一、上漲空間縮小到中心城市的中心區(qū)域
　　未來房地產(chǎn)重新定義的話就是大分化，所以我們研究的問題是哪些城市會在分化中房價繼續(xù)上漲，哪些城市會在分化中房價下跌甚至崩盤。一個國家房地產(chǎn)全面崩盤是不可能的，但是這不等于說每個城市的房價都有未來的黃金10年。房價人來瘋漲人去樓空，這個研究思路讓我們來研究人口流動的趨勢，能得出一個簡單的結(jié)論，那就是“人口繼續(xù)流入的城市，未來房價可能上漲”。
　　當(dāng)中國城市化率超過全球平均水平的拐點，在國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中大量中小城鎮(zhèn)被甩出去，而以金融為中心形成的財富磁場會形成城市集群發(fā)展。每一個城市都要重新選擇它的城市定位，所以房價繼續(xù)上漲的空間會越來越狹窄，最后縮小到少數(shù)中心城市的中心區(qū)。所以，以整體去談中國樓市已經(jīng)沒有意義，如果把買房就能賺錢作為一個黃金時代的標志，那樓市投資的黃金時代結(jié)束了。
　　從現(xiàn)在開始，我們真正能夠在樓市中賺錢的機會越來越少了。就算是在這些中心城市的中心，房價上漲你照樣賣不掉，因為抬高房價只是能夠提高資本的證券化率，真正要賣還是賣不動。所以我們要看到一個時代的拐點，要準備著未來危機也會到來。
　　二、未來房價上漲的有17個城市
　　樓市投資的黃金時代結(jié)束了，未來我們就會看到資產(chǎn)證券化的黃金時代，而在資產(chǎn)證券化之中我們?nèi)匀粫吹揭恍┏鞘凶C券化率高、一些企業(yè)證券化率高、一些企業(yè)開發(fā)的房子證券化率高，所以我們要選擇的首先是城市。這些城市有哪些？
　　市場經(jīng)濟最本原性的資源配置是智力資源的配置，當(dāng)思想的市場和財富連在一起，我們才能夠理解金融中心會創(chuàng)造一個財富市場，把周圍的人才吸引到中心。從中歐商學(xué)院和某歐洲專業(yè)機構(gòu)研究中國得出的結(jié)論，2012年中國企業(yè)平均年薪在6萬以上的只有8個城市，隨后是平均年薪4萬-5萬之間也是8個，加上廈門的財富存量實際上在二線城市的范圍之內(nèi)，這樣我們就看到17個城市。從未來人口流動的角度上，以工資變量來作為人口流動的調(diào)節(jié)杠桿，我們可以把未來房價上漲的城市鎖定在這17個城市當(dāng)中，而且是這17個城市的中心區(qū)。
　　城市化的本質(zhì)就是讓人們自覺地走向風(fēng)險社會，而超大城市群的形成是對城市經(jīng)營者的挑戰(zhàn)，這個挑戰(zhàn)會讓人們在追逐夢想之中集聚、創(chuàng)造一種空間的溢價，所以真正決定房價的不是成本、不是收入，而是空間溢價率，這是我在理論上獨創(chuàng)的概念。
　　同題問答
　　1.白銀時代的中國房地產(chǎn)該如何發(fā)展和盈利？
　　房地產(chǎn)黃金十年結(jié)束了，確切講，2001年開始至2012年結(jié)束。從2013年開始，中國國民經(jīng)濟進入整體證券化的時代。證券化是房地產(chǎn)業(yè)真正進入黃金時代的起點。以前所謂的黃金時代，講的是房地產(chǎn)的黃金時代，人們在玩房子玩地，這是土豪的階段。而房地產(chǎn)這個行業(yè)是類金融產(chǎn)業(yè)?？梢赃@么講，土豪的盛宴結(jié)束了，金融家的時代開始了。
　　房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷大洗牌。未來能活下來的開發(fā)商，有三個層次的標準：一是要被金融市場接受，所以已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)十個里面能活九個，而非上市的房地產(chǎn)企業(yè)十個里面最多活一個；二是房地產(chǎn)產(chǎn)品的證券化，這要求開發(fā)商的產(chǎn)品具有三個特征———高端、大盤、全功能，這樣才能讓房地產(chǎn)商在賣房子的同時賣現(xiàn)金流；三是全球化，你未必非得具有全球化的業(yè)務(wù)，但必須具有全球化的視野，這才能在有機會、有夢想的中國，獲得發(fā)達國家過剩資金的青睞，分享全球化的紅利。
　　2 .中國房價會不會持續(xù)上漲？
　　未來天價與鬼城齊飛，癲狂與落寞同在。城市九死一生，也就是縣級以上城鎮(zhèn)90%都會名存實亡。中國的城市化布局，大局已定———三個特大城市群，8-9個大型城市群，3+8或3+9會集聚中國城市人口的80%左右，這也就意味著中國在城市化完成的2025-2030年，85%的區(qū)域會變成無人區(qū)。那么在無人區(qū)，有一些城鎮(zhèn)，房價會一文不值。
　　而在人口集聚的17個城市群，這些城市的中心區(qū)域房價將繼續(xù)上漲，會漲得你目瞪口呆。但是邊緣化的城市包括這些城市的邊緣區(qū)，房價會跌得你心驚肉跳。在這個階段，房價上漲主要集中在豪宅區(qū)域和中心城市中心區(qū)域的寫字樓。這兩個板塊的房產(chǎn)從來就不是嚴格意義上的房地產(chǎn)，因為這兩個板塊作為一個城市的居民地標或商業(yè)地標，被城市未來發(fā)展的趨勢貼上了難以預(yù)料的空間。正是由于存在這種難以預(yù)料的空間，它們很容易被證券化，從而房價漲得越高，證券化的價值越高。
　　對話
　　談樓市調(diào)控形成“市場管商品房，政府管保障房”雙軌制
　　南都：在2012年的時候，你曾下過樓市調(diào)控政策失敗的判斷，今年全國各地松綁限購政策是接受市場化、減少政策干預(yù)的表現(xiàn)嗎？
　　金巖石：在我看來，全球在城市化的進程中，已經(jīng)形成了還沒有被認可的標準化樓市調(diào)控模式。這個模式我在理論上把它總結(jié)為雙軌制。雙軌制的概念，就是市場管商品房，讓市場自發(fā)形成兩級市場———普通住宅加豪宅；政府管保障房，在保障房體系中逐步形成兩級市場———公租房和廉價房。雙軌制各行其是，如果我們嚴格按照保障房的體系模式來經(jīng)營的話，就要讓豪宅市場補貼公租房，形成社會公平。我們這樣理解城市，才會看到高房價是城市的財富，保障房是政府的良心。
　　談前海和上海自貿(mào)區(qū)深圳創(chuàng)業(yè)板和香港創(chuàng)業(yè)板合二為一將1+1>5
　　南都：現(xiàn)階段上海自貿(mào)區(qū)似乎比前海走得更快一些，你有沒有這樣的感受？
　　金巖石：沒有。上海自貿(mào)區(qū)實際上已經(jīng)結(jié)束，它是一個中國特色的自貿(mào)區(qū)，這個特色在于它是一個沒有自由貿(mào)易的自貿(mào)區(qū)。上海自貿(mào)區(qū)在哪些方面跑得快？是在國有控股經(jīng)濟的改革方面跑得快，由于深圳沒有這樣的經(jīng)濟體，或者說很弱，所以自貿(mào)區(qū)的成功經(jīng)驗在深圳不可復(fù)制。
　　而前海的商業(yè)模式，在前海還沒有成立之前就已經(jīng)決定，這就是“三幣（港幣、人民幣、離岸人民幣）雙貸（外幣貸款、本幣貸款）”。珠三角地區(qū)需要這樣一個功能，就像當(dāng)年深圳需要一個蛇口一樣。
　　南都：如果這個模式早已確定，前海需要什么樣的動力？
　　金巖石：前?，F(xiàn)在只缺一個零件，那就是把創(chuàng)業(yè)板從深交所剝離出來，然后把香港的創(chuàng)業(yè)板也從香港的經(jīng)濟體系中剝離出來，兩個創(chuàng)業(yè)板合二為一，就會產(chǎn)生1+1>5的效應(yīng)。從貨幣量、貨幣的流通速度和貨幣的杠桿率三個維度看，交易所是金融中心不可或缺的零件。創(chuàng)業(yè)板尤其是港深兩個創(chuàng)業(yè)板合二為一，放到前海，一舉三得。
　　如果把深交所比喻成一個大家庭，創(chuàng)業(yè)板就像一個不聽話的孩子，天天鬧騰得四零八落；對香港更好，因為深圳的創(chuàng)業(yè)板誕生之后，香港的創(chuàng)業(yè)板已經(jīng)死了，同樣的公司在深圳能賣出69倍的市盈率，在香港卻只能買到6-9倍的市盈率；對于前海來說就更好，連股權(quán)交易中心都這么熱鬧，何況創(chuàng)業(yè)板。所以我覺得遲早要走這一步。
　　談G D P增速未來會降到5%　不用為了保就業(yè)而保增長
　　南都：對于G D P增速你能接受多少幅度的下降？
　　金巖石：這就像開車換擋一樣，配置較高的車平常都有兩個擋。如果把溫家寶時期10%作為高速增長的第一擋（10年間的平均測速在9.9%，2007年達到最高點14%），我們可以看出，第一次換擋是把過去10年的均值從10%調(diào)到7%，去掉30%。下一個10年，2020后的10年，我們還會看到從7%再下調(diào)30%，至5%，大概可以持續(xù)較長一段時間。G D P增速在5-10年后降到5%我都可以接受。
　　有人會說，就業(yè)怎么辦？其實這是常識性誤區(qū)。當(dāng)一個城市在城市化的進程中，經(jīng)濟增長將伴隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。如果在經(jīng)濟增速10%的時候，有60%來自于第一、第二產(chǎn)業(yè)，那么在未來10年中，60%會來自第三產(chǎn)業(yè)。而第三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)函數(shù)是第二產(chǎn)業(yè)的兩倍。
　　假設(shè)原來60%的第一、第二產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了100個就業(yè)單位，此時第三產(chǎn)業(yè)將創(chuàng)造133個就業(yè)單位，共有233個。那么現(xiàn)在減速換擋，第一、第二產(chǎn)業(yè)比例降到40%，就業(yè)單位下降到67%，剩下67個，但是對應(yīng)的是第三產(chǎn)業(yè)上升至60%，創(chuàng)造的就業(yè)單位將增加到200個，共有267個。這樣就出現(xiàn)了一個經(jīng)濟減速、就業(yè)率繼續(xù)增長的情況。
　　雖然是假設(shè)的函數(shù)，但是很容易被證明。經(jīng)濟減速在中國未來10- 20年間，不會存在就業(yè)不足問題，所以以后不用擔(dān)心保增長、保就業(yè)的問題。當(dāng)就業(yè)不需要保的時候，我們就沒有意義去保增長。