一、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題
根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式,按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):
?。?)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)(權(quán)利)時(shí),確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
?。?)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
?。?)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):
?、俨扇≈Ц妒掷m(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
?、鄄扇“N方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
包銷方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
?、懿扇』鶅r(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
(5)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):
?、賹⒋坶_發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn),先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
②將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的,租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
?。?)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的,應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
二、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額,再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅,待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。
預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額=預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率
預(yù)售收入利潤(rùn)率不得低于15%(含15%),由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地情況,按公平、公正、公開的原則分類(或分項(xiàng))確定。
預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應(yīng)及時(shí)按要求計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入,同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本,計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)(或虧損)額,經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額,再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題
1.下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入
(1)將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等;
?。?)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn);
?。?)將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者;
?。?)以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù);
(5)以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。
2.視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限
視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或?qū)嶋H取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序
(1)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定;
(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定;
?。?)按成本利潤(rùn)率確定,其中,開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%(含15%),具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
四、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個(gè)月的,可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的,可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。