深圳房地產(chǎn)龍頭企業(yè)佳兆業(yè)集團日前公告稱，未能償還4億港元匯豐提供的融資貸款。這是該司董事會主席郭英成辭職觸發(fā)的強制性提前還款。該司稱此次違約可能導(dǎo)致有關(guān)貸款融資、債券、股本證券的交叉違約。

這是2015年中國資本市場首例違約。2014年11月佳兆業(yè)上千套房源被深圳市政府有關(guān)部門鎖定，國內(nèi)媒體稱郭英成辭任涉及深圳落馬政法委書記蔣尊玉案。

佳兆業(yè)是深圳本土龍頭房企，連續(xù)三年榮獲“深圳地產(chǎn)資信十強”。2009年12月赴港上市后三年內(nèi)，該司銷售額增長2.4倍，從2010年的剛過百億元增至2013年的239億元。2014年上半年，佳兆業(yè)以16.7萬平方米(1801套)的成交量、41億元的成交金額，超過行業(yè)龍頭萬科，摘得深圳樓市成交量、成交金額的雙料冠軍。

佳兆業(yè)以運作城市舊改項目聞名業(yè)內(nèi)，其快速擴張與深圳當(dāng)?shù)卣星Ыz萬縷的關(guān)系。隨著近期深圳市委高層、政法委書記蔣尊玉落馬，佳兆業(yè)也一步步深陷泥潭。

2014年10月，郭英成就被傳涉及落馬官員而被帶走。11月底深圳多個樓盤被爆出遭當(dāng)?shù)貒敛块T“鎖定”，目前除前海廣場外，佳兆業(yè)在深圳的所有預(yù)售項目都已經(jīng)被鎖定而不能銷售。

2014年12月4日，因“鎖盤”事件停牌一日的佳兆業(yè)發(fā)布復(fù)牌公告，稱郭英成及其兩兄弟控制的公司主要股東向另一主要股東——生命人壽的全資附屬富德資源投資轉(zhuǎn)讓5.755億股份，約相當(dāng)于已發(fā)行股本的11.21%。敏感時機的股權(quán)轉(zhuǎn)讓引起市場恐慌，當(dāng)天復(fù)牌的佳兆業(yè)盤中一度暴跌12.55%。

12月10日，佳兆業(yè)突然宣布郭英成辭任董事會主席及執(zhí)行董事，郭英成胞弟郭英智也辭去執(zhí)行董事一職，大股東郭氏家族再無任何人出任執(zhí)董。12月28日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，執(zhí)行董事及董事會副主席譚禮寧和首席財務(wù)官張鴻光均辭職。

佳兆業(yè)港股((01638.HK))自12月29日起停牌，昨日該司稱將繼續(xù)暫停交易，待進一步公告。12月一個月內(nèi)，佳兆業(yè)股價暴跌約50%，單月跌幅創(chuàng)最高紀(jì)錄。國際信用評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾稱，董事會主席與副主席辭職后，佳兆業(yè)今后幾日可能面臨“更多挑戰(zhàn)”。另一國際評級機構(gòu)穆迪已將佳兆業(yè)的信用評級由B1降至B3。

深圳一位地產(chǎn)老板向《華夏時報》表示，佳兆業(yè)事件可能比想象的更加復(fù)雜，“如果只是與深圳市委原常委蔣尊玉落馬案有關(guān)，沒必要把佳兆業(yè)全深圳的項目都鎖起來，顯然沒有這么簡單?！?/p>

深圳市房產(chǎn)登記中心的工作人員向該報表示，佳兆業(yè)的樓盤停止辦理手續(xù)，該部門也沒有接到過任何正式的文件，都是口頭通知。相關(guān)人士稱：“這是從未有過的事，而且也不是我們國土部門單方面管理，涉及多個部門，有的跟我們部門也沒關(guān)系。”

來源：華夏時報

附：2014中國房地產(chǎn)十件大事

紐約時報消息，2014年，房地產(chǎn)市場風(fēng)云突變，各項指標(biāo)高位回落，全國主要城市房價出現(xiàn)集體下跌。政策面適時作出調(diào)整，下半年起，限購措施基本退位，信貸環(huán)境持續(xù)好轉(zhuǎn)。年末召開的中央經(jīng)濟工作會議未提及房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)內(nèi)容，可見樓市調(diào)控“去行政化”方向確立。但同時我們也應(yīng)看到，房地產(chǎn)市場上投資需求日益減少，且被理財產(chǎn)品、海外置業(yè)等分流，使得整體需求回落。

長期來看，一線城市的人口持續(xù)流入，帶來穩(wěn)定的市場需求，因此吸引了諸多房企開始積極購地。新型城鎮(zhèn)化的推進，成為市場長期發(fā)展的重要支撐；而大規(guī)模的“棚改”則能平衡商品房建設(shè)放緩對于經(jīng)濟增長帶來的負(fù)面影響。然而城市間的分化依然明顯，雖然一線城市年底銷量回升，但部分三、四線城市存量仍在高位，供大于求情況嚴(yán)重。

從行業(yè)層面來看，房地產(chǎn)中介行業(yè)在市場調(diào)整及電商沖擊的雙重壓力之下，今年不得不面臨變革調(diào)整；此外，萬達作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)先者，經(jīng)過九年的醞釀，幾經(jīng)波折的上市計劃終于在今年年底實現(xiàn)。

一、全國主要城市房價集體下跌

從今年2月18日至20日的三天之內(nèi)，杭州共有八個樓盤加入到降價大軍當(dāng)中，降價幅度最大高達5000元/平方米。緊隨其后，2月21日常州豪宅項目出現(xiàn)大幅降價。杭州、常州兩地掀起了2014年的降價風(fēng)，并逐漸擴散到全國其他大中城市。

國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)，從5月起連續(xù)七個月出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中8月環(huán)比跌幅達到1.2%，創(chuàng)2011年以來新高；至于發(fā)生環(huán)比下跌的城市數(shù)，9月、10月均達到了69個，同樣創(chuàng)下2011年以來之最。就具體城市而言，在11月數(shù)據(jù)中，除廈門和鄭州，其他68個城市的房價均發(fā)生同比下跌，杭州更成為同比跌幅最大的城市。

二、限購?fù)宋?，樓市調(diào)控去行政化

2014年，全國房地產(chǎn)行業(yè)各項指標(biāo)均高位回落，同時市場逐步顯現(xiàn)出趨勢性變化。正是在此契機下，各類肩負(fù)特定歷史訴求的行政干預(yù)手段適時退出。

整體來看，中央已從過往的以“控房價、抑需求”為政策導(dǎo)向，轉(zhuǎn)變成當(dāng)前“促改善、穩(wěn)消費”的樓市調(diào)控目標(biāo)。于是“限購”、“限貸”、“限價”等各項行政干預(yù)手段在持續(xù)退出——限購方面，據(jù)中原研究院監(jiān)測，全國約有47個城市曾執(zhí)行過住房限購措施，而至2014年末，除北、上、廣、深四大一線城市及三亞外，全國其余城市均基本取消了針對購房的種種限制；限貸方面，今年9月30日發(fā)布的《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（俗稱央行“930新政”）對擁有多套住房家庭、及非本地居民的住房貸款禁令一并取消，由各商業(yè)銀行具體確定。

三、信貸環(huán)境好轉(zhuǎn)，促進市場復(fù)蘇

2014年樓市銷售突然陷入低谷，信貸緊張是其背后的主要原因之一。同時，個別小房企因資金壓力倒閉、房地產(chǎn)信托違約等負(fù)面消息集中在年初爆發(fā)，也影響了市場信心。2月底興業(yè)銀行[1.48% 資金 研報]宣布，停辦房地產(chǎn)夾層融資這種利于開發(fā)商在項目獲批銷售前籌集資金的金融服務(wù)。以此為標(biāo)志，其后各家銀行紛紛收緊了面向房地產(chǎn)行業(yè)的各種融資。不僅開發(fā)商融資受限，個人按揭貸款也受到很大影響。

對此，央行與銀監(jiān)會9月30日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，將政策重點從以往的鼓勵首次購房需求，擴大到支持改善型購房需求。而在11月21日，央行意外宣布降息，隨之而來的信貸環(huán)境變化，對于當(dāng)下房地產(chǎn)市場的影響舉足輕重。在基準(zhǔn)利率下調(diào)的前提下，房貸實際利率也有望從階段性高位逐步回落。

四、中央經(jīng)濟工作會議再度未提房地產(chǎn)調(diào)控

12月9日至11日，2014年中央經(jīng)濟工作會議舉行，明確經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)。對于房地產(chǎn)市場——包括住房問題，則未作出任何直接表態(tài)。

對比過往兩年的中央經(jīng)濟工作會議，2012年提出“要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖”；2013年雖未提市場調(diào)控，但從民生工作的角度出發(fā)，要求努力解決好住房問題，特大城市要提高住宅用地比例。

而2014年的會議對房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容只字未提，進一步體現(xiàn)出中央層面對房地產(chǎn)市場統(tǒng)一調(diào)控的時代已經(jīng)過去。2015年，中央將延續(xù)當(dāng)前的調(diào)控思路，地方政策則會取決于各地市場變化，具有更多靈活性。

五、一線城市土地市場一枝獨秀

2014年全國土地市場整體處于平淡期，但城市間的情況分化嚴(yán)重，一線城市表現(xiàn)明顯好于其余城市。開發(fā)商為規(guī)避風(fēng)險逐漸回歸一線城市，中原監(jiān)測的十家標(biāo)桿房企在一線城市購地占比，為2009年以來歷史第二高位。

從地價表現(xiàn)來看，根據(jù)中原監(jiān)測的40個城市前11月所有用地的平均樓面地價看，一線城市得益于熱點地塊的持續(xù)入市，同比上漲約54%，而二線城市微跌約4%，三、四線城市小幅下跌約6%。

與此同時，一線城市熱點地塊雖受追捧，高溢價地塊不斷涌現(xiàn)，但成交熱度依然低于去年，凡宅地必高溢價成交的現(xiàn)象不再；且從成交土地的可建面積和新房銷售面積對比來看，一線城市土地供應(yīng)不足現(xiàn)象已經(jīng)得到改善?！币虼耍科蠛罄m(xù)拿地必須結(jié)合區(qū)域存量及未來前景綜合判斷。

六、京滬流動人口聚集態(tài)勢加強

11月18日，《中國流動人口發(fā)展報告2014》發(fā)布，顯示流動人口流向集中的趨勢不變，特大城市人口聚集態(tài)勢加強。不同省份的跨省流入人口數(shù)量發(fā)生較大變化，上海、北京作為全國兩大核心城市，吸納跨省流入人口的趨勢進一步增強，兩地的全國流入人口數(shù)量皆有所上升；而廣東、江蘇兩省的跨省流入人口降幅較大，這是由于勞動密集型產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移的力度加大。人口凈流出省市的未來房地產(chǎn)需求有限，而經(jīng)濟發(fā)達城市穩(wěn)定的人口增長帶來穩(wěn)定的住房需求，依然發(fā)展前景看好。

七、城鎮(zhèn)化推動農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶

3月16日，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》正式發(fā)布，推進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，成為優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展空間格局的重要內(nèi)容。規(guī)劃提出，到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右（目前為53.7%），戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%左右（目前為36%左右）。

為此，戶籍制度改革成為關(guān)鍵所在，尤其是如何實現(xiàn)大約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)的問題。國家相關(guān)部門表示，要優(yōu)先解決好進城時間長、就業(yè)能力強的人口落戶；農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成本分?jǐn)傆烧?、企業(yè)、個人共同分擔(dān)，其中公共成本主要由政府承擔(dān)。而對于不同規(guī)模的城市，將進一步實施差別化落戶政策，同時加強建立居住證制度。對于城區(qū)常住人口在500萬以上的城市，人口規(guī)模將嚴(yán)格控制，并完善積分落戶制度。而對于中小城市，則將全面放開或有序放開落戶政策。

城鎮(zhèn)戶籍所帶來的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育資源，是吸引農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移的主要因素。因此開放中小城市戶籍是新型城鎮(zhèn)化得以落實的前提條件。而城鎮(zhèn)人口的持續(xù)增長，將帶動全國住房需求穩(wěn)定增長。

八、“棚改”計劃，平衡了商品房建設(shè)放緩

今年3月5日，國務(wù)院總理李克強作“兩會”政府工作報告，提出改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村。這對未來房地產(chǎn)市場，尤其是重點城市將產(chǎn)生顯著影響。

與之前的保障房建設(shè)計劃不同，棚戶區(qū)改造在經(jīng)濟收益上更有保障。在大城市核心區(qū)等土地價值高的區(qū)域，可進行商業(yè)化“棚改”操作，地方政府和開發(fā)商均能取得收益。同時，被改造棚戶區(qū)內(nèi)的居民，不論是采用貨幣或?qū)嵨镅a償，均將在住宅市場產(chǎn)生新增需求。而且，被改造區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)化，將提升區(qū)域房地產(chǎn)價值。因此，棚戶區(qū)改造既是一項民心工程，也是政府對經(jīng)濟“微刺激”的重要手段。

九、房地產(chǎn)中介行業(yè)面臨變革

6月13日中央發(fā)布《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費管理的通知》，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收費定價權(quán)下放到省級政府自行決定。未來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費有望逐步走向市場化，服務(wù)費用將和中介公司的服務(wù)質(zhì)量掛鉤，由市場決定。

事實上，2014年房地產(chǎn)中介行業(yè)一方面受到市場銷售下行帶來的業(yè)績下滑壓力，另一方面不得不面對互聯(lián)網(wǎng)平臺沖擊所引發(fā)的行業(yè)變革，于是開始探索新的經(jīng)營模式。最終何種模式能夠成為最終贏家，還有待市場檢驗。

十、萬達九年上市路終成真

作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍者，萬達集團經(jīng)過九年醞釀，幾經(jīng)波折的上市計劃終將在今年實現(xiàn)。對于國內(nèi)大量有意進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的房企而言，萬達上市提供了一個規(guī)?？焖贁U張和獲得穩(wěn)定投資回報的成功樣本。

集團旗下的地產(chǎn)公司萬達商業(yè)地產(chǎn)擬于12月23日在香港聯(lián)交所主板掛牌交易。此次萬達商業(yè)發(fā)售H股為6億股，指定發(fā)行價在41.8至49.6港元之間。據(jù)《紐約時報》報道，最終以接近招股價區(qū)間高端的48港元定價，籌得約37億美元，成為亞洲市場今年最大的IPO。此外，11月28日證監(jiān)會發(fā)審委通過了萬達院線的A股首發(fā)申請。

如此，萬達集團的商業(yè)及電影院線兩塊核心資產(chǎn)，將雙雙登陸資本市場，在H股與A股市場齊頭并進。隨之而來的，萬達正在向“全球最大的線上線下生活消費和文化娛樂平臺提供商”（據(jù)新華房產(chǎn)報道，在12月初的一次香港媒體發(fā)布會上，萬達商業(yè)非執(zhí)行董事王貴亞曾作此表示）這一目標(biāo)邁進。

  ----摘自財經(jīng)綜合報道

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