文∕涂山青

輕資產(chǎn)化，大型房企轉(zhuǎn)型的熱門之選

“拿地－開發(fā)－銷售”的業(yè)務(wù)循環(huán)，是傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運營模式。而房地產(chǎn)暴利時代的結(jié)束，高土地成本、高資金成本和高稅負(fù)，使地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的資產(chǎn)重型化模式越來越難以適應(yīng)變化中的競爭環(huán)境和市場形勢。單打獨斗、統(tǒng)包統(tǒng)攬的“全產(chǎn)業(yè)鏈”配置資源的項目運作模式面臨越來越大的挑戰(zhàn)。近兩年，輕資產(chǎn)運營成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的熱門方向之一。

所謂輕資產(chǎn)運營模式(Asset-light strategy，ALS)，是知識經(jīng)濟(jì)條件下興起的業(yè)務(wù)運營新模式。它是企業(yè)基于知識和核心能力，將業(yè)務(wù)鏈上某些占用資源多的環(huán)節(jié)（例如生產(chǎn)制造、分銷與零售等）業(yè)務(wù)外包出去，自身則集中于知識含量高且占用資源少的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)（例如設(shè)計、研發(fā)、品牌與管理等），以此提高資本回報率。輕資產(chǎn)運營在很多領(lǐng)域都存在。例如耐克，作為全球知名運動品牌，但它自己卻沒有一間工廠，生產(chǎn)全部委托外包。房地產(chǎn)開發(fā)是典型的重資產(chǎn)領(lǐng)域，隨著行業(yè)整體利潤水平下降以及融資環(huán)境收緊，那種傳統(tǒng)的以大規(guī)模資源投入尤其是資金投入為特征的地產(chǎn)滾動開發(fā)的重資產(chǎn)模式正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。大型房企紛紛以品牌資產(chǎn)為引領(lǐng)，廣泛整合產(chǎn)業(yè)鏈上下游各種資源，延伸業(yè)務(wù)觸角，以輕資產(chǎn)運營形式提高杠桿率。近年來萬科、保利、世茂、綠城、遠(yuǎn)洋等大型房企相繼宣布自己的“輕資產(chǎn)運營”路線圖。大量發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，是目前房地產(chǎn)行業(yè)最主要的特征。

作為行業(yè)領(lǐng)頭羊，萬科在輕資產(chǎn)運營上做得風(fēng)生水起。萬科通過品牌輸出和管理輸出，廣泛進(jìn)行項目合作開發(fā)。2013年底萬科現(xiàn)有開發(fā)項目398個，其中合作項目就占到207個，當(dāng)年新增加項目104個，其中66％為合作項目。萬科在合作中堅持“小股操盤”，即萬科不控股，盡量減少占股比例，但項目仍由萬科團(tuán)隊操盤。2010年，萬科斥資29.6億元競得深圳鹽田壹海城項目，但隨后將股權(quán)的一半賣給招商地產(chǎn)。萬科即便是做商業(yè)地產(chǎn)，也傾向于輕資產(chǎn)化。2013年萬科開發(fā)的9個萬科廣場項目有7個采用合作開發(fā)模式。萬科近兩年明顯加大了商業(yè)地產(chǎn)的比重，但商業(yè)物業(yè)盡量售出而不持有。例如萬科將北京金隅萬科廣場90％的股份售出，自己只占10%，而深圳萬科廣場股份則全部賣出。這一點，明顯迥異于潘石屹堅持持有商業(yè)物業(yè)的做法。

萬科參股并運營的昆明云上城項目，萬科投入0.23億元，占股23%，通過小股操盤，萬科從中獲得項目收益分配0.84億元，管理費收入1.26億元，萬科融資渠道及手續(xù)費0.17億元，三項收益總計2.27億元，投資回報率高達(dá)987%！簡直羨煞同行。

2014年上半年，萬科在毛利率同比下滑2.9個百分點的情況下，核心凈利率能同比上升0.6個百分點，這主要歸功于投資收益達(dá)到13.1億元（同比增長237.8%），而萬科的小股操盤項目是投資收益倍增的貢獻(xiàn)主力。其投資收益主要來源于聯(lián)營合營公司實現(xiàn)的萬科權(quán)益利潤，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)項目合作而實現(xiàn)的收益，還有以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式實現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)處置的收益。隨著其小股操盤項目陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算，相信投資收益貢獻(xiàn)將大幅攀升。

（未完待續(xù)）

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社邀請撰寫的。載《城市開發(fā)》2014年第11期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。北京大學(xué)、清華大學(xué)、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會高級顧問，中國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團(tuán)成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com