2014年中國經(jīng)濟(jì)增長速度（GDP）創(chuàng)下24年以來7.4%新低之后，兩會政府工作報告直接把2015年GDP增長目標(biāo)下調(diào)7%。盡管這一目標(biāo)早為市場所預(yù)期，但也是11年來最低的。而政府調(diào)低經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)不僅在于適應(yīng)新常態(tài)，更在于已經(jīng)認(rèn)識到當(dāng)前中國“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)所面臨問題的嚴(yán)重性。也就是說，對于當(dāng)前中國“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)只要向縱深調(diào)整，GDP增長下行的壓力就會增大。

從最近國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看， 2015年1-2月，中國社會消費(fèi)品零售總額、房地產(chǎn)開發(fā)投資、工業(yè)增加值等數(shù)據(jù)都低于市場預(yù)期。也就是說，從2014年下半年以來，中國經(jīng)濟(jì)增長下行的動能不減，房地產(chǎn)、基建、制度業(yè)投資全面疲軟。

而影響經(jīng)濟(jì)增長下行的最為重要原因就是房地產(chǎn)市場低迷。從目前的形勢來看，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)全國性的低迷，商品房銷售一直大幅下滑。如今年1-2月份，商品房銷售面積和銷售額同比分別下降16.3%和15.8%。還有，截至3月5日，廣州住房庫存達(dá)15萬套，創(chuàng)歷史最高水平。還有，近一個月北京的住房銷售也下降35%以上，而二手房銷售出現(xiàn)了量價齊跌的趨勢。全國70個大中城市的住房價格也連續(xù)幾個月下跌。

也就是說，從2014年起，中央地方政府采取一系列救房地產(chǎn)的政策，甚至于這些救市政策力度強(qiáng)于2008年。比如2014央行的房貸新政及央行多次降息。但是，這些強(qiáng)力救市政策除了讓些許城市市場短暫回暖之外，所起到作用是十分有限的。國內(nèi)房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整并沒有停止，嚴(yán)重供給過剩的庫存沒有多少放緩，反之國內(nèi)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險卻在增加。

兩會政府工作報告提出了穩(wěn)定房地產(chǎn)需求的必要性，而此前央行的第四季度貨幣政策執(zhí)行報告也放棄了“堅決抑制投資投機(jī)性購房需求”措辭。也就是說，為了保2015年經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)增長，政府希望支持居民自住和改善性住房需求來再造房地產(chǎn)市場繁榮，并將推出新的救市政策。比如要求銀行的信貸政策進(jìn)一步放松（繼續(xù)降準(zhǔn)降息），要求地方政府對保障性住房采取貨幣化分配，及要求地方政府對嚴(yán)重過剩的商品住房進(jìn)行回購等。即對房地產(chǎn)市場全面松綁，但這些救市場政策并不能讓中國房地產(chǎn)市場短期內(nèi)反彈。

因為，就目前中國的房地產(chǎn)市場來說，對于一二線城市，由于房價過高，絕大多數(shù)居民是沒有支付能力進(jìn)入這個市場的，現(xiàn)在住房市場基本上是由投資及投機(jī)者為主導(dǎo)。如果房價下跌，投資者會退出市場，而絕大多數(shù)住房消費(fèi)者又沒有支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場，這造成了當(dāng)前住房銷售下降及住房庫存越來越多。再加上，高房價下的住房市場暴利，更多住房供給還會涌現(xiàn)出來，房地產(chǎn)的去庫存化更會嚴(yán)重。如果房價不下跌，消費(fèi)者更是沒有支付能力進(jìn)入，而投資者的預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)或進(jìn)入股市。這同樣讓這睦城市住房市場就處于僵持格局中。

對于中國二線以下的城市來說，特別是三四線城市，這些城市的住房自有率本來就很高。在住房制度商品化改革之前，三四線城市居民的基本居住條件就已經(jīng)解決，只不過居住條件好壞而已。近十年間，“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)蔓延到三四線城市之后，這些城市的住房市場得到快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的全面開花，住房供應(yīng)量急劇增加。由于多數(shù)三四線城市產(chǎn)業(yè)支撐有限，人口結(jié)構(gòu)獨(dú)特及大量人口向一二線城市遷移，住房需求萎縮，住房投資也無法占主導(dǎo)地位，從而使得這些城市的住房過剩更是嚴(yán)重?？梢哉f，對于中國絕大多數(shù)三四線城市的住房市場來說，如果不能夠吸引投資者進(jìn)入，想希望在當(dāng)?shù)氐木用駚硐@些嚴(yán)重過剩的庫存是不可能的事情。

今年兩會政府報告中提出要對保障性住房采取貨幣化方式來增加居民住房需求，要采取政府回購住房的方式來“去庫存化”。但是，正因為這些地方是靠“房地產(chǎn)化”來拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，一旦房地產(chǎn)市場出問題，地方政府的土地根本就無法賣出。地方政府的土地財政沒有了，或很小了，現(xiàn)有的財政預(yù)算都入不敷出，地方政府已有的融資平臺都無能力償還，那么保障性住房貨幣化的資金和政府回購商品房的資金從何而來？即使是在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三四線城市，地方政府財政支持都會十分有限，那么中部及西部地區(qū)的三四線城市的地方政府更是無力支持。所以，三四線城市住房市場的風(fēng)險更高。在這種情況下，銀行信貸放松會有限（因為商業(yè)銀行要考慮其放貸成本及風(fēng)險），同樣所起到作用會有限。

可以看到，由于前十幾年中國的經(jīng)濟(jì)基本上是由過度信貸擴(kuò)張推動的“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)。這種“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)不僅帶動GDP的快速增長，也拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)及行業(yè)的發(fā)展與繁榮。比如鋼鐵、建筑材料、水泥、電力、基礎(chǔ)設(shè)施等。但是，當(dāng)中國的“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)不可持續(xù)時，它的周期性調(diào)整也是必然。而中國房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，必然會增加中國GDP增長下行的壓力，也會導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)能過剩，及把各種潛在風(fēng)險暴露出來。當(dāng)前國內(nèi)不少經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)所顯現(xiàn)出的中國經(jīng)濟(jì)的增長疲軟，很大程度上都是與“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)的調(diào)整有關(guān)。

對這種調(diào)整，中國政府不僅要有清醒的認(rèn)識，增加GDP下行容忍度，更要加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，減弱對“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)依賴，通過有效的信貸及稅收政策讓房地產(chǎn)市場真正回歸到消費(fèi)市場。重新確立政府財政收入結(jié)構(gòu)，摒棄地方政府的土地財政，并建立全國性土地基金。這樣才能讓中國房地產(chǎn)帶上健康之路，并促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長。