其中，《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定，建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。不動產(chǎn)可以抵扣增值稅政策終于“千呼萬喚始出來”。

那么，營改增的推出對地產(chǎn)行業(yè)將帶來什么樣的變化呢？短期內(nèi)會否帶來劇烈變化，長期產(chǎn)生哪些深遠影響？

總體而言，營改增鼓勵所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，對房地產(chǎn)業(yè)尤其商業(yè)地產(chǎn)的去庫存起到促進作用。

因為，開發(fā)商可以將稅負轉(zhuǎn)嫁給購置者（一般是企業(yè)），而購置者也可以將商業(yè)辦公購置稅作為進項增值稅申請抵扣。不動產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項目大宗交易成本會降低，也將促使土地、項目收購，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合。

四大利好：

利好改善辦公條件的企業(yè)

首先，當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低。如此，營改增的落地將有望促進寫字樓庫存去化。資料顯示，目前全國有2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)，眾多房企正面臨空前的商用物業(yè)去庫存壓力。

利好服務(wù)業(yè)

將不動產(chǎn)納入增值稅抵扣鏈條意味著，占服務(wù)行業(yè)抵扣近60%的購進、自建不動產(chǎn)將完全被抵扣，這對于降低服務(wù)業(yè)成本是一項重要的舉措。

利好開發(fā)商

多年來，開發(fā)商一直對稅負過重叫苦連連，可以實現(xiàn)進項抵扣后，將大大減輕開發(fā)商的負擔(dān)。由于土地或房屋增值越多，開發(fā)商繳納的增值稅就越多，這就激勵開發(fā)商不再靠漲價獲益，而是轉(zhuǎn)向提升產(chǎn)品品質(zhì)和成本管控?？梢约铋_發(fā)商增加精裝修房屋供給。

利好租賃企業(yè)

同時，房地產(chǎn)營改增對行業(yè)來說是脫胎換骨的革新。首先，不動產(chǎn)納入增值稅抵扣，有利于提高租賃企業(yè)利潤水平，助推規(guī)?；I(yè)化租賃經(jīng)營和“購租并舉”的住房供應(yīng)新模式。

三個問號：

能否為房企減負？

此前，曾有機構(gòu)研究顯示，當(dāng)營改增房企適用稅率從5%的營業(yè)稅率變更為11%的增值稅稅率時，只有企業(yè)擁有足夠可抵扣的進項稅額時，才能保證稅負不上升。在消費型增值稅下，企業(yè)外購的生產(chǎn)資料和固定資產(chǎn)支出越多，可抵扣進項稅額就越多。而如果人工成本、財務(wù)費用等不可抵扣項較多，營改增的減稅效果越小。

因此，房地產(chǎn)營改增能否為房企減稅將要看具體情況而定。另外，房企負擔(dān)重不重很大一部分也取決于下一個問題——土地價格。

會否推高土地價格？

“房地產(chǎn)格局的重大變化，幾乎都是和稅制緊密相連。房地產(chǎn)營改增，對房企來說短期體現(xiàn)為稅負下降，但長期則體現(xiàn)為地價上漲?！比A泰證券[1.31% 資金研報]分析師認為。

2007-2011年，有9個省市對營業(yè)稅十分依賴，營業(yè)稅占地方稅收比重都超過了40%，其中包括北京，達到41%。有分析人士認為，營改增很可能加大地方政府對“土地財政”的依賴。如果土地成本進一步上行，屆時推動房價上漲的局面很可能繼續(xù)在一線城市上演。

能否促進三四線城市去庫存？

當(dāng)前，我國一二線城市與三四線城市分化嚴重。對于三四線城市來說，不動產(chǎn)增值稅納入抵扣、交易成本降低，此政策顯然利于促進房產(chǎn)交易、加快去庫存。然而，如同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉所說，企業(yè)作為逐利的主體，勢必會在基本面較好的城市投資購房，不會到市場基本面不好的城市投資。因此，房地產(chǎn)營改增究竟能不能去三四線庫存，還待考驗。

業(yè)內(nèi)人士表示，營改增對企業(yè)投資樓市確實會有助推作用，但營改增并不是樓市稅收政策調(diào)整的終點。后續(xù)有關(guān)房地產(chǎn)稅的改革還會逐步推進，尤其是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅，后續(xù)仍將深化改革。受此影響，樓市格局也將變得更加復(fù)雜多變。