總經(jīng)理說(shuō)了算”的自嘲式的疑問(wèn)。而房地產(chǎn)大佬任總說(shuō)了：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)都是邊調(diào)控邊上漲，靠中央政策不可能把房?jī)r(jià)降下來(lái)。 近來(lái)，京城住宅商品房均價(jià)超過(guò)2.5萬(wàn)元，四環(huán)內(nèi)均價(jià)逼近4萬(wàn)元。尤其是3月份以來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)房?jī)r(jià)“野蠻上漲（如4月初北京某樓盤(pán)一夜間漲價(jià)4000元，致使上千購(gòu)房者圍攻、抗議）和購(gòu)房人瘋狂搶購(gòu)的局面。 樓市如此亂象，令百姓揪心，社會(huì)憂心，政府擔(dān)心。有關(guān)樓市的“泡沫論”、“轉(zhuǎn)折論”、“續(xù)漲論”、“崩盤(pán)論”，口水泛濫……。 二、背后三大推手分析 那么，2010年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)向何處去？成為房地產(chǎn)業(yè)和社會(huì)各界高度關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)邊控邊漲的背后，真正的推手是什么？ 對(duì)于2009年的房地產(chǎn)快速回暖并創(chuàng)新高，我曾在其他文章（例如《關(guān)于2009年的中國(guó)樓市回想與解讀》）中，先后從政策面（三大因素）和需求面（七個(gè)因素）兩個(gè)方面作了十項(xiàng)分析。這里，筆者對(duì)當(dāng)前政府調(diào)控下房?jī)r(jià)“頂風(fēng)”高攀的背后利益博弈的三大推手稍作分析： 第一大推手：地方政府 毫無(wú)疑問(wèn)，政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一支重要力量。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的早期，中央政府對(duì)房地產(chǎn)完全市場(chǎng)化的期望值過(guò)高，希望借市場(chǎng)化手段，以市場(chǎng)的靈活機(jī)制和效率，解決長(zhǎng)期以來(lái)老百姓住房嚴(yán)重短缺的矛盾，因此，給予了房地產(chǎn)市場(chǎng)很大地扶持。1998年房地產(chǎn)全面市場(chǎng)化以來(lái)，樓市快速發(fā)展和價(jià)量一路走高，政府的支持起著重要的推動(dòng)作用。雖然自2003年以來(lái)，政府出臺(tái)了一系列穩(wěn)定和治理房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策乃至法規(guī)，但是，“保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展”從來(lái)都是“主旋律”。中央政府出于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、改善民生的考慮，從來(lái)就不想打壓房地產(chǎn)。 就中央政府而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與民生幸福同等重要。政府決策思維的前提或者習(xí)慣是：首先要保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展，然后是追求民生幸福。因?yàn)樵谡磥?lái)，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展就不可能有民生幸福。因此，我們可以看到，2007年11月世界性的金融風(fēng)暴襲來(lái)時(shí)，政府出于保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的，迅速出臺(tái)了一系列促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策和措施。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，是接連推出一攬子“救市”政策，包括連續(xù)降息、下調(diào)存貸款準(zhǔn)備金率、降低首付比例，減收契約稅、免收交易印花稅和土地增值稅，放開(kāi)二套房貸限制、存量房貸7折利率優(yōu)惠，等等。同時(shí)允許地方政府自行制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)各種減免政策。 2007年11月至2009年一季度，是房地產(chǎn)市場(chǎng)因受金融風(fēng)暴影響遭遇的短暫“寒冬期”。為了幫助房企“過(guò)冬”，各地方政府除了把中央政府的政策用活用足之外，自行出臺(tái)的“救市”政策，其“智慧”甚至讓人覺(jué)得不可思議。例如，購(gòu)房辦戶(hù)口（很多城市出臺(tái)了買(mǎi)房辦理城市“藍(lán)印”戶(hù)口的政策），有些地方甚至將開(kāi)發(fā)商的商業(yè)行為變成政府公務(wù)人員的任務(wù)──給公務(wù)員和地方干部分配賣(mài)房任務(wù)，“招聘制教師買(mǎi)房可轉(zhuǎn)正式編制”，“發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼”，“買(mǎi)房者子女中考加分”，等等。 在這樣的政策環(huán)境下，有一些地方政府為房地產(chǎn)“托市”的如此創(chuàng)造性作為，房地產(chǎn)市場(chǎng)這匹脫韁的“野馬”若不再一次奮蹄狂奔，豈不有負(fù)苦心？正如社會(huì)輿論普遍評(píng)論的，地方政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)背后的最大推手。 不得不承認(rèn)，地方政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)背后最大的推手。因?yàn)榈胤秸欠康禺a(chǎn)市場(chǎng)“繁榮”的大贏家── 其一，迅速獲得高額的賣(mài)地收入，充盈地方財(cái)政。這無(wú)疑是推動(dòng)GDP增長(zhǎng)的靈丹妙藥。據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)，2009年全國(guó)土地出讓收入14239.7億元，土地出讓收入。 其二，房地產(chǎn)發(fā)展了，政府獲得的相關(guān)稅費(fèi)當(dāng)然隨之水漲船高。 其三，一片片的小區(qū)建起來(lái)，一幢幢高樓拔地而起，商業(yè)因此而繁榮，城市面貌迅速改觀，官員的“政績(jī)”看得見(jiàn)，摸得著。 因此，在執(zhí)行政策上，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的，用足十二分熱情；而中央政府的治理、調(diào)控政策，到了地方，則是“因地制宜”地執(zhí)行了。不然，何以幾乎每一次出臺(tái)房地產(chǎn)重大政策，中央政府都要派出若干巡視組、督察組、檢查組？ 第二大推手：銀行 房地產(chǎn)是一個(gè)資本密集型市場(chǎng)。銀行是房地產(chǎn)企業(yè)賴(lài)以生存的活水源泉。按普通老百姓都可以理解的道理講，說(shuō)到底，商業(yè)銀行就是企業(yè)。銀行的生存和盈利，就是從存、貸款利差中獲利。在中國(guó)老百姓的節(jié)儉儲(chǔ)蓄觀念下（2008年我國(guó)居民消費(fèi)率僅為35.3%，不僅遠(yuǎn)低于美國(guó)的70.1%，也低于同屬發(fā)展中國(guó)家印度的54.7%），銀行有足夠的存款支撐，如何想辦法盡可能地向社會(huì)優(yōu)良資產(chǎn)和項(xiàng)目放貸，就成了銀行必然的利益驅(qū)動(dòng)了。沒(méi)有了銀行對(duì)國(guó)家金融政策執(zhí)行上的“松綁”，和在放貸操作上的暗助，房地產(chǎn)企業(yè)立馬成為沙漠中的水仙花。 中外房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)踐表明，房地產(chǎn)其實(shí)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。但是，在高燒的樓市，日本、香港、美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)不足以警示國(guó)人；1993年全民經(jīng)商熱潮下“樓堂館所熱”過(guò)后，無(wú)數(shù)房企倒閉、一些熱點(diǎn)城市爛尾樓成片的現(xiàn)象，似乎也不曾發(fā)生過(guò)。開(kāi)發(fā)商、銀行和炒房人看到的只是中國(guó)房地產(chǎn)自1998年全面市場(chǎng)化以來(lái)的持續(xù)高速增長(zhǎng)，巨大的利潤(rùn)誘惑。 正因?yàn)槿绱?，?008年金融風(fēng)暴襲擊下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇暫時(shí)的“困難”時(shí)，房地產(chǎn)大佬才敢說(shuō)：如果房地產(chǎn)要死，那也是銀行先死！看來(lái)，老百姓痛斥的“房地產(chǎn)綁架了銀行，綁架了政府”，確實(shí)不是憑空冤枉了好人。 第三大推手：經(jīng)濟(jì)因素 2010年一季度，受通脹預(yù)期、物價(jià)上漲（一季度CPI達(dá)到2.4%）、利率倒掛（目前一年期人民幣存款利率為2.25%）等不利因素的影響，也促使投資型購(gòu)房比例迅猛增長(zhǎng)，出現(xiàn)新一輪的炒房浪潮。自2009年7月以來(lái)，由于樓市率先“回暖”，房地產(chǎn)市場(chǎng)被普遍看好的預(yù)期下，投資和投機(jī)型購(gòu)房的比例越來(lái)越大。海外熱錢(qián)、股市資金和民間游資紛紛擁入。年底，北京市公布的數(shù)據(jù)，投資型購(gòu)房比例在15％。這一數(shù)據(jù)在專(zhuān)業(yè)人士看來(lái)，是被嚴(yán)重低估了。春節(jié)后，在很多二線城市的售樓現(xiàn)場(chǎng)，人們可以看到無(wú)數(shù)的開(kāi)著奔馳、寶馬等豪車(chē)而來(lái)的購(gòu)房人。 有人說(shuō)，目前樓市這種“頂風(fēng)上漲”，是逼政府掏底牌。個(gè)人認(rèn)為，樓市這匹脫韁的“野馬”如果不停下房?jī)r(jià)飛漲的腳步，也就離政府掏底牌的日子不遠(yuǎn)了。這一點(diǎn)，估計(jì)今年內(nèi)會(huì)見(jiàn)分曉。 【作者資訊】涂山青，房地產(chǎn)資深策劃人/培訓(xùn)專(zhuān)家。全球500強(qiáng)華人講師，中國(guó)總裁培訓(xùn)網(wǎng)金牌講師，全國(guó)高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（NCZY）首批特聘專(zhuān)家。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)總裁培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等數(shù)十家家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專(zhuān)家。轉(zhuǎn)載務(wù)請(qǐng)注明作者及出處。文章僅一家之言，歡迎交流。QQ：164227229；BLOG：https://tusq647.chinaceot.com；E-mail：tusq@mail.ccnu.edu.cn 。