輕資產運營，不是想玩就能玩

其實，在發(fā)達國家，房地產開發(fā)大多數以輕資產模式為主，基金是主要的融資模式。例如美國，房地產開發(fā)商通常只需投入約15%的項目資金，另外約15%資金來源于銀行，其他70%則是社會資金，主要有房地產開發(fā)基金、產業(yè)信托基金、物業(yè)投資基金等方式。但在國內，由于諸多因素的制約，房地產基金仍處于起步階段，而且門檻比較高，政策的限制多。

從目前房地產開發(fā)企業(yè)所進行的輕資產化探索看，輕資產運營的類型很多：有萬科和朗詩的小股操盤，還有萬科力推的互聯(lián)網社區(qū)服務，綠城的代建模式，金地的房地產金融服務，以花樣年“彩生活”為代表的社區(qū)O2O，以及眾多開發(fā)商試水管理的地產基金，嘉凱城規(guī)劃中的品牌和管理輸出等。

輕資產化被大房企普遍看好，無疑是看到輕資產運營的巨大能量。輕資產運營能使合作各方實現優(yōu)勢互補，形成合力，以小博大，因此好處是顯而易見的。我把它歸納為八個方面：一是降低生產成本。這一點自不必言。二是提高資源利用的有效性。例如節(jié)約投資，節(jié)省時間，加快周轉。三是提高融資能力，搶占核心資源。四是實現高杠桿率，高回報率，提升項目ROE（凈資產收益率）。五是能強化企業(yè)的核心能力。輕資產運營的各合作方往往具有項目開發(fā)所需要的某個或幾個核心能力，才達成合作的。例如你有土地我有資金，你有品牌優(yōu)勢我有項目運營操作團隊等等。通過輕資產化的高杠桿效應，企業(yè)的核心能力能在更多的合作項目上得到釋放。假如企業(yè)投入10億元做一個項目，你有100億元只能做10個項目，那現在通過輕資產運營，一個項目投資1億元，同樣的100億元現在可以操作100個項目。六是提高品牌影響力。七是增強靈活性，降低風險。輕資產運營讓企業(yè)將自身優(yōu)勢運用到更多的領域，增強了應對市場的靈活性；同時分散了投資也攤薄了項目投資成本。八是實現了專業(yè)化、標準化、規(guī)?；］p資產運營中，大房企多是基于專業(yè)能力和項目操作的標準化而向合作方輸出技術、輸出品牌、輸出管理或者注資參股的，必然給合作項目帶來了專業(yè)化、標準化和規(guī)?；膬?yōu)勢。而合作的受讓方往往也正是看中了大房企的這些優(yōu)勢，才主動尋求“聯(lián)姻”，背靠大樹好乘涼。

從重資產模式轉向輕資產模式，盈利模式上從以獲取項目投資收益為主，轉向以獲取增值服務收益為主，是開發(fā)商戰(zhàn)略轉型方向之一。從房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢看，行業(yè)的發(fā)展和市場競爭驅使企業(yè)的項目開發(fā)與運營不斷地走向專業(yè)化、標準化和精細化。在包括土地儲備和持有物業(yè)的資產增值空間越來越小的市場形勢下，開發(fā)商將主要通過增值服務獲取收益，就是很自然的利益趨向。房地產開發(fā)產業(yè)鏈上的增值服務收益，包括了開發(fā)代工管理收益、品牌溢價收益、物業(yè)管理服務收益、商業(yè)運營及衍生收益，以及地產基金等多元地產金融服務過程中獲取的費用收益和業(yè)績提成的收益，等等。因此，房地產輕資產化的發(fā)展方向和前景無疑是非常誘人的。

但是，輕資產運營也不是任何一家房企想玩就能玩的。

首先，企業(yè)必須具備輕資產化的“基因”。俗話說“打鐵還得自身硬”。輕資產化說到底是一種基于“少投入、多合作”的項目資源整合。你想整合別人，你要有能力；你想被別人整合，你要有價值。就輕資產運營的主導方而言，必須具備這樣一些核心能力，包括：

其一，知識與核心技能。這可以是硬技術，也可以是 “軟實力”。硬技術上，例如萬科長期以來投入巨資所做的“工廠化蓋房”技術攻關，目前已走向內部較大規(guī)模應用的預制混凝土外墻技術、裝配式內墻技術和內外墻免抹灰技術等，無疑是萬科將來實行技術輸出的“殺手锏”，還有建筑及規(guī)劃技術、建筑施工技術、空間設計技術、園林規(guī)劃與設計技術，等等。“軟實力”則包括項目運營團隊與項目運作能力、項目管控能力、品牌價值、市場影響力、客戶開發(fā)能力、客戶服務能力等等。

其二，品牌聲譽。沒有強大的品牌聲譽，不僅你整合別人的想法會成為空想，就是被別人整合，你也沒有機會。

其三，資源整合能力。即使一家企業(yè)擁有良好的硬技術和“軟實力”，但不具備在市場上縱橫捭闔的駕馭能力，不善于尋找項目和市場機會，你也難以分享輕資產化的利益蛋糕。

其四是質量控制。房地產開發(fā)是個高風險行業(yè)。合作開發(fā)對質量控制提出了更高的挑戰(zhàn)。所謂“沒有金剛鉆，不攬瓷器活”。沒有良好的質量控制能力，會讓大家和你一起玩完。

其五是價值鏈定位。在房地產項目開發(fā)長長的價值鏈上，每一個合作方既要睜大眼睛看清對方，同時也應該認清自己，清楚自己的優(yōu)勢與劣勢，明晰自己在合作中的定位和項目合作中的價值取向，履行好自己的職責，分享屬于自己的那一份利益，而做到心無旁鶩，既要舍得，又要做到不貪心。

（未完待續(xù)）

（本文是應住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社邀請撰寫的。載《城市開發(fā)》2014年第11期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。北京大學、清華大學、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產培訓協(xié)會高級顧問，中國房地產業(yè)培訓中心專家團成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、聚成機構等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：2437587185@qq.com