作者：對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)馮鵬程教授

        國內(nèi)房地產(chǎn)市場降溫，但養(yǎng)老地產(chǎn)卻獲得了富人和企業(yè)的偏愛，紛紛下注投資。雖然養(yǎng)老地產(chǎn)在我國還處于探索階段，盈利模式尚不清晰，甚至很多房地產(chǎn)企業(yè)采用了“掛羊頭，賣狗肉”的方式，依靠養(yǎng)老地產(chǎn)概念，做著拿地開發(fā)售樓的生意。但對于真正想要投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資人來講，以養(yǎng)老地產(chǎn)作為切入點需要注意以下幾個問題：

1.  風(fēng)險控制：

        養(yǎng)老行業(yè)潛力巨大，但投入大，回報周期長，如何不讓資金斷裂就是個重要的課題。目前大家達成共識的是，養(yǎng)老地產(chǎn)重在服務(wù)，那么養(yǎng)老地產(chǎn)建好以后，每個月的運營和維護費用、能源費用、廣告宣傳費用、人工費用，都需要資金支持。尤其在項目運營前期，入住率低，服務(wù)不完善，運營需要項目外部的資金支持。如果養(yǎng)老機構(gòu)的醫(yī)療服務(wù)不完善，離市區(qū)大醫(yī)院距離又較遠，那么老人在這里出了事情，養(yǎng)老機構(gòu)還會面臨法律風(fēng)險。

        為了快速回籠資金，目前主流方式是租售搭配、會員制的方式，而完全靠租賃回籠資金太慢，完全靠銷售可能造成后續(xù)服務(wù)質(zhì)量問題。我認為出售后代管代租也可能是一種補充的盈利模式，這種方法是針對于購買養(yǎng)老住房后又不急于入住的群體，養(yǎng)老地產(chǎn)運營機構(gòu)可按照管理其余租賃式住房的方式代為管理，從租金中扣除管理費用。這樣的好處是，養(yǎng)老機構(gòu)可以快速回籠資金，而購房方，尤其是旅居住戶，減少房屋空置造成的資源浪費。

對于剛剛起步運營的養(yǎng)老機構(gòu)，即便服務(wù)機構(gòu)還不完善，老人的緊急救援設(shè)備需要及時配備，其中包括運送車輛，避免老人突發(fā)疾病，延誤送往大醫(yī)院的時間造成死亡帶來的法律糾紛。為了彌補服務(wù)人員不足的缺點，養(yǎng)老機構(gòu)還可以組織社區(qū)居住的老人相互幫助，由年輕的照顧年長的，有醫(yī)護經(jīng)驗的帶領(lǐng)其余人員，完成較初級的社工服務(wù)，這樣老年人之間可以增加交流，避免孤獨感。同時，還可以讓老年人用服務(wù)換得積分，減免養(yǎng)老園區(qū)內(nèi)其他消費費用來鼓勵老年人相互幫助。

2.  市場定位和服務(wù)搭配

         養(yǎng)老地產(chǎn)的選址大致分為三種：靠近自己的子女的、靠近醫(yī)院的、靠近旅游景點的候鳥式的，這三種養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該針對不同的養(yǎng)老人群。這些人群可以按照收入水平分：低收入、中等收入，高收入，還可以按照自理能力劃分：完全自理、半自理、完全不能自理。人群特點和所提的服務(wù)、資源要匹配。例如候鳥式的養(yǎng)老地產(chǎn)大多會是高收入、健康老人，適宜采用租賃、會員制方式。如果地產(chǎn)還要同時面向當?shù)爻Ｗ±先?，那么需要考慮是否能滿足老人由健康變成半自理、完全不能自理后的需求。如果需要滿足這部分人的需求，需要額外配備多少資源，是否會構(gòu)成大部分時間的閑置？

3.  運營機構(gòu)和項目開發(fā)分離

        有的養(yǎng)老地產(chǎn)投資商建立起平臺同時負責(zé)運營已開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，同時負責(zé)設(shè)計、募資供給新項目的開發(fā)。這樣的問題在于，如果利用銀行貸款建設(shè)項目，那么平臺公司的債務(wù)風(fēng)險會加大，資金的斷裂會影響所有項目的運營，因此，建議在平臺下設(shè)項目公司，專門開發(fā)新的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，平臺公司負責(zé)新項目的規(guī)劃和設(shè)計，及向項目公司注資，待項目建設(shè)完成后，再裝入平臺公司運營。

         平臺負責(zé)運營養(yǎng)老地產(chǎn)項目的服務(wù)體系，但養(yǎng)老服務(wù)卻需要平臺與專業(yè)的服務(wù)機構(gòu)合作，那么要保障服務(wù)機構(gòu)能夠合理定價的同時提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，則需要引入競爭機制，否則養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)服務(wù)質(zhì)量將影響?zhàn)B老地產(chǎn)的運營和持續(xù)發(fā)展。

4.  風(fēng)投機構(gòu)關(guān)心的事情

        由于養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式還不清醒，大多風(fēng)投機構(gòu)還處于觀望狀態(tài)，但項目如果有足夠的亮點和風(fēng)控措施，也會受到風(fēng)投機構(gòu)的青睞：

1)    盈利模式和風(fēng)險控制：由于養(yǎng)老地產(chǎn)回報周期太長，私募基金非常關(guān)心的是項目早期的收入來源，如果有售樓、租賃以外的方式在早期獲得現(xiàn)金流，例如旅游收入，那么項目價值將會提升；

2)    特殊的資源：養(yǎng)老地產(chǎn)的特殊資源可以是成熟的服務(wù)經(jīng)驗、服務(wù)機構(gòu)和醫(yī)療資源的把控、得天獨厚的自然資源，尤其是怡人的氣候和風(fēng)景、融資能力等；

3)     明確且有效的客戶渠道：在介紹潛在客戶群體數(shù)量的時候，很多企業(yè)家喜歡對當?shù)厝丝跀?shù)量、老年人比例來估算項目的潛在市場容量，但這對于投資人是遠遠不夠的。投資人喜歡看的是明確且有說服力的宣傳方式和渠道，以及項目明確的定位以及措施與定位的匹配程度來確保足夠大的客戶群體。

4)     合理的預(yù)算邏輯：在做項目收益預(yù)算的時候，除了預(yù)計項目年度收入和支出金額外，還需要預(yù)計項目相關(guān)現(xiàn)金流的收支發(fā)生的時間，且所有預(yù)測的邏輯需要縝密、合理。滿足這些條件后，如果項目能有足夠的內(nèi)部收益率，投資人才可能感興趣。