在新浪財經致敬基金業(yè)20周年的活動現(xiàn)場，市場知名人士金巖石接受新浪財經的專訪，就A股和基金業(yè)未來發(fā)展機遇和面臨挑戰(zhàn)發(fā)表自己的觀點，同時就目前的房地產市場分享了自己的思考。

　　記者：MSCI推動之后，有媒體認為中國有可能會走出新的一波牛市出來，您對這種表述是一個什么樣的看法？

　　金巖石：一，從MSCI這個話題出來，市場已經把未來成長的趨勢都已經消化了，經濟增長的速度每年都在下降，但是就在經濟增速從2007—2018年的下降趨勢的同時我們要看到的是，家庭財富增長是同步上升的，2007年家庭財富的增速在7%，那時候經濟增速到13.5%，但是現(xiàn)在經濟增速是在7%之下，但是財富增速是達到13%、14%甚至今年有可能達到18%，這就出現(xiàn)了我們在轉型時期的兩個趨勢。在這個背景之下，基金20年，前10年、后10年，前10年實際上整個市場是在規(guī)范中，然后到朱镕基時期，1999年到2002年，這是第二波大牛市。2015年到2017年是第三波大牛市，2014、2015年算半個大牛市。從整體上來講，一漲就瘋，一瘋就跌，所以基金20年和股市20年同步都是在不成熟的狀態(tài)下行走，我們可以把未來3年定義為一個中國股市機構化的轉型期，也就是在未來3年當中我們會看到，原來暴漲暴跌的市場逐漸平緩，原來散戶驅動的市場逐漸轉型，原來監(jiān)管不規(guī)范的市場逐步規(guī)范。如果我講的這三句話能夠兌現(xiàn)的話，我們會看到兩個重要的指標，第一個就是，全市場的機構化率，過去3年已經從15%、20%上升到30%了，未來三年可能達到50%，第二個就是，全市場的開放度，原來是零頭，現(xiàn)在已經可以看到外資機構持股市值占比達到1.5%左右。未來三年應該看到兩個很明確的數(shù)字那就是，全市場機構持有的市值占比會住進接近50%，我也希望外資在機構中持股市值占比從1%點幾能夠達到接近10%，這樣2020—2021年我們會看到一個機構驅動的大牛市。從現(xiàn)在2018—2020年這個區(qū)間，我們還是在轉型中盤整，沒有大跌的危險，也沒有暴漲的機會。

　　記者：您說出了剛才機構的市值占比50%的情況下，在未來的3年之中整個市場的操作風格上會有一個怎樣的變化？

　　金巖石：三大趨勢，第一就是，散戶驅動的這種風格會轉向機構驅動，第二就是，在機構驅動的背景下會向全球接軌，第三就是，市場的整體波動率會大幅度下滑。坦率地講，20年來基金業(yè)能夠有現(xiàn)在的這些成績，非常不容易的。我特別關注基民代表，基民代表很激動，基民這個詞本來就讓人想象到饑餓的“餓”，饑民遍野，說明這個市場對這個行業(yè)有著非常高的期盼，所以從市場的背景看，我們說基金業(yè)難能可貴的20年。

　　但是從投資人的期盼而言，這個行業(yè)并沒有達到絕大多數(shù)人真正期盼的東西，所以能夠把20年認真總結一下，能不能夠克服三大缺陷。第一就是，營銷高于投資。第二就是，基金的服務費收入總額與基金創(chuàng)造的價值總額相比是不對稱的。第三就是，中國特色的市場經濟，在經濟發(fā)展新常態(tài)的背景下，股市的定位是不是也應該調整。這就是我給基金業(yè)提出的三大問題。

　　記者：國家對于房地產市場這塊“房住不炒”的定位以及房地產調控長項機制出臺的背景下，您對未來的房地產市場是一個什么樣的看法？

　　金巖石：從2005年談樓市，一直到2016年，我都是堅定的樓市多投，樓市多投是來源于三大基礎理論，第一就是城市化理論，市場人口在流動中，經濟集中，從而形成一種紅利，叫城市化紅利。第二個理論就是貨幣理論，基于中國經濟的高成長是貨幣驅動、債務驅動，所以超額貨幣必須尋找一個資產池才能夠化解隱型的惡性通脹。第三個理論，就是經濟發(fā)展理論，在經濟發(fā)展的模式中，我們可以看到財富的渴望會讓多數(shù)家庭在第一代財富中偏好不動產，房地產就是不動產中的一個重要的部分。

　　但是直到我們能夠真正理解我們追求財富的目的是為了自由，這樣我們就會理解房地產代表的財富沒有給你自由，這就像北京多數(shù)人的生活一樣，住的是千萬豪宅，拿的是萬元月薪，過的是苦逼日子，想的是天下大事。這樣的一種財富增長，我把它定義為富裕的貧困，伴隨著越來越多的人能夠看到我們追求財富的目的，第一是為了自己贏得自由，第二是為了給社會創(chuàng)造價值，這時候我們才會看到，家庭資產配置的新時代開始，在這個階段房地產將從目前家庭財富的75%—80%期間逐漸下降到中產家庭房地產占比50%以下，這個趨勢已經非常確定?！　∷?016年底我很明確的講了，未來三年賣掉所有投資性房產。從一路看漲，死多頭，到現(xiàn)在讓大家賣掉投資性房產，記住，不是你居住的，所以樓市的紅利已經基本結束了。也許我們很多人不愿意接受這個事實，你們只需要把家庭資產按照預期收益率來劃分，我們就能夠理解從2005年—2016年這區(qū)間，我一路看多，樓市平均上漲速度是每年15%以上，少數(shù)地區(qū)每年30%以上，但是未來我們可以非常明確的告訴大家，80%以上的區(qū)域房價會下跌，甚至大幅度下跌，20%的區(qū)域中80%能夠保持跑贏CPI，也就是保值，那么另外20%才有可能跑贏貨幣量的增長。所以，未來的房地產大概會形成這樣一個格局，就是80%是貶值資產，20%的80%是保值資產，20%的20%還有可能是升值資產。