·房?jī)r(jià)上漲與房子無關(guān)，是人口流動(dòng)決定。
??樓市投資的黃金時(shí)代已結(jié)束，如果再想開發(fā)樓市的機(jī)會(huì)，就要注意“中心價(jià)值論”：中心城市的城市中心，這是城市化最終必然會(huì)帶來一個(gè)結(jié)果。
??而房產(chǎn)價(jià)格的上漲背后是人口的流動(dòng)，當(dāng)人口流動(dòng)在流動(dòng)中快速集中，于是人口流入的區(qū)域就會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)。中國我們已經(jīng)經(jīng)歷了這樣一個(gè)變化：當(dāng)城市人口在20%到35%時(shí)，大城小鎮(zhèn)房?jī)r(jià)普漲，因?yàn)槌鞘腥丝诜?；城市人口?5%到50%時(shí)，大城大漲，小鎮(zhèn)小漲；城市人口50%以上，90%的城市會(huì)一個(gè)接一個(gè)崩盤，于是人口還再繼續(xù)流入的城市，或者是區(qū)域房?jī)r(jià)還能夠Hold住甚至暴漲，而暴漲一定是城市中心的城市中心。
??用這個(gè)原理放眼世界，也同樣是這個(gè)道理。當(dāng)一個(gè)國家突然間出現(xiàn)了大量的移民人口，外來人口占到房地產(chǎn)新發(fā)市場(chǎng)的50%以上的時(shí)候，這個(gè)區(qū)域就必然會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)爆發(fā)性的上漲，所以要理解房?jī)r(jià)上漲跟房子沒有任何關(guān)系，房?jī)r(jià)上漲唯一的理由就是人口在流動(dòng)中急劇集中，人來瘋漲，人去樓空。
??·財(cái)富偏好升級(jí)理論：愛房子是小學(xué)生、愛黃金古董是中學(xué)生、愛股票債券是大學(xué)生、愛多層次資本市場(chǎng)是研究生。
??第一代的財(cái)富偏好，叫做不動(dòng)產(chǎn)偏好，是土地和房子。因?yàn)閯倓傠x開農(nóng)村，還帶著對(duì)土地的依戀。盛事古董亂世黃金，是第二代偏好。黃金古董收藏翡翠和田玉共性在于流動(dòng)性。但巴菲特不買黃金不買房子，是因?yàn)樗J(rèn)為沒有收益率，這叫做收益率偏好，收益率偏好把我們引入了股市、債市基金，于是價(jià)值投資風(fēng)靡全球。一旦接受收益率偏好，面對(duì)的永恒問題就是漲與跌，而正確答案只有一個(gè)，波動(dòng)。即波動(dòng)性偏好。這種偏好構(gòu)建了多層次的投資市場(chǎng)，崛起了像索羅斯這樣一代投資人，每年都在創(chuàng)造著百倍千倍的傳奇，每天都有機(jī)會(huì)。
??截止到今天如果你80%以上的財(cái)富是房地產(chǎn)，你是富人但是土。如果80%以上的財(cái)富中有房地產(chǎn)還有一些收藏，還有一些黃金，還掛著一些張大千的假畫，你土豪。如果你能夠買一點(diǎn)股票證券基金，你有知識(shí)，你就有機(jī)會(huì)，也有膽略。
??·未來哪里發(fā)財(cái)？做與證券化、全球化、互聯(lián)網(wǎng)金融三大紅利相關(guān)的事。
??第一是證券化紅利。當(dāng)城市化發(fā)展到一個(gè)階段，越來越多的家庭會(huì)走進(jìn)證券投資市場(chǎng)，于是一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)開始選擇證券化，當(dāng)證券化的趨勢(shì)形成，大牛市崛起，又會(huì)帶動(dòng)更多的人走進(jìn)這個(gè)市場(chǎng)。國退民進(jìn)，證券市場(chǎng)的國退民進(jìn)改變了中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。
??證券市場(chǎng)上的革命讓資本偏導(dǎo)性地流向了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，所以我們看到中小板崛起，創(chuàng)業(yè)板崛起，新三板笑傲江湖，民營(yíng)證券化的時(shí)代拉開了序幕。盡管我們很多人都看著實(shí)體經(jīng)濟(jì)嗷嗷待哺，以為證券市場(chǎng)不應(yīng)該這樣，但是當(dāng)資本流向證券市場(chǎng)的時(shí)候它正在創(chuàng)造著實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
??第二是全球化紅利。實(shí)體經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)，資本匱乏高利率，虛擬經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)資本充裕，低利率。于是低利率市場(chǎng)的資金開始流向新興市場(chǎng)開始跟著人走，馬云的身后有孫正義，馬化騰的身后有英國的老家族，李彥宏的身后是美國基金，這就是全球化的紅利，讓發(fā)達(dá)國家、富裕國家的低成本資金到新興市場(chǎng)高成長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)中尋找夢(mèng)想，尋找機(jī)會(huì)，同時(shí)我們會(huì)看到新興市場(chǎng)的企業(yè)和過剩產(chǎn)能流向全球化市場(chǎng)。一帶一路就是這樣一個(gè)版圖，讓中國的過剩產(chǎn)能變成了中國優(yōu)勢(shì)，試圖恢復(fù)當(dāng)年的輝煌。
??第三個(gè)是互聯(lián)網(wǎng)紅利。互聯(lián)網(wǎng)是中國的優(yōu)勢(shì)，將把越來越多的企業(yè)推向證券化市場(chǎng)，推向全球化市場(chǎng)。如果你還在做企業(yè)，過去三年如果跟摘金、上網(wǎng)與出海無關(guān)，你還可以原諒。未來三年還和這六個(gè)字無關(guān)，我就給你三個(gè)字，你就可以洗洗睡，早死早好。如果洗洗睡了你就想一想，可以在哪里可以睡得更舒服一點(diǎn)，于是很多人想到了澳大利亞，為什么？當(dāng)人均壽命只有40、50歲的時(shí)候，澳大利亞是一片荒原，沒有機(jī)會(huì)，但是當(dāng)人均壽命達(dá)到70多歲的時(shí)候，澳大利亞的優(yōu)勢(shì)出現(xiàn)了，因?yàn)槟抢镉懈蓛舻目諝狻松?，更干凈的水——地大，還有一個(gè)，那就是更開放的社會(huì)。
??·此輪牛市在經(jīng)濟(jì)下行中出現(xiàn)，原因不是政府主導(dǎo)，而是制度預(yù)期，投資人看到政府走入正道，紛紛投資所致。而此輪牛市將在2017年結(jié)束。
??什么叫牛市呢？三個(gè)維度：第一，指數(shù)要翻倍，才能讓傻瓜都賺錢。第二，時(shí)間要超過兩年才能傻瓜都能趕上，第三，指數(shù)要?jiǎng)?chuàng)新高?，F(xiàn)在一波人說要跑了，一波人說要進(jìn)了，誰對(duì)呢？我們來看下中國牛市的形成機(jī)制。我得出一個(gè)結(jié)論：就是中國股市從來就沒有成為國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，中國股市是制度變革的風(fēng)向標(biāo)。每一個(gè)大牛市持續(xù)兩年以上創(chuàng)新高，它一定背后有一只有形之手，但是卻是無形存在，這只手就是制度變革。有人說，政府讓股市漲就漲，如果是這樣就什么事都不用干了。其實(shí)政府決定不了股市，但是當(dāng)政府做對(duì)了，投資人會(huì)應(yīng)聲喝采，所以股市不是政府左右的，而是投資人左右著政府，讓政府走正道。政府一走邪道，股市就跌，政府一走正道股市就漲，鄧小平南巡是第一個(gè)大牛市。第二個(gè)大牛市，發(fā)生在1999年到2001年，是朱镕基推動(dòng)的國退民進(jìn)。第三個(gè)是2005到2007年的大牛市。但中國瘋牛遭遇了是美國海嘯，戛然而止。未來下一次牛市很可能重復(fù)這一次，也就是讓牛市逆轉(zhuǎn)的力量很可能來至于海外，來自于又一次金融危機(jī)，那么這個(gè)時(shí)候就是2017到2018年，所以在市場(chǎng)中我們?nèi)匀惶幱谂Ｊ械碾A段，千斤難買牛回頭，回頭就買，千萬不要講什么道理。如果按照我給大家的定義，牛市的三個(gè)座標(biāo)，那么千斤難買牛回頭，下一輪會(huì)盤整在4000點(diǎn)之上，尋找機(jī)會(huì)，再?zèng)_突破前期高點(diǎn)6124點(diǎn)。