輕資產(chǎn)運(yùn)營，不是想玩就能玩

其實(shí)，在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)開發(fā)大多數(shù)以輕資產(chǎn)模式為主，基金是主要的融資模式。例如美國，房地產(chǎn)開發(fā)商通常只需投入約15%的項(xiàng)目資金，另外約15%資金來源于銀行，其他70%則是社會資金，主要有房地產(chǎn)開發(fā)基金、產(chǎn)業(yè)信托基金、物業(yè)投資基金等方式。但在國內(nèi)，由于諸多因素的制約，房地產(chǎn)基金仍處于起步階段，而且門檻比較高，政策的限制多。

從目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的輕資產(chǎn)化探索看，輕資產(chǎn)運(yùn)營的類型很多：有萬科和朗詩的小股操盤，還有萬科力推的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)，綠城的代建模式，金地的房地產(chǎn)金融服務(wù)，以花樣年“彩生活”為代表的社區(qū)O2O，以及眾多開發(fā)商試水管理的地產(chǎn)基金，嘉凱城規(guī)劃中的品牌和管理輸出等。

輕資產(chǎn)化被大房企普遍看好，無疑是看到輕資產(chǎn)運(yùn)營的巨大能量。輕資產(chǎn)運(yùn)營能使合作各方實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，形成合力，以小博大，因此好處是顯而易見的。我把它歸納為八個(gè)方面：一是降低生產(chǎn)成本。這一點(diǎn)自不必言。二是提高資源利用的有效性。例如節(jié)約投資，節(jié)省時(shí)間，加快周轉(zhuǎn)。三是提高融資能力，搶占核心資源。四是實(shí)現(xiàn)高杠桿率，高回報(bào)率，提升項(xiàng)目ROE（凈資產(chǎn)收益率）。五是能強(qiáng)化企業(yè)的核心能力。輕資產(chǎn)運(yùn)營的各合作方往往具有項(xiàng)目開發(fā)所需要的某個(gè)或幾個(gè)核心能力，才達(dá)成合作的。例如你有土地我有資金，你有品牌優(yōu)勢我有項(xiàng)目運(yùn)營操作團(tuán)隊(duì)等等。通過輕資產(chǎn)化的高杠桿效應(yīng)，企業(yè)的核心能力能在更多的合作項(xiàng)目上得到釋放。假如企業(yè)投入10億元做一個(gè)項(xiàng)目，你有100億元只能做10個(gè)項(xiàng)目，那現(xiàn)在通過輕資產(chǎn)運(yùn)營，一個(gè)項(xiàng)目投資1億元，同樣的100億元現(xiàn)在可以操作100個(gè)項(xiàng)目。六是提高品牌影響力。七是增強(qiáng)靈活性，降低風(fēng)險(xiǎn)。輕資產(chǎn)運(yùn)營讓企業(yè)將自身優(yōu)勢運(yùn)用到更多的領(lǐng)域，增強(qiáng)了應(yīng)對市場的靈活性；同時(shí)分散了投資也攤薄了項(xiàng)目投資成本。八是實(shí)現(xiàn)了專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；］p資產(chǎn)運(yùn)營中，大房企多是基于專業(yè)能力和項(xiàng)目操作的標(biāo)準(zhǔn)化而向合作方輸出技術(shù)、輸出品牌、輸出管理或者注資參股的，必然給合作項(xiàng)目帶來了專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)?；膬?yōu)勢。而合作的受讓方往往也正是看中了大房企的這些優(yōu)勢，才主動(dòng)尋求“聯(lián)姻”，背靠大樹好乘涼。

從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式，盈利模式上從以獲取項(xiàng)目投資收益為主，轉(zhuǎn)向以獲取增值服務(wù)收益為主，是開發(fā)商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向之一。從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢看，行業(yè)的發(fā)展和市場競爭驅(qū)使企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營不斷地走向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化。在包括土地儲備和持有物業(yè)的資產(chǎn)增值空間越來越小的市場形勢下，開發(fā)商將主要通過增值服務(wù)獲取收益，就是很自然的利益趨向。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上的增值服務(wù)收益，包括了開發(fā)代工管理收益、品牌溢價(jià)收益、物業(yè)管理服務(wù)收益、商業(yè)運(yùn)營及衍生收益，以及地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務(wù)過程中獲取的費(fèi)用收益和業(yè)績提成的收益，等等。因此，房地產(chǎn)輕資產(chǎn)化的發(fā)展方向和前景無疑是非常誘人的。

但是，輕資產(chǎn)運(yùn)營也不是任何一家房企想玩就能玩的。

首先，企業(yè)必須具備輕資產(chǎn)化的“基因”。俗話說“打鐵還得自身硬”。輕資產(chǎn)化說到底是一種基于“少投入、多合作”的項(xiàng)目資源整合。你想整合別人，你要有能力；你想被別人整合，你要有價(jià)值。就輕資產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)方而言，必須具備這樣一些核心能力，包括：

其一，知識與核心技能。這可以是硬技術(shù)，也可以是 “軟實(shí)力”。硬技術(shù)上，例如萬科長期以來投入巨資所做的“工廠化蓋房”技術(shù)攻關(guān)，目前已走向內(nèi)部較大規(guī)模應(yīng)用的預(yù)制混凝土外墻技術(shù)、裝配式內(nèi)墻技術(shù)和內(nèi)外墻免抹灰技術(shù)等，無疑是萬科將來實(shí)行技術(shù)輸出的“殺手锏”，還有建筑及規(guī)劃技術(shù)、建筑施工技術(shù)、空間設(shè)計(jì)技術(shù)、園林規(guī)劃與設(shè)計(jì)技術(shù)，等等。“軟實(shí)力”則包括項(xiàng)目運(yùn)營團(tuán)隊(duì)與項(xiàng)目運(yùn)作能力、項(xiàng)目管控能力、品牌價(jià)值、市場影響力、客戶開發(fā)能力、客戶服務(wù)能力等等。

其二，品牌聲譽(yù)。沒有強(qiáng)大的品牌聲譽(yù)，不僅你整合別人的想法會成為空想，就是被別人整合，你也沒有機(jī)會。

其三，資源整合能力。即使一家企業(yè)擁有良好的硬技術(shù)和“軟實(shí)力”，但不具備在市場上縱橫捭闔的駕馭能力，不善于尋找項(xiàng)目和市場機(jī)會，你也難以分享輕資產(chǎn)化的利益蛋糕。

其四是質(zhì)量控制。房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。合作開發(fā)對質(zhì)量控制提出了更高的挑戰(zhàn)。所謂“沒有金剛鉆，不攬瓷器活”。沒有良好的質(zhì)量控制能力，會讓大家和你一起玩完。

其五是價(jià)值鏈定位。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)長長的價(jià)值鏈上，每一個(gè)合作方既要睜大眼睛看清對方，同時(shí)也應(yīng)該認(rèn)清自己，清楚自己的優(yōu)勢與劣勢，明晰自己在合作中的定位和項(xiàng)目合作中的價(jià)值取向，履行好自己的職責(zé)，分享屬于自己的那一份利益，而做到心無旁鶩，既要舍得，又要做到不貪心。

（未完待續(xù)）

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社邀請撰寫的。載《城市開發(fā)》2014年第11期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。北京大學(xué)、清華大學(xué)、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會高級顧問，中國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團(tuán)成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：2437587185@qq.com