調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)界焦慮加劇，未來(lái)走勢(shì)如何，眾說(shuō)紛紜。王志綱近來(lái)接到多起相關(guān)演講邀請(qǐng)。借助2011年11月9日搜狐e購(gòu)房電商平臺(tái)在三亞舉辦的“中國(guó)休閑地產(chǎn)高峰論壇”，王志綱就房地產(chǎn)當(dāng)前形勢(shì)與前景，發(fā)表了自己的看法。

　　我從事地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)十來(lái)年了，但是近年來(lái)很少接受地產(chǎn)演講，因?yàn)槲覀冴P(guān)注的重點(diǎn)更多地是在城市和區(qū)域，以及旅游休閑等領(lǐng)域。地產(chǎn)調(diào)控到今年，從南到北走下來(lái)，幾乎所有老板都在問(wèn)：如何看待今天房地產(chǎn)的形勢(shì)，究竟房地產(chǎn)業(yè)的明天將向何處去?所以正好有這個(gè)機(jī)會(huì)來(lái)集中回答，談?wù)勎业挠^點(diǎn)。

　　觀察中國(guó)房地產(chǎn)最好的標(biāo)本莫過(guò)于我們今天站著的這塊土地——三亞，今天我們選擇三亞來(lái)探討這個(gè)問(wèn)題，在這家游艇會(huì)的酒店開(kāi)這個(gè)會(huì)，格外有代表性。

　　那么我的第一個(gè)話題就從海南講起，來(lái)回顧一下地產(chǎn)的今昔;第二個(gè)話題談?wù)劦禺a(chǎn)的奧秘;第三個(gè)話題說(shuō)說(shuō)地產(chǎn)的明天。

　　海南今昔——中國(guó)房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)

　　我記得20年前，我作為新華社記者來(lái)海南，那個(gè)時(shí)候的海南是中國(guó)最狂熱的一片熱土，是最早一批地產(chǎn)冒險(xiǎn)家們練身手的地方。包括馮侖、潘石屹這些今天地產(chǎn)圈的不少活躍分子，發(fā)家的時(shí)候，都有一段在海南撈世界，在這里挖第一桶金，從流氓到紳士的經(jīng)歷。

　　那時(shí)海南島到處都是帶著發(fā)財(cái)夢(mèng)想來(lái)冒險(xiǎn)的人，這里自然條件好，在天涯海角可以隨地而睡，生活成本低，而且做生意不需要多大資本，因?yàn)橥恋責(zé)o所謂開(kāi)發(fā)，參與者都是為了轉(zhuǎn)手倒賣(mài)，擊鼓傳花。運(yùn)氣好，憑空就可以撈一把。

　　在休閑地產(chǎn)方面做得很大的宋城集團(tuán)的老板，就曾告訴我，他當(dāng)時(shí)只有500塊錢(qián)，就敢闖海南。雖然沒(méi)發(fā)大財(cái)，但海南退潮后，憑借海南的地產(chǎn)啟蒙，懷揣一幅清明上河圖回到杭州建宋城，空手奪槍?zhuān)彩前褕D紙變?yōu)榱爽F(xiàn)實(shí)。那個(gè)時(shí)候，中國(guó)人均GDP才800美金，他算是旅游地產(chǎn)的先行者。

　　印象深刻地是，1992年初幾乎全國(guó)銀行的行長(zhǎng)們，都扛著錢(qián)到海南島炒地，參與擊鼓傳花的游戲，這是海南地產(chǎn)的第一次房地產(chǎn)狂潮。

　　我記得，瘋狂的狀況持續(xù)到1993年6月份，中央提出治理整頓，朱镕基是鐵腕人物，行政命令加經(jīng)濟(jì)手段，僅用30天的時(shí)間，限令所有的銀行必須把錢(qián)全部收回。錢(qián)收不回來(lái)就抓人，于是在短短一個(gè)月中，海南炒地的資金鏈條斷裂。鼓聲一停，沒(méi)有逃掉的炒地者，全都曬死在沙灘上，丟下一片片爛尾樓。

　　1993年一直延續(xù)到96年，還有很多人陸續(xù)找到我們，希望可以拯救海南的地產(chǎn)，不少老板還抱著僥幸心理，認(rèn)為目前的危機(jī)只是暫時(shí)的，只要熬過(guò)寒冬，面包會(huì)有的、黃油會(huì)有的。但實(shí)際上，1996、97、98一直到2000年，近十年海南的房地產(chǎn)一直處于停頓狀態(tài)，死守海南島的老板多數(shù)都破產(chǎn)了。

　　回想起十年后，2003年再來(lái)海南，當(dāng)時(shí)的市委書(shū)記剛調(diào)到省里，準(zhǔn)備大干一場(chǎng)，曾很興奮也很沉重地跟我講：海南十多年留下了大片的爛尾樓，特別是三亞，不符合美麗三亞的形象，所以我痛下決心準(zhǔn)備炸爛尾樓。其后，我們王書(shū)記花很多的功夫做調(diào)研，剛選了幾個(gè)“軟柿子”動(dòng)手，還有成千上萬(wàn)的爛尾樓正準(zhǔn)備炸的時(shí)候，中國(guó)的房地產(chǎn)又進(jìn)入了一個(gè)黃金時(shí)代。從2003、04、05年開(kāi)始海南地產(chǎn)井噴了!

　　我們現(xiàn)在的會(huì)場(chǎng)，鴻洲游艇酒店的老板也曾放棄三亞，跑到深圳創(chuàng)業(yè)，在深圳賺到一些錢(qián)后，2003年在他老家那些叔侄們的要求下，回三亞做游艇，起步也是很艱難的。沒(méi)想到，很快碰到海南房地產(chǎn)的第二次浪潮，眼看旁邊的房子從每平方兩三千塊錢(qián)漲到了兩萬(wàn)，王老板借著天時(shí)、地利，游艇會(huì)，游艇酒店、游艇地產(chǎn)呼呼做起來(lái)了。

　　從2005年一直到09年，海南島被定位為國(guó)際旅游島的時(shí)候，幾乎中國(guó)所有老板，不僅房地產(chǎn)老板，包括礦老板、煤老板，全部往三亞跑。這個(gè)時(shí)候重新出現(xiàn)了將近20年前潘石屹、馮侖他們空手道炒樓那個(gè)盛況。樓價(jià)一天三漲，直到2010年春節(jié)，連三亞的酒店房?jī)r(jià)也炒到了幾萬(wàn)塊錢(qián)一晚，可謂全球最貴，簡(jiǎn)直不可思議。

　　在這個(gè)大背景下，三亞地產(chǎn)誘人的錢(qián)景，吸引了全中國(guó)的房地產(chǎn)商全部涌入海南。這個(gè)時(shí)候地價(jià)能不貴嗎?房?jī)r(jià)能夠不貴嗎?其實(shí)，三亞的表現(xiàn)，是中國(guó)房地產(chǎn)的一個(gè)放大，一個(gè)典型寫(xiě)照。

　　中國(guó)房地產(chǎn)超英、趕美，不少人認(rèn)為房地產(chǎn)還會(huì)漲，但是很多清醒的老板，我們?cè)谒较聹贤ǖ臅r(shí)候，他們都對(duì)這種形勢(shì)憂(yōu)心忡忡，認(rèn)為一個(gè)良性健康的房地產(chǎn)不應(yīng)該這樣的，這樣的結(jié)果最后對(duì)于消費(fèi)者對(duì)社會(huì)不利，對(duì)房地產(chǎn)商也不利，當(dāng)然也許對(duì)某些投機(jī)者有利，但對(duì)投資者也是不利。今天有些參與制造和搶房地產(chǎn)泡沫，也受到重創(chuàng)。

　　今天的中國(guó)比起20年前的中國(guó)，人均GDP從800美金到4000美金，而且中國(guó)最發(fā)達(dá)的兩三億人口長(zhǎng)三角、珠三角環(huán)渤海，人均GDP已經(jīng)到一萬(wàn)美金，增加了十倍，在這個(gè)巨變的時(shí)代，人們除了吃住行以外更大的消費(fèi)就是游、購(gòu)、娛。

　　剛才姜奇平先生從專(zhuān)家角度談了網(wǎng)上的地產(chǎn)銷(xiāo)售，我認(rèn)為這是一個(gè)金礦，尤其是在房地產(chǎn)的高燒過(guò)去之后，怎樣提高附加值，提供服務(wù)，提供生活方式，是擺在房地產(chǎn)商面前，需要考慮的問(wèn)題，可以很好地利用網(wǎng)絡(luò)這個(gè)平臺(tái)。

　　短短十年的時(shí)間，中國(guó)成為全球第一的出口大國(guó)，經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)到僅次于美國(guó)，成為世界第二，中國(guó)在高速發(fā)展的同時(shí)，也成為全球巨大的消費(fèi)市場(chǎng)，每天都不斷上演很多傳奇。所以我認(rèn)為海南不可能出現(xiàn)1993年的慘狀，但是海南會(huì)受到這次調(diào)控的重大的影響。現(xiàn)在很明顯，狂熱已經(jīng)降溫，這是海南的今昔。海南有一種宿命，一直是中國(guó)房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)。

　　2010年初，此島上的公寓房?jī)r(jià)天天漲，最高賣(mài)到17萬(wàn)一平方，據(jù)說(shuō)現(xiàn)在也要7萬(wàn)一平方，只是有價(jià)無(wú)市。

　　房地產(chǎn)的奧秘——硬著陸，還是軟著陸

　　下面談第二個(gè)話題——地產(chǎn)的奧秘。今天的中國(guó)，房地產(chǎn)可以說(shuō)一直是個(gè)熱門(mén)的話題，各方面的專(zhuān)家都要來(lái)這個(gè)圈子一試身手，而且頗受歡迎。我曾遇到一個(gè)專(zhuān)門(mén)講房地產(chǎn)的專(zhuān)家，一年可以賺幾百萬(wàn)。有些是代表地產(chǎn)商講，有些地產(chǎn)商也常是演講的主角，有段時(shí)間內(nèi)很受媒體追捧，掌握了社會(huì)的話語(yǔ)權(quán)，讓人覺(jué)得不夠客觀。

　　我講房地產(chǎn)，主要是在趨勢(shì)方面，相對(duì)超脫。我們現(xiàn)在主要是研究未來(lái)城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、休閑以及創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的不動(dòng)產(chǎn)。我們真正的價(jià)值在于盡可能保證自己的公信力，跟各個(gè)方面保持一點(diǎn)距離，盡量透過(guò)現(xiàn)象找到本質(zhì)，這樣對(duì)于國(guó)家、對(duì)于企業(yè)、對(duì)于個(gè)人都有好處。

　　首先分析一下當(dāng)前中國(guó)地產(chǎn)的形勢(shì)，也許有人聽(tīng)了不高興，僅供參考。今天不少房地產(chǎn)老板還抱有僥幸心理，認(rèn)為這一次宏觀調(diào)控還會(huì)像之前那樣，只是過(guò)眼煙云，熬一段就過(guò)去了，到時(shí)候?qū)?huì)是絕地反彈，獲得更大利潤(rùn)，像上一次死里逃生的恒大和綠城一樣。很多人把這個(gè)當(dāng)成經(jīng)驗(yàn)和必然。

　　但是依照我的判斷，告訴大家，這種情況不會(huì)再現(xiàn)，為什么呢?首先表現(xiàn)在金融上，今天中國(guó)的房地產(chǎn)的火爆可以說(shuō)是因?yàn)橹柏泿磐斗盘嗟慕Y(jié)果。我記得中國(guó)人民銀行一個(gè)副行長(zhǎng)后來(lái)當(dāng)了亞太銀行的行長(zhǎng)湯敏，他說(shuō)根據(jù)他們的測(cè)算，如果今天中國(guó)市場(chǎng)上需要的貨幣是一百的話，實(shí)際上流通的貨幣量是兩百，遠(yuǎn)超過(guò)現(xiàn)實(shí)所需要的貨幣供應(yīng)量，錢(qián)多東西少。所以老百姓也好，商人也好，多余的錢(qián)保值增值，最可靠的就是投資不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)不漲沒(méi)有辦法，這是金融問(wèn)題。

　　房地產(chǎn)暴漲的時(shí)候，幾乎所有人得利，第一個(gè)得利的是老板，中國(guó)評(píng)選首富十個(gè)有七八個(gè)是房地產(chǎn)商，當(dāng)然這有一個(gè)行業(yè)周期，趕上中國(guó)高速城市化的過(guò)程，房地產(chǎn)首當(dāng)其沖，扮演主角。某一個(gè)周期可能是另外一個(gè)產(chǎn)業(yè)。這些年中國(guó)地產(chǎn)出首富跟房地產(chǎn)的爆發(fā)有關(guān)，跟中國(guó)的高速城市化、城鎮(zhèn)化有關(guān)。房地產(chǎn)的暴漲也跟中央的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，金融政策有很大的關(guān)系。

　　特別是2008、09年，為了應(yīng)對(duì)所謂的美國(guó)次貸危機(jī)所引起的世界范圍的金融危機(jī)，中央從所謂的穩(wěn)定政權(quán)的角度考慮，過(guò)于敏感，經(jīng)過(guò)20天時(shí)間所謂的政治局調(diào)研，就急急忙忙向市場(chǎng)投放貨幣4萬(wàn)億，加上各省市的配套資金，限期投放，不僅過(guò)去幾年調(diào)整的效果一風(fēng)吹，而且有過(guò)之無(wú)不及。

　　第一，國(guó)進(jìn)民退這個(gè)時(shí)候開(kāi)始了;第二，官商勾結(jié)加劇;第三，整個(gè)中國(guó)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力受到重創(chuàng);第四，下一步再有新的危機(jī)來(lái)的時(shí)候，中央可用的手段已經(jīng)不多了。

　　現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看，其實(shí)本來(lái)08年出現(xiàn)全球金融危機(jī)，正是中國(guó)宏觀調(diào)控的絕佳機(jī)遇，借此給過(guò)熱的中國(guó)經(jīng)濟(jì)潑潑冷水，趁勢(shì)痛下決心實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將更有后勁，更加可持續(xù)。但相反，盲目的貨幣投放，只不過(guò)把危機(jī)向后拖延，實(shí)則加重了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)病。而且這個(gè)后果今天正逐漸表現(xiàn)出來(lái)，就是通貨膨脹。

　　如此，怎樣解決通貨膨脹，又?jǐn)[在了中央決策層面前。這就叫按起葫蘆浮起瓢，一病未除又添新病。

　　中央現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)，按照政治潛規(guī)則，愿望都是要保證在自己任內(nèi)不出事，盡量保持社會(huì)和諧，最好讓每個(gè)人都得到甜頭，然后把位置交給下任。好的方面來(lái)說(shuō)，他們不想動(dòng)根本，不搞釜底抽薪，順利交棒是好，但是另外一個(gè)方面，矛盾積壓太多，棒子交不出去呢?

　　高速發(fā)展，房?jī)r(jià)翻幾倍，房地產(chǎn)商獲取了暴利，事業(yè)發(fā)展迅速，叫好;政府通過(guò)高價(jià)賣(mài)地可以大興土木，創(chuàng)造政績(jī)，叫好，相關(guān)產(chǎn)業(yè)也高興，像咱們搜狐、廣告公司、從事服務(wù)業(yè)的都有人買(mǎi)單，生意很好;其次，整個(gè)社會(huì)就業(yè)好，工資漲了，似乎是都不錯(cuò)。

　　但是世上沒(méi)有白吃的午餐，為了保增長(zhǎng)，保就業(yè)，保社會(huì)穩(wěn)定，通過(guò)發(fā)貨幣促進(jìn)繁榮，誰(shuí)知引發(fā)通貨膨脹，而且有持續(xù)增高的趨勢(shì)，如此，必然引起社會(huì)更大的不滿(mǎn)，這又有違穩(wěn)定壓倒一切的宗旨。

　　所以，今天擺在中國(guó)政府面前一個(gè)無(wú)法回避的難題，就變成如何抑制通貨膨脹。要想經(jīng)濟(jì)能夠繼續(xù)走下去不出問(wèn)題，有兩種選擇：一個(gè)是軟著陸，一個(gè)是硬著陸。

　　所謂軟著陸就是要把泡沫擠掉，或使其漸破，消其于無(wú)形，然后社會(huì)繼續(xù)前進(jìn)，社會(huì)可能出現(xiàn)陣痛但不會(huì)出現(xiàn)震蕩。如果是硬著陸，就是泡沫擠不掉，而且不斷輸血，揚(yáng)湯止沸，結(jié)果是泡沫越吹越大，最后爆破，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)重大危機(jī)，引起經(jīng)濟(jì)持續(xù)衰退，社會(huì)出現(xiàn)動(dòng)蕩。政治家應(yīng)該不愿看到后一種情況。

　　中國(guó)2008、09年應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)的決策及出招，我認(rèn)為有些反應(yīng)過(guò)度，主要是擔(dān)心經(jīng)濟(jì)下滑，農(nóng)民工失業(yè)，社會(huì)不穩(wěn)，維穩(wěn)是第一位的，從這個(gè)出發(fā)點(diǎn)去決策。而且投資拉動(dòng)，投給誰(shuí)?自然是親兒子可靠，所以首先是鐵(路)、公(路)、基(建)項(xiàng)目一哄而上，其中的貪污浪費(fèi)不用說(shuō)，還造成了很多隱患和后遺癥。不僅之前所提的調(diào)整、轉(zhuǎn)型、科學(xué)發(fā)展前功盡棄，民營(yíng)企業(yè)紛紛歸附國(guó)企，或者是不做實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)去放高利貸了。

　　前幾年溫家寶一直希望調(diào)整房地產(chǎn)，但總是前怕狼后怕虎，受各種利益集團(tuán)掣肘，調(diào)整很難貫徹。接著來(lái)了美國(guó)的次貸危機(jī)，更是“一夜回到解放前”?，F(xiàn)在隨著通貨膨脹矛盾越來(lái)越突出，發(fā)現(xiàn)過(guò)不去了，如果不調(diào)整很可能出現(xiàn)硬著陸，要出大問(wèn)題。而要爭(zhēng)取軟著陸，一個(gè)躲不掉的問(wèn)題，就是必須擠泡沫。

　　如果說(shuō)前一輪投入了20萬(wàn)億，其中10萬(wàn)億的泡沫必須擠掉。那么就需要選一個(gè)產(chǎn)業(yè)和領(lǐng)域來(lái)開(kāi)刀，擠掉這個(gè)泡沫，也許要傷筋動(dòng)骨，但是對(duì)于整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)沒(méi)有根本破壞，我想選擇的就是房地產(chǎn)。

　　所以中央很明確，一定要把房地產(chǎn)作為調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，一定要讓房地產(chǎn)來(lái)承擔(dān)擠泡沫的角色，很多人不明白這個(gè)道理。

　　那天我跟一些老板講這樣一個(gè)動(dòng)向，一是北京市長(zhǎng)和上海市長(zhǎng)兩個(gè)重要的發(fā)言，發(fā)言里面有一個(gè)重點(diǎn)，北京市長(zhǎng)講到：北京市經(jīng)過(guò)兩三年的調(diào)整終于解決了一個(gè)問(wèn)題，就是扭轉(zhuǎn)了曾經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)，房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率從占北京市年增長(zhǎng)的16%，終于調(diào)成了8%。很多人不知道這個(gè)話的潛臺(tái)詞，也就是如果我們各省市的諸侯們，不能從土地財(cái)政當(dāng)中解放出來(lái)，中央的宏觀調(diào)控政策就很難得到支持，北京已經(jīng)表態(tài)，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)率減一半的時(shí)候，并沒(méi)有影響北京市可持續(xù)健康的增長(zhǎng)。

　　這個(gè)月初，上海市長(zhǎng)也在一個(gè)場(chǎng)所里面講：通過(guò)兩三年土地調(diào)控，把上海的房地產(chǎn)貢獻(xiàn)從17%減到了7%——8%。諸侯們的表態(tài)，就是對(duì)中央說(shuō)，我們這邊扛得住。

　　同時(shí)，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康也強(qiáng)調(diào)：銀監(jiān)會(huì)2008年開(kāi)始就要求商業(yè)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)壓力測(cè)試，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌40%時(shí)，銀行的貸款覆蓋率仍能達(dá)到110%;而最壞的情況發(fā)生，即當(dāng)房?jī)r(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達(dá)到100%，雖然利息不能回收，但本金沒(méi)有問(wèn)題。這個(gè)也是向中央表決心，向社會(huì)發(fā)信息，對(duì)地產(chǎn)的跌價(jià)我們已經(jīng)做好準(zhǔn)備了。

　　大家想，政府做好準(zhǔn)備，銀行做好準(zhǔn)備，還有誰(shuí)沒(méi)有做好準(zhǔn)備?還有三家沒(méi)有做好準(zhǔn)備，那就是：房地產(chǎn)老板、大量物業(yè)的持有者，還有投機(jī)投資房地產(chǎn)的人，這就是一個(gè)格局。

　　這個(gè)格局的潛臺(tái)詞，就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)軟著陸必須擠泡沫，泡沫主要集中在房地產(chǎn)，要擠多少?打個(gè)比方，如果說(shuō)有10萬(wàn)億的泡沫，房地產(chǎn)老板扛三分之一，銀行扛三分之一，房產(chǎn)的持有者，投資也好，投機(jī)也罷，也要扛三分之一。也就是房地產(chǎn)回到五年前價(jià)值上面，現(xiàn)在兩萬(wàn)塊錢(qián)一平方米咱們降一萬(wàn)怎么樣，死不了人。

　　最后的結(jié)果長(zhǎng)痛不如短痛，所有人付出代價(jià)的同時(shí)，中央所發(fā)十萬(wàn)億鈔票消失無(wú)影無(wú)蹤，這個(gè)時(shí)候危機(jī)過(guò)去了，經(jīng)濟(jì)又會(huì)繼續(xù)往前走。這是我個(gè)人認(rèn)為地產(chǎn)調(diào)控臺(tái)前幕后決策的奧妙。

　　所以我判定，這次房地產(chǎn)調(diào)控不是假的，是真的，這次房地產(chǎn)調(diào)控一定把泡沫擠掉，不擠掉過(guò)不去。我們要保政權(quán)，這次調(diào)控把泡沫擠掉是條件。

　　我跟很多老板交流的時(shí)候，都告訴他們，你們應(yīng)該搶收過(guò)冬，以時(shí)間換空間?，F(xiàn)在我們很多客戶(hù)已經(jīng)采取了準(zhǔn)備過(guò)冬的措施。這是中國(guó)地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)需要，不是主觀意志可扭轉(zhuǎn)的。不少地產(chǎn)老板還抱有幻想，認(rèn)為政府要依賴(lài)房地產(chǎn)，最終還得放松。但如果涉及到政權(quán)的根本，我想政府不會(huì)讓步。

　　明天的奶酪在哪里?——危中有機(jī)

　　那么，面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，明天的奶酪在哪里?下一步怎么走?

　　首先，我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)從大格局上講，還有比較好的黃金時(shí)段，至少十年。因?yàn)檫@跟整個(gè)中國(guó)城市化有很大的關(guān)系。大家知道，1993年朱镕基對(duì)海南島炒地痛下殺手的時(shí)候，中國(guó)的城市化率不到15%，大多數(shù)人被限制在北京、上海等大城市之外。短短的將近20年不到，現(xiàn)在中國(guó)城市化率大致到了50%，如果加上城郊那些已經(jīng)住下來(lái)，離開(kāi)農(nóng)村進(jìn)入城市的打工者，我想城市化率大概有60%。這個(gè)巨大的流動(dòng)和進(jìn)城的人群，造成了中國(guó)房地產(chǎn)在全球最興旺的景象。

　　根據(jù)其它國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)國(guó)家城市化率到30%的時(shí)候，是一個(gè)房地產(chǎn)的井噴期，到60%的時(shí)候，基本上就達(dá)到一個(gè)平穩(wěn)期。我們跟發(fā)達(dá)國(guó)家不同，美國(guó)城市化率為80%、90%，日本城市化率70%、80%，香港城市化率幾乎100%，中國(guó)城市化率60、70%基本上也快到頂了，但還會(huì)有一段發(fā)展時(shí)間，這個(gè)城市化的發(fā)展周期，也還有一二十年。

　　第二，在城市化率高速增長(zhǎng)的前期，我們所追求的基本上是量的增長(zhǎng)，是外延的擴(kuò)大。比如說(shuō)追求容積率、大盤(pán)，比房子賣(mài)的快、賣(mài)的多、賣(mài)的價(jià)高，追求暴利。

　　那么在后階段，我們所要追求的應(yīng)該是內(nèi)涵的擴(kuò)大再生產(chǎn)。無(wú)論是對(duì)產(chǎn)品的追求，還是商業(yè)模式。我覺(jué)得在這方面，龍湖地產(chǎn)是走得最穩(wěn)健的。

　　記得16年前，當(dāng)我在幫碧桂園的時(shí)候，所謂房地產(chǎn)就是蓋房子，鋼筋水泥。不僅沒(méi)有策劃，規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、廣告營(yíng)銷(xiāo)、品牌推廣都沒(méi)有。大部分地產(chǎn)商都是包工頭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的，只會(huì)簡(jiǎn)單地蓋房子。當(dāng)時(shí)碧桂園之所以能成功，就是開(kāi)了房地產(chǎn)不是“鋼筋加水泥”，而是“一種生活方式”的先河。當(dāng)時(shí)幾乎所有現(xiàn)在看來(lái)常規(guī)的動(dòng)作，包括最基本的，項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)建造，園林環(huán)境、廣告銷(xiāo)售、物業(yè)管理等都需要自己摸索。

　　今天這些能力是開(kāi)發(fā)商入門(mén)的基本門(mén)檻，而房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)行業(yè)也十分成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需要任何的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，都可以在市場(chǎng)上整合到。所以我想，今天有一定規(guī)模的房地產(chǎn)老板，要操心的不是技術(shù)層面的問(wèn)題，而是戰(zhàn)略的選擇和項(xiàng)目的定位，以及商業(yè)模式的設(shè)置。能夠蓋房子，還蓋得不錯(cuò)，是這個(gè)行業(yè)進(jìn)門(mén)的前提。但只滿(mǎn)足于蓋傳統(tǒng)的住宅，空間將越來(lái)越有限。

　　隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入的增加，市場(chǎng)的成熟，觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者要買(mǎi)什么?這是房地產(chǎn)商們要思考的問(wèn)題。如果之前更多地是滿(mǎn)足人們居住的需求，投資和貨幣保值增值的需求;其后，人們生活方式的變化，以及休閑逐漸變?yōu)橐环N生活方式所產(chǎn)生的巨大市場(chǎng)需求，已經(jīng)使海南島一夜之間咸魚(yú)翻身。北方人特別是東北人，已經(jīng)不甘于在冰天雪地的老家貓冬，而是要到三亞享受陽(yáng)光海灘，開(kāi)始是退休一族，之后索性大批北方人在海南做起了生意。而休閑市場(chǎng)的崛起，使得三亞很多高端的休閑平臺(tái)——游艇會(huì)、高爾夫球場(chǎng)、七星級(jí)旅游度假酒店生意火爆。為什么海南又熱了，除了有人為炒作的泡沫成分，巨大的市場(chǎng)需求是不容忽視的。

　　我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)成長(zhǎng)周期還沒(méi)有結(jié)束，但是有一個(gè)根本的變化，首先從追求數(shù)量到追求質(zhì)量，從追求外延化的生產(chǎn)，到追求內(nèi)在的提升;其二，從產(chǎn)品為王，到平臺(tái)為王，服務(wù)為王。比如說(shuō)海南，20年前就提出分時(shí)度假，產(chǎn)權(quán)式酒店，但太超前，沒(méi)有市場(chǎng)。但經(jīng)過(guò)這些年的發(fā)展，已經(jīng)被市場(chǎng)接受，而在服務(wù)方面也逐漸成熟。

　　我前天過(guò)來(lái)打球，發(fā)現(xiàn)不管是在球場(chǎng)預(yù)定，還是游艇出租，潛水和海上游樂(lè)項(xiàng)目，包括怎么安排行程，打高爾夫路線，七星級(jí)酒店的體驗(yàn)等，都有提升的空間。如果能有一個(gè)平臺(tái)把這些經(jīng)絡(luò)打通，形成一個(gè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，將會(huì)有巨大的市場(chǎng)空間。但這些都不是簡(jiǎn)單地蓋房子，不但需要硬件，重要的是軟件，是服務(wù)。過(guò)去開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)容易，只考慮蓋房子賣(mài)出去了事，但今后只有在整合和服務(wù)上下功夫，才具有增長(zhǎng)空間和可持續(xù)性。

　　在這種背景下，下一步像電腦一樣我們不能簡(jiǎn)單地只滿(mǎn)足于傳統(tǒng)的PC機(jī)，我們要不斷地給它換芯片。下一步，房地產(chǎn)需要打造未來(lái)的生活平臺(tái)，比如養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑度假、會(huì)議培訓(xùn)、購(gòu)物娛樂(lè)、多種豐富的體檢。

　　過(guò)去進(jìn)入房地產(chǎn)可能是一夜暴富，傻瓜都能賺錢(qián)，不會(huì)有人花功夫去做附加值，導(dǎo)致不少短期行為，看著繁榮，但不可持續(xù)。所以，我常說(shuō)，危機(jī)是好事，只有遇到危機(jī)，才會(huì)逼著企業(yè)轉(zhuǎn)型，如果日子好過(guò)，一定是蘿卜快了不洗泥。

　　當(dāng)房地產(chǎn)大規(guī)模、疾風(fēng)暴雨般的發(fā)展放緩后，人們才會(huì)靜下心來(lái)，研發(fā)新的產(chǎn)品，新的平臺(tái)。養(yǎng)老和養(yǎng)生十年前我們就提出來(lái)了，但是那時(shí)候一是技術(shù)手段不成熟，但根本的還是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)太容易，不用下功夫房子都好賣(mài)，所以老板只是滿(mǎn)足于借用一個(gè)概念，并不投入資金和精力真做。

　　但現(xiàn)在不同，一是有巨大的市場(chǎng)需求，二是有相應(yīng)的配套設(shè)備和服務(wù)，三是不下功夫要被淘汰。這時(shí)候，誰(shuí)先先行一步，開(kāi)發(fā)出一個(gè)模式，就將贏得一個(gè)時(shí)代。比如，萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)了城市綜合體這種模式，在各個(gè)城市推廣，迅速做成地產(chǎn)老大;華僑城集團(tuán)借助東部華僑城的成功案例，以低成本打入新的區(qū)域;杭州宋城集團(tuán)僅憑一臺(tái)演出，不僅成功上市，還成為許多城市競(jìng)相邀請(qǐng)的對(duì)象。工作室為龍湖制定的山、海、湖戰(zhàn)略，使之提早3年實(shí)現(xiàn)新的戰(zhàn)略布局，在這次地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境下，煙臺(tái)的海上度假項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)幾天就取得30億的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。養(yǎng)老這個(gè)題，也有開(kāi)發(fā)商提早幾年就在摸索，并且嘗到了甜頭。現(xiàn)在人們?cè)絹?lái)越長(zhǎng)壽，而且有了一定積蓄，不滿(mǎn)足于被動(dòng)養(yǎng)老，能跑能動(dòng)，怎么給他們提供不僅舒適，而且豐富的生活，開(kāi)發(fā)商有很多功課要做。捷足先登者將會(huì)有超額回報(bào)。

　　現(xiàn)在做房地產(chǎn)，不僅要懂蓋房子，還要能整合資源，搭建平臺(tái)，提供生活方式和網(wǎng)絡(luò)。我相信中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，如果能正視調(diào)控，積極對(duì)應(yīng)，把握機(jī)會(huì)，一定能更上一個(gè)臺(tái)階，產(chǎn)生一個(gè)飛躍。預(yù)祝大家成功。